1、第 1 页 共 7 页龙南县文化艺术中心工程建设项目第一、项目概况一、龙南县简介龙南县位于江西省最南端，东邻定南，南接广东和平、连平，西邻全南，北毗信丰，是江西的“南大门” 。全县国土面积 1641 平方公里，辖 15 个乡（镇、场） 、2 个管委会，总人口 31 万，城区建成面积 11.96 平方公里，城镇人口达16 万人。近年来，龙南县紧紧围绕建设赣南次中心城市和赣州南部核心经济区的发展定位，坚持以大开放为主战略，以大项目为主抓手，着力打造“四个龙南”（工业龙南、生态龙南、客家龙南、和谐龙南） ，加快建设“四城” （工业新城、生态绿城、客家名城、和谐之城）步伐，全县经济社会实现了又好又快发
2、展。2009 年，全县经济在投资和消费的拉动下，全县经济保持了稳定增长态势，全县实现生产总值 510835 万元，比上年增长 13.6%，增长速度比上年同期的 15.1%，回落了 2.1 个百分点。其中：第一产业完成增加值 75102 万元，增长 4.2%，第二产业完成增加值 262830 万元，增长 17.2%，第三产业完成增加值 172903 万元，增长 12.9%，三次产业结构进一步调整和优化，结构由上年同期的16.3：50.1：33.6 调整为今年的 14.7：51.5：33.8。经济发展的权重继续向第二产业集聚，二产对 GDP 的增长的贡献率达到 59.6%，拉动经济增长高达 8.1
3、个百分点。龙南县还荣获全省开放型经济工作综合先进县、全省发展非公有制经济先进县、全市开放型经济工作综合先进县、全市工业发展先进县、全市新农村建设工作综合先进县、全市十大体系建设综合先进县、全市突出践行科学发展观学习教育活动先进县、全市社会治安综合治理目标管理先进县等荣誉称号。二、项目介绍位置 龙南县文化艺术中心位于县新城区核心区内，总用地面积约 95.5亩，其东侧为青少年活动中心与新世界购物公园，西侧为渥江住宅区，南面为第 2 页 共 7 页锦龙苑居住小区及龙翔大道，北侧为渥江住宅区和青少年活动中心；周边 项目东侧的新世界购物公园是由铭豪投资的，一个总投资 2 亿元，占地面积近 4 万平米，建
4、筑面积 7 万多平米，涵盖风情商街、大型超市、高档住宅、商务酒店的高档开发楼盘，现已经开盘在售。临近有龙南最大的娱乐休闲广场龙翔广场，这里每天都会聚集大量的人流；龙南新的行政中心，新政府办公大楼都离本案很近；交通 龙南县文化艺术中心项目的交通非常便利，项目地两侧临大道，都有公交站台，因处新城中心区，道路规划都比较宽阔。人们到文化广场休闲、娱乐步行也很方便。从商业氛围、周边配套、交通和人流量等综合来看，文化艺术中心项目的地段优势十分明显，属龙南县核心商业地段之一。本案大致地址如上图阴影区域部分 三、县域楼盘及售价情况分析目前，龙南在售的新房价在 1680 元2700 元/平米之间，商铺均价在 7
5、500县域中心商铺售价一般在 7500 元13000 元/平米之间，现今房价处于高位徘徊的状态，销售状况也处于冬眠期，主要是大部分购房者都处于观望与犹豫的情绪中。从政策与房价估值的角度来看，房价有下跌的需求在里面，龙南的房价也第 3 页 共 7 页存有泡沫，但是房价的走势受各种因素的影响，需要综合各种因素的来看待问题。经过分析，我认为龙南的房价还处于利好阶段，住宅和商业的价格也不会有很大的波动。首先是地利上的优势会让当地房价再次上涨或保持平稳。龙南地处江西南大门，毗邻广东，目前，广东地区正在进行产业升级，腾笼换鸟的战略，这样的战略将会淘汰一批中小型出口企业，他们正在寻找降低成本的方法，龙南的区
6、位优势是他们很好的选择。龙南以后会成为珠三角产业转移的一个重要阵地，越来越多的工厂会因为成本压力迁移到龙南来开厂，随着厂家的增多，龙南的经济发展将呈现出加速的状态。我们知道，房价与股市一样，是钱推动的。经济加速，钱自然就多了，房价也会稳步上扬。房价保持平稳的第二个因素是城市化进程。随着经济的发展，城市化进程是一个不可阻挡的趋势，大量的农村人口向城镇搬迁，龙南有数量众多的出外务工人员，他们在外面挣钱后，很多人选择在县城或镇子买一套房，开始新的生活。如里仁新圩一带，很多东坑与关西的人迁居于此地，这是一个城市化样板地带。还有一个保持房价平稳的因素是百姓容易忽视的，即沸沸扬扬的人民币升值问题。人民币升
7、值看起来与自己无关，是国家与国家之间的汇率问题，但是它对楼市与股市影响非常大，人民币兑美元从 1 比 8 美元到现在的 1 比 6.7 美元，如果真按美国经济学家的估算，人民币还要升值 30%，那中国的楼市与股市必然要水涨船高，再升值 30%，到时，龙南的房价至少要涨到 3000 以上，商铺也就水涨船高了。龙南县在售楼盘售价对比表：正在比较 奥园商贸国际 新世界购物公园 龙城亲水湾 桃源丽景 龙翔国际物流中心状 态物业类型 别墅、商铺 商住楼、写字楼、商铺 普通住宅、写字楼、 商铺、普通商品房 普通住宅、商住楼、 商铺 普通住宅、商铺均 价 住宅：2088 元/ 商铺：5000 元/ 住宅：2
8、300 元/ 商铺：11000 元/ 住宅：1980 元/ 商铺：8500 元/ 住宅：2300 元/ 商铺：7800 元/ 住宅：2300 元/ 商铺 5500 元/容积率 1.15 1.17 2.85 2.9 2地 址 龙南县马牯塘 105 国道南侧 龙翔广场南侧（靠近仙 岩路） 龙南县广场南路 龙南县龙南镇民主街 犁头咀 龙南县龙南镇马牯塘105 国道（濂江桥头）总户数 45 508 714 300 1200占地面积 3205 平方米 38714 平方米 32100 平方米 15194 平方米 168234 平方米第 4 页 共 7 页第二、项目建设收益测算龙南县文化艺术中心项目采取“商
9、业部分国有土地使用权与项目工程建设承包权捆绑招标，固定政府工程造价，竞标地价”的公开招标方式，所以，项目的建设收益由两部分组成商业土地建设收益和工程项目建安收益。 一、龙南文化艺术中心项目工程概况1、总建筑面积：79612 平方米 （含架空层约 8322 平米）2、商业建筑占地面积：15.985 亩（10657.12 平方米） 3、总商业建筑面积约为：2.3 万平米4、具体划分如下：序号 分体项目 建筑面积 （） 占地面积（） 备注1 小叶子 1130 5652 歌剧院 25734 73223 娱乐城 15747 53284 图书馆 18680 40605 展览馆 6982 1859含商业 5
10、29 6 4、5 项含商业 529 5297 集中商业 2488 24888 合计 79612 22151二、整体商业土地建设收益估算1、出让土地总面积：15.985 亩 （10657.2 平米）2、出让价：4590 元/平米 （按起始价算）3、土地出让总价：4891.66 万 （按起始价算）4、土地契税：4891.663%=146.75 万5、商业建筑总面积：23000 平方米 一层商铺面积约：10000 平方米 二、三楼商铺面积约：13000 平方米6、商铺造价： 2.3 万平米1260 元/平米=2898 万7、规费和前期开发费用 (4%)：582 万8、不可预计开支 （4%）：582
11、万建筑面积 12656 平方米 79411 平方米 91634 平方米 44817 平方米 360000 平方米第 5 页 共 7 页9、销售费用和其他（2%）：291 万10、营业税（6.1%）：887.55 万以上为支出项目，合计支出费用：10278.96 万元11、商铺销售收入 一层商铺售价：1 万平米10000 元/平米=1 亿元 (以当前售价为基础计) 二、三层商铺售价：1.3 万平米3500 元/平米=4550 万元销售总收入：1.455 亿元利润情况利 润:总收入-总支出 = 14550 万-10278.96 万=4271.04 万缴纳所得税：4271.0425%=1067.76
12、 万净利润：4271.04-1067.76=3203.28 万三、工程项目建安收益估算1、总建筑面积：79612 平方米 （含架空层约 8322 平米）2、总占地面积：22151 平方米3、政府总投资概算为：19844.05 万元根据建安成本分析，建安利润一般在 15%左右，预计项目收益为：2976.61 万综合上述第二、三两项总收益为：6179.89 万元注 明：1、根据政府出让文件看，政府出资建设的工程项目包括了架空连廊、公共建筑等分摊项目，所以 19844.05 万为政府总概算；2、商业竞得人需出资建设的公共商业建筑和公共基础部分，未计算在内；3、建安曾项部分不做预测，也就不做概算收益；
13、4、前期物业以政府公共物业管理为准，费用暂不计。5、6.1%含营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、交易管理费等；第三、项目建设风险评估1、合作模式风险：本案采取的是“商业部分国有土地使用权与项目工程建设承包权捆绑招标”的方式，商业经营我集团公司可以独立运作，资金也不是很大问题，但投入最大块的属建安这块（近 2 亿元） ，建安工程款项支付方式是“在第 6 页 共 7 页竣工验收合格并审计结算审核后，付至工程结算款的 85%”，意味着要垫资到工程完工，所以如何找到合适的建安公司，并能相辅相成的合作是本案顺利完工和实施的关键。2、经营风险：本项目是文化艺术广场性质的辅助商业，这种商业不同于专
14、业经营或综合市场的商业，所以在经营上会存在一定难度，所以应加强市场营销工作，做好商业定位，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。3、购买力风险：本项目的地段优势是我们投资者看重的，也是我们投资信心的最大资本及希望，也是商业部分销售策划的最大卖点；但目前大环境的低迷，投资客和当地经营者处于观望阶段，购买人群的定位和吸引，商铺销售时需做好充分的策划。4、融资风险：本项目不存在融资风险，在目前金融形势和动态相对平稳下，投入资金又相对宽松，在预期的未来四年，应不存在银行按揭利率有较大变化的风险。5、财务风险：本项目资金分为三块：一部分自有资金、一部分预
15、售房款，一部分垫资资金。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：一次性付款方式；分期付款方式；八成银行按揭方式；使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。6、合作模式建议：在合作方式上要把握 1+12 的力量整合，本项目为我集团公司中标后，我集团可以采取单一收益方式，即找一个建筑公司，以全托的形式负责商业和工程的建安支付，所有建好后的商业部分归我集团公司所得，建安工程利润全归垫资的建安公司所有。操作由我集团公司出面协调，具体合作细节双方需在协商。当然，也可以把商业部分的建安费用，根据商业部分的竣工结算审核单独支付给建安公司。综合上述分析
16、，由于本项目投资过程中存在着合作风险、财务风险、市场风险、政策风险等等一系列不确定的因素，因此，探讨项目投资收益与风险分析中应考虑的因素，就显得十分重要。但只要我们善于发现问题，提出解决办法，就能很好的规避风险的产生，本项目的利好面就会大大超过我们的预期。第 7 页 共 7 页久久集团 投资事业部2010 年 7 月 9 日附项目建设出资划分表序号 分体项目 出资情况说明1 小叶子 由土地竞得人自行出资建设2 歌剧院 歌剧院地上地下建筑工程均由政府出资建设；3 娱乐城 地上与地下部分、地下与政府出资部分的公共建设工程都有土地竞得人出资建设；4 图书馆5 展览馆图书馆和展览馆的建筑首层及两者之间
17、的公共商业建筑，包括机电设备、综合管线等供商业使用的由竞得人建设；机电设备、综合管线等供图书馆、展览馆使用的由政府出资建设；两者公共部分，如基础部分则按该部分工程造价的比例分摊，政府出资60%，竞得人出资 40%；图书馆和展览馆建筑二层及二层以上，以及两者之间的公共平台均由政府出资建设；6 4、5 项含商业7 集中商业连廊下属商业建筑的所有工程项目由竞得人出资建设；涉及到连廊棚顶、连廊基础的建筑工程项目，按比例分摊，政府出资40%，竞得人出资 60%；除商业部分的工程项目及连廊棚顶、连廊基础外，其他连廊建设工程都由政府出资；8 市政广场 市政广场都由政府出资建设；9 其 他 涉及供电、供水、通信网络等设施的总管网（含变压器、交换箱等）由政府负责，总管网分至供商业使用的由竞得人出资接入；说明：根据政府出让文件，政府出资建设的以上约定的工程项目，总投资概算约 19844.05 万元，已包含了架空连廊、公共建筑等分摊项目。
