1、房地产法,主编 陈耀东复旦大学出版社,第一章 房地产法概论,学习目标,学习了本章后，你应该能够： 1、熟悉房地产、房地产业、房地产市场与房地产法的含义； 2、了解我国房地产法的调整对象与法律体系； 3、正确理解房地产法律关系，学会用法律关系的理论分析房地产法律问题； 4、了解国外和我国房地产法产生和发展的进程； 5、洞悉我国房地产法的不足，并为完善我国房地产法提供立法上的建议。,第一节 房地产与房地产业,一、房地产的含义与属性,（一）不动产与房地产1、不动产 （1）不动产概念的表述应采用列举式与概括式的结合与统一，使不动产处于一种开放的状态。这样，使富有弹性的不动产概念可以更好的适应社会经济生
2、活的变化。 （2）突破不动产物理标准的封闭性，充分关注物的社会经济价值，将须以登记为物权变动公示方法的某些动产也纳入到不动产之中。 （3）在注重物的物理标准、经济标准的同时，还要考虑法律技术标准，从而更好的界定不动产的法律范围。2、房地产,（二）房地产的属性1、自然属性2、经济属性3、法律属性4、社会属性,二、房地产业的含义与特征,（一）房地产业的含义与产业性质定位 （二）房地产业的特征1、房地产业开发经营的对象具有特殊性 2、房地产业具有先导性 3、房地产业具有地域性 4、房地产业具有投资大、周期长、收益大、风险大的特点 5、房地产业具有较强的国家干预性 6、房地产业的发展具有周期性,三、房
3、地产市场及其分类,（一）房地产市场的含义与特征1、房地产市场的非“物流”性 2、房地产市场交易客体的特殊性 3、房地产市场的地域性 4、房地产市场是一个不完全竞争的市场 （二）我国房地产市场的类型1、房地产一级市场，即土地使用权的出让市场2、房地产二级市场，即土地使用权出让后的开发经营市场 3、房地产三级市场，即投入使用后的房地产交易市场,第二节 房地产法的基本理论问题,一、房地产法的概念与调整对象,（一）房地产法的概念与特征 房地产法是国家制定或认可的调整房地产开发与交易、经营与管理等过程中所形成的房地产关系的法律规范的总称。 1、房地产法具有不可分割性 2、房地产法具有综合性3、房地产法的
4、调整范围具有广泛性,（二）房地产法的调整对象1、房地产民事关系 房地产物权关系（如土地所有权、房屋所有权、建设用地使用权、居住权、房地产相邻权） 房地产债权关系（如土地借用、房地产租赁、房屋买卖、房屋赠与） 房地产婚姻家庭与继承关系（如离婚时对房屋的分割、分家析产时分割房屋、继承私有房屋） 房地产知识产权关系（如建筑作品的著作权、楼盘名称使用权、房地产服务商标） 2、房地产行政关系 房屋管理关系，即国家对房屋规划、开发、修建、改造和测量等行为的管理及对房屋产权、产籍等事项的管理而产生的法律关系。 土地管理关系，即国家对土地的使用规划和使用审批等行为进行管理而产生的法律关系。 第三，房地产市场管
5、理关系，即国家为了使房地产市场能有序、健康地发展，对房地产开发经营者、房地产交易行为、房地产中介机构、房地产价格等方面进行管理而产生的法律关系。 第四，房地产行政体制管理关系，如房地产机构的设置等。3、房地产社会保障关系 住宅社会保障关系，住房公积金制度，房屋拆迁安置制度，土地社会保障关系，公有住房的租赁、使用关系，廉租房、经济适用房、解困房、集资房等房屋的交易关系等。,二、房地产法的渊源和体系,（一）房地产法的渊源1、宪法中的房地产规范2、基本法中的房地产规范3、国务院制定的行政法规中的房地产规范4、国务院所属各部、委发布的命令、指示和规章中的房地产规范5、地方各级人民代表大会和地方各级人民
6、政府发布的决议、命令等法规中的房地产规范6、最高人民法院所作的有关房地产的司法解释和具有指导性的指示。7、政策性规范8、房地产习惯,（二）房地产法的体系1、法理上的划分（1）房地产法体系的法律部类结构（2）房地产法体系的法律部门结构（3）房地产法体系的效力层级结构2、如何构建我国房地产法的体系（1）学术界的不同观点（2）构建我国房地产法体系应当考虑的基本问题 第一，要正确理解并区分房地产法的体系与房地产立法体系 第二，要构建城乡统筹，既覆盖城市，又涵摄农村的房地产法体系，尽快实现农村和城市房地产市场的统一 第三，要强化民事私法在房地产法体系中的统领作用,三、房地产法的性质和作用,（一）房地产法
7、的性质1、房地产法性质的学术争论及简要评析 （1）经济法说主要观点及评析 （2）行政法说主要观点及评析 （3）独立法律部门说主要观点及评析 （4）综合法律部门说主要观点及评析 （5）民法说主要观点及评析。2、房地产法的性质应该定位为民法 （1）房地产的不动产属性决定了房地产法属于民法的范畴 （2）房地产活动中的行为本质上是民事行为 （3）房地产业发展中遇到的问题渴求通过民事规则加以解决 （4）物权法、合同法等民事基本法的要求 （5）域外房地产的立法经验也验证房地产法应纳入民法领域,（二）房地产法的作用1、加强房地产的管理2、维护房地产市场秩序3、保障房地产权利人的合法权益4、促进房地产业的健康
8、发展,四、房地产法律关系,（一）房地产法律关系的概念与特征 概念：房地产法律关系，是指当事人之间因房地产这类财产而发生的，由房地产法调整的具有权利义务内容的社会关系。 特征： 1、房地产法律关系中的客体具有特殊性2、房地产法律关系中国家地位的特殊性3、房地产法律关系一般为要式法律关系4、房地产法律关系以民事法律关系为主要特性,（二）房地产法律关系的要素1、房地产法律关系的主体：国家、集体组织、法人和其他组织、自然人2、房地产法律关系的客体：房屋、土地、行为3、房地产法律关系的内容：房地产物权法律关系 、房地产债权法律关系 、房地产管理法律关系,（三）房地产法律事实1、房地产法律事实的概念房地产
9、法律事实，是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的客观现象或事实。 2、房地产法律事实的分类 行为 事件3、房地产法律事实的结合,第三节 房地产法的发展与完善,一、国外房地产法产生与发展的简要概说,二、我国房地产法的形成与发展,（一）我国房地产法的产生与发展 （二）新中国房地产法发展概说,三、我国房地产法的缺陷与完善,（一）我国现阶段房地产法存在的问题 1、从房地统一的趋势看，房地产法律缺乏权威性 2、从房地产法律体系看，房地产法律缺乏协调性 3、从调整区域看，现行房地产法律的效力存在很大的局限性 4、从房地产法律实践来看，还存在着短期行为和严重滞后现象 5、从指导思想来看，房地产法律中的
10、行政权力与民事权利的边界不清 6、从内容规制来看，房地产政策法规界限不清且有很多未调整的制度空白 7、从效力层次看，房地产法律的效力层次不高 8、从内容本身看，房地产法律之间以及房地产政策与法律之间存在矛盾,（二）完善我国房地产法的思考与建议 1、重视房地产民事法治建设，完善房地产民事法律制度 2、应纳入立法规划，需要尽快出台的一些房地产法律法规 3、需要修正、协调的一些房地产法律法规 4、完善房地产法应正确处理法律与政策的关系,本章小结,本章是本书提纲挈领的一章，对学习、理解、掌握房地产法以及将房地产法的理论运用到实践之中起到指引作用。本章第一节就不动产、房地产、房地产业、房地产市场的内涵进
11、行了分析，重点阐述了房地产的属性，房地产业的性质定位，房地产业与其他产业的区别以及房地产市场的特征、分类等，以从宏观上对上述问题有大致的把握，目的在于对我国的房地产业和房地产市场有概括性的理性了解。房地产法涉及很多基本法律问题和理论，本章第二节不能面面俱到，只是有选择性地论述了房地产法的概念与调整对象，房地产法的渊源和体系，房地产法的性质和作用以及房地产法律关系，以为学习房地产法的各项具体制度作理论上的铺垫，在此基础上对房地产法若干基本理论问题的争议，尤其是对其调整对象、法律体系、法律性质等问题的纷争提出了相应的学术观点。我国目前的房地产法比较杂乱，如何完善我国的房地产法律制度是需要深入思考的
12、问题，本章第三节在简要描述国外和我国房地产法产生、发展的基础上，分析了我国房地产法的缺陷，提出了以民事立法为指引，立法的主导思想应当从以往的注重管理型立法转向对房地产民事权利的确认和保护，以进一步完善房地产民事法律制度，协调好房地产法与民事法律的关系。,关键词,不动产 房地产 房地产业 房地产市场 房屋 土地 房地产法 民法 房地产法律关系 房地产民事关系 房地产行政关系 房地产社会保障关系,第二章 房地产财产权,学习目标,学习了本章后，你应该能够： 1、理解房地产物权和债权的基本理论； 2、对土地财产权的基本问题有大致了解； 3、把握我国土地所有权的基本法律问题，并对有争议的问题提出自己的观
13、点； 4、了解主要的土地物权和土地债权； 5、了解主要的房屋物权和房屋债权； 6、了解一些新型房地产财产权，并运用法律观点对其进行分析。,第一节 房地产财产权的梳理,一、房地产财产权概要,财产权以财产利益为内容；财产权通常可自由交易；财产权受到侵害，主要适用返还财产、恢复原状等物权保护方法和赔偿损失、支付违约金等债权保护方法。 房地产财产权，是指以可以支配的房地产为标的，以财产利益为直接内容的财产权利，房地产财产权的主体限于现实地享有或可以取得房地产财产之人；房地产财产权包括房屋和土地财产权，以及存在于土地和房屋之上的各种权利。 房地产财产权利主要包括两大类：房地产物权与房地产债权。 此外，房
14、地产财产权还包括房地产继承权、房地产知识产权等其它财产权利。,二、房地产物权概说,（一）物权 （二）房地产物权 我国现在的房地产物权主要由房地产所有权（如土地所有权、建筑物区分所有权）和房地产他物权（如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、典权、居住权、房地产抵押权）组成。,三、房地产债权概说,（一）债权 （二）房地产债权,第二节 土地财产权,一、土地财产权概述,（一）土地财产权的经济基础土地所有制1、五种土地所有制2、当今世界各国的土地所有制,（二）我国现今的土地财产权 1、维护土地公有制，固守土地所有权的非市场化。2、强化土地使用权的功能，私化土地使用权。 3、对集体土地使
15、用权的交易依然作较大的限制 4、土地之上形成了复杂的、立体化的土地财产权体系,二、土地所有权,（一）土地所有权概说1、土地所有制在我国的历史演变 （1）我国历史上的土地所有制 （2）新中国土地公有制的确立2、土地所有权的特征与效力范围 （1）土地所有权的概念与特征 （2）土地所有权的效力范围3、土地所有权的保护民法保护、行政法保护和刑法保护,（二）国家土地所有权1、国家土地所有权的概念与特征 概念：国家土地所有权，是指国家独占性地支配其所拥有的土地，并排除他人干涉的权利。在法律规定的范围内，国家享有占有、使用、收益、处分国有土地的权利。 特征： （1）国家土地所有权的主体具有惟一性和统一性 （
16、2）国家土地所有权在行使上具有特殊性 （3）国家土地所有权具有恒久性 （4）国家土地所有权的客体具有广泛性，包括各种类型的土地 （5）国家土地所有权的非登记性,2、国家土地所有权的范围 （1）城市市区的土地 （2）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地 （3）推定为国家享有土地所有权的土地 土地所有权争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有3、关于国家土地所有权的性质,（三）集体土地所有权1、集体土地所有权的概念与特征 （1）集体土地所有权主体的复杂性 （2）集体土地所有权流转的限定性或禁止性 （3）集体土地用途的限定性 （4）集体土地所有权转移中的单向流动性 2、集体土
17、地所有权的范围 （1）法律规定属于国家所有的以外的农村和城市郊区的土地。 （2）农村的宅基地、自留地和自留山。,3、集体土地所有权存在问题之检讨 （1）农村集体土地所有权主体虚位 （2）农村集体土地所有权的客体具有不稳定性 （3）农村集体土地所有权权利内容的不圆满性4、改造农村集体土地所有权的观点纷争及简要评析,5、农村集体土地所有权的私权定位及私权保障 （1）农村集体土地所有权的私权性质定位 （2）农村集体土地所有权的私权保障第一，严格限制公权力的介入范围第二，赋予农民对土地权利的处分权第三，制定相关的配套措施防止农民利益受到侵害,某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府
18、申请用地 2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。 据此，请回答以下问题： （1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？,案例2：土地置换纠纷案 2001年，甲大学拟在南山区建设新校园，并就此与相关部门进
19、行了积极沟通，2002年，作为筹资手段，甲大学同意将其南山分部的土地使用权转让给乙房地产开发有限公司。考虑到南山分部土地原属划拨用地，正常转让无法获得政府部门批准，双方采取“土地置换”的方式进行土地转让，并签署了土地置换合同书，约定甲大学将其南山分部的土地、房屋及其他设备设施“置换”与乙公司，乙公司支付“土地置换款总金额”9500万元，后因政策变更等诸多因素，某市国土局退回了甲大学南山分部土地的协议转让申请，该合同未得到履行，2006年，双方经友好协商，一致同意解除置换合同书，双方合作终止。之后乙公司在2007年向某仲裁委员会提交仲裁申请，认为甲大学未履行配合义务，要求甲大学承担违约责任。 问
20、题：置换合同书是否有效？为什么？,三、土地他物权,（一）建设用地使用权,1、权利名称的取舍2、建设用地与建设用地使用权的简要解读 （1）建设用地 （2）建设用地使用权 权能主要表现为：占有权；使用权；收益权；排他权 分类：A、国家建设用地使用权和农村集体建设用地使用权；B、商业化的建设用地使用权和非商业化的建设用地使用权；C、居住用地使用权、工商业用地使用权和公益用地使用权3、关于农村建设用地使用权的流转问题,（二）土地承包经营权,1、权利名称的取舍2、农村土地(1)不包括农村用于建造住宅的宅基地及建设用地；但包含四荒土地。(2) 涵盖了国有但依法由农民集体使用的土地。3、农村土地承包经营权的
21、基本内容：家庭联产承包（30年）和其他承包。,（三）宅基地使用权,1、宅基地使用权的基本法律问题 （1）宅基地的法律限定 （2）宅基地使用权的法律特征 第一，权利主体的限定性。 第二，权利客体的特定性。 第三，土地用途的局限性。 第四，权利取得的无偿性。 第五，权利的无期限性。 第六、权利的非流通性。 第七，权利的可继承性。2、宅基地使用权的法律纷争与评价 （1）主体能否是城镇居民 （2）超标拥有宅基地的问题 （3）宅基地使用权的流转问题 （4）宅基地使用权的收回问题,（四）地役权,1、地役权的概念与特征2、名称的选择：邻地利用权亦或地役权3、不动产相邻权与地役权的比较,（五）土地抵押权,“土
22、地抵押权”，实为“土地使用权的抵押权”。土地抵押权是一种重要的土地财产权利，在不动产物权体系中，属于担保物权之一种，是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并从处分所得价款中优先受偿的一种权利。,四、土地债权,（一）土地承租权,1、对我国“土地承租权”的理解2、承租土地使用权与租赁土地使用权 （1）出租人不同 （2）出租的条件不同 （3）流转的自由度不同,（二）土地借用权,土地借用权只能通过合同方式取得。土地借用人除享有占有、使用所借土地并由此获得收益权外，还享有如下权利：第一，续借权。第二，承租
23、权。第三，购买权。 土地借用权因期限届满或者其他原因而消灭的，土地的占有、使用权利依不同情况，或者复归出借方，或者由国家收回土地使用权后另行授予其他单位。借用权人在土地上的投资，原则上由其取回。不能取回或者一旦取回将损害出借人利益或国家利益的，可按添附原则归属于土地所有权人。,第三节 房屋财产权,一、房屋财产权的主体多元化和类型复杂化,（一）房屋制度改革之前 （二）房屋制度改革之后,二、房屋物权,（一）房屋所有权,独有 共有：按份共有、共同共有 按份共有是指两个或两个以上共有人按照各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。根据我国民法通则第78条第二款的规定，“按分共有人按各
24、自的份额，对共有财产分享权利，分担义务”。 共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系，以及个人合伙和企业之间的联营，也会出现共同共有财产的形式。,有限产权或部分产权市场价成本价标准价经适房业主的建筑物区分所有权,（二）房屋抵押权,房屋抵押权的法律特征是： 第一，房屋抵押权是一种复合性的民事权利。房屋抵押实际上是房屋和土地使用权的同时抵押，单纯的房屋抵押是不存在的。 第二，房屋抵押权是不转移房屋占有的房地产财产权。 第三，房屋抵押权是就房屋所卖价金而优先受偿的物权。
25、一方面，与债务人的普通债权人相比，房屋抵押权优先于普通债权受偿。另一方面，与债务人的其他抵押权人相比，先登记的房屋抵押权人优先于后登记的房屋抵押权人受偿；同一顺序的，按照债权比例受偿。 第四，房屋抵押权具有特定性。首先，房屋抵押为特定的债权作担保，被担保的债权须明确、具体。其次，被抵押的房屋是特定的，也须明确、具体，房屋设定抵押后，须在规定的期限内向房地产登记机关办理抵押登记，取得房屋他项权证，并在房屋所有权证上注明抵押房屋的范围，使抵押房屋与其他房屋区别开来。,三、房屋债权,（一）房屋承租权,1、房屋承租权人享有的民事权利 （1）占有权 （2）使用权 （3）收益权 （4）处分权。房屋租赁权的
26、处分权能，主要表现在租赁权的让与和转租上。 （5）请求出租人偿还费用的权利：必要费用；有益费用；奢侈费用。2、对房屋承租权的特殊保护 （1）买卖不破租赁 （2）租赁关系的永续性 （3）优先购买权,（二）房屋借用权,房屋借用，是指房屋所有人或有权处分人将房屋在一定期限内无偿地借给借用人占有、使用的民事权利。,（三）居住权,1、制度意义2、法律特征 （1）居住权的主体是自然人 （2）居住权的客体是他人拥有所有权的住房及其附属设施 （3）居住权具有时间性 （4）居住权具有不可处分性 （5）居住权通常具有无偿性,（四）房屋典权,典权是我国固有的制度，是指典权人支付典价而占有出典人的不动产，并加以使用和
27、收益的民事权利。支付典价占有他人典物的为典权人，以自己的典物供典权人使用收益的为出典人，典权的标的物是典物。我国现行法将典权标的限定为房屋。 由于我国现有的房屋典权关系多是历史遗留下来的，因此，在处理典权关系时，应特别注意历史与现实的结合。,四、房屋继承权,（一）对房屋所有权的继承权 （二）对其他具有财产性权益的房屋继承,第四节 新型房地产财产权,一、房屋分时度假财产权,（一）房屋分时度假的概念和法律关系,1、概念 分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权（或所有权）依时段（比如一周）进行分解，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给若干投资者，投资者购买
28、了该固定时段的房屋使用权（或所有权）后，就可以获得在该时段内每年到酒店或度假村住宿的一种休闲度假方式。分时度假的会员权益还包括转让权、赠与权、继承权和出租权，并享有通过交换服务系统，把自己所购买时段的客房使用权与其他会员同等级别的异地客房使用权进行交换使用的权利。,2、法律关系 （1）开发商与购房者形成的房屋买卖关系 （2）开发商与销售商的委托代理关系，前者委托后者销售其分时度假产品。 （3）销售代理商与会员之间形成的代理人与第三人的关系，前者按经营者的授权向会员销售分时度假产品。 （4）会员与交换公司形成的服务提供合同，前者利用交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假使用权的目的；后者则通过
29、提供往来交换服务获得收益。 （5）经营者与交换公司形成的加盟合作关系，即通过双方自由选择，交换公司允许符合条件的经营者将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中参与交换，经营者向交换公司支付相关费用。,（二）房屋分时度假的两种运行模式：所有权型和租赁权型,1、所有权型分时度假：投资者对其所购买的一定期限的度假房屋享有所有权；所有权型分时度假中的所有权是一种特殊的所有权形式，应为“时限所有权”或者“期限所有权”，更确切来讲应该称为时限（或期限）建筑物区分所有权。2、投资者购买的仅是度假房屋使用权,二、空间权,所谓空间权，是指权利人对地表之上或地表之下（不含地表）的一定空间所享有的民事财产权利。
30、包括三种类型：（1）空间所有权；（2）空间利用权 ；（3）空间相邻权,三、土地发展权 也称土地开发权，就是土地变更为不同性质使用的权利，如农地或未利用地变为城市建设用地，或对土地原有的使用集约度升高。 （1）农地变为非农业用地 （2）未利用地变为农用地或建设用地 （3）农地扩大投入 （4）在建设用地上开发利用,四、楼盘名称使用权 例：保利西子湾 崇和花园 东翠花园 爱都铭轩 保利香槟花园 创兴大厦 东堤水岸 爱都新天地 保利香雪山 从化托斯卡纳 东方文德广场 简单的说就是房地产开发商给其开发建造的房屋所起的名字具有私法意义上的商业标识属性，和公法意义上的地名属性。,五、房地产服务商标专用权 房
31、地产商标是指房地产企业拥有的，使用于房地产相关的服务上，由文字、图形、字母、数字等要素组合构成的，具有显著特征、便于识别房地产服务来源的标志。 楼盘名称使用权案例分析.doc,本章小结,房地产是不动产，是一种财产，因拥有这项财产产生的权利是房地产财产权，本章以民事财产权为理论平台，对房地产财产权进行了简要和科学的整理。在第一节房地产财产权的梳理中，首先运用民法物权和债权的理论，对房地产物权和房地产债权作了概括性归纳。然后，在第二节和第三节中对传统的土地财产权和房屋财产权详略取舍地进行了探讨，重点分析了土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权等土地财产权，以及房屋所有权、房屋租赁权等房屋财产权。
32、其中，对改造农村集体土地所有权及其私权保障，农村建设用地使用权的流转，宅基地使用权的主体、流转，房屋有限产权以及对房屋承租权的特殊保护等问题进行了深入探讨。最后，在本章第三节中介绍并分析了我国现行法尚没有明确规定，但现实生活中实际存在的几种新型房地产财产权：房屋分时度假财产权、空间权、土地发展权、楼盘名称使用权、房地产服务商标专用权。,关键词,房地产财产权 房地产物权 房地产债权 土地财产权 国家土地财产权集体 土地财产权 土地财产权 土地物权 土地债权 土地使用权 建设用地使用权 宅基地使用权 土地承包经营权 土地抵押权,地役权 房屋所有权 房屋物权 房屋债权 建筑物区分所有权 居住权 房屋
33、典权 房屋承租权 房屋继承权 房屋分时度假财产权 空间权 土地发展权 楼盘名称使用权 房地产服务商标专用权,第三章 房地产登记,学习目标,学习了本章后，你应该能够： 1、了解不动产物权变动的几种模式，以及它们同登记之间的关系； 2、了解房地产登记的性质、范围和作用； 3、掌握房地产登记的种类； 4、了解几种不同的房地产登记立法模式的基本内容和特点； 5、熟悉我国房地产登记的基本内容和特点； 6、掌握我国不同类别房地产登记的基本程序和文件要求； 7、了解我国房地产登记体制的缺点，并能提出合理化建议。,第一节 房地产登记基本原理,一、不动产物权变动与房地产登记,（一）不动产物权变动,1、不动产物权
34、变动的概念2、不动产物权变动的原因 依法律行为而发生者和非依法律行为而发生者 （1）依法律行为而发生者 单方法律行为（例如抛弃、设定遗嘱） 双方法律行为（例如买卖、赠与、互易等） （2）非依法律行为而发生者 事实行为如先占、取得时效、添附等 公法行为如征用、征收、没收等3、不动产物权变动模式 （1）债权意思主义 （2）物权形式主义 （3）债权形式主义,取得时效指财产的占有人以所有的意思（即以所有人的名义），善意地、公开地、和平地持续占有他人财产达到法定期间，即依法取得对该项财产所有权的法律制度。例如，基于某种原因，甲将乙的某项财产当作自己的财产进行占有、使用，而乙对此不闻不问，这种状况持续到一
35、定期间，甲就依法取得了对该项财产的所有权。取得时效又称为占有时效。 添附是指民事主体把不同所有人的财产或劳动成果合并在一起，从而形成另一种新形态的财产，如果要恢复原状,在事实上不可能或者在经济上不合理，在此情况下，则要确认该新财产的归属问题。 不能对抗第三人:合同双方当事人以外的人称为第三人，不能对抗第三人是指不能以双方签订的合同约定损害第三人的合法权利，合同双方当事人的约定对第三人不生效力。第三人是相对于合同当事人双方来说的。第三人就于合同与当事人一方发生某些法律关系之后，原合同当事人，不能以原合同中的约定来否定与第三人的合同。 举个例子来说：甲把自己的电视借给了乙，然后乙再未征得甲的同意情
36、况下，把电视卖给了丙，当时得是丙不知乙没有处分权得情况下。这个时候乙就于原来甲乙直接得保管合同就是第三人，而这时甲是不可以以电视是他所有而向丙所取的。,权属登记的公示力和公信力? 公示力和公信力是房地产权属登记所具有的效力。公示力是指登记机关将已登记的权利制成登记簿，供公众查阅，便于公众判断该项权利的合法性。物权公示有两种方式，即动产是以交付作为公示的方式，而不动产以登记作为公示的方式。公示又是登记的主要目的之一。对于登记机关所登记的内容，有利害关系的第三人可以进行查阅，通过查阅登记机关的登记簿来判断该项不动产权利的可靠性，但是这种可靠程度如何，应当由当事人自己判断，登记机关并不对其可靠性作任
37、何保证。如美国实行契据登记制的一些州，登记机关将登记文件制作成缩微胶卷或是光盘，公众可以到登记机关进行查阅。由于登记机关并不对其可靠性作保证，当事人在交易时，房地产承受人除了进行权属登记以外，还要向产权保险公司投保，一旦已登记的该项产权不能成立，则由产权保险公司对此进行赔偿。为了维护自己的权益，产权保险公司自己要对产权进行详细的调查、以保证由其发出保单的房屋权属可靠。权属登记的公信力是指已在登记机关登记的权利，具有不可推翻的效力，公众可以对登记公簿充分信赖，即相信登记的该项权利具有确定的效力。如果该项权利(如登记的房屋所有权或房屋他项权利)因为在实体上不能成立或由于其他原因应当撤销登记时，也不
38、能因为其不能成立或其应当撤销而对抗善意第三人。,“具有不可推翻的效力”并不是绝对的不可推翻。如某个当事人以非法手段骗取的登记，登记机关或司法机关都可以通过一定的程序予以撤销。但是这与公众可以对登记公簿的充分信赖并不矛盾，因为实行权属登记制度的主要目的就是保护房产交易的安全。如：李某实际上并不是房屋所有权人，但用非法手段进行了登记。第三人王某出于对登记公簿的信赖，误认为他就是房屋所有权人，便与李某签订了房屋买卖合同，而后由王某进行了权属登记。由于李某并不是房屋所有权人，而是以虚假申报登记的产权，因此，李某的登记在实体上不能成立，该项登记按理应当撤销。但由于第三人王某并不知道李某是以非法手段进行登
39、记，王某是善意第三人，因此，不能因为李某申请的登记不成立或其应当撤销而对抗善意第三人。即不能撤销第三人王某的登记，第三人王某的登记具有了不可推翻的效力。假定李某登记的产权并未转移，该项登记就应当由登记机关予以撤销。对于李某来说，这是咎由自取。再如王某如果知道李某是以非法手段进行的登记，或者是与李某串通而进行的交易，那么王某就不是善意的第三人，即便也进行了登记，真正的权利人仍可以要求撤销第三人的登记。 房屋所有权案例分析.doc,（二）不动产物权变动模式与房地产登记的关系,1、公示对抗主义与房地产登记2、公示要件主义与房地产登记（房地产登记的物权表征效力登记的公信力）,二、房地产登记基本制度与理
40、论,（一）房地产登记的概念,房地产登记，又称为不动产登记，是指国家法定机关依当事人的申请，对有关房地产权利信息、客体信息等进行登记，并对所登记信息赋予一定法律效力的制度。 广义上的登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、登记、坐落、坐标、图形等事项 。 狭义上的登记是指土地及其定着物的所有权及其他项权的取得丧失与变更，依法定程序记载于专职机关掌管的专门簿册上 。,（二）房地产登记的性质,不同观点：第一，公法行为说或者行政行为说；第二，私法行为说或者民事行为说；第三，证明行为说。 房地产登记不但体现平等主体的私权关系，也体现了纵向的行政关系，是个人目标与国家目标双重
41、价值的表现。所以，在认定房地产登记主要为民事行为的同时，也须承认其具有行政管理功能。,（三）房地产登记的范围,事实登记又被称为表彰性登记和表示登记，是指对土地、建筑物等的物理现状进行登记公示的制度。它将诸如土地的面积、性质、取得方式、用途、坐落等和建筑物的面积、坐落、层数、种类等信息记载于登记簿中。 权利登记是指对房地产物权的发生、变更、消灭、限制等所做的登记。具体包括所有权登记、他项权登记等 事实登记是权利登记的基础，权利登记是事实登记的最终归宿。,（四）房地产登记的作用,第一，权利确认功能。 第二，公示功能。 第三，管理功能。,（五）房地产登记的分类,1、总登记 2、初始登记 3、变更登记
42、 4、他项权利登记 5、注销登记 6、限制登记 限制登记案例分析.doc7、其他登记。如预告登记、异议登记、更正登记、公告登记、保全登记、遗失登记、更换管理人登记、房屋延期登记以及不予登记的情形等。,（六）房地产登记模式介绍和比较,1、契据登记模式2、权利登记模式3、托伦斯登记制度 房产抵押登记案例.doc,第二节 房地产登记模式介绍和比较,一、我国现行房地产登记的法律体系,二、我国房地产登记模式及特点,（一）登记为房地产物权变动的生效要件 （二）折中的实质审查主义 （三）登记具有公信力 （四）强制登记制度 （五）登记房地产物权现状及变动情况 （六）登记采用以物为中心的编成主义 （七）登记簿和
43、权利证书 （八）登记机关分散,三、我国房地产登记的基本程序及文件要求,（一）我国房地产登记的基本程序1、提出申请（申报，并包括其他登记方式）2、受理申请（收件）并计征规费3、审查4、公告5、核准登记，登簿并颁发房屋权属证书；6、立卷归档。其中的公告程序仅适用于特定的登记类型。 （二）我国房地产登记提交的文件,1.土地登记： 初始土地登记必备文件：1、土地登记申请书；（国土部印发新表） 2、土地登记法定代表人身份证明书，土地登记委托书；法定代表人、委托代理人身份证复印件与原件核对无误后原件返回； 3、机关企事业单位需法人执照、机构代码证复印件与原件核对无误后原件返回； 4、用地批复及其附图，建设
44、用地批准书复印件； （1）划拨的国有土地需提供国有土地划拨决定书； （2）出让的国有土地需提供出让合同，全部缴纳土地出让金的收据复印件； （3）租赁的国有土地需提供租赁合同，缴纳土地年租金的收据复印件； （4）以国有土地使用权作价出资或入股的，需提供原土地使用证土地资产处置批准文件及其他相关文件。 （5）国家授权经营的，需提供原土地使用证土地资产处置批准文件及其他相关文件。 （6）集体建设用地的（必须是本集体经济组织的农民或以集体土地所有权入股、联营的批准文件和相关文件） 5、土地权属来源证明文件及经上级主管部门盖章确认的土地沿革证明； 6、地上物权属证明； 7、地籍调查表及宗地图,单位新建非
45、商品房屋，权利人应当在房屋竣工九十日内申请房屋所有权初始登记。房地产开发企业在现售商品房前，应当向房地产管理部门申请办理产权登记备案，取得商品房屋产权登记备案证； 权利人的姓名（名称）发生变更的、共有房产分割的、房屋面积发生变化的，房屋权利人应当自事实发生之日起三十内申请变更登记； 房屋因拆除、焚毁、倒埸等原因灭失的，房屋权利人应当自房屋灭失之日起三十日内向房地产管理部门申请注销登记，缴回房屋所有权证书。,2.房屋登记 （1）所有权登记所有权初始登记（商品房屋产权登记备案） 1国有土地使用证；（验原件） 2建设工程规划许可证； 3建设工程规划红线图； 4营业执照；（验原件） 5立项投资计划批文
46、； 6房屋竣工验收备案表； 7房产测量成果资料； 8商品房产权登记备案需提交预售许可证。,所有权权属变更登记 申请书 申请人身份证明 所有权证书 证明房屋所有权发生转移的材料 其他必要材料 抵押权人的身份证明、同意转让的书面文件、他项权利证书,所有权事实变更登记 申请人的身份证明或营业执照；（验原件） 房屋所有权证； 翻建、改建成、扩建的房屋，提交建设工程规划许可证、规划红线图及有关批准文件； 房屋坐落门牌号或权利人名称改变的，提交有法律效力的证件、证明。,所有权注销登记 登记申请书 申请人的身份证明 房屋所有权证； 原房屋灭失的证明；,抵押权登记 登记申请书 申请人身份证明 所有权证书 抵押
47、合同（最高额抵押） 主债权合同 其他,在建工程抵押权登记： 登记申请书； 申请人的身份证明; 抵押合同； 主债权合同； 建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书； 建设工程规划许可证; 其他必要材料。 建设部公布.doc,四、我国房地产登记制度的缺陷,（一）登记法律法规不统一 （二）登记机关不统一 （三）登记种类不完善 （四）登记效力制度不完善 （五）登记性质偏重于行政管理，而忽视房地产权利保障 （六）登记官没有实现同质化、专业化 （七）没有建立登记机关的赔偿制度,案例,2005年10月，甲（房地产公司）与乙（公司）签订了房屋买卖合同，双方约定乙公司购买甲公司面积为4000平方米
48、的写字楼，总价款为6000万元；甲在2007年1月1-5日向乙交付房屋，乙在同时向甲交付房价款。合同约定的履行期届至，甲公司依合同约定向乙交付了房屋，将该楼盘移转给乙公司占有，并着手办理产权过户登记手续。但因财务的原因，乙公司未能在约定的时间付款，迟延15天交付款项。在此期间，经交付已实际占有该房屋的乙公司因业务调整需要，便将该楼盘以每平方米16000的价格转让给第三人丙公司，双方订立了房屋买卖合同。丙公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办过户手续。丙公司便向乙公司支付6500万元的总价款，并于2007年3月初与乙公司完成交付，该房产转由第三人丙占
49、有。2007年2月，甲公司了解到由于该楼盘所处地区将开通城铁，预计该处楼盘房价将大幅升值，甲公司便以乙公司迟延15天支付房款为由宣告解除购房合同，并请求该房产占有人丙公司返还房屋。,本案中甲公司与乙公司就买卖房屋达成的协议合法有效。被告乙公司迟延15天支付房款，不构成根本违约，不能依此解除购房合同。虽然房屋过户登记手续没有完成，但甲基于合法的合同而交付，乙的合法占有应受保护。乙与丙订立的购房合同是双方真实意思的表示，不能因为被告尚未取得所有权而无效，因此，第三人取得对房屋的合法占有。故原告主张解除购房合同并请求丙返还房屋的请求不应得到支持。,第三节 我国房地产登记制度的完善,一、重构房地产登记法律制度的价值取向,（一）程序同一 1、必须实现法律程序在地域上的同一 2、法律程序在性质上的同一 3、法律程序在制度上的同一 （二）程序参与 1、程序参与应当具有普遍性 2、程序参与的自由性 （三）程序理性 要求房地产登记制度中必须有职业化、专业化的登记人员；要有细致和可操作的登记程序；要有登记机关对其所作出的决定进行说明解释的制度安排；要使得登记程序行为具有确定的法律效力，,
