1、,江阴市周庄镇商业项目定位报告,报告单位：商业管理公司江阴项目组,（一）周庄镇宏观分析,地理位置：位于江阴市东郊，全镇总面积80平方公里。地处美丽富饶的太湖平原，经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首。,人口：13.8万,全镇GDP：经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首，工业开票销售额连续三年位列江苏省第一，荣膺“江苏名镇”之称，在全省乡镇综合实力百强排名中居第6位，在全国乡镇综合实力百强排名中列第13位，是建设部小城镇建设示范镇、江苏省卫生镇、小城镇综合改革试点镇、环境与经济协调发展示范镇、江阴市重点中心镇。 自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前
2、茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。,1.1项目区位：本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸位置上，距离华西村2公里，是新兴城区之一；商业位于整个项目的中心位置，北面为集中拆迁安置区，东面为待开发用地； 本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手，亦严重缺乏生活服务配套。,地块条件分析,用地指标,项目地块图,1、本项目的用地性质为商住混合用地； 2、目前的面积
3、：公建部分的建筑面积为10500 ，其中商业部分面积为20000 左右； 3、 项目的公建部分临近主干道，地块展示性较好，且地块地势平整，地块比较适合发展商业物业；,地块周边现状分析,1、项目周边目前主要是待开发的空地，北新路对面为大型拆迁户安置区； 2、本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手； 3、未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。,1.2消费潜力分析：城镇居民人均收入较高，并保持较快增长；,自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利
4、税总额20亿元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。,1.3片区商业：传统商业街区沿北新路展开，中小型超市及临街商铺为主要形式,1.4片区发展规划：未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。,1.5项目SWOT分析,1.6小结,本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸部，具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；居民富裕，消费逐步向发展型、享受型发展。本案未来的发展主要受制于城区的人口数量，目前周庄镇居民约13.8万。另一制约因素，当地传统商业区已存在大型现代化商业物业，一旦有实力超市企业入驻将极大威胁我项目生存。,（二）商业市
5、场分析,2.1商业发展趋势研判：未来商业主要往沿北新路发展，中部（现镇中心）商业功能较综合，东面以服务于周边居民的商业业态为主。,*周庄镇北面主要是工业园区，而未来亦规划为工业区，商业主要是较为低端的临街商业及配套小超市。 *商业区沿北新路是城市未来发展的主线，东面规划为高档住宅区，而西面则是集商务、行政、科技、文化于一体的多功能综合区。 *预计随着以上两区域的快速发展，商业主要分布于城市的中轴线上。 *当前影响力较大的集中式商业是吉麦隆生活超市、时代超市等，受人口规模限制无大型综合性百货商场存在，以临街商铺形式展开,2.2商业分析,主要集中式商业,所处商业阶段：以超市为主，竞争激烈 商业所处
6、的发展阶段是以超市为主，受人口规模制约无综合性百货业态。超市竞争激烈，规模最大、位置最优、硬件最好的东方百业广场受超市经营不善拖累，经营惨淡。5000-8000的中低档超市满足城镇居民及打工人群日常生活需要，经营情况较好。,2.3商业中心案例：,东方百业购物中心,项目最大特点：硬件最好的商业物业，地理位置优越（位于市区核心商圈）； 项目最大劣势：主力超市店为当地股份企业，经营能力较弱；对我司的借鉴：,持续运营3年，出租率只有20%，作为乡镇商场楼层数应控制在3层以内； 应该培育商业，开发商应与实力商企一起度过商场前三年的市场培育期。,2.4小结,人口与商业体量的配比关系: 目前周庄镇常住人口约
7、13.6万人，而营业的商业面积约8万平方米，人口与商业面积比例接近1.7：1，距离超市开设条件尚有距离。（一般超市每平方米的建筑面积，需要3个消费者支撑；而百货则需要56个消费者支撑）,商业空置率有待消化,商业发展阶段:人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合。,城镇居民有很高的收入，但商业却处于以超市为主。,原因分析：,人口不足：一般百货店的面积在3.5万平方米左右，需要21万人口的支撑，目前周庄城镇居民不足15万人，因此不足 以支撑一个百货店的发展。 消费外流：由于靠近上海、苏州等大城市，部分高收入群体选择前往品种更丰富的大城市消费。,案例借鉴：,客观评估本案适宜发展的商业体量； 位于县镇级
8、区域的商业体楼层不应高于3层； 商业意在培育，应预有约3年的市场培育期； 在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，,（三）本案定位,考虑因素,3.1.1业态要求（商务、居住、政府要求）,政府规划要求：商业建面不少于20000。11月江苏地产会议暂定商业面积12000,3.1.2分级模型,3.1.3业态选择,百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。,本案定位考虑的具体因素,结论建议：,方案目标：,1、项目附近商业以农居点的商业为主，数量少档次低，业主生活的基本需求难以靠此满足。并且，近期项目周边无商业规划，也就是项目交
9、付后无其他商业配套开业。因而业主入住的基本需求要依靠本项目的商业配套满足； 2、以主力店带动新片区商业体的发展，吸引其他片区的居民前来消费。,业态规划：,业态,指标,业态面积比例规划：,入口商街型：有利社区居民的购物消费， 街铺商业价值较高，便于后期带合约销售,社区商业布局规划,（四）项目财务测算,4.1测算说明及结果 按体量2万测算 购物中心的土地成本、建安费用等，根据江阴市场情况、项目区位、以往我司购物中心建造标准等来编制； 测算年限30年；以2017年开业为起始点；租金增长、其他收入的增长，前2年基本无增长；第3年至第20年，租金及其他收入保持较快增长，而第21年至第30年保持较慢增长；
10、,项目面积分配：,业态配比,项目总投资,4.2财务指标汇总,具体财务结果：总投资成本为1.96亿元，税后利润率1.55%，静态回收期26.62年，动态 回收期30年回收不了成本，净现值-1.19亿元，IRR1.77%,项目从财测算方面，不具有可行性；因此建议项目不考虑商业或以商业最低要求体量进行考虑。,4.3小结,楼层业态分布图：,1f,2f,标准超市物业条件,中式快餐物业条件,便利店物业条件,服务配套物业条件,美容美发物业条件,美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。 美容SPA类商家物业条件要求：,美发类商家物业条件要求：,生活家居类物业条件,可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。,生活娱乐类物业条件,休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。,
