1、容积率专题报告,中原集团二级市场战略顾问中心 ShenZhen.08.2011,容积率解释,Part 1,容积率解释 何谓容积率？简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量,容积率,专业解释通俗解释,一般规则特殊规则,容积率=总建筑面积总用地面积,定义,计算公式,计算规则,1,2,3,定义 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值,通俗解释,专业解释,说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了,所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度,容积
2、率一般是由政府规定的,一般而言,容积率分为： 独立别墅为0.2-0.5, 联排别墅为0.4-0.7, 6层以下多层住宅为0.8-1.2, 11层小高层住宅为1.5-2.0, 18层高层住宅为1.8-2.5, 19层以上住宅为2.4-4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅 并根据不同城市的特点有所差别,计算公式 容积率=总建筑面积总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算,容积率,总建筑面积,总用地面积,容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低,计算规则 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值,特殊规则,一般规则,地上总建筑面积计算值为建设用地
3、内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行,当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，当普通商业建筑标准层层高大于6.1米时，当办公建筑标准层层高大于5.5米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算当普通商业建筑层高大于10米时，当住宅建筑层高大于7.6米时，当办公建筑层高大于8.8米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算,计算规则 项目用地范围内总建筑面积与项
4、目总用地面积的比值,特殊规则,地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准 住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览,设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值,容积率的特征,Part 2,特性 主要呈现4个特性,特性一,1,特性二,2,特性三,3,特性四,4,容积率,在一
5、定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比,容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量,容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的 这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中,楼面占地率注与容积率成反比,特性一 容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量,特性三,特性二,特性一,特性四,特性,基本公式是:R=F/A,R容积率 F地块上的总建筑面积(m) A地块面积(m),“净地块”是指为建筑所使用的场地，其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地、历史保护地段等。因此，在使用或评价容积率时，必须注意地块面积的“净”度
6、；在比较不同的容积率时，必须在同样“净”度的基础上进行。总建筑面积，一般系指地面以上部分的建筑面积总和；如果包括地下部分的建筑面积，应特别注明，以资区别,特性二 在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条 件下，容积率与建筑密度成正比,特性三,特性一,特性二,特性四,特性,当A为常数时，R=CH,C建筑密度或建筑覆盖率，C=01 H建筑层数(或平均层数) CA建筑基底面积(m) F地块上的总建筑面积(m) A地块面积(m),当H每增加1(即平均提高1层)，R的提高值=C； 当R每提高C的值，H平均提高1层,从公式可以看到,特性三 楼面占地率注与容积率成反比,特性二,特性一
7、,特性三,特性四,特性,L=A/F=1/R,楼面占地率(即每平方米建筑面积占用的地块土地面积),当L愈小，R愈大，即每平方米建筑面积所占用的土地愈少，建设开发中土地费用所占的比重愈低，则土地利用率和经济效益愈高,公式,结论,特性四 容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的,特性二,特性一,特性四,特性三,特性,关心顺序 (出让价格)、R、 意愿倾向: 从提高R，可以吸引(D)，获得较高的P,G,关心顺序:C、H、R， 意愿倾向:从控制C和H，以满足空地、日照、间距、绿化、停车以及景观等要求,关心顺序:R、F、P(楼面地价)， 意愿倾向:(P) 尽可能提高R，获得更大的F，使P
8、降低，即每平方米建筑面积所摊的土地费用最小,UP,D,在实行城市土地出让、转让和房地产开发机制的情况下，容积率往往成为城市政府(G)、规划师(UP)和开发者(D)之间谈判的一项主要“杠杆”,土地所有者，关心从土地出让中获得比较好的收益，用于城市基础设施建设,城市环境质量与整体效益的关心者,房地产开发者，关心从开发中获得最大的利润,容积率对各个因素的影响,Part 3,容积率对各个因素的影响 容积率在不仅影响规划中物业的类型、建筑密度、社区规模、规划布局、土 地的增值，还直接影响我们的生活品质,生活品质,物业类型,社区规模,建筑密度,规划布局,土地的增值,容积率与物业类型 不同的容积率数值直接影
9、响不同的物业类型,在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目； 容积率0.30.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多； 容积率0.50.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许多，即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响； 容积率0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂低别墅的话，密度相对增大，那么环境相比而言只能算是一般了； 容积率1.21.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点； 容积率1.52.0，正常的多层
10、+小高层项目； 容积率2.02.5，正常的小高层项目； 容积率2.53.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差； 容积率3.06.0，高层项目（楼高100米以内）； 容积率6.0以上，摩天大楼,先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律）,容积率与物业类型 对于一个项目来说，仅通过容积率一个简单数字远不能概括社区物业类型,A项目：3.0容积率，城市公园东侧，建筑类型为叠拼别墅+小高层+高层,如A项目，容积率3.0，一般如此高的容积率，我们都会想到是一个高层物业的社区，但项目通过结合周边的资源，籍低密度的别墅物业提升项目的档次，利用水景隔开别墅布置
11、高层物业，使别墅与高层建筑形成各自相对独立的组团，相互不干扰，提升了社区品质又保障了项目容积率。小高层和高层使社区能更好的通风采景，建筑天际线也更唯美。在如此高的容积率下，项目通过的灵活的运用物业组合，打造豪华别墅产品，提升项目档次，而为项目后期发展，适应后期市场需求，并塑造了生态景观公寓，在区域内打造出了自己的差异化产品,A项目,容积率与建筑密度 建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小，从定 义上是指规划用地范围内，所有建筑物低层占地面积与用地面积的比率（%）,在用地面积一定的前提下，建筑密度与容积率两者是反比关系；建筑容量增加需要建筑层数的增高，密度则降低；这时，社区
12、舒适度提高，但同时会带来土地利用的不充分和建筑成本的增加；建筑容量的减小，密度增大，这时，社区居住舒适度又将会受到影响； 在项目规划中，容积率和建筑密度二者是一个矛盾点，需要去寻找找一个合理点、均衡点，来实现项目开发的最大目标,如：B、C项目，容积率相同，因为建筑密度的差异，项目的品质就有了很大的差异,把社区品位放在环境空间上，绿化空间丰富,社区可利用的绿地空间少，基本上没有什么绿化空间,B项目： 容积率0.88 密度25% 规划采用组团围合布局，每个组团都拥有一个相对组团中心景观；全部采用多层电梯洋房,C项目： 容积率0.88 密度32% 建筑类型以联排别墅为主，少量小高层物业，排列式布局；
13、在0.88的容积率下采用了常规的低密度项目产品类型，所以密度相对大,容积率与社区规模 在传统思维中，觉得社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。实际情况并 不全是这样,从规划条件上来看，规模小的项目，在规划审批阶段多为一个大项目的某一个部分，其绿化率和建筑密度已在整个用地上进行了平衡，在这个单独小块地上，建筑密度能够做的较高而绿化率能够做的较低，容积率自然能够做的比较高，而其舒适度却不会因此而降低，而且还可能通过建筑类型上的差别而优于规模较大的社区,D项目：住宅项目，用地规模为10万，容积率为1.7，建筑类型是多元化的，从联排别墅到多层以及高层住宅,E项目：住宅项目，市区中心位置，规划用地2万多
14、，容积率为5.6，建筑类型全为高层板楼，共享城市公园资源,同为住宅项目， 地理、资源环境 相当，两个项目 要就是因为用地 规模的差别由此 产生容积率的差 异，而产生的建 筑布局、中心绿 地以及配套设施 等的差异,容积率与规划布局 在相同的容积率的条件下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅能在产品类型上 突破、创新，而且能够获得不同的舒适度,如：F、H项目，相同的地块面积，同样容积率，规划布局差异可以非常大，社区空间和产品的差异也非常大。由于F项目全部采用了高层建筑类型，降低建筑密度，提高绿化面积；建筑布局也采用了独栋点式布局，采光通风都得到了最佳，270观景视线与H项目品质项目就一目了然了,F项目：
15、2.5容积率，建筑类型均为独栋高层塔楼， 点式布局，均为南北朝向，绿化率48%以上,H项目：2.5容积率，建筑类型有多层，小高层、高 层，排列+围合式布局，绿化率32%，部分东西朝向 布局,容积率与规划布局 在相同的容积率的条件下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅能在产品类型上 突破、创新，而且能够获得不同的舒适度,Y项目： 4.0容积率，围合式布局，采用了大比例的高层板楼，社区还营造了罕有的大规模中心园林,项目分析,容积率高达4，不仅拥有大比例的高层板楼，而且社区还营造了罕有的大规模中心园林。在这里，其关键的围合式布局起到了很大的作用，三栋板楼式住宅围合成三合院式，将节省的占地面积让给了中心园林
16、，使社区中心景观作为黄金地段的市区中心城市稀缺景观资源，成为项目最有力的核心卖点。三合院排列，面对面的两栋楼相距超100米，它不仅以差异化的社区空间和生活便利的享受引起购房者青睐，而且还可以用高容积率、高售价保证开发商丰厚的利润回报,容积率与土地的增值 土地的增值是开发商模切关心的问题，直接影响项目的亏赢，容积率则是计 算模型的决定因素,设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：每平米土地增值（Zi）=售价（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用参考容积率-每平米土
17、地费用 利润最大值 Ymax=（Zi*Xi）D 其中：0Xi1 Xi1 Xi*RiJ,示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。多层住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元别墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元,别墅与多层住宅费用简表,通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积2
18、1000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元,结论 容积率不仅影响居住区的规划，还直接影响着居住区内的生活环境与品质,综合上面的各种因素和相互之间的关系，我们要充分和全面的考虑、均衡容积率和地块情况、建筑密度、物业之间的关系，寻找到一个符合项目目标的最合理值和搭配比重，从而达到相对的建筑成本最小化，土地利用最大化，居住品质最高化，进而得到收益的最大化，利润的最大化,这将是我们对容积率进行深度解析的最终目标,高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得 多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居 住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度 下降。另外，高密度的居住人口还会对小区 内的健身
19、场所、儿童活动区域、娱乐中心以 及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压 力,由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求， 小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相 应的减少，从而影响居住区内的生活环境与 品质,确定容积率的因素,Part 4,各项因素，应结合城市的实际情况，经过综合研究后确定，此外，为了考虑到通过谈判可以得到利益，以及为不可预知的某些因素留有余地，公布的容积率宜低于“理论的”上限数值。,地块的使用性质,地块的基础设施条件,这是由于各种用地有不同的“功能”要求，如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等；,即开发建设的支撑条件，包括现有基础设施的水平和自然条件(
20、如地基、土壤、排水等)。一般说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑；,地块的空间环境条件,即与相邻四周在空间环境上的制约关系，以及城市设计上的要求，如建筑高度、间距、形体、绿化、通道等；,地块的土地出让价格,即政府的期望价格。一般情况下，容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高,容积率对房地产项目影响实证分析,Part 5,容积率对项目规划设计定位的影响 容积率对地价的影响 容积率对房产开发成本的影响 容积率对建筑设计的影响 容积率与其他主要规划技术指标的关系 容积率成为政府调控项目的重要手段,容积率对房地产项目规划设计影响具体分析,项目环境气围 分析条件 分析
21、结论,同一块地在不同容积率下投资效益分析,容积率是房地产开发项目规划设计条件中最重要的指标之一, 对项目的定位、成本、建筑设计、投资效益等均产生不同程度的影响。以北京温榆河别墅项目为例, 论证了不同容积率对投资效益的影响,容积率对项目规划设计定位的影响,1,容积率对地价的影响,2,容积率对房产开发成本的影响,3,容积率对建筑设计的影响,4,容积率与其他主要规划技术指标的关系,5,容积率成为政府调控项目的重要手段,6,容积率对房地产项目影响实证分析,容积率对项目规划设计定位的影响 容积率是项目总平面规划设计的关键指标，决定该项目的定位,众所周知, 容积率的高低直接关系到项目开发面积的多少, 影响
22、着建筑密度和绿地率的指标, 影响着建筑物的高度的控制。实质上容积率是项目总平面规划设计的关键指标, 其中涉及总图中的建筑造型、道路走向、建筑间距、绿化布置、空间布局、管网埋设等一系列数据的均衡和协调, 从而决定该项目的定位(即是否设计成低密度、低层建筑高品质楼盘, 还是设计成多层或连排式的中端产品、或是设计成普通低端产品楼盘)。比如,规划部门批准的容积率指标偏低, 为了满足建筑物使用面积的需要, 设计时为了不突破建筑密度指标或绿地率指标, 在一定的容积率下就只有增加建筑物高度, 减少公共建筑用地, 使生活配套设施减少, 降低了生活居住的舒适度,容积率,关键 指标,建筑 造型,建筑 间距,绿化
23、布置,空间 布局,项目 定位,国土主管部门根据土地用途划分类别按不同地理位置和区域情况划分等级, 以容积率指标大小制定土地出让金标准和土地基准地价, 并以表格形式公布, 其规律是: 同一类别、同一容积率随着级别的增加, 出让金标准减少, 同一类别、同一级别随着容积率指标的增加, 出让金逐减。以北京市为例, 目前建设用地按用途划分为商业、综合、居住、工业等四类, 根据不同用途土地的特点及相应地价水平, 将四类用地的基准地价由高至低, 由城区至远郊区分别划分为若干个级别。其中, 商业、综合和居住用地的基准地价分为10 个级别, 工业用地的基准地价分为9 个级别。计算基数规定如下: 一到八级, 为一
24、、二、三类用地容积率大于1 时其出让金以建筑面积为标准, 容积率小于等于1 时, 其出让金以地面面积为标准, 四类用地和九、十级各类用地的出让金均以地面面积计算、根据这一计算原则, 由于容积率增加所引起的建筑面积增加幅度大于出让金降低幅度, 所以土地总成本将是随着容积率的增加而增大,容积率对地价的影响 容积率是项目总平面规划设计的关键指标，决定该项目的定位,容积率对房产开发的成本的影响,前面提到容积率越高, 出让金标准越低, 折算到每平米建筑面积的土地成本也越低。一定的地价, 容积率在控制指标下变动 , 容积率越高开发的房屋面积越大, 其地成本折算成每平米房屋成本造价就越低, 否则容积率越低,
25、 其地成本折算成每平米房屋成本造价就越高。另外容积率的高低还影响到区内道路的设计和综合管线的布置与埋设, 从而影响到这些综合市政配套设施的造价,容积率与开发成本的关系,2011（单位：1）,分析,FAR 容积率,开发成本,容积率对建筑设计的影响,设计任务书中容积率一旦被确定下来, 设计师只能在这一限制下进行发挥。现在社区公园、中央水景、中心会所等成为房地产项目的亮点, 也成为宣传的重要口号, 而这些在设计上都极尽奢华, 大大降低土地有效的利用率,如果容积率低, 设计师可以尽情发挥, 可以自由选择建筑风格, 充分利用景观构造使人与自然达到和谐统一,如果容积率高, 则实际可用地少, 景观设计必然是
26、相当困难的, 景观构造中无法形成合力, 也无法体现人性化优势,如果容积率高, 而导致楼间距小, 相互之间私密性差, 则使整个楼盘档次下降, 会直接影响到楼盘定价和销售效果,1,2,3,容积率与其他主要规划技术指标的关系,在一定的建筑高度(层次) 与房屋间距的控制下容积率与建筑密度是成正比关系见图1; 在限制建筑层数的情况下, 容积率越高, 绿地率越小, 其关系如图2,FAR 容积率,D 建筑密度,FAR 容积率,GAR 绿地率,图1、容积率与建筑密度的关系 Fig、1 Connection between FAR and D,图2、容积率与建筑密度的关系 Fig、2 Connection be
27、tween FAR and GAR,容积率成为政府调控项目的重要手段,随着我国经济体制改革和对外开放, 特别是城市土地有偿有期使用, 房屋商品化进程的不断深化, 房地产业得到了极大发展, 日趋繁荣。开发房地产的目的, 一方面固然是为了改善城市的面貌、改善一部分先富起来经济条件较好的人的居住环境和居住条件, 但更重要的是房屋开发商是为了获取丰厚的利润, 并且普通老百姓投资房产已经逐渐成为一种投资手段。而土地又是稀缺资源, 是不可再生的, 同时随着房价的上升容易引起房价过高导致泡沫的产生, 所以政府又势必会对房地产行业有所控制。政府对房地产的控制方法很多, 有政策性的、有金融性的、还有技术性的调控
28、。通过对容积率的控制达到控制房地产项目的控制就是技术性的调控。从规划的角度, 控制容积率是一个非常重要的手段, 调节城市发展, 规划用地, 和容积率大小是非常有关系的。同时, 政府提高容积率, 希望房地产企业开发小高层, 可以节约土地资源, 压低房价, 使老百姓得利。,项目环境气围,1,分析条件,2,同一块地在不同容积率下投资效益分析 以北京温榆河别墅项目为例, 论证了不同容积率对投资效益的影响,分析结论,3,项目环境气围,温榆河别墅项目区位于北京市京承高速、北六环、机场高速北线交汇处, 距北京国贸商圈30 分钟车程, 距中关村科技园区30 分钟车程, 距北京机场仅15 分钟车程, 且均为高速
29、直达无交通堵塞困扰。而且项目位于北京市温榆河景观带, 开发公司通过运作, 花了极少费用将温榆河北岸河岸防护区约300 亩地代征代管, 并将其设计为一个九洞的高尔夫练习场和亲水郊野公园,车程5分钟可到达圈,车程10分钟可到达圈,车程15分钟可到达圈,分析条件,1,2,3,4,5,同一地块其地价一定, 土地面积100 万m 2, 土地总价115亿元,不同容积率应满足在规划设计条件容积率控制指标1. 2之下,建筑物类别差别不大时, 其设定的建安成本, 配套成本基本相近,销售费用, 管理费用按一定的比例计算, (两税一费成本暂不考虑),房屋销售价是通过市场调查设定。就上述分析条件, 选取4 种不同容积
30、率对该项目投资效益进行分析, 见表1:,表1. 项目投资效益分析 Table1. A nalyzing investment benefit ofW enyuhe real- estate p ro ject,分析结论,从项目投资效益分析表中可以看出, 在开发商实力满足的情况下, 选择连排、独栋、双拼相结合的方案最好, 投资效益最高。该项目通过多方案比较,最终选定独栋、连排、双拼相结合的高档别墅区, 其主要经济技术指标为: 总用地面积: 100 万m2 总建筑面积: 352549. 68m 2 建筑密度: 18. 9% 容积率: 0. 35 绿地率: 52% 居住总户数: 891 户 居住人数
31、: 3119 人 车位: 居住停车位1200 个 公建停车位311 个,通过上述几个方面的分析比较, 我们清醒地认识到容积率对房地产投资决策定位是必不可少的重要指标, 让人们走出盲目追求高容积率或者片面追求低容积率而忽略经济效益的误区。事实上, 选择合理的容积率是投资项目成败的关键一步, 是反映楼盘品质和品牌定位的前提条件, 同时也是优化设计中的重要指标之一。另外容积率指标并不是一个单一技术指标, 而是一个复合的、涉及多因素组合的一个均衡、协调综合指标。要选择好一个合适的容积率应当结合该项目所处位置周边环境和配套, 考虑楼盘的定位风格, 考虑到地价成本及地块面积大小, 考虑到政府建设主管部门所给定的规划条件, 同时还要考虑与其他技术指标的统一。总之, 一个房地产投资项目, 应当选择多个不同容积率进行技术经济分析比较, 从中筛选出最合理的一个容积率指标, 只有这样才能做好房地产投资决策的第一步, 为房 地产开发建设后继工作创造良好的条件,右侧例举内容的结论,主要技术指标说明,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
