中国房地产价格与股票价格相关关系的研究.doc

1、 学 年 论 文院 系： 金融学院 专 业： 金融学 班 级： 12 金融学 2 班 学 号： 12250501217 姓 名： 黄建龙 指导教师： 林大庞 提交日期： 2015 年 3 月 10 日 广财经大学教务处 制 姓 名 黄 建 龙 学 年 论 文 成 绩 评 语 ：指 导 教 师 （签名） 年 月 日说 明 ： 指 导 教 师 评 分 后 ， 学 年 论 文 交 院 （ 系 ） 办 公 室 保 存 。题 目 ： 中国房地产价格与股票价格相关关系的研究目 录一 、 引 言 2二 、 我 国 房 地 产 市 场 与 股 票 市 场 现 状 概 况 2(一 )房 地 产 市 场 现 状

2、概 况 2(二 )股 票 市 场 现 状 概 况 5三 、 房 地 产 市 场 与 股 票 市 场 相 关 关 系 分 析 5 （ 一 ） 房 地 产 市 场 与 股 票 市 场 的 财 富 效 应 5（ 二 ） 房 地 产 价 格 与 股 票 价 格 中 的 替 代 效 应 6（ 三 ） 房 地 产 价 格 与 股 票 价 格 的 相 关 性 6四 、 结 论 及 建 议 7中 文 摘 要 ： 近 几 年 ， 我 国 房 地 产 市 场 发 展 迅 速 ， 房 地 产 市 场 已 成 为 资本 市 场 的 重 要 组 成 部 分 。 但 与 此 同 时 ， 我 国 房 地 产 价 格 虚 高

3、 ， 股 价 大起 大 落 ， 给 经 济 发 展 及 人 民 生 活 带 来 了 不 利 影 响 。 国 际 经 验 表 明 ， 房地 产 价 格 和 股 票 价 格 的 剧 烈 震 荡 之 间 存 在 紧 密 关 系 ， 本 文 试 图 通 过 宏观 分 析 ， 综 合 考 虑 股 价 变 动 对 房 地 产 投 资 的 影 响 ， 揭 示 房 地 产 和 股 票价 格 之 间 的 联 系 ,即 在 特 定 的 条 件 下 ， 由 于 替 代 效 应 和 挤 出 效 应 会 超 过财 富 效 应 ， 从 而 导 致 股 票 价 格 与 房 地 产 价 格 背 道 而 驰 。 一 方 面 ，

4、 中 国股 票 市 场 自 身 不 完 善 ， 导 致 财 富 效 应 微 弱 ； 另 一 方 面 ， 投 资 渠 道 匮 乏强 化 了 股 票 与 房 地 产 之 间 的 替 代 效 应 。 本 文 主 要 分 析 房 地 产 价 格 与 股票 价 格 的 相 关 关 系 ， 并 提 出 了 一 些 个 人 的 见 解 。关 键 词 ： 房 地 产 价 格 ， 股 票 价 格 ， 相 关 关 系Abstrat： In recent years, Chinas real estate market is developing rapidly, the real estate market ha

5、s become an important part of the capital market. But at the same time, the false high price of real estate in our country, the stock price change radically, has brought the adverse effect to the economic development. International experience shows that, there is a close relationship between the tur

6、bulent stock prices and real estate prices, this paper attempts to macro analysis, considering the effect of changes in stock prices of real estate investment, between real estate and stock price relation, namely, under certain conditions, because of the substitution effect and the crowding out effe

7、ct will be more than the wealth effect, thus lead to stock price and real estate price draw further apart. On the one hand, China stock market itself is not perfect, leading to weak wealth effect; on the other hand, the lack of investment channels to strengthen the substitution effect between stock

8、and real estate. In this paper, the main analysis of the relationship between real estate price and stock price, and puts forward some personal opinions.Key words： The price of real estate， The stock price， Correlation一 、 引 言1998 年 证 券 法 等 法 律 开 始 颁 布 ， 标 志 着 我 国 股 票 市 场 开 始 走入 法 制 化 、 规 范 化 的 轨 道 ；

9、 同 一 年 ， 我 国 结 束 了 四 十 年 之 久 的 福 利 分房 制 度 房 地 产 市 场 进 入 了 市 场 化 时 代 ， 由 于 房 地 产 的 投 资 回 报 极 为可 观 ， 越 来 越 多 的 家 庭 投 资 于 房 地 产 ， 机 构 投 资 者 也 将 房 地 产 投 资 列为 重 点 之 一 。 房 地 产 市 场 已 成 为 资 本 市 场 的 重 要 组 成 部 分 ， 房 地 产 投资 也 成 为 机 构 投 资 者 多 元 化 组 合 投 资 的 对 象 之 一 。与 此 同 时 ， 我 国 股 票 市 场 经 历 了 大 起 大 落 ， 上 证 综 指

10、从 2005 年 开始 从 1000 点 左 右 的 低 谷 攀 升 到 6124 点 的 历 史 高 位 ， 但 在 之 后 却 又 出现 了 腰 斩 式 的 暴 跌 ， 一 度 跌 破 了 1700 点 ， 虽 然 受 利 好 因 素 影 响 有 所回 升 ， 但 仍 处 于 剧 烈 震 荡 中 。 但 随 着 这 两 年 股 票 市 场 的 恢 复 、 繁 荣 ，投 资 者 的 开 户 数 明 显 上 升 。 特 别 从 2014 年 11 月 份 开 始 ， 上 证 指 数 在短 短 两 三 个 月 时 间 里 开 启 一 波 疯 牛 行 情 ， 全 年 大 涨 近 60%， 但 另

11、一方 面 却 是 我 国 经 济 下 行 压 力 增 大 ， 房 地 产 市 场 不 景 气 ， 说 明 房 地 产 市场 与 股 票 市 场 之 间 存 在 较 强 的 替 代 关 系 。由 此 可 见 ， 房 地 产 和 股 票 作 为 个 人 、 机 构 持 有 的 主 要 财 产 ， 其 价 格变 化 带 来 的 影 响 面 是 非 常 广 泛 的 。 而 房 地 产 价 格 和 股 票 价 格 间 的 关 系 ，将 影 响 投 资 者 的 投 资 组 合 和 收 益 ， 并 波 及 到 整 个 资 本 市 场 。研 究 我 国 房 地 产 价 格 与 股 票 价 格 的 关 系 ，

12、既 有 助 于 投 资 者 优 化 投 资组 合 ； 也 有 助 于 制 定 宏 观 政 策 ， 进 行 多 元 化 多 层 次 资 本 市 场 的 有 效 监管 ， 调 节 资 本 在 不 同 市 场 间 的 流 动 ， 促 进 房 地 产 市 场 与 股 票 市 场 的 持续 发 展 。二 、 我 国 房 地 产 市 场 与 股 票 市 场 现 状 概 况(一 )房 地 产 市 场 现 状 概 况我 国 房 地 产 市 场 过 去 几 年 得 到 了 巨 大 发 展 ， 但 在 2014 年 我 国 房 地产 市 场 却 受 累 于 经 济 增 速 放 缓 而 表 现 有 点 疲 软 。

13、2014 年 ， 全 国 房 地产 开 发 投 资 95036 亿 元 ， 比 上 年 名 义 增 长 10.5%（ 扣 除 价 格 因 素 实 际增 长 9.9%） ， 增 速 比 1-11 月 份 回 落 1.4 个 百 分 点 ， 比 2013 年 回 落 9.3个 百 分 点 。 其 中 ， 住 宅 投 资 64352 亿 元 ， 增 长 9.2%， 增 速 比 1-11 月份 回 落 1.3 个 百 分 点 。 住 宅 投 资 占 房 地 产 开 发 投 资 的 比 重 为 67.7%。详 细 数 据 如 下 表 1 所 示 。表 1 2014 年全国房地产开发和销售情况指标 绝对量

14、 比上年增长（% ）房地产开发投资（亿元） 95036 10.5其中：住宅 64352 9.2办公楼 5641 21.3商业营业用房 14346 20.1房屋施工面积（万平方米） 726482 9.2其中：住宅 515096 5.9办公楼 29928 21.8商业营业用房 94320 17.0房屋新开工面积（万平方米） 179592 -10.7其中：住宅 124877 -14.4办公楼 7349 6.7商业营业用房 25048 -3.3房屋竣工面积（万平方米） 107459 5.9其中：住宅 80868 2.7办公楼 3144 12.7商业营业用房 12084 11.3土地购置面积（万平方米）

15、 33383 -14.0土地成交价款（亿元） 10020 1.0商品房销售面积（万平方米） 120649 -7.6其中：住宅 105182 -9.1办公楼 2498 -13.4商业营业用房 9075 7.2商品房销售额（亿元） 76292 -6.3其中：住宅 62396 -7.8办公楼 2944 -21.4商业营业用房 8906 7.6商品房待售面积（万平方米） 62169 26.1其中：住宅 40684 25.6办公楼 2627 34.4商业营业用房 11773 26.0房地产开发企业到位资金（亿元） 121991 -0.1其中：国内贷款 21243 8.0利用外资 639 19.7自筹资金

16、 50420 6.3其他资金 49690 -8.8其中：定金及预收款 30238 -12.4个人按揭贷款 13665 -2.6另一方面我国的房地产开发景气指数在 2014 年末由 2013 年 4 月份的 97.35 下降到 93.93，说明国房景气已经处于一个较低的水平。总的来说，我国目前的房地产市场主要有三大特点。1、城市格局分化 从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、

17、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。2、房企格局分化由于整体行业背景的变化，近几年房地产行业分化加剧，集中度持续提升。根据 45 家房地产上市公司发布的 2013 年业绩预告，业绩增长的公司其平均预增幅度达到 117.87%，业绩下滑的公司其平均预减幅度达到-172.49%，预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。3、房企利润率低位徘徊 目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足

18、10%，很多房企的利润率只有 5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的 60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。(二 )股 票 市 场 现 状 概 况在 2014 年之前的四年时间里，中国股市连续四年跑输全球股市，一般而言，一国经济冷暖是决定其股市表现的主要因素。过去一年，推动全球经济增长的核心动力逐步从新兴国家转向发达国家。发达国家股市不仅恢复至金融危机前的水平，甚至创

19、出新高。美股三大指数（道琼斯、纳斯达克和标普 500）分别累计上涨 27%、38%、30%。英、法主要股指上涨均超过 10%，而日经 225 指数更是受益于“安倍经济学” ，上涨 55%。新兴国家市场则呈现两级分化南非和印度表现耀眼，而巴西、俄罗斯与中国“难兄难弟” ，巴西甚至全球倒数第一。但是在 2014 年下半年，中国股市可谓全球投资者的眼光，自央行在 11 月末宣布近两年来的首次降息后，中国股市迎来一波疯牛行情，屡屡创下天量成交量，截至 2014年 12 月 31 日，上证指数收报 3234.68 点，比 2013 年收盘点位上涨52.87%；深成指收报 11014.62 点，2014

20、年涨幅 35.61%，创业板指收报1471.76 点，2014 年涨幅 12.82%；两市总市值 43.4 万亿元，比 2013 年底的 37.5 万亿元增长 15.7%；两市年成交量 73.94 万亿元，比 2013 年的45.38 万亿元增长了 63%。进入 2015 年，虽然股市经历了几次较大的调整，但总体仍是上涨趋势，进入更为健康的慢牛行情。三 、 房 地 产 市 场 与 股 票 市 场 相 关 关 系 分 析（ 一 ） 房 地 产 市 场 与 股 票 市 场 的 财 富 效 应我 国 股 票 市 场 和 房 地 产 市 场 发 展 迅 速 ,股 票 和 房 地 产 正 日 益 成 为

21、 两种 特 别 重 要 的 财 富 种 类 ， 并 且 两 种 资 产 在 投 资 者 的 资 产 比 例 不 断 上 升 。通 过 研 究 股 市 与 房 市 的 财 富 效 应 与 股 市 、 房 市 的 关 系 ,来 有 效 利 用 财富 效 应 保 持 股 市 、 房 市 和 经 济 的 健 康 发 展 具 有 十 分 重 要 的 意 义 。 从 财富 效 应 主 要 是 从 消 费 角 度 出 发 ， 来 分 析 房 地 产 价 格 和 股 票 价 格 的 关 系 ，其 表 现 为 : 首 先 ， 从 消 费 者 可 支 配 收 入 层 面 来 看 ， 当 消 费 者 的 可 支 配

22、 收 入 提 高时 ， 消 费 者 便 会 投 资 房 地 产 和 股 票 市 场 ， 导 致 股 票 和 房 地 产 的 持 有 者在 股 价 和 房 价 上 升 后 ， 实 际 的 增 量 收 入 增 加 ,消 费 又 会 进 一 步 上 升 ，以 此 循 环 。 其 次 ， 从 消 费 者 预 期 入 层 面 来 看 ， 宏 观 经 济 形 势 的 状 况 能 够 充 分 的反 映 在 股 票 市 场 上 ， 当 宏 观 经 济 运 良 好 ， 消 费 者 的 预 期 也 因 此 得 以 提高 ,从 而 扩 大 投 资 和 消 费 的 支 出 ,促 进 经 济 增 长 ,股 市 与 宏

23、观 经 济 出 现的 良 性 互 动 效 应 ， 同 时 消 费 者 的 房 地 产 也 在 升 值 ,消 费 者 为 了 再 投 资即 使 不 卖 出 房 地 产 ， 或 者 以 房 屋 为 抵 押 进 行 再 融 资 ,同 样 会 因 为 消 费者 的 预 期 改 善 而 增 加 消 费 ， 使 得 房 地 产 价 格 和 股 票 价 格 上 涨 。（ 二 ） 房 地 产 价 格 与 股 票 价 格 中 的 替 代 效 应资 本 市 场 上 的 替 代 效 应 可 以 反 映 到 股 票 市 场 上 与 房 地 产 市 场 上 ， 其主 要 体 现 在 他 投 资 收 益 率 的 对 比

24、的 变 化 。 当 股 票 投 资 的 相 对 收 益 率 降低 时 ， 引 起 其 他 投 资 对 股 票 投 资 的 替 代 ； 反 之 ， 则 引 起 股 票 投 资 对 其他 投 资 的 替 代 ， 在 房 地 产 市 场 也 发 生 相 同 的 替 代 效 应 。 由 于 市 场 上 的未 来 预 期 不 同 ， 风 险 偏 好 也 不 同 ， 投 资 的 替 代 效 应 也 受 其 影 响 ， 而 不同 的 收 益 可 预 期 性 和 稳 定 性 又 决 定 了 股 票 投 资 同 其 他 投 资 方 式 有 着 不同 的 风 险 程 度 。 当 市 场 未 来 预 期 向 好 ，

25、 风 险 承 受 能 力 普 遍 提 高 ， 股 票投 资 相 对 收 益 率 的 提 高 会 引 起 对 其 他 投 资 方 式 的 替 代 ； 反 之 ， 则 引 起其 他 投 资 方 式 对 股 票 投 资 替 代 。 无 论 是 股 票 市 场 还 是 房 地 产 市 场 ， 都 需 要 大 量 的 资 金 推 动 ， 而 大 量的 融 资 源 于 银 行 等 金 融 机 构 ， 当 投 资 者 投 向 股 票 ， 导 致 价 格 高 涨 ， 或者 收 益 率 提 高 时 ， 将 引 起 该 投 资 者 投 资 偏 好 ； 进 一 步 投 资 股 票 ， 大 量上 市 公 司 以 房

26、地 产 作 为 融 资 渠 道 ， 当 有 大 量 资 金 注 入 ， 上 市 公 司 倾 向于 扩 展 资 本 ， 而 银 行 抵 押 资 产 升 值 ， 上 市 公 司 与 银 行 进 而 大 量 投 入 房地 产 业 ， 进 而 起 了 推 波 助 澜 作 用 ， 个 人 投 资 者 也 权 衡 投 资 股 票 市 场还 是 房 地 产 市 场 ， 因 此 出 现 替 代 效 应 。 当 2014 年 下 半 年 那 波 疯 牛 行情 到 来 时 ， 由 于 国 内 房 地 产 市 场 的 不 景 气 ， 大 量 投 资 于 房 地 产 的 资 金流 向 股 市 ， 从 而 和 融 资

27、融 券 的 资 金 一 起 创 造 了 股 市 的 天 量 成 交 ， 进 一步 推 动 股 市 上 涨 ， 说 明 房 地 产 市 场 与 股 票 市 场 之 间 有 较 强 的 替 代 效 应 。（ 三 ） 房 地 产 价 格 与 股 票 价 格 的 相 关 性随 着 房 地 产 市 场 以 及 股 票 市 场 这 两 种 资 本 市 场 的 主 要 组 成 部 分 得 到迅 速 发 展 ， 房 地 产 和 股 票 都 成 为 机 构 投 资 者 多 元 化 组 合 投 资 的 对 象 。因 此 ， 研 究 房 地 产 价 格 与 股 票 价 格 的 互 动 机 制 ， 从 微 观 上 有

28、 助 于 投 资者 合 理 选 择 资 产 建 立 有 效 投 资 组 合 ， 实 现 个 人 财 富 的 增 值 ； 从 宏 观上 有 助 于 政 府 制 定 政 策 进 行 多 元 化 多 层 次 资 本 市 场 的 有 效 监 管 ， 调 节资 本 在 不 同 市 场 间 的 流 动 ， 促 进 房 地 产 市 场 、 股 票 市 场 及 国 民 经 济 的持 续 稳 定 发 展 。 房 地 产 价 格 与 股 票 价 格 的 关 系 及 互 动 机 制 一 直 是 学 术界 关 注 的 重 点 之 一 。 早 在 1984 年 就 有 学 者 对 美 国 的 房 地 产 价 格 和 标

29、准 普 尔 500 股 票 指 数 之 间 的 相 关 性 进 行 分 析 ， 得 出 两 者 之 间 的 相 关 系数 仅 为 -0.06 的 结 论 。 目 前 关 于 理 论 界 认 为 房 地 产 价 格 与 股 票 价 格 之间 既 存 在 正 相 关 性 也 存 在 负 相 关 性 。首 先 ， 房 地 产 价 格 与 股 票 价 格 的 正 相 关 性 在 于 股 价 上 涨 可 以 带 来财 富 效 应 ， 提 高 对 房 地 产 的 消 费 需 求 ， 引 起 房 地 产 价 格 上 涨 ， 沈 悦 、卢 文 兵 （ 2008） 运 用 时 间 序 列 相 关 方 法 对 我

30、 国 股 票 市 场 与 房 地 产 市 场的 关 系 进 行 了 实 证 研 究 ， 并 发 现 ： 房 地 产 价 格 上 涨 对 股 票 价 格 上 升 有显 著 影 响 ， 而 股 票 价 格 上 涨 对 房 地 产 价 格 上 升 的 影 响 较 为 微 弱 ； 房 地产 价 格 的 上 升 与 股 票 价 格 的 上 升 存 在 两 个 季 度 左 右 的 间 隔 ， 且 两 者 呈现 出 螺 旋 式 变 化 的 趋 势 。 房 地 产 价 格 和 股 票 价 格 的 正 相 关 前 提 条 件 是在 股 市 中 长 期 投 资 行 为 应 当 占 据 主 导 地 位 ， 然 而

31、在 中 国 ， 由 于 政 策 因素 、 制 度 因 素 、 行 政 干 预 等 原 因 ， 股 票 投 资 者 大 多 以 短 线 投 机 为 主 ，这 一 状 况 到 目 前 尚 未 有 根 本 性 的 改 变 ， 这 就 导 致 股 价 对 房 地 产 价 格 的财 富 效 应 极 为 微 弱 。其 次 ， 有 研 究 认 为 房 地 产 价 格 与 股 票 价 格 之 间 的 负 相 关 性 在 于 劳动 生 产 率 机 制 ， 即 由 于 劳 动 生 产 率 的 提 高 一 方 面 会 引 起 股 票 价 格 的 上升 ， 另 一 方 面 使 得 公 司 对 厂 房 等 硬 件 规

32、模 要 求 的 降 低 ， 从 而 引 起 房 地产 需 求 的 降 低 ， 进 而 导 致 房 地 产 价 格 的 下 降 。 高 晓 晖 （ 2007） 利 用房 地 产 销 售 价 格 指 数 、 上 证 综 指 和 深 圳 综 指 、 上 证 地 产 指 数 和 深 圳 地产 指 数 等 数 据 对 我 国 房 地 产 价 格 与 股 票 价 格 关 系 进 行 了 实 证 分 析 ， 发现 二 者 间 存 在 一 定 的 相 关 性 ， 特 别 是 房 地 产 销 售 价 格 指 数 与 深 证 综 指和 上 证 地 产 指 数 呈 显 著 的 负 相 关 。四 、 结 论 及 建

33、议通 过 本 文 论 述 表 明 房 地 产 价 格 和 股 票 价 格 之 间 的 财 富 效 应 及 替 代 效应 ， 两 者 之 间 既 存 在 正 相 关 性 也 存 在 负 相 关 性 。 虽 然 股 价 与 房 价 之 间的 关 系 并 不 能 成 为 主 导 市 场 走 势 的 一 个 决 定 性 力 量 ， 但 如 果 理 顺 二 者关 系 则 可 以 在 一 定 程 度 上 起 到 减 小 市 场 波 动 的 作 用 。 因 此 ， 一 方 面投 资 者 在 构 建 投 资 组 合 时 ， 应 重 视 房 地 产 价 格 与 股 票 价 格 的 相 关 关 系 ，并 根 据

34、自 身 的 目 标 和 风 险 承 受 能 力 进 行 优 化 组 合 ， 减 少 不 理 性 投 资 及避 免 投 机 性 投 资 ； 另 一 方 面 ， 政 府 在 进 行 房 地 产 宏 观 调 控 时 必 须 加 强股 票 市 场 的 监 管 ， 避 免 其 过 热 ， 必 须 完 善 股 票 市 场 准 人 和 监 管 机 制 ，确 保 上 市 公 司 的 质 量 不 断 提 高 。 必 须 拓 宽 投 资 渠 道 ， 弱 化 股 价 与 房 价之 间 的 替 代 效 应 逐 步 建 立 起 具 有 多 元 化 投 资 渠 道 的 金 融 体 系 。 最 后 ，还 要 遏 制 投 资

35、 非 理 性 行 为 ， 防 止 房 地 产 价 格 过 度 偏 离 均 衡 价 格 ， 加强 对 投 资 者 教 育 ， 实 现 我 国 房 地 产 市 场 及 股 票 市 场 乃 至 国 民 经 济 平 稳健 康 发 展 。参 考 文 献1 沈 悦 、 卢 文 兵 . 中 国 股 票 价 格 与 房 地 产 价 格 关 联 性 研 究 A.当 代经 济 学 ， 2008（ 7） :30-4.2 高晓晖 . 中国房地产价格与股票价格关系的实证分析. 上海财经大学3 魏锋中国股票市场与房地产市场的效应J重庆大学学报，2007(2)：1531574本文所用数据来源：“中国金融信息网”和“新浪财经”