1、2009 成都房产投资指南之主城区报告投 资 不 动 产 成 了 人 们 财 产 保 值 、 升 值 的 重 要 途 径 之 一 。 在 告 别 了 疯 狂 、 追 涨 的投 资 时 代 后 ， 理 性 的 投 资 策 略 正 成 为 房 产 投 资 者 遵 循 的 理 财 原 则 。 搜 房 网 将 在 今 年秋 季 房 交 会 隆 重 推 出 2009 成 都 房 产 投 资 指 南 ， 全 面 打 探 成 都 房 产 投 资 价 值 ，为 你 的 投 资 判 断 提 供 全 面 的 参 考 。 今 日 起 隆 重 热 播 。武 侯 区 ： 区 域 改 造 ， 再 造 楼 市 热 点 房
2、价 走 势 ： 武 侯 区 价 格 几 乎 一 直 维 持 在 6000 元 以 上 的 水 准 。 08 年 均 价6322， 在 几 个 主 城 区 里 最 高 。 从 其 平 稳 的 房 价 走 势 曲 线 可 以 看 出 ， 武 侯 区 的 房 价 走势 相 当 平 稳 ， 足 以 证 明 武 侯 区 房 地 产 的 抗 跌 性 。 区 域 楼 市 现 状 ： 拥 有 紫 荆 、 玉 林 、 双 楠 三 大 高 尚 成 熟 片 区 、 红 牌 楼 片 区 、 人民 南 路 科 技 商 务 区 、 九 眼 桥 望 江 辖 区 等 人 气 片 区 的 武 侯 ， 无 疑 是 一 个 集 高
3、 尚居 住 、 商 务 、 人 文 为 一 体 的 国 际 化 区 域 。 武 侯 区 房 地 产 开 发 较 早 ， 现 在 ， 随着 武 侯 大 道通 车 以 及 3.5 环 建 设 消 息 公 布 ， 借 道 路 的 优 势 ， 城 市 的 空 间 又 将 向 外 再 次 延 伸 。置 业 投 资 价 值 分 析 ： 武 侯 大 道 通 车 ， 城 西 南 2.5 环 “任 督 ”二 脉 被 彻 底 打 通 ，武 侯 大 道 有 了 比 肩 南 延 线 的 发 展 潜 力 。 今 年 武 侯 大 道 沿 线 存 量 土 地 大 量 推 向 市 场 ，一 个 2000 多 亩 的 新 城
4、将 成 为 双 楠 之 后 ， 城 西 南 三 环 内 规 模 最 大 的 高 端 居 住 区 域 ； 而明 年 将 启 动 的 3.5 环 道 路 建 设 ， 将 主 要 位 于 武 侯 区 和 金 牛 区 内 ， 这 也 势 必 再 次 引 起品 牌 开 发 商 的 涌 入 。对 武 侯 区 而 言 ， 政 府 正 在 进 行 的 “南 汽 东 移 ”红 牌 楼 商 圈 重 建 ， 簇 桥 、 金 花桥 、 机 投 桥 3 大 城 中 村 改 造 等 区 域 建 设 ， 无 论 从 居 住 还 是 投 资 来 说 ， 对 置 业 者 都 是极 具 吸 引 力 的 。 此 外 ， 武 侯 区
5、 内 高 新 技 术 及 驻 成 都 办 事 处 的 外 企 精 英 众 多 ， 毫 无 疑问 为 租 赁 、 投 资 、 置 业 提 供 了 强 大 的 市 场 。区 域 在 售 楼 盘 推 荐 ： 索 尔 国 际 、 交 大 万 通 格 外 、 合 力 达 泰 基 南 棠 、 海 珀 香庭 、 双 楠 忆 景 、 新 界 、 中 华 名 园 3 波 西 卡 诺 、 优 客 联 邦 、 光 明 城 市 、 九 峰 国 际成 华 区 ： 投 资 买 单 需 看 区 域 “成 色 ” 房 价 走 势 ： 成 华 区 房 价 起 伏 较 大 ， 08 年 均 价 5350， 今 年 1 月 跌 破
6、 5000 后开 始 回 暖 ， 至 5 月 达 到 5400 后 ， 目 前 又 略 有 回 落 。 实 力 开 发 商 聚 集 效 应 区 域 的 标杆 项 目 ， 投 资 潜 力 看 好 。区 域 楼 市 现 状 ： 随 着 开 发 稳 步 进 行 ， 因 一 条 东 二 环 分 割 出 来 的 多 个 区 域 俨 然 有了 成 熟 的 迹 象 ， 府 青 路 、 建 设 路 、 万 年 场 及 东 湖 板 块 是 当 仁 不 让 的 主 力 。 就 整 体 而言 ， 成 华 区 东 二 环 外 扩 趋 势 明 显 ， 万 科 、 龙 湖 、 华 润 等 一 批 实 力 开 发 商 进
7、驻 带 来 的开 发 商 群 聚 效 应 正 在 逐 步 体 现 ， 如 今 华 润 二 十 四 城 二 期 亮 相 ， 翡 翠 城 持 续 热 销 、 龙湖 销 售 稳 健 、 成 功 银 玺 国 际 、 水 岸 华 庭 等 倍 受 青 睐 。 加 之 信 合 迎 晖 路 地 段 即 将 动工 ， 不 久 前 城 东 也 有 土 地 上 市 ， 未 来 区 域 发 展 空 间 巨 大 ， 很 可 能 会 持 续 获 得 区 域 房屋 销 售 桂 冠 。置 业 投 资 价 值 分 析 ： 我 们 应 该 看 到 ， 近 年 来 成 华 区 势 头 强 劲 ， 但 整 体 体 现 在 住宅 开
8、发 上 ， 商 业 项 目 开 发 较 少 。 目 前 商 业 投 资 尤 其 是 写 字 楼 投 资 回 报 收 益 是 最 大 的 ，住 宅 相 对 稳 定 ， 如 果 选 择 此 区 域 投 资 ， 须 得 注 意 以 同 区 域 标 志 性 项 目 为 考 虑 对 象 ，具 体 再 涉 及 对 地 段 、 配 套 、 品 牌 和 服 务 等 多 方 面 进 行 把 握 ， 把 握 “适 当 风 险 控 制原 则 ”， 尽 量 选 择 门 槛 不 高 潜 力 较 大 的 项 目 ， 比 如 华 润 二 十 四 城 。区 域 在 售 楼 盘 推 荐 ： 华 润 二 十 四 城 、 龙 湖
9、铜 雀 台 、 浅 水 80 俊 、 天 空 城 、 华宇 阳 光 水 岸 、 北 湖 龙 珠 、 金 科 一 城 、 首 创 国 际 城金 牛 区 ： 慎 选 “价 值 洼 地 ” 房 价 走 势 ： 在 去 年 楼 市 低 迷 中 ， 金 牛 区 房 价 在 6 月 一 度 跌 至 4100 左 右 ， 然后 迅 速 回 升 ， 两 月 之 间 冲 高 到 6300 左 右 。 此 后 进 入 下 降 周 期 ， 直 到 今 年 5 月 反弹 。 金 牛 区 各 板 块 房 产 潜 力 差 异 较 大 ， 低 单 价 、 低 总 价 的 “双 低 效 应 ”楼 盘 较多 ， 投 资 者 应
10、 根 据 需 求 慎 重 选 择 。区 域 楼 市 现 状 ： 受 交 通 、 产 业 结 构 等 多 种 原 因 掣 肘 ， 金 牛 区 楼 市 远 远 没 有 到 开发 集 聚 的 程 度 ， 不 过 ， 随 着 近 年 来 北 新 大 道 通 车 ， 五 块 石 、 迎 宾 大 道 、 解 放 路 、 驷马 桥 及 昭 觉 寺 等 地 土 地 整 理 效 果 显 著 ， 这 些 区 域 有 了 明 显 的 改 变 。 其 中 ， 除 原 有 最为 成 熟 的 李 家 沱 和 交 大 片 区 外 ， 蓝 光 、 华 宇 、 金 科 、 香 港 瑞 安 等 企 业 纷 纷 抢 占 潜 力制
11、高 点 ， 华 侨 城 纯 水 岸 、 富 丽 花 满 庭 、 金 科 一 城 、 华 宇 阳 光 水 岸 、 瑞 安 中 华 汇 等是 代 表 性 楼 盘 。 随 着 区 域 大 环 境 改 善 和 产 业 结 构 调 整 ， 金 牛 区 房 产 开 发 空 间 十 分 巨大 。置 业 投 资 价 值 分 析 ： 金 牛 区 楼 市 严 格 意 义 上 说 开 发 只 趋 向 于 住 宅 ， 商 业 中 心 并没 有 形 成 。 价 格 相 对 其 他 区 域 而 言 ， 还 处 于 低 位 ， 将 房 屋 售 价 与 区 域 自 身 规 划 前 景结 合 分 析 ， 目 前 金 牛 区 大
12、 部 分 楼 盘 品 质 不 高 ， 但 多 个 楼 盘 具 有 低 单 价 、 低 总 价 的“双 低 效 应 ”， 整 体 区 域 是 名 副 其 实 的 “价 格 洼 地 ”。 放 在 投 资 方 面 看 ， 这 也 是明 显 的 “价 值 洼 地 ”， 尽 管 部 分 开 发 商 在 土 地 选 择 和 投 入 上 有 很 高 的 要 求 ， 往 往 不会 选 择 这 个 区 域 的 土 地 ， 也 尽 管 金 牛 区 只 有 很 少 的 区 域 发 生 了 开 发 商 群 聚 效 应 ， 但部 分 投 资 客 还 是 选 择 这 里 ， 看 重 的 就 是 不 同 板 块 的 规 划
13、 前 景 对 房 屋 的 增 值 作 用 力 ，其 中 迎 宾 大 道 、 华 侨 城 欢 乐 板 块 、 解 放 路 驷 马 桥 一 带 都 具 有 很 大 的 投 资 价 值 ，三 环 以 外 项 目 因 地 段 原 因 ， 投 资 客 应 慎 重 据 需 求 出 发 。 商 业 的 话 ， 则 重 点 关 注 草 市街 一 带 。区 域 在 售 楼 盘 推 荐 ： 西 城 公 馆 、 成 都 华 侨 城 纯 水 岸 、 华 宇 锦 城 名 都 、 青 房尚 瑞 天 韵 、 西 城 首 峻 、 中 环 西 岸 观 邸 、 蓝 光 花 满 庭 、 水 岸 汇 景高 新 区 ： 投 资 看 准
14、 地 铁 物 业 房 价 走 势 ： 高 新 区 08 年 均 价 5073， 6 月 、 10 月 触 底 4000， 今 年 上 半 年 又 两次 逼 近 这 个 水 平 线 ， 尔 后 在 4 月 突 然 冲 上 7500 的 高 位 。 目 前 房 价 在 6000 上 下游 走 ， 在 区 域 未 来 发 展 前 景 下 ， 有 较 大 上 升 空 间 。 随 着 相 应 配 套 的 成 熟 ， 该 区 域 的居 住 价 值 将 得 到 充 分 体 现 。区 域 楼 市 现 状 ： 行 政 划 分 上 ， 高 新 区 南 部 园 区 隶 属 武 侯 区 ， 因 高 新 技 术 产 业
15、 的高 速 度 发 展 和 基 础 设 施 的 全 方 位 建 设 ， 以 及 房 地 产 开 发 的 高 品 质 打 造 ， 高 新 区 已 然成 为 武 侯 热 土 上 的 一 座 新 城 。 高 新 区 连 接 新 旧 城 南 ， 在 快 速 便 捷 的 享 有 老 城 区 资 源的 同 时 ， 也 率 先 占 有 新 城 市 资 源 。 高 新 区 内 站 南 组 团 片 区 内 聚 集 九 龙 仓 、 中 海 、 和黄 、 深 长 城 、 合 景 泰 富 五 大 品 牌 开 发 商 ， 在 售 项 目 均 为 规 模 型 大 盘 。置 业 投 资 价 值 分 析 ： 成 都 高 新
16、区 综 合 实 力 在 全 国 56 个 国 家 级 高 新 区 中 位 列第 四 ， 已 成 为 中 国 投 资 、 创 业 、 工 作 和 生 活 环 境 最 好 的 区 域 之 一 。 结 合 成 都 市 目 前已 在 建 的 1 号 地 铁 线 的 情 况 来 看 ， 地 铁 一 号 线 的 开 通 将 为 高 新 商 务 区 的 发 展 注 入 新的 活 力 ， 未 来 或 将 受 到 更 多 国 内 外 大 中 型 企 业 青 睐 。 在 对 住 宅 市 场 的 影 响 上 ， 地 铁一 号 线 沿 线 在 售 物 业 将 因 为 地 铁 的 即 将 开 通 销 速 加 快 ， 而
17、 地 铁 沿 线 的 二 手 房 周 转 速度 也 会 大 于 非 地 铁 沿 线 区 域 。 此 外 ， 加 上 片 区 内 众 多 甲 级 写 字 楼 的 陆 续 投 入 使 用 ，也 增 强 了 高 新 区 内 物 业 发 展 的 潜 力 。区 域 在 售 楼 盘 推 荐 ： 慕 和 南 道 、 华 润 凤 凰 城 、 中 海 城 南 1 号 、 龙 湖 世 纪峰 景 、 中 海 蘭 庭 、 神 仙 树 大 院青 羊 区 ： 2.5 环 ， “西 贵 ”的 黄 金 地 段 房 价 走 势 ： 青 羊 区 房 价 在 08 年 7 月 摸 高 以 后 ， 大 半 年 来 一 直 处 于 下
18、 滑 状 态 ，全 年 均 价 约 6034。 到 今 年 5 月 ， 房 价 有 所 反 弹 ， 目 前 6000 内 的 均 价 ， 在 该 区 域众 多 商 家 进 驻 后 ， 后 劲 将 逐 渐 释 放 。区 域 楼 市 现 状 ： 青 羊 区 是 以 住 宅 为 主 的 “生 活 样 板 区 ”， 区 域 内 的 光 华 片 区 、金 沙 片 区 、 清 水 河 片 区 、 浣 花 片 区 已 经 聚 集 了 置 信 、 中 海 、 蓝 光 、 博 瑞 、 中 铁 、 铸信 地 产 等 20 多 个 品 牌 开 发 商 在 次 深 耕 细 作 ， 很 多 项 目 的 入 住 率 都
19、非 常 高 ， 有 的 片 区已 成 绝 版 。 现 在 随 着 众 多 以 办 公 为 主 的 商 家 进 驻 及 金 沙 万 瑞 中 心 、 仁 和 春 天 广场 等 写 字 楼 项 目 的 陆 续 建 成 ， 城 西 区 域 的 价 值 得 到 了 更 大 的 提 升 。置 业 投 资 价 值 分 析 ： 高 入 住 率 意 味 着 吃 喝 玩 乐 的 完 善 配 套 、 市 场 需 求 的 旺 盛 ，不 论 是 自 住 还 是 投 资 都 相 得 益 彰 ， 而 青 羊 区 2.5 环 上 的 内 光 华 片 区 就 是 这 样 的“黄 金 ”区 域 。 从 青 羊 区 在 售 楼 盘
20、 的 分 布 情 况 看 ， 光 华 片 区 楼 盘 遍 地 开 花 ， 另 外 一方 面 ， 该 片 区 的 入 住 率 也 颇 高 。 光 华 片 区 是 一 个 倍 受 年 轻 人 青 睐 的 区 域 ， 在 光 华 片区 主 打 小 户 型 的 楼 盘 不 少 。 在 置 业 投 资 上 ， 大 社 区 的 中 小 户 型 是 首 选 。 这 不 仅 保 证了 自 住 的 方 便 ， 也 更 容 易 转 手 或 出 租 。 而 投 资 社 区 商 铺 也 是 理 想 选 择 。区 域 在 售 楼 盘 推 荐 ： 凯 德 风 尚 、 优 品 道 、 中 大 君 悦 金 沙 花 园 、 富
21、 力 华 庭 、 炎华 置 信 西 江 月 、 中 海 国 际 社 区 、 新 里 派 克 公 馆 、 万 基 金 蓝 湾 、 正 成 名 城 左 岸锦 江 区 ： 沙 河 堡 三 圣 乡 房 价 增 值 空 间 值 得 期 待 房 价 走 势 ： 区 域 08 年 上 半 年 有 明 显 震 荡 ， 尔 后 企 稳 ， 08 年 均 价 总 体 保 持 在5826， 较 为 坚 挺 。 今 年 2 月 开 始 ， 房 价 开 始 回 暖 明 显 ， 目 前 6400 的 水 平 已 接 近两 年 的 最 高 点 。 区 域 房 价 要 保 持 良 好 的 上 升 势 头 ， 需 要 品 牌
22、项 目 和 配 套 的 跟 进 ， 以及 如 新 沙 河 片 区 的 价 值 挖 掘 。区 域 楼 市 现 状 ： 锦 江 区 是 生 态 和 人 文 凸 显 的 区 域 。 从 九 眼 桥 高 尚 社 区 板 块 到 望江 片 区 ， 从 成 龙 路 口 到 三 圣 乡 外 三 环 ， 锦 江 区 楼 市 一 路 稳 步 发 展 。 东 大 街 一 线 是 成都 未 来 的 金 融 中 心 ， 九 龙 仓 、 铁 狮 门 、 新 鸿 基 等 巨 头 齐 聚 ， 气 势 非 同 小 可 。 如 今 沙河 堡 至 三 圣 乡 一 带 楼 盘 林 立 ， 沿 着 龙 舟 路 前 行 ， 上 海 东
23、 韵 、 交 大 绿 岭 、 金 润 华 府 、沙 河 壹 号 、 万 科 城 市 花 园 、 蓝 谷 地 、 卓 锦 城 、 四 海 逸 家 、 鑫 苑 名 家 、 锦 江 城 市花 园 、 华 都 美 林 湾 等 楼 盘 排 开 阵 势 。 各 个 楼 盘 的 开 发 企 业 中 ， 本 土 、 外 省 、 外 资 开发 商 一 应 俱 全 。 如 此 激 烈 的 竞 争 格 局 正 折 射 着 区 域 价 值 。 未 来 5 年 内 城 东 居 住 人口 将 达 到 100 万 左 右 ， 这 也 将 直 接 刺 激 区 域 商 业 、 娱 乐 、 休 闲 全 方 位 配 套 的 逐 步
24、 完善 。置 业 投 资 价 值 分 析 ： 目 前 ， 东 大 街 、 九 眼 桥 、 东 湖 版 块 房 价 相 对 较 高 外 ， 成 龙路 、 沙 河 片 区 、 三 圣 乡 片 区 楼 盘 供 应 较 充 分 ， 房 价 相 对 “温 和 ”。 沙 河 堡 三圣 乡 版 块 、 东 湖 版 块 、 新 沙 河 版 块 以 环 境 资 源 优 势 ， 当 仁 不 让 构 成 了 锦 江 区 住 宅 投资 的 三 大 热 门 版 块 。 特 别 是 沙 河 堡 三 圣 乡 版 块 ， 既 拥 有 川 师 大 的 人 文 气 息 ， 又独 占 新 沙 河 及 三 圣 乡 绝 佳 的 生 态 资 源 ， 加 上 目 前 该 区 域 内 房 价 适 中 ， 有 了 万 科 金 润华 府 加 盟 ， 预 计 又 将 带 动 新 一 轮 的 价 值 重 估 。 但 另 一 方 面 ， 目 前 该 区 域 以 纯 住 宅 为主 ， 区 域 商 业 中 心 的 缺 失 对 居 住 价 值 的 二 次 升 级 产 生 了 制 约 作 用 。区 域 在 售 楼 盘 推 荐 ： 四 海 逸 家 、 蓝 谷 地 天 域 、 卓 锦 城 4 期 千 树 郡 、 华 润 翡翠 城 、 蓝 光 凯 丽 香 江 、 交 大 绿 岭
