1、曼谷商业项目市调报告Commercial project report市调时间：市调地点：泰国 曼谷市调人员：1泰国曼谷概况 “曼谷”（ Bangkok） , 泰国首都 ，东南亚 第二大城市，主要港口和政治 、经济 、文化中心，被誉为是 “佛教之都” 。 泰国 人称曼谷为“军贴” ，意思 是“天使之城”。将其泰文 全称转为 拉丁文字，长达 167个字母， 其意 为：“天使之城、伟大的都市、 玉佛 的宿处、坚不可摧的城市、被赠 予九 块宝石的世界大都会、充满著像 似统治 转世神之天上住所的巍峨皇宫 ，一 座由因陀罗给予、毗湿奴建造的 大都会 ”。现在各国通用的“曼谷” 之名 则是当地语言“橄榄村
2、”的转译 。 曼谷旅游业十分发达，被评选为 2013全球最受欢迎旅游城市。曼谷是繁华的国际大都市，经济占全泰国经济总量的 44%。 曼谷特有文化特质决定了消费群体的多元化。2泰国曼谷概况中文名称： 曼谷 面积： 1568平方 公里外文名称： Bangkok 人口： 980万 (2010年 )行政区类别： 首都 气候条件： 热带季风气候所属地区： 东南亚 著名景点： 大皇宫、玉佛寺、黎明寺下辖地区： 巴威县、空堤县等 机场： 素万那普机场、廊曼国际机场地理 位置 ： 湄南河三角洲 火车站： 华喃峰火车站3曼谷考察项目本次 重点考察曼谷 11个具 有代表性的购物中心 ， 呈现出各异的 商业表现形态
3、 ： 品类齐全的典范购物中心 ： Siam Paragon、 Siam Center、 Siam Discovery Center 室内外结合潮流广场： Siam Square 尚泰 集团 商业领袖作品 ： Central World 、 Central Ladprao 别致主题情景 MALL： Terminal 21 原创主题河滨夜市 ： Asiatique 淘 宝 体验的传统人气商场： MBK 超大 双 层巨型 MALL： Mega Bangna 精致高档品牌 MALL： GAYSORN PLAZA4CONTENT项目目录 Terminal 21 航站 21 Asiatique 河边 夜市
4、 MBK Mega Bangna GAYSORN PLAZA 盖 颂 广场5PART 1Terminal 21航站 216所属类型 购物中心开业时间 2011年 10月商业体量 5.5万建筑形式 购物中心（ 5.5万）；星级酒店（ 3.3万）网 址 http:/www.terminal21.co.th/Terminal 21位于泰国曼谷市中心， 是一家以 机场航站楼 为设计概念的主题购物中心 。项目简介7区位交通 项目地点 曼谷 素坤逸路 288号项目交通情况轻轨 (BTS)： ASOKE站 1号出口地铁 (MRT)： SUKHUMVIT站 3号出口公交 (BUS)：2,25,38,40,13
5、6,185,501,508,511,513项目商圈类型 地处曼谷新兴时尚商圈中心地带目标客群 年轻时尚客群、国外游客8商业布局分析据初步预估， Terminal 21购物中心业态配比中购物类业态面积占到 60%，餐饮类业态占 30%，娱乐类和服务类约占 10%。 以 航站楼 为 主题 的 购物中心，其属性中旅游元素丰富，购物类及餐饮类业态较能体现不同地区的风土人情 。 传统购物中心购物类主力店的概念较弱，取而代之的是数量 。 庞大的本地原创特色品牌商户 ，无一线大牌。 项目规划为小铺型设计 。 餐饮类商户以本地大型美食广场结合世界各国特色餐饮为主，除 LG层少量快餐店外，其余集中分布在 4层及
6、 5层 。9商业布局分析 项目 相对传统意义购物中心其主力店概念较弱，购物类商户数量庞大且以本土独立品牌为主，娱乐餐饮类主力店分布在两极，保证中间楼层零售店铺充足的 客流。 各楼层均有明确的主题定位：楼层 主题定位 主要业态LG 加勒比海 书店、音像店、生鲜超市、甜品、 银行 、 药店GF 罗马 品牌男女时装、运动、箱包MF 巴黎 直接与 BTS相连 ，以品牌女装、 化妆品 、咖啡为主1F 东京 本地女装、 美容健康、个人护理及百货（类似淘宝 铺形式 ）2F 伦敦 本地男装、百货3F 伊斯坦布尔 本地设计配饰、 珠宝 、 钟表、礼品等4F 旧金山 简餐、休闲餐饮、甜品咖啡5F 21码头 休闲餐
7、饮、美食广场6F 好莱坞 影院 、电子数码、 SPA、健身房10商业布局分析 项目主力店情况 ：主力店 业态 所在楼层 备注SFC CINEMA CITY 影院 6F 泰国本地院线Pier 21 美食广场 5F 泰国本地美食广场H&M 快时尚 MF 国际快消品牌Gourmet Market 生鲜超市 MF 国际连锁咖啡品牌星巴克 咖啡 LG 泰国本地声线超市品牌11商业布局分析LG层 加勒比海热带风情的营造在业态上表现为以中庭灯塔为中心铺设自由随意购物氛围的书店、音像店、甜品店、生活生鲜超市组合 。12商业布局分析GF罗马层的质感通过诸多主流国际连锁品牌工整 的 排列来实现 ，并结合公装部分特
8、色设计凸显罗马风格。13商业布局分析MF楼层主题城市为巴黎，主力店为星巴克咖啡及 H&M，商户以品牌时尚女装为主 ， 香水 、 化妆品等业态作配搭 ， 营造国际范女性休闲购物区域 。14商业布局分析1F楼层主题为东京， 商户由 100多家经营女性服装服饰的本地设计师品牌店组成 ，咖啡甜品店、 美甲店 、内衣 等组合丰富楼层女性购物体验 。15商业布局分析2F主题为伦敦， 楼层商户主要由一百多家经营男性服装服饰的本地设计师品牌店组成 ，商品年轻时尚、 个性鲜明 。16商业布局分析伊斯坦布尔主题的 3F的店铺以珠宝首饰、礼品及鞋包配饰为主， 店铺数量为所有层中最多 ， 绝大多数为本地独立设计品牌
9、。17商业布局分析4F全部为餐饮店铺，店铺外观总体以唐人街城市街道为主题， 餐饮类型多以 简 餐为主 。18商业布局分析5F餐饮以大型美食广场结合休闲餐饮形式出现 。19商业布局分析6F除娱乐类主力店外其余分布众多时尚潮流的数码产品店 。20项目特色和亮点1、 Terminal 21在楼层间公共区域处以航站楼风格以导向，机场的各个要素渗透其中，每个楼层则注入各个城市的特色因素 。21项目特色和亮点2、 Terminal 21定位年轻时尚 ， 无论品牌定位，还是室内美陈装饰、体验娱乐设施均与年轻时尚相契合。22项目特色和亮点3、 购物中心每层根据其地区主题布置相关楼层风格 ， 立柱、店招、吊灯、导视、卫生间等均与各楼层风格相匹配。立柱装饰 23项目特色和亮点卫生间 24项目特色和亮点公共装修 25项目特色和亮点4、 GF罗马层中庭常作为打折商品促销区域， 节假日也会作为演出场地 。26项目特色和亮点5、 餐饮楼层动线弧形规划避免直角 ， 内退和外摆设计消除空间压抑感 ，店面装修一店一色，极具创意店铺风格和独特的公共装修相得益彰。27项目特色和亮点6、中庭 外扩弧形区域设为休闲餐饮区，座位朝向均朝外侧，自成一体，形成别样情致。28项目特色和亮点7、 项目建筑形态为异形建筑，项目主入口设置一部直达 4F的自动扶梯，全长 36米。29PART 2Asiatique河滨夜市30
