1、郡原相江公寓，将于 6月 20日首开北区 1#、2#楼超宽视野高层，共 440多套房源，均为 88-89的舒适两房和精致三房，均价预计在 19000元/平米左右。6 月 19日下午 14:00，在黄龙饭店水晶宫召开相江公寓产品说明会，现场将推出存就抵活动，并可抽取置业基金。以下为文字实录：主持人：尊敬的各位来宾，女士们、先生们下午好，欢迎大家冒着酷暑来参加近期受到市场高度关注的一线江景大盘郡原相江公寓产品说明会，我谨代表郡原地产对大家的到来，对各位媒体的朋友们表示热烈的欢迎和诚挚的谢意！我是住在杭州网的房产评论员丁建刚，在最近一个月的时间里，我接到不下一百位网友、听众、观众向我咨询关于相江公寓
2、，我想至少能说明这样两个问题，第一我们的市场的需求还是真实的存在的，在这样一个严厉的调控背景下，还有这么多人关心市场、关心相江公寓。第二我想这个楼盘确实有值得大家研究和深入研究、深入关心的因素。所以和大家一样，今天我也是抱着这样的态度来进一步了解相江公寓。我想大家关心什么呢，关心郡原地产是一个什么样的公司？关注相江公寓的产品包括建筑设计、景观设计、户型设计和今天要推出的房源价格等等。我想通过今天下午郡原地产高层领导的介绍，通过设计人员的详细讲解，我们将会对郡原地产是什么一个开发商，对相江公寓产品的价值有一个深度的了解和认识。同时我也愿意和大家一起交流一下，对现在我们房地产市场的看法。作为东道主
3、还为大家准备了让大家惊喜的礼品，祝大家好运。说起郡原地产，我想业内人士包括关注房地产的人士都人人皆知，但是作为普通的购房者未必知道，它是一家什么样的企业，我们就隆重邀请郡原地产总裁张法荣先生致词并向大家介绍郡原地产，张总请！张法荣：非常感谢各位来宾、各位朋友能够来到郡原相江公寓的产品说明会。在目前的市场形势下，购房是一种非常正确的选择，不仅要熟悉这个产品，而且要知道这个产品背后的企业，这也是非常正常的信息。所以我想把郡原地产到底是什么样的公司给大家做一个简单的介绍。在我们自己的概念当中，郡原地产是一个专业的地产公司，是一个能够做一点好东西的公司，是一个负责任的公司。说郡原地产是一个专业的地产公
4、司，因为我们拥有一支专业的、稳定的、长期合作的管理团队。我们是以专业的态度、专心致志只做一件事，我们只做房地产，不做别的行当。我们从一开始做房地产到现在，我们已经做了 18年，我们没有卖过地，只有买进地，不管是大小，不管形势是好坏，我们一定咬着牙把东西做好、做稳。说我们是一个专业的团队，我要稍微介绍一下我们董事长，他是杭大历史系 77届的学生，毕业以后做过很多行业，他从 1992年开始做房地产是杭州第一批真正做商品房开发的，也是中国第一批真正做商品房开发的专业人士。他一手创办了南都房产，直到 2003年 10月离开南都，我们创立郡原地产。我的简历就更简单一点，我在学校读书，87 年毕业留校教书
5、，1992 年创立了杭州大学房产研究所，93 年创立了杭州大学房地产经营管理专业，从 92年开始进行房地产研究，同时进行实践工作，1998 年的时候在徐总的多次招盟下加入南都，所以我和他认识的时间超过 18年，和他一起合作工作的时间超过 12年。在我们的团队里面，一些主要的骨干的确大部分来自南都。所以我们希望在原有的基础上，我们做的更加专业、更加有品质。所以我们说有一个专业的团队，现在有 330个员工，我们希望我们是一种专业的态度来从事我们的工作，所谓“专业的态度”我们自己把自己比喻成一个手工艺匠，手工艺匠就是敲敲打打，我们是享受做产品、做活的过程。郡原地产在业内被认为是一家能够做一点好东西的
6、公司，所以我想简单介绍一下我们做过的东西，我们已经开发完成了杭州公元大厦、杭州 九树公寓、杭州一江春水（一、二、三期）、长沙郡原广场、长沙居里（一期）、长沙宏梦卡通办公楼、长沙美村望庄，正在开发的项目有杭州郡原列岛花园、杭州相江公寓、杭州九润公寓、杭州九衡公寓、杭州 一江春水、宁波 城市摩尔广场、长沙居里、长沙美村燕园、长沙美村商业街、沈阳美村境界、博鳌 长滩雨林、北京 通州商务园、成都味江城。公元大厦是一个写字楼，是 06年 6月 30号交付的，我们希望在这个位置做一个很纯粹的写字楼，是一个经得起时间考验的写字楼，所以我们请了德国的 GMP做这个项目的规划设计、建筑设计、室内设计、景观设计和
7、灯光设计，而且也按照国际的惯例请了 GMP来做设计的监理，设计的监理保证几个事情，第一个事情德国人要求每一个工人在线上做的每一个活都要有图纸，而且都要 GMP签过字的图纸，这点我们做到了。第二个现场都要亲自去检查。第三个工作是 GMP在现场每一个礼拜来四天检查，前三天给我们检查，到第四天给我们开会，先给我们表扬做得好的部分，再提出批评做的不对的部分，所以每个施工的步骤都是严格按照它的要求来做，不对就修改。第四一个现场碰到任何问题当场解决或者请德国一个更有专业背景的设计师来解决，所以这个项目 GMP做过以后，他认为是在中国做过 20多个项目当中最满意的项目，因为我们是严格按照他们要求去做的，欢迎
8、大家去看公元大厦，尽管这个项目交付已经有四年，但是品质非常好，还有很多同行来看公元大厦，老问我两个问题，一个是公元大厦四周都是临路，为什么不做商业，因为商业是最赚钱的，你为什么把最赚钱的那部分不做了，我们没有做商业的，是做空廊 14.5米，没有任何实用的价值，为什么？因为我们想做一个很纯粹的写字楼，来保证它的品质，因为我们知道有所舍才有所得，要舍得。还有一个很多人问我们，为什么公元大厦的南楼怪怪的，是一个平行四边形，德国人最讲究内部功能的合理性，做了平行四边形以后，内部的使用就打折，施工难度要加大，建造的成本要加大，为什么做平行四边形，这是德国人死活要求的，为什么呢，他认为一个建筑只是城市的一
9、部分，它必须跟这个城市相吻合，他认为南面这个路必须跟南面的求是路是相平行的，如果跟这个路不平行，你去做个长方形的话，这个建筑跟城市道路之间会产生一个夹角。还有一个公元大厦没有任何围墙，大家都可以进出，但是通过保安来加强安全保卫工作，在公元大厦的内庭院里面是没有躺椅的，德国认为，不管是德国人还是中国人，只要有躺椅人就会在里面睡觉，所以在公元大厦没有躺椅，有方凳，你可以坐，可以躺下来，设计是可以改变人的行为的。(图示)这是 14.5米的长廊。(图示)这是我们的餐厅。公元大厦在卖的时候我们在合同里面有两条是非常严格的，到现在交付四年还在坚持。第一条不得叫外卖，我相信在杭州卖写字楼，写字楼一般不大提这
10、个要求的，我们是唯一一家坚持这个要求，就是你不可以在办公室里吃东西，当你在电梯里面能够闻到菜的味道的时候，这个写字楼的档子就没有了，所以我们做了两个很大的餐厅，有员工餐厅和行政餐厅，提供早餐、中餐和晚餐，还有一个咖啡厅，可以喝咖啡，可以吃西点，但是不可以在办公室里吃饭，我们不希望在电梯里面闻到菜的味道。还有一点是非常严格的，就是你的标牌，公元大厦四个字很难找到，我们做了很小很小的四个字，我们在大楼的下面写了很小的四个字，一个公司你买了一层楼也好，买了两层楼也好，你的标牌在哪里我们都做了非常严格的规定，为什么这么做，我们开发商不是把楼卖掉就完了，把钱赚到就完了，希望这个楼后面有一个很好的品质的维
11、护，靠物管公司来维护，靠每个业主来维护，我们会有一个约定，空中花园不是任何个人的，是属于大家的，不能把空中花园作为私人使用，这是要约定掉的。九树，九树是一个很小的项目，在杭州这个圈子里面知道的人不多，但是这个项目在房地产开发界，在设计界在国内和国外它的影响很大。可以这么讲我们在后面的接待过程当中，每天在接待的人 70%来自同行。香港的四大开发商每家都来过，新鸿基来看过八遍，因为它不相信国内有这个购买力，它不相信国内有这个鉴赏能力，因为它不相信国内有这个建造的能力。因为它是在一个山谷里面，造了 12栋五层楼的房子，一层一户人家，一户人家平均面积 400方，卖给谁呢，卖给住过别墅的人或天生不喜欢别
12、墅的人。所以我们请谁来做设计呢，我们请了英国一个伟大的设计师叫戴维奇普菲尔德，以前请他做过良渚博物馆，他做的非常简约，我们请他来做。他来了以后，有两个理念跟我们是一样的，这是当初原始地的状态，他告诉我们，山是先来者，山上的树是先来者，竹子是先来者，所以这个东西不能碰。第二他认为在这个山谷里面房子不能超过五层，房子要比树低，屋顶要全部种上草，在山谷里面看不见房子，任何一个树都是对这个房子的破坏，所以在山的外面包上一个木头的隔山，他要的是一个很大很大的客厅，一个很大很大客厅的窗，外面紧贴着就是树、原始的森林。可以看到这个木隔栅可以关起来也可以打开，这是房子外圈 360可以走通的回廊，这是厨房，这是
13、卫生间，卫生间里面有一个洗脸盆，这个洗脸盆长 3米，宽 62公分，厚 15公分，是整块天然石材，在数控中心加工，切割出两个洗脸盆出来，所以已经不再是一个标准产品，是一个非标产品，是一个时尚品。但是我觉得九树现在回过去看给我印象最深是什么的，我很喜欢带我的朋友去看九树，尤其是下雨的时候，慢慢的走，九树这个设计师最厉害是什么的，你从跨进这个小区的大门开始，你慢慢往里走浮躁的心慢慢就没有了，心会静下来，越来越静，这是一点。还有一点我们做这个项目的时候，没有砍一棵竹子和树，我给施工单位说，你搭脚手架的时候，要碰到树的时候，你只能拆脚手架，不能动树，所以树都是原始的状态。郡原列岛花园是在青山湖临安，从这
14、个地方开车过去 40分钟，这是临安的青山湖，我们地在湖的正中间，就是插入到湖中间的地方，绿城的西子玫瑰园在这边，它像一个手，像一双大手，我们在这边，我们是一群小岛，最外边的叫相思岛，然后是龙头岛，我们称为大岛，再是桃花岛，我们称为里岛，然后是半岛和本岛，所以我们叫郡原列岛花园，我们要求所有的参与人员每天爬山，爬到晚上做梦的时候，哪一脚深，哪一脚浅就清楚了。这是一个大山、大水、大树的环境，我们要求把这些树尽量的保留下来，所以我们请美国 SWA来做总规，请了美国的 A+K和道林来做建筑，请了美国的 NICOLAY来做景观设计。但这个项目我要稍微讲一下，原来有宾馆的地方造的比较密，大树的地方我们造的
15、很稀的，这三个岛政府本来的规划是要做酒店的，这是我们一期正在造的房子，在政府原来的规划里面，在这个大岛上面有一个一百米的高层，总共 4万方，下面一万方是酒店，上面三万方是 70年产权的住宅，当初拿这个项目可以做一百米的建筑，上面有很多的住宅，360 度可以做看山景，非常的兴奋，所以请美国人做规划，请了香港的大师、英国的大师、德国的大师来做设计，结果他们做完了以后告诉我们不能做，这是美国人做的规划一百米高的东西，但是后来他们告诉我，这样做一百米高是不可以的，在这个山水环境里面是不相吻合的，跟周围的山水是有压迫的，除非是横过来放，除非做成水天一色，除非做成一朵云，后来做了一个“树梢上面的云朵”，把
16、房子从上面提起来，在上面做一个云朵，横过来放了，我们这个方案做了反复的论证，结构论证，他希望外墙是做两层玻璃，外面的玻璃可以印上天上的云，所以你从远处看过去几乎看不到，后来这个设计师又跟我们讲，说这个方案还是不行，不可以造，后来他跟我们董事长讲，他说也许你可以赚很多钱，也许你造完以后可能不敢面对它，所以他建议你不要造了，后来我们跟政府汇报，说上面的住宅不造了，政府说你的钱付了，我们不退的，最后我们做了一个五层楼的房子，层层退台，退台上再种上树，原来是一个小山头，现在层层造上树以后还是一个小山头，所以我们跟政府汇报说，原来是一个小山头，现在造了房子以后还是一个小山头，跟山水的尺度吻合了，最后做了
17、一个 8千多方的精品酒店，所以最后在这个相思岛上面只做了三间小房间，做了三间 SPA，在这个小岛上面做了地面 8千方的精品酒店，把上面全部放掉了。德国的设计师、英国的设计师、香港的设计师都说不能造，所以我们就放弃3万方不造了。我们在相江公寓的边上还有一个楼盘，在九堡的北面，叫九润公寓，因为这个地的南北向是这样的，所以我们做了四个围合，这个房子也是以小户型为主，但是你从外面看，你是看不出是小户型的。因为我们需要这个建筑是有质感的，是有品质感的，是有韵律的。这个房子在今年年底销售，我们在杭州的城北，在良渚还有一个项目叫九衡公寓，是有七栋房子组成的，我们这个房子卖给大学毕业工作六到八年，小俩口要结婚
18、了，但是双方的父母都没有能力资助，完全靠自力更生，我们要问，你工作六到八年以后你有没有 30万的存款，你有 30万的存款就可以考虑九衡公寓，户型是小而精致实用的，周边有小学、幼儿园、菜场，未来有地铁，增值就算是额外收。这样你 30万 20万做首付，5 万装修，5 万买一辆车。一江春水这个项目在建德，在新安江，有 16万方，沿着江边有 600米的江岸线，很漂亮，因为建德是一个冬暖夏凉的城市，很适合杭州退休以后到那边去过退休生活的，所以那个房子 60%是杭州人买的，这个房子一开始才卖 3800，现在只卖到 4800，但这个房子已经是建德最好的房子了，我们卖的时候是把一期所有建筑做完、景观做完、样板
19、房做完，会所做完，游泳池开放才来卖，因为我们希望大家看到郡原能够提供什么样的东西。在宁波有一个叫城市摩尔，因为大家知道宁波是一个带有人文色彩的城市，所以我们做了一个带有人文主义色彩的公寓。在长沙做了两个项目，第一个项目在郡原广场，是一个比较方正的地，因为长沙是一个比较讲究创新的城市，而且对南北朝向不是特别在意的城市，所以在这个地的四周放了四个房子，在地的中心做了一个银杏树阵，这个房子在长沙已经作为一个标志性项目了，在长沙还有一个项目叫居里，是为我们另外一个兄弟单位做动漫的办公楼，这个横过来的建筑，我们在边上做了一个居里，全部做好才拿来开放，开放三个月以后才正式卖，我们对自己的房子还是有强烈的自
20、信心的，希望买一点好东西的人一定回来买，因为他去看人家的房子的时候是看不下去了，这个房子在长沙现在也算是一景。在长沙还有一个比较大的项目叫美村，总的建筑面积有 102.8万平方米，现在一期、二期、三期已经做完了，一期做的一个望庄，是一个 4层楼的平层大户型，卖的价格也挺不错的，现在卖六千多，在长沙是很贵的，因为长沙平均房价很低的。第二期做的是燕园，做的是小户型的独栋别墅，因为在长沙大别墅是卖不掉的，小别墅会卖得很好，我们做的是小别墅，地面 200-260方，再加上地下室有 400方，这个项目现在在长沙引起轰动，因为的确这个房子很有吸引力，面积不大，总价不高，在沈阳有一个美村，这个项目有将近 9
21、00亩地，我们做法也是一样的，先做的一期，我们把一期的规划做完，建筑做完，景观做完，样板房做完，全做完还没卖，我要求再整改，再追加两百万元种树，我认为树木还不够，这是已经做好了的，沈阳人看了都很喜欢，但是我们去看了，按照郡原的标准去看，做的还不够，所以我要求它再加钱、加树把东西做的更好一点。虽然这样的景观在北方认为已经做的很好很好了。在湖南有一个项目叫长滩雨林，地处博鳌，现在在建一个机场，国务院批了九个高尔夫球场在博鳌，现在又在建海口到三亚的高铁，明年就要通车，为什么国家那么重视博鳌，请大家一定要注意，博鳌不是海南的博鳌，博鳌是中国的博鳌，对中国来讲，他一定是要韬光养晦，但同时他一定要发出声音
22、，我们中国的外交的声音、民间的声音要通过博鳌论坛来发，所以中央特别重视，我们这个项目就在博鳌镇，有400米的沙滩，这就是现场实景的沙滩，然后有一百多米宽的绿化带，这就是现场的绿化带、沙滩，我们在里面造房子，绿化带里面做了小户型高层，最小的 55方，带装修，带家具，有 55方，有 70多方，有八九十方，因为博鳌特别适合退休以后去度假、养老，如果你有血管方面的毛病，有气管炎去南方特别适宜，里面有小别墅，150 方，两个卧室带卫生间，一个客厅，一个餐厅，一个厨房，有一个院子，院子里面还有温泉，可以泡澡，那个项目我朋友去看了以后特别兴奋，我们公司内部也订了很多，因为的确是适合去度假，适合爸爸妈妈住在那
23、边，因为博鳌一年 12个月适合住九个月的，其中有三个月不大适合住人，因为那三个月海上的瘴气比较重一点。在北京通州有一个项目，叫通州商务园，我们是参与的，就不多说了。在成都也有一个土地开发的项目，那个地是我现在最喜欢的地，因为是在成都的青城山的外山，坐西北朝东南，在这条河的北边是成都五大古镇之一的街子古镇，成都人是中国人当中最会享受生活的，他到了周末礼拜五下午三点一定是离开成都城，而且他认为开车 30分钟太近，开车一小时以上才能把城甩到屁股后面去，我要忘掉这个城，到自然环境当中去，特别喜欢自然环境、青城山，我们请了美国 SWA做的总规，我们做一个小镇，以村落为集聚，山保留下来，以水为灵魂，因为这
24、个里面有很多的绿化，有很多树，成都有一团一团的树，叫做林盘，我们把林盘都保留下来，这是一个很有意思的项目。我们的设计合作伙伴主要是美国 JERDE、美国 RPVA、美国 SWA、美国 DAHLIN、美国 ATTA+K、美国BAR、美国 Hirsch Bedner、美国谢利尔?罗莉、美国 PERIDIAN、美国 NICOLAY、德国 LML、新加坡华纳黄、香港许李严等。这么多年来跟几十个设计公司打交道，因为你们都知道，在中国一个设计院什么设计活都敢干的，在国外一个设计师一定是只敢做某一方面的东西，GMP 只做公建，几乎不敢碰住宅，说我对住宅没经验，捷德只做商业，不做别的东西，对我们来讲我们要找到
25、最好、最合适的设计单位来做。最后我们认为郡原不仅是一家专业的公司，不仅是一家能够做一点好东西的公司，还是一个负责任的公司，这个负责任是几个方面。一个方面比如说对这个城市负责任，所以你看我们公元大厦为什么做平行四边形就是对这个城市负责任，对这个自然环境负责任。比如说青山湖这个项目，我们不造高层，只造五层，这是对大自然负责任。还有一个我们销售人员老问我，相江公寓为什么不做左右错落的阳台？所有的项目都没有左右错落的阳台，两层挑高的阳台，我们讨论很多遍，但是我们坚决不做，为什么不做？因为我们希望我们的建筑是经得起时间的考验，你过了十年、十五年你回头来看，这个建筑还是值钱的，还是一个好建筑，你仔细地看，
26、凡是做双层挑高阳台，左右错落的建筑都是张牙舞爪，都是对建筑的破坏，所以我们不做。我们的飘窗外墙是平的，是飘在里面的，对一个建筑来讲，外立面还是很干净、统一的，我们一个结构性飘窗，只要是内行人一说就知道了，它的造价比凸出墙外的飘窗要贵多了，外立面是很有品质的。我们销售人员问我，为什么不做夹层？等到交付以后，客户自己把这个夹层敲掉，可以多一点面积。我说人家做可以，我们肯定不做，你只要想一想，一个房造完了，最后每家进去后，我进家之后就把中间夹层的楼板敲掉，学过结构的人都知道，一个建筑是一个整体，当每家人家都去敲结构的时候，就在松动整个建筑体系，这个建筑的安全会出问题的，现在是看不出来的，以后是一定会
27、出问题的，就像我一个朋友买了一个别墅，一定要去挖一个地下室，我说你干什么要去挖一个地下室，他说人家也挖了，我也挖了，我说你派什么用场，他说我要做一个酒窖，你本来就没有设计，你要去挖一个，不管怎么加固，上面的结构一定是受到破坏的，所以对我们来讲我们希望要懂得舍得，要放掉一些东西，放掉一些东西才能得到一些东西。因为我们跟我们员工反复讲一点，就是说过了十年，过了十五年，你还敢不敢摸着你的良心说，这个房子是你十五年以前做的？你敢不敢住在自己的小区里面？这是一个关键。我们是比较念旧的人，我和我们董事长都现在还住在十年前我们造的房子里面，我觉得很好，没什么不好。所以我们希望我们是一个诚信的公司，是一个负责
28、任的公司，是一个对得起自己的公司，我希望我们的员工享受快乐。我要把我们自己比作“农民”，为什么我们的 LOGO是一个播种者，我们喜欢农民，我相信一个最朴素的道理，一份耕耘一份收获，一定是你很认真、很执着的投入以后，才会有产出。所以在相江公寓上面，我们也一定会非常认真、非常执着的投入，相江公寓为什么现在造到 12层了才开始卖？我希望买相江公寓的人，不光是来看我们的售楼部，不光要看我们的样板房，欢迎大家去看我们的现场，这两天我们忙一点，跟销售部讲了，后面空一点一定带客户到楼层上去看，你买三楼你看到什么，你买七楼八楼你看到什么，因为你到了八楼的时候前面的海景城在我们下面了，你去听汽车的噪音到底对你有
29、什么影响，我们希望客户要去看房子，我们 93年开始做房产的时候我们鼓励客户一套一套去看，因为房子是一个终身大事，所以你很认真去做选择，希望你选对房子，选对东西，我们很认真去做房子，我们把东西做出来，让自己满意，让你们满意，让我们过了 15年之后再看这个房子还是满意。谢谢大家。主持人：谢谢张总。有一个购房者说还是想讲张总讲讲相江公寓的理解，还是希望听到张总的见解。张法荣：我就简单讲一下。相江公寓它的地理位置就不多讲了，因为每个人有每个人的判断，但是你只要想象一下，从六和塔沿着之江路一直往东，在三堡船闸的地方有一个隧道打通以后，再沿着江边，沿江大道已经在做了，一旦通了以后，从钱塘新城到这个地块有多
30、少时间，这是一个概念。还有一个你要判断杭州这个城市以后要往哪个方向发展？因为杭州这个城市一定是往东、往南发展，不会往别的地方发展。这是我的导师马郁向(同音)老师，15 年前就提的跨江发展，往东往南发展，我相信它的理念一定是对的。第二这个地实际上挺难做的。因为有几块，一块地、两块地、三块地，四块地组成，比较零碎，但是我们当初拿到这个地的时候，我们对设计师讲，第一你要把这四块地当做一个整体来看，你把北边 50米的绿化带、南 50米的绿化带、沿江大道、东面最宽 160米的绿化带作为一个整体来看，这样我们来设计的时候，沿江做了一批大房子，260 方精装修的大房子，因为要把江景资源充分利用起来，最难是中
31、间这块，老小区海景城本身有几幢房子日照是不满足的，所以如果在他的周边造高层，无论怎么造都不满足，原来做的方案的时候都是空出来的，不能造房子，后来是反其道而行之，既然不能造高的，我就造矮的，我造的比你更矮行不行，所以中间造了 12栋六层楼带电梯的公寓，但是现在再回头来看，这 12栋楼带电梯的公寓一造以后，它的情况发生了很大的变化，有了一个中轴线，这四块零碎的地就变成一个整体，有了一个中轴线出来了，外面一圈是高层，中间一圈是多层，整个方案的大思路就出来了，另外一个方面180方带电梯的多层公寓在杭州永远是一个稀缺产品。我们一期 440多套房子全是 88方小户型，但是有几个特点，大家一定要注意，一个特
32、点它这个房子跟南面多层房子间距是 40米，但是 8层看的时候一览无遗，那个感觉特别强烈，因为我是一趟一趟去看的，这是一个很重要的特点，到了 8层以上，你看出去 380米的间距，这个感觉是很震憾的，还有一个这个房子是有江景的，到三层可以看到半条江，到四楼可以看到整条江，到上面就俯瞰了，而且通过这个缺口 60米，通过这个缺口 55米，通过这个缺口 60米，可以三个缺口来看江，这是一个特色。还有一个比较重要的东西，北面有 50米宽的绿化带，所以我对我们公司那些小年轻要买的，他是竭尽全力要买的，我就建议买楼层低一点，可以享受绿化，楼层高一点可以看到更宽的视野和江，更有特点。我们这次的样板房，这次的户型
33、主要是两个，一个是两房，一个是三房的，我说看你的需要，如果说你的父母亲是要跟你一起住的，你一定要有三房，如果你的父母亲不跟你一起住的，你只需要两房，每个人要想清楚的，当夫妻刚一结婚，这个够了，当你生了小孩以后，你的小宝宝跟谁一起住，你是一个负责任的父母亲，小宝宝一定是睡在你的房间里面，当然也有可能是你的爸爸妈妈睡一个房间，当孩子大一点的时候，小孩就独立一个房子，两房不够了，所以两房和三房也是根据你的需要来定的，楼层高视野开阔，看江更好，楼层低可以看北面的绿化，所以对我来讲，没有最好的房子，只有合适的房子，当然这次我们比较考究是什么？整个建筑外墙全部是石材干挂，这个是人家卖到三万块以上的房子才会
34、用干挂来做，我们现在全部是干挂来做，这个是成本是比较高的，这个房子来讲是一个沿江的大盘，是一个三种不同产品结合在一起的大盘，我相信是一个很有特点，很有品质感的大盘。我就简单说这些，我把时间留给设计师，谢谢大家。主持人：谢谢张总。刚才我们听了儒雅的张总一堂生动的房地产市场课，不说不知道，一说吓一跳，其实郡原地产的血统是正宗的南都的血统，有非常值得骄傲的历史，有着高水平开发经验这样一家令人尊敬的开发商，刚才张总谈到了，他们的董事长是杭大历史系 77级的毕业生，这个历史系 77级的班中出了宋卫平这些是房地产的奇人，也是中国房地产的传奇和佳话。20 年前我见到张总的时候都是叫张老师，因为他不仅仅是在房
35、地产市场上研究上的建树，而且还有丰富的实践经验，所以业内都习惯叫张老师，他本身也是桃李满天下，在杭州房产界他的学生在房产公司是顶梁柱。说到郡原地产房子，张总也住在南都德加公寓，像银座公寓、白马公寓、良渚文化村、西湖高尔夫别墅、国际名品街，有丰富的项目决策、定位、施工管理、设计管理、营销推广的经验，刚才郡原成立之后的作品，比如说公元大厦、九树，张老师已经详细讲过了。今天我们要了解的是相江公寓，相江公寓的规划和建筑到底有什么样的特点，为什么小户型也要按照标准的豪宅来做干挂的石材，为什么在中区要规划多层，刚才张老师简单地讲了，为什么一线江景的立面要反复的论证，现在还是有请相江公寓设计总负责、浙江南方
36、建筑设计有限公司副总建筑师林泳先生来为我们做详细的解释，大家欢迎，林总请！林泳：今天非常高兴，接下来把相江公寓整个设计的过程，包括设计上的想法给各位做一下简要的介绍。这个项目我们参与已经有很长一段时间，而且这个项目前期甲方也经过了非常长时间的调研跟理解，形成了现在最后的这么一个产品。首先我们在做每个项目的时候，都会去研究这个项目的条件，现在杭州的楼盘确实市场也非常好，房价也高到一定的程度。我们觉得在这里，我们还是要提出这样一个问题，为什么要在这里做一个高品质的楼盘？我们综合了我认为的几个条件，我们觉得这样一个地块是符合做一个高品质住宅的外部条件的。首先这是一个整个地块场地的条件。(图示)交通体
37、系只是选了其中的一块，场地的一个地形跟卫星地图。首先它有一个非常便利的外部交通的体系，这个可以分两方面来说，包括地块北面的艮山东路跟在建的九堡大桥，可以看到以后这里的道路交通是非常便利的，包括沿江的景观大道，所以以后我想作为选择，因为汽车也是大家非常必要的交通工具，这里的交通是非常便利的。第二个我觉得不得不提的是轨道交通，因为作为一个区域，因为九堡这个区域也是杭州重点打造以后地铁的比较便利的区域。从这两方面来说，无论从城市交通还是轨道交通应该来说对我们这个地块创造的一个非常便利的条件，我们认为这是第一个便利的外部交通体系，作为一个高品质楼盘的前提条件。第二个大家可以看到，这里面有这么一个宽江景
38、的视线，对整个地块来说，第二个沿着九堡大桥这块是非常宽阔的城市绿化带，在北面沿着艮山东路，现状也是非常好的城市绿地。我觉得这块地的周边条件也是非常的理想的，也适合我们在这里打造一个高品质的小区。另外小区的规模其实也是一个作为打造高端小区一个必要条件，整个区域以后会建成一个将近 35万方的，比较大型的居住社区。其实还有一个刚才张总说了很多他们的开发经验，我觉得应该来说，从目前的市场来说，选择一个比较好的房产公司跟一些追求品质的开发商，对这个房产品以后也是一个非常好的保证。所以这种情况下来说，我们觉得这块地从前提条件来说，应该是能够在这里作出一个高端品质的楼盘。这是一个前提条件。接下去我想把整个设
39、计过程做一下简要的介绍。(图示)这是整个地块大一点的 GOOGLE的地图，从地块来说，刚才说的外部条件，我们必须要在这个设计当中首先要把它利用好，其次应该放大这些有利的条件，去避免不利的条件，首先江景条件是要利用的，第二个边上的绿化带的优势也是要利用的，所以在这里提出这样一个想法，我们应该因地制宜尽量多去利用地块周边良好的景观资源。实际上在做这个项目的过程当中，前期做了非常多稿的方案，我只是截取了其中两个，我们也做过一些跟边上的楼盘或者是同等设计条件下的，因为现在的楼盘的容积率都在 2.5左右或者是以上这么一个东西，同等情况下这些楼盘去比较，我们的规划还是比较有特点。我们在最后的鸟瞰图，最后的
40、确定的方案里面，我们认为这个方案跟其他的方案去比，更好的利用周边这些条件，可以在这里主要提几点：第一个我们把高层基本集中在地块的周边，这样可以争取尽量多的景观资源，以及高层跟高层之间超大的楼间距，这里面的间距有将近 300多米，这边的房子都是以单排高层布置，这边都是双向的景观视线，沿江都有比较好的视线，当然能够拥有景观资源、城市景观资源是非常好的条件，其次这样的楼盘的布局，前面很开阔，也是非常理想的，如果有些时候有景观非常好，如果景观相对有限，但是在这里形成一个超宽的视野也是非常合适，这是我们认为在这里布置的情况下面，在现有容积率的情况下面，最好的利用了周边的景观资源。第二个我们有别于边上的楼
41、盘或者是同等条件的规划的做法，主要有一些其他日照的限制因素，反而把不利条件变为了有利条件，这样我们能够创造小区的内部一些比较好的通风条件跟日照条件，如果跟前面的方案一样，中间有小高层之类的，虽然花园可能会大起来，但是实际上相互之间的间距还是一个日照间距的关系，我们认为这样的话，可能在现有的情况下面，这边的这些花园也好，那个也好，受这些高层的影响会更加小一点，能够形成更好好的内部的居住环境，我们希望这里能够有更加良好的日照以及有阳光的花园，我觉得这个是非常重要的，有些时候花园还是希望人在这里活动，阳光是非常必要的一个前提条件。(图示)这个是我们对规划的第一个想法，就是为什么会形成最终布局的方案。
42、第二个解释一下这里的交通系统，我们的主要交通还是依托周边这几条城市道路，但是因为我们的地块适当有一点分散，我们在这里最后还是形成了一个相对利用城市道路，但是在内部我们基本上还是希望形成人车分流的一个体系，大家可以看到，我们在这个地块依托城市道路几个点，这个黄色点的区域，是我们规划的地下车库的入口的位置，利用这些定我们把车子尽量多的引入到底下的空间，地面上利用景观的处理手法，红色的线是应急消防要求，或者是救护，如果说一些应急的搬家的要求，实际上平时是不能有车子通行，这种情况下能够创造小区内部比较安全、安心、安静的居住环境，是老人跟小孩能够在这个花园里面非常安心的活动，同时我们设计了很多多的地下室
43、，这里面的车位也是比较充足的，也能够在满足人车分流下面能够提供比较便利的停车的要求，这是交通方面的想法。另外大家也看到布局的形势，实际上这个项目里面，另外一个比较有意思的特点，就是我们把相同类型的一些东西做了适当集中的一个区域的布置。首先我们觉得高层的区域刚才已经提到了，我们强调的是开阔的视野跟良好的内部的景观，比如说外面、里面对着中心花园的景观，多层更加强调是它区域内部的尺度以及优雅的庭院的空间，这样的话，使里面每种类型的产品都是相对独立，又是各自集中，又能够适应各种类型人的需求。所以我觉得通过这方面我引出建筑造型方面的话题，实际上我不认为我们在这里面做了不同档次的户型的布置。我觉得这里面的
44、所有的类型的产品，虽然有户型的大小，但是我们不应该以户型面积的大小来分辨楼盘或者是某一种产品的好坏或者是贵贱之分，我们应该分别不同类型的人，都是高端的居住的需求，他来选择适合他这个需求的产品。所以基于这个前提，我们认为每一种类型的产品，我们都应该从规划也好，从户型也好，包括从外立面都应该把它做到极致，所以这也是刚才主持人提到的，我们选择把小户型的公寓也做干挂的原因，不是说小户型总价低品质就可以降下来，我们认为在相江公寓里面所有的产品都应该是高品质的产品，所以我们在做小户型公寓立面的时候，觉得跟前面的沿江公寓有区分的，但是品质是在同等条件下的，这是北面这次开盘的 1、2 号楼的高层公寓的效果图，
45、所以把整个的造型都是定位新古典的典雅的风格，各种类型又有一定的区别。(图示)这个是以后我们会继续做下去的多层公寓的形式。这个是沿江的比较豪华的大宅的形式。接下来我想提一下对沿江东西的推敲。实际上我觉得刚才张总也提到，他们也是希望能够做一个有责任的，对城市有责任的开发商，我们在做江景立面的时候，这是我们其中四稿方案，我们还做了非常多的方案，我们把江景的高层定义成两个前提，我们必须要做到。首先我们觉得应该是有内而外我们必须要考虑里面居住人的需求，尽量多的考虑内部空间的景观视线，所以我们考虑柱子的细部有一些变化的，跟市面上看到不一样的，我们做了斜角的布置，可以看到景观视线会更加的丰富，在这里面也做了
46、一些比较有意思的看景观阳台的空间，我们也做了很多的模型跟实验去推敲这个柱子之间的间距是多少大，这是一个局部的细节的大样，希望通过这个做法，既做到内部空间的景观视线，江景房是非常合适的，同时也能够使整个外立面的形象能够符合城市沿江的形象，能够形成一个非常好的相江公寓对城市的贡献的江景面，同时我们把它定位是很简洁的，但是很精致，但是我们也希望能够带一点有意思的古典的韵味在里面，这是我们对沿江这块花了非常大的精力，接下去也会继续推敲，希望能够一个非常合适的产品。户型上面其实我想提的并不是太多，我把这次两个样板房里面有的户型大概选了出来，还是回到刚才那个话题，我觉得在这里其实没有户型的好坏之分，只有合
47、适不合适的之分，所以把 90平米的户型做了两种类型，有精致型的三房，也有舒适性的两房，这样的户型只是提供给不同家庭结构人的需求，如果一对年轻小夫妻结婚了有效果，孩子小的时候会选择这样的三房居住，如果还没有结婚，喜欢比较自由的状态的时候，同等面积的下面，更喜欢舒适型的两房的要求，包括以后的多层区域，还会出来一些舒适型的三房、四房的户型，包括沿江的豪华的江景大宅，都希望能够从这方面探讨，希望每个喜欢相江公寓的人都能够在这里找到适合自己的居住产品。谢谢大家。主持人：谢谢林总，刚才有购房者问我，说现在开的 1、2 号楼能看到江吗？林泳：是一“线”江景。主持人：我觉得是 N“线”江景。谢谢林总，刚才林总
48、给我们详细介绍了建筑规划，我跟很多业内人士也交流过，看到相江公寓的建筑规划就感觉到很震撼，因为原来看过这个地块的时候，确实很担心，原来有一个旧的楼盘在里面怎么办，看到这个建筑规划，浑然一体，四块地，有机结合起来的楼盘。相江公寓刚才我说到，住在杭州网网友也咨询说，说相江公寓可不可以买房？我觉得相江公寓可能会引发购房的热潮，购房者请我谈谈对现在这个阶段购房的形势和判断。我想请大家注意两点。第一点就是国十条在出台两个月的时间，在 6月初的时候，住房和城乡建设部、银监会和央行做了一个第二套房的界定，很多人觉得第二套房子界定是严了，实际上这个界定其实是有严，有松，既认房又认贷是这样一个原则，但是其实新国
49、十条当中两条重要的原则，第一条把第三套贷款的龙头扭死了，第二条把外地人贷款的龙头扭死，国十条“暂停第三套贷款，暂停外地人不能提供纳税证明的贷款。这次三部委界定的时候，我们注意到有这么一点，没有提到第三套的问题，都是第二套(及以上)，请大家注意，有就是说你是三套也好，四套也好，都会像第二套来靠拢，也就是说没有再提把第三套住房贷款暂停掉了这个概念。第二对外地人贷款有一个微妙的变化，原来是暂停，现在对外地人不能提供一年以上的纳税证明，不能提供一年以上的社保，首先是按照二套房来执行，也就是说外地人不管有没有房子到我这里来买房，先按二套房算，跟原来不给你贷款相比已经宽松了很多。况且我们现在的二套跟一套区别已经不大了，这次宏观调控之后最大的赢家已经产生了，那就是银行，因为我们现在 7折的利率已经一去不复返了，我们拿不到 7折的利率了，给你 8.5折已经最好了，甚至第一套也让你基准利率，也说我们我们二套仅仅是在基准利率上浮 10%，那已经是很不错了。所以从这一点上来看，大家知道整个政策有稍微松动的迹象，我们住在杭州网最近一段时间咨询的人、看房的人也非常多，我们看到整个市场也有微弱复苏的迹象，二手房现在成交每天都在三四十条，而国十条下来的时候每天都是个位数。第二个判断我想需求还是真实的存在的。我们一线城市的城市化进程有人说还有 20年，我说 20年
