1、一、规划背景在 2006 版总体规划调整时，此前作为旅游发展备用地的海棠湾、红塘湾以及亚龙湾二线的储备地提前启用。从海南省委、省政府到三亚市委、市政府，都对海棠湾、红塘湾的建设大力支持，并提出了严格要求和美好愿景。而红塘湾原有控规囿于权属原因，两块用地分别编制，且完成于国际旅游岛战略生效前夕，编制时未能有效衔接二三线腹地开发，两块用地的衔接也不充分，急待整合与优化。因此，三亚规划委员会于 09 年 11 月正式决定重新编定该控规，将红塘湾旅游度假区置于国际旅游岛的大背景前，置于大三亚发展蓝图里，联系天涯镇地区的广大腹地开发，重新确立发展定位和路径，充分体现红塘湾旅游度假区作为三亚西部重心的重要
2、价值和地位，确定最优化的综合开发模式。二、规划范围规划范围：规划区用地呈东西长而南北短的狭长带状，北至 225 国道，南至红塘湾海岸最高潮位线，东至天涯镇，西至高尔夫球场西侧边缘，总占地面积 390.7 公顷。东西向长约6 公里，南北向纵深 300-500 米，最宽处为 800 米。三、现状分析1、区位条件。红塘湾地处三亚近郊，毗邻三亚西部两大著名景点，东邻天涯海角景区，西接南山佛文化旅游区，三面环山（东为马岭、西为红塘岭） ，南部面向广阔南海，更有通达的各类交通设施，区位优势十分明显。距离三亚市中心区 15 公里。距离天涯海角国家重点风景旅游区 1.5 公里。距离国家 4A 级南山佛文化旅游
3、区约 10 公里。目前通过该地区的外部公路交通干道有 225 国道和西线高速公路。建设中的环岛铁路也经过此地。距离凤凰国际机场约 8 公里。此外，在东西两侧的天涯海角风景区和南山旅游区，都设有旅游码头，沟通水上航线十分便捷（见区位分析图） 。2、社会经济条件规划区内目前没有城市建设用地，主要集中分布有隶属天涯镇的几个自然村，经济形态来源单一、与旅游发展隔绝、财政收入及人均收入偏低。四、定位和规模1、规划定位红塘湾旅游度假区是大三亚湾西部旅游组团的核心片区，以个性化、主题化、人文化为特色，依托天涯文化发展衍生主题社区，依托国际游艇港和滨海高尔夫等积极延伸发展离岸度假休闲功能，是面向国际国内高端市
4、场的综合性高端旅游度假区。2、规划目标总目标：成为大三亚湾西部旅游组团的核心区，大三亚湾西部代表性的国际游艇港湾旅游商业综合体，以及天涯文化交流与创意休闲基地。3、规模用地规模：红塘湾度假区用地规模为 390.7 公顷，建设用地规模约 256.59 公顷。总建筑面积约为 154.8 万平方米。人口规模：规划度假区总人口容量为 13500 人。五、用地布局规划1、用地功能结构因为用地狭长，区内适宜采用带状组团结构形式进行用地组织，沿平行海滨方向布置度假社区组团，在组团间设置间隔绿带，并在东西分设置公共中心。最终形成“双核三带，五区六轴”的整体结构。 （见用地功能结构分析图）“双核”：即分布在度假
5、区东西两部的两个公共中心，分别位于西部担油河河口一带的内港中心区和东部组团中心。“三带”： 包括公共海岸游憩带、酒店带和度假社区带。“五区”：包括体育公园运动休闲区、水城主题度假区、国际游艇港湾中心区、“六轴”：即垂直海滨向纵深腹地延伸发展的六条景观轴带，由分布在组团之间的间隔生态廊道（四条）和从两个核心延伸出的纵轴组成。2、用地布局规划居住用地及商住混合用地主要集中于滨海二线用地，呈带状分布。规划居住及商住混合用地合计约 89.65 公顷，占总建设用地的 34.94%。其中：规划居住用地为旅游度假社区，布局在国道以南、酒店带以北，面积约 57.25 公顷，占总建设用地的 22.31%。结合度
6、假区公共设施布局商住混合用地，规划商住混合用地面积约 32.40 公顷，占总建设用地的 12.63%。规划确定混合用地内居住用地所占比例在 5070范围之间。现状保留村庄作为度假区后续发展使用。其他区域更新改造总体采用“区外安置，区内就业”原则，在 225 国道北侧及天涯镇内进行居民安置。表六、权属用地开发建设控制红塘湾旅游度假区的用地权属主要分为三部分，大部分用地分属两家开发公司，另有一小部分用地为现状村镇建设用地。三亚规委会对两家公司的开发强度限定为总容积率 0.58。这一指标也成为以前各版控规的核心依据之一。现将给控制指标的核算方法说明如下：红塘湾投资公司主要持有东侧 214 公顷的土地
7、一级开发权，其权属用地清晰完整。按照三亚规委会相关决议，该公司用地以总面积 214 公顷核算，总容积率控制为 0.58。并保证各类用地的构成比例基本接近上版控规的规定。红棠湾高尔夫公司主要持有西侧用地的使用权，其权属用地包括酒店建设用地 56 公顷，以及体育公园用地 99 公顷。按照三亚规委会相关决议，该公司用地的总容积率核算面积不含体育公园用地，及拟建标志性酒店的 5 公顷酒店建设用地，因此，该公司用地以总面积51 公顷核算，总容积率同样控制为 0.58。表 4 红塘湾旅游度假区权属建设用地统计表为了与土地开发出让以及红塘湾旅游度假区重点地区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，
8、对土地进行了用地细分。土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，以公共利益第一为原则，将红塘湾旅游度假区中的河湖水系以及凭借水系所形成的绿地系统和与公共服务设施相联络的公共空间等划分出来，统一由政府或委托开发商做级开发，统一进行公共配套设施建设，成本可按比例分摊到周边细分地块中。细分地块可向社会转让，要求比较简单，便于实施操作和融入整个系统。一般商业地块细分至 0.42 公顷左右，居住地块细分至 214 公顷，酒店用地分至 210公顷。细分后的地块为最小地块，应严格作为最小出让单位，不允许再细分。兼容使用允许以满足规划用途为原则，在某种性质用地上进行设施的兼容使用。适建范围按表 5土地使用兼容
9、性表执行。规划对不同类型的用地采取不同的兼容度。其中 R2 兼容度为35，C21 兼容度为 30，C25 兼容度为 25。七、公共服务设施规划控制1、规划原则1.公共服务设施的类型、级别、档次、数量、布局要和红塘湾度假区的定位相适应，应布局合理、结构清晰、交通便捷，有利于游客和当地居民使用。2.充分尊重滨海自然环境，以人为本，以旅游度假为中心，充分考虑到热带气候对游客和当地居民的影响，充分考虑游客和当地居民的使用需求，提供高质量的公共活动空间，给人以明确的场所感和认同感。3.适应场地特征，设施分散和集中相结合，有利于土地的综合利用，创造繁荣、富有人气的公共中心。4.公共设施的配建应充分考虑度假
10、区居住人口特性，在城市居住区标准的基础上适当调整；既要满足基本的使用要求，又要防止多度配置，浪费资源，对配建设施分类对待。2、公共设施布局红塘湾着力打造综合性高端旅游度假区，其公共设施配置要为未来整个三亚西部观光旅游区服务，成为区域性服务中心。其公共服务设施将担负着两方面的功能，不但要满足区内居民的生活需要，同时更重要的是充分适应游客的各方面需求。主要包括两类公共设施，一类为度假区级公共设施、另一类为社区级公共设施。社区级公共设施，主要指位于度假区北部度假社区内的公共服务设施，包括幼儿园、小学、文化活动中心（站） 、体育活动中心（站） 、社区卫生服务中心（站） 、社区服务中心、社区菜市场等设施
11、。由于红塘湾的居住功能以度假为主，包括临时散客度假、第二居所等居住状态，同时兼顾度假区的季节性度假特征，各类设施的配置数量与规模将比普通城市居住区酌减。八、建设开发控制1、地块编号为有效引导，适应片区建设管理及应对市场需求，规划地块编号分为两级：片区及开发单元用“大写英文字母”表示；开发地块“阿拉伯数字”表示。如 A-01 地块表示:A 片区 01号地块。2、开发强度土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的度假区空间环境，还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的度假区结构起到积极的作用。土地开发强度的
12、控制通过容积率和建筑密度两项指标来控制。红塘湾旅游度假区是未来三亚城市面向世界的窗口之一，代表着现代中国热带海滨度假区的形象，因此其环境要求和景观要求均很高。规划对这一地区的控制要求是以中低强度开发为主。规划采取集中开发和整体保护的策略，度假区整体采取中低强度为主的开发模式，根据整体空间节奏和功能布局的要求局部地段以中高强度为主。这样的开发模式既集中紧凑，可以避免摊子过大而导致浪费，同时还使度假区形象与用地布局、滚动开发等紧密结合，最大限度地提升环境品质。标志性酒店：按照三亚规委会相关决议，作为整个旅游度假区的标志性景观，该酒店肩负着度假区形象塑造的使命，因此其开发建设可给予一定的弹性控制要求
13、，其地块容积率可根据单独立项审批通过的建筑设计方案进行单独核算。假日酒店：假日酒店是旅游度假区的窗口，应按照高标准和高品质进行建设，体现热带滨海酒店特色。由于是人流集中汇聚活动的地方，建筑规模也较大，可以灵活组织室内外空间。开发强度为中低强度，容积率控制在 0.8 以内，建筑密度可控制在 30以内。假日酒店至沙滩之间的公共绿化带可进行适当的园林景观建设，保证假日酒店与海滨沙滩的联系。度假社区建筑：本度假社区建筑包括联排式住宅、多层住宅和高层住宅种模式，度假社区的各种住宅产品依据总体规划的布局合理的分布。联排式住宅采取低强度的开发模式，容积率控制在 1.0，建筑密度可控制在 30%以内；多层式住
14、宅采取中强度的开发模式，容积率控制在 1.2 以内，建筑密度可控制在 30以内；高层式住宅采取中高强度的开发模式，容积率控制在 1.5 以内，建筑密度可控制在 30以内。商业服务建筑：度假社区的商业服务建筑主要分布在度假区人流较为密集的区域，沿主要道路两侧分布。商业和服务业的建筑占地较小，使用强度较高，建议容积率控制在 1.5 以下，建筑密度控制在 40以内。本着适当增加建设密度、增加土地集聚效应，增加红塘湾旅游度假区初期开发的人气汇集的规划理念，对于某些地块给予一定的调节度，即对于能同时进行周边公共开敞空间建设的开发，可考虑其建筑密度指标适当上调 510%，具体由当地规划管理部门根据实际建设
15、的需要适当调节和管理。商混建筑：主要分布在度假区内人流活动密集的公共中心区域，使用强度较高。其中规划商业建筑比例控制在 30%，容积率控制在 1.5 以下，建筑密度控制在 35以内。其他市政配套设施建设按国家有关规范控制其开发强度。3、建筑高度控制根据度假区空间设计，结合度假区功能布局和开发强度确定度假区中建筑的限制高度。红塘湾旅游度假区的总体开发强度不大，以中低强度为主，但考虑到整体天际线的丰富和海滨建筑眺望海景的需要，根据景观要求和度假区地域识别的要求允许布置少量高层，主要集中在靠近国道的区域，但考虑到高层对滨海腹地的影响，应相对集中布置高层建筑，预留出开敞空间和观景视廊，其余地段均应严格限制高度。同时考虑到度假区内部建筑空间层次的丰富，规划地块内建筑由国道至海滨依次降低分布。全区最高建筑为标志性酒店 B-07 地块，主楼控制高度应根据度假区整体风貌要求控制，与周边自然和建筑环境相融合。河口西侧组团高度整体控制在 45 米以下；河口东侧组团高度整体控制在 55 米以下，由中心高层建筑向南，地块内建筑成梯度依次降低。度假酒店建筑为高端假日酒店建筑类型，适宜采用多层散布式布局方式，高度控制在 45 米以下。度假社区高度整体控制在 30-55 米之间。沿街商业建筑考虑到人性化的空间尺度要求，高度控制在 10 米以下。
