1、(民间艺术创意产业街)项目市场定位策划报告及 概念性规划设计方案,2008年4月,磁器口凤凰溪入口段河道护岸综合整治项目,目 录第一部分 项目总体分析第二部分 项目定位设想第三部分 项目市场分析第四部分 项目能势分析第五部分 项目市场定位第六部分 项目规划布局第七部分 项目技术指标第八部分 项目效应分析,【项目总体分析】,朝天门,解放碑,三峡广场,磁器口,项目地块位于重庆市沙坪坝区磁器口镇，东临嘉陵江、南接沙坪坝，西界童家桥，北靠石井坡，总用地面积约为一万平方米。距沙坪坝区中心三峡广场仅为3km，约5分钟车程；距重庆市商业中心解放碑仅10km，约15分钟车程,磁器口凤凰溪入口段河道护岸综合整治
2、项目,【项目周边环境现状】, 交通环境 地块位于重庆市沙坪坝区磁器口镇 位处沙磁路、沙滨路、磁童路、渝碚路交汇处 ，交通十分便捷, 商业环境 磁器口古镇入口处有一条明清商业街 街内店铺大多数为餐饮及休闲、餐饮娱乐，但未形成整合效应, 人文环境 特色餐饮糖关刀、毛血旺、麻花、椒盐花生、千张等 另有钟家院、陶瓷院、巴渝民居馆、宝轮寺、凤凰寺、青石街 韩子栋纪念馆等旅游景点,完美还原巴渝民俗文化精髓 磁器口又称“小重庆”,青石街 ：一条石板路 ， 千年磁器口,见证磁器口沧桑变迁 钟家院和陶瓷馆,佛家文化胜地 宝轮寺、凤凰寺,【项目地块自然环境】,项目靠近马鞍山，有山上天然的生态园林，环境、空气质量无
3、可 比拟。邻靠嘉陵江边，享有嘉陵江的天然景致，形成山、江相互 融合的美妙环境,【项目定位设想】,【项目发展目标】, 资源稀缺性 这是一个稀缺资源项目，不可多得的山水资源， 为项目孕育了高品位的潜质。 市场短缺性 重庆市场虽有渝中区巴渝世家创意产业园区、黄桷坪 艺术街、江北嘴现代文化体验区、洪崖洞、巴国城为 代表的民俗文化体验区、南岸区动漫影视园等。因项目要打造出重庆市场上首屈一指的创意产业街。, 政府规划依据 政府对项目的具体功能作了具体说明，项目的开发 建设符合磁器口总体发展规划。 沙区政府大力支持 该项目作为沙坪坝区的招商引资项目，得到区政府各 相关部门的全力支持，这对项目的顺利实施创造了
4、良 好的开发条件和社会环境。 市场驱动效应 磁器口的手工艺现处在分散零乱的环境下，为了跟好 的发展和继承传统手工艺，手工艺从业者需要一个动 态的展示平台 。,【项目发展目标】,【项目定位方向】,通过以上多方面的综合分析，磁器口项目的主题定位是 动态的民间艺术博物馆：,民间艺术创意产业街,【民间艺术创意产业街定义】, 以保护传统手工艺为主 引起政府高度关注，其对传统手工艺技术的展示，使其 成为依附于磁器口古镇的一个旅游景观 给手工艺从业者一个动态展示的平台，使得可以近距离领略传统手工艺的独特魅力 为弘扬继承传统手工艺提供了一个平台，使传统手工艺作品拥有与市场对话的窗口 将传统手工艺的潜力进行挖掘
5、开发，并使其与现在的市场相契合，使磁器口的传统手工艺得到进一步的延伸,【项目市场分析】, 指导理念 将磁器口零散的手工艺从业者聚合起来，为其量身定造展示平台 目标市场方向分析 1、磁器口古镇 在磁器口古镇上有“糖画”、“麻花”、“川剧”、“金钱板”、 “打火龙”、“蜀绣”、“莲花闹”、“打更”等传统手工艺； 还有展示明清建筑风格为主的钟家院和展示并制作陶瓷的陶瓷院。2、周边区县 在重庆周边区县上还有带有各个地方特色的民间艺术，如綦江农 民版画、铜梁龙灯、秀山花灯、九龙楹联、梁平三绝、接龙吹打、 酉阳摆手舞、木洞山歌”等重庆八大特色民间艺术,【项目定位分析】,綦江版画,蜀绣,打火龙与舞龙灯,川剧
6、,麻花与糖画,磁器口庙会,磁器口传统手工艺,【相关市场分析】, 旅游市场状况 与旅游有关的创意产业街项目在重庆市场还较缺乏，其原因是 旅游市场引导力不得力、没有固定的消费圈、消费观念没有跟 上所造成。本项目可以在旅游创意产业街方面上做文章。 教育市场状况 由于中国现在的传统手工艺遇到了瓶颈，出现了无人继承的局 面。本项目可以为这些传统手工艺从业者广招艺徒，培养人才 和接班人。还可以传统手工艺申报各级非物质文化遗产项目。,黄桷坪艺术街,洪崖洞、巴国城,【项目能势分析】,【项目优势】, 内部优势 项目开发符合磁器口当前的市场消费容量 项目建筑模式为商业步行街形式 容易为重庆市市民和消费者所接受并认
7、同 项目市场销售预期利润较为客观 外部优势 项目地理位置优越，山水自然环境，交通便利 位居磁器口商业核心区域，周边商业氛围浓厚 本项目将资源整合后，相信会使商业物业热租，市场供不应求 优势概括 综合项目的内、外部优势来看，项目本身拥有绝佳的地段和广阔 的发展前景，加之开发商合理的成本控制和客观的利润预期，使 项目成为磁器口商业物业项目中最具有竞争力的项目之一,【项目市场机会 】, 2007年重庆市国内生产总值比上年增长15.6%，经济保持较快增长、经济结构渐趋合理。全年接待游客增长28.3%，比上年增长18.1% 从2003年至2006年磁器口接待游客量超过1200万人，其中海外游客近60万人
8、，旅游收入3亿元。2006年春节庙会期间到磁器口观光的的游客达85万，五一、十一黄金周期间游客均达50万人，旅游收入逾6000万。, 作为沙坪坝区的招商项目，取得政府的全力支持 磁器口所处地理位置优越、历史以及民间传统手工艺为打造民间艺术创意产业街提供了有利的环境 重庆市创意产业街的市场尚为完善开发，项目有很多市场机会，地块周边短期内不会有同类项目开发,【项目市场机会 】,【项目能势总结】, 本案的优势部分非常明显的，拥有地段和发展前景等有利的条件；而未来的威胁和风险大多来自项目的认知度和市场需求方面 只要我们保持清醒的认识，运用积极的营销策略，最大限度地发挥优势，最高效率地转化劣势，我们有理
9、由相信本项目将会成为2008年度沙坪坝区创意产业市场的最大亮点,【项目市场定位】,【项目发展亮点】, 以传统手工艺来打造的创意产业街在市场空白点的时候及时挖掘，能够在一定阶段内无竞争的消化购买群体 周边山水的自然环境具有优美和独特性，可增强项目的个性，容易在竞争市场中脱颖而出 开发重庆市市场未出现过的民间传统手工艺创意产业街可以将中国古代传统的街头艺术引进本项目，比如：走马灯耍花枪、杂技等。将磁器口古镇本身具有的茶馆文化、民乐书场和川剧馆引进本项目 磁器口古镇每逢农历初一、十五日、春节、释迦牟尼出生日、观音菩萨生日（二月十九日）以及一些临时决定之日都会开展庙会活动，可以将这种活动和本项目相结合
10、起来,【项目目标客群定位】,该项目目标客户定位在拥有传统手工艺技术的人群，应有以 下几个方面的目标客户群： 餐饮、民俗、手工业、民间艺术等行业人群这些目标客户群，年龄，性别无明显差异。 一级区域集中在磁器口古镇； 二级区域在重庆主城及周边区县上； 三级区域在全国其他城市。形成以巴渝传统手工艺为主体，中国五千年传统手工艺穿插 其中的传统手工艺创意产业街区,【项目产品定位】,依托磁器口古镇的良好集客力和辐射力，以满足外来游客和中高端消费需求的商业定位。通过考察、购物、休闲、餐饮、观光等多种商业功能的有机组合，使其成为集商业和创意产业园区的中心街区,由于民间创意特色强，个体差异大，数量需求多。鉴于本
11、项目地块小，总建筑面积小，规模不大，应该突出项目优势，避开弱势。突出特色，满足丰富多彩是根本。因此，产品定位以适合单个的创意经营者、小型的组合创意团体经营为主。,建筑形态空间方面设置建议建筑物高度，不宜超过12米。 最高两楼一底。 楼下一层或二层作展示，楼上做为作坊。 面宽：3米5米 进深：不超过612米，内、外两间。 外间作展示内间兼做储藏或卖场 总面积控制：18平方米60平方米。,【项目功能定位】,磁器口古镇经历了千年的历史和文化沉淀，有着其本身的资源旅游优势。在青石板大街上零散着众多的餐饮、手工艺、民间艺术店铺以及川剧馆、茶馆等，由于缺乏统一经营和管理，使得众多店铺显得杂乱不堪。本项目结
12、合磁器口古镇的旅游资源，修建主题商业街，将众多手工艺、民间艺术整合起来，形成规模式的主题创意产业街，对所有店铺进行统一管理和经营，使磁器口的旅游、传统手工艺、餐饮、休闲、娱乐整体提升一个档次。将磁器口的民间艺术资源进行保留、整合、继承、挖掘和延伸,【项目主题构思】,整个民间艺术创意产业街区以古建筑群落区(地面驿站)、体现重庆山水文化为主题的水上功能休闲区域，构成了传统向现代的空间延伸，通过空间维度展现时间维度，以空间和时间的串联再现磁器口码头,陆,【项目规划布局】,1、根据市政府2005年相关文件,实现综合滑坡整治。 2、尊重规划道路系统，充分利用基地周边道路的状况来组织人、车流线。 3、利用
13、现状地形地貌进行总图布局，建筑依山就势，形成独特的建筑空间，减少土方的挖、填方量。 4、既要考虑项目的功能需要，同时利用好基地原有的生态自然资源，保留原有的古树及水体，考虑项目的可持续发展性。 5、挖掘磁器口正街与小街区及历史文化产物三者之间的有机联系，使三者有机结合，相得益彰。 6、以川东民居的建筑形式为载体，通过不同形式的建筑，形成独特的传统的历史文化街区。,【项目概念性规划设计】,场地高层分析,磁器口凤凰溪入口段河道护岸综合整治项目,项目平面图,根据市政府2005年相关文件,实现综合滑坡整治,【项目整治阶段】,磁器口凤凰溪入口段河道护岸综合整治项目,鸟瞰图,【项目利用阶段】,充分挖掘古镇
14、的历史文化,在浓缩磁器口本地域风情的同时又能体现历史发展中典型的古镇风貌,体现昔日的繁荣景象.,柒,【项目技术指标】,总用地面积约为：15126.4平方米 总建筑面积:12690平方米 建筑密度:23.2% 容积率:0.84,捌,【项目效应分析】,【项目社会效应】1、根据市政府2005年相关文件，实现综合滑坡整治。 2、将磁器口古镇沉淀千年的历史和文化融合进本项目，以达到宏扬巴渝传统文化的目的。 3、对古镇磁器口现有的环境进行保护和治理。 4、将磁器口的民间艺术资源进行保留、整合、继承、挖掘和延伸，使磁器口古镇的整体形象和功能得到提升。,【项目经济效应】,1、项目投资费用估算 项目估计建安成本为2000元/平方米，项目总建筑面积12690平方米，项目前期投资费用估算约为2500万元。 2、项目投资收入估算 以现阶段磁器口古镇商铺出租平均价格来进行估算，将项目出租平均价格定为576元/平方米/年，项目总建筑面积12690平方米，项目投资收入估算约为630万元/年。 3、该项目五年即可收回投资，从长远来看，是一个经济利益极其优良的项目。,提报完毕，谢谢！ 感谢各位领导支持！,
