1、第四章 房屋拆迁制度,第一节 房屋拆迁概述,一、房屋拆迁概念房屋拆迁，是指建设单位和个人（拆迁人）根据城市规划要求和拆迁许可证，依法拆除批准的建设用地范围内的房屋及其他附属物，并对被拆迁人进行补偿，对被拆迁人或被拆迁房屋承租人进行安置的行为。城市房屋拆迁管理条例（国务院2001年6月13日）所指的房屋拆迁，是指在城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁。,房屋拆迁法律关系,在城市房屋拆迁过程中，既存在拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间及拆迁人与城市房屋拆迁单位之间的民事法律关系，同时也存在房屋拆迁管理部门与拆迁人、被拆迁人、房屋承租人之间的行政法律关系。,房屋拆迁民事法律关系,拆迁人与被拆迁人的民事
2、法律关系拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。 拆迁人取得房屋拆迁许可证，拆除被拆迁人的房屋及其他附属物，应当按照条例规定，对被拆迁人给予补偿；被拆迁人因其房屋和其他附属物被拆除，而产生对拆迁人的补偿与安置请求权，同时有按时搬迁的义务。拆迁人与被拆迁人的权利义务，通过双方订立的房屋拆迁补偿安置协议确定。,拆迁人与房屋承租人的民事法律关系,被拆迁房屋承租人因承租房屋被拆除而产生一定的经济损失，有向拆迁人请求支付搬迁补助费和临时安置补助费的权利，同时有按时搬迁的义务。拆迁人与房屋承租人的权利义务，通过房屋拆迁安置协议确定。,拆迁人与城市房屋拆迁单位的民事法律关系,拆迁
3、人可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人与受委托的城市房屋拆迁单位通过订立拆迁委托合同建立民事法律关系。 城市房屋拆迁单位必须拥有房屋拆迁主管部门颁发的房屋拆迁资格证书，未经批准发给房屋拆迁资格证书的单位不得接受拆迁委托，被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。房屋拆迁管理部门不得接受拆迁委托。,房屋拆迁行政法律关系,房屋拆迁行政法律关系是指房屋拆迁管理部门与行政相对人之间发生的行政法律关系。 房屋拆迁行政法律关系主要有以下几种： 1因核发房屋拆迁许可证产生的行政法律关系； 2因实施城市房屋拆迁单位管理产生的行政法律关系； 3因对房屋拆迁纠纷进行行政裁决产生的行政法律关系； 4因强制拆迁产生的行
4、政法律关系； 5因拆迁管理处罚产生的行政法律关系。,第二节 拆迁管理,一、房屋拆迁许可证制度 房屋拆迁许可证的性质 房屋拆迁许可证是房屋拆迁行为获得行政许可、拆迁人从事房屋拆迁的合法凭证。 房屋拆迁许可证具有一次性、局部性的特点，它只对特定的项目，在一定的时间和范围内有效。,房屋拆迁许可证的申领,申请时应提交下列资料： 1建设项目批准文件； 2建设用地规划许可证； 3国有土地使用权批准文件； 4拆迁计划和拆迁方案； 5办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。,房屋拆迁公告,房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋
5、拆迁公告的形式予以公布。,房屋拆迁许可证的效力,1房屋拆迁许可证是城市房屋拆迁行为的合法凭证。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁，无证拆迁是违法行为。 2拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。 3在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内的单位和个人，暂停某些规定的活动。被暂停的活动包括：（1）新建、扩建、改建房屋；（2）改变房屋和土地用途；（3）租赁房屋。 4在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内实行户口冻结。因出
6、生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方人民政府批准后，方可办理。,二、房屋拆迁的形式,房屋拆迁的形式是指房屋拆迁人实施房屋拆迁活动所采取的方式或途径。 房屋拆迁的形式有两种： 1自行拆迁。即拆迁人自己进行拆迁并对被拆迁人进行补偿和安置的一种拆迁形式。 2委托拆迁。即拆迁人将房屋拆迁、补偿和安置工作委托给被委托人进行的一种拆迁方式。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并与拆迁单位订立拆迁委托合同。,三、拆迁补偿安置协议,在房屋拆迁管理部门公布的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照城市房屋拆迁管理条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡期
7、限等事项，订立拆迁补偿安置协议；拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。,拆迁补偿安置协议的主要条款,1拆迁人、被拆迁人（以及房屋承租人）的姓名或名称； 2被拆除房屋的基本情况（坐落、楼层、间数、四至、面积、结构、质量等）； 3房屋估价； 4补偿方式（货币补偿或者产权调换）； 5补偿金额； 6安置用房的面积和安置地点； 7搬迁过渡方式和过渡期限； 8违约责任； 9纠纷争议解决条款（是否选择仲裁解决方式） 10当事人认为需要订立的其他条款。 补偿安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并由房屋拆迁管理部门备案。,四、拆迁纠纷的解决,（一）拆迁纠纷的裁决 1行政裁决
8、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，若被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。,2提起仲裁或者民事诉讼,当事人对行政裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照城市房屋拆迁管理条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置或者提供了周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，如当事人之间存在仲裁条款的，拆迁人可以向约定的仲裁委员会申请仲裁；如当事人之间未达成仲裁条款，则可以向房屋所在地
9、的人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。,（二）拆迁的执行,被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。 仲裁委员会裁决被拆迁人或者房屋承租人在规定期限内搬迁，而被拆迁人或者房屋承租人未按规定期限搬迁的，拆迁人可以依照仲裁法第六十二条、民事诉讼法第二百一十七条的规定，向人民法院申请执行。 人民法院裁决被拆迁人或者房屋承租人在规定期限内搬迁，而被拆迁人或者房屋承租人未按规定期限搬迁的，拆迁人可以依照民事诉讼法有关规定，向人民法院申请执行。,第三节 拆迁补偿与安
10、置,一、拆迁补偿对象和范围 拆迁补偿是指拆迁人遵循等价原则，对被拆迁人即被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所受的损失给予合理弥补。因此拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿。“适当补偿”可理解为对临时建筑在使用期限内的残存价值进行补偿。,二、拆迁补偿方式,被拆迁人有选择拆迁补偿方式的权利 拆迁补偿的方式有两种，即货币补偿和产权调换。 被拆迁人可以选择拆迁补偿方式，但下列情况除外： 1拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 2被拆
11、迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。,货币补偿,货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋及其附属物所造成的经济损失。 货币补偿的金额，根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。,产权调换,产权调换是指拆迁人用异地或者原地再建的房屋与被拆迁人的房屋按一定标准进行交换。被拆迁人在原来的房屋被拆迁后仍保留所调换房屋的产权。,产权调换的补偿标准,拆迁人提供的调换房屋的建筑面积，由拆迁人与被拆迁人商定，一般应当不小于
12、被拆迁房屋的建筑面积。 拆迁人与被拆迁人应当按照关于货币补偿金额确定方法的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。即： 被拆迁人支付的产权调换差价所调换房屋的市场评估价格被拆迁房屋的市场评估价格 拆迁人支付的产权调换差价被拆迁房屋的市场评估价格所调换房屋的市场评估价格,三、特殊房屋的拆迁补偿,公益事业用房的补偿 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。,租赁房屋的拆迁补偿,拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人按城市房屋拆迁管理条例规定对被拆迁人给予补偿
13、。 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。,产权不明房屋的拆迁补偿,拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就对被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。,抵押房屋的拆迁补偿,拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。 设有抵押权的房屋被拆迁前，抵押人、抵押权人和债务人应当协商解决的办法。解决的办法包括：（1）债务人提前清偿全部债务，从而使房屋抵押关系消灭；（2）抵押房屋以货币补偿方式进行拆迁补偿。以抵押房屋拆迁补偿所得价款提前清偿，或者提存后在债务清偿期届至时清偿债务；
14、（3）抵押房屋以产权调换方式进行拆迁补偿。被拆迁人（抵押人）与债权人（抵押权人）重新签订抵押合同，对新抵押物即所调换房屋进行抵押登记。,四、拆迁安置,拆迁人应当根据拆迁补偿安置协议，向被拆迁人或者应当安置的房屋承租人提供符合国家质量安全标准的房屋。,拆迁安置补助费,1搬迁补助费 拆迁人应当按规定对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。使用临时周转房的，在迁往正式安置的房屋需要再次搬家时，再发一次搬迁补助费。搬迁补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 2临时安置补助费 拆迁安置可以采取一次安置和周转房过渡安置两种方式。采用周转房过渡安置方式的，又有被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处和被
15、拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房两种方法。 拆迁人不得违反拆迁补偿安置协议，擅自延长过渡期限。因拆迁人的责任延长过渡期限的，应当对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。,关于最低安置面积标准问题,最低安置面积标准问题，实际上是一个社会保障问题。 住房困难户的基本住房条件必须得到保障。在城市改造和发展过程中，如不能改善住房困难户的住房条件，使之达到最基本的住房面积标准，是与城市改造的宗旨相违背的，也是违背社会保障基本原则的。 对住房困难户应当进行住房状况和经济收入的调查，对于住房困难且确无购买和承租商品
16、房能力者，按规定为其提供住房保障；否则应由其自行解决住房问题。,按照社会保障的基本精神和途径予以解决住房困难问题,（1）省级人民政府可制订全省范围的最低安置面积标准，各市、县根据本地情况确定不低于全省最低安置面积标准的本地最低安置面积标准。全省和各市、县的最低安置面积标准，随社会经济发展情况进行调整； （2）政府在拆迁原地或异地，向住房困难的被拆迁人或者房屋承租人提供廉租房； （3）政府委托拆迁人（建设单位）代为安置住房困难户，所需安置费用（指拆迁人超出拆除面积进行安置增加的费用），在土地使用权出让时考虑扣除。在进行土地使用权出让时，应当考虑拆迁人代为安置的负担。 （4）拆迁人虽然不是社会保障
17、机构，但作为城市改造的受益人，应当协助政府做好拆迁范围内解决住房困难的工作。,第四节 法律责任,一、民事责任 在拆迁过程中，房屋拆迁有关当事人违反法律的规定，给其他当事人造成经济损失的，应当承担赔偿责任；违反拆迁补偿安置协议或者拆迁委托合同的，应按协议承担违约责任。,二、行政责任,（一）行政处罚 1行为人违反规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。 2拆迁人违反规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。,3拆迁人
18、违反规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证： （1）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的； （2）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的； （3）擅自延长拆迁期限的。 4接受委托的拆迁单位违反城市房屋拆迁管理条例的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。,行政处分,县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反城市房屋拆迁管理条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职
19、责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。,刑事责任,拆迁管理部门、直接负责的主管人员和其他直接责任人员违反城市房屋拆迁管理条例规定，除依法给予行政处分外，如果情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法承担刑事责任。,第七章 建筑法律制度,第一节 建筑法概述,一、建筑法调整对象 建筑法的调整对象是建筑活动民事关系与建筑活动行政管理关系。 （一）建筑活动民事关系是指房地产开发主体与建筑勘察设计单位、建筑安装施工单位关系、建筑工程监理单位、建筑材料设备供应单位、建筑资金供应单位及其他相关民事主体之间因建筑活动而发生的民事关系，
20、以及房地产开发主体与房地产施工主体与其他单位和个人因侵权而发生的损害赔偿关系。 （二）建筑活动行政管理关系是指国家机关与从事建筑活动的企业之间发生的管理与被管理关系。具体包括国家建设行政主管部门对建筑业、房地产业及市政公用事业的管理关系，国家建设行政主管部门对建设单位、设计单位、施工单位、工程咨询监理单位的管理关系，等等。,二、建筑法概念,建筑法是调整工程勘察、设计、工程施工、建筑设备安装等过程中发生的建筑活动管理关系和建筑活动民事关系的法律规范的总和。 狭义的建筑法，仅指中华人民共和国建筑法。 建筑法的法律渊源，除建筑法外，还包括：合同法第十六章，招标投标法，建设工程勘察设计管理条例，建设工
21、程质量管理条例等。,第二节 建筑许可,一、建筑工程施工许可证制度 建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请取领取施工许可证。 （一）建筑工程施工许证可适用的范围 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开式前应当依照法律的规定，申请领取施工许可证。 工程投资额在30万元以下的，或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。,（二）申领施工许可证应当具备的
22、条件,1已经办理该工程用地批准手续； 2在城市规划区的工程，已经取得规划许可证； 3需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； 4已经确定建筑施工企业； 5有满足施工需要的施工图纸及技术资料； 6有保证工程质量和安全的具体措施； 7按照规定应该委托监理的工程已委托监理； 8建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%； 9法律、行政法规规定的其他条件。,（三）施工许可证申办程序,1建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表。 2建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表，并附法律规定
23、的证明文件，向发证机关提出申请。 3发证机关收到申请后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内，颁发施工许可证。,（四）施工许可证的效力,1施工许可证是建设单位和建筑施工单位取得建筑工程施工的资格依据。依法必须申请领取施工许可证的建筑工程，未取得施工许可证的，一律无权开工； 2施工许可证是建设单位承担按期施工，按期完成建筑施工义务的凭据。建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由； 3建设工程施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力，复印的施工许可证无效。,二、建筑从业资格许可制度,建筑从业资格包括建筑单位的
24、从业资格和专业技术人员的执业资格。 从事建筑活动的施工企业、勘察单位、设计单位和监理单位，应首先取得从事建筑业活动资格及相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。,建筑单位的从业资格,建筑业企业，是指从事土木工程、建筑工程、线路管道设备安装工程、装修工程的新建、扩建、改建活动的企业。 建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。不同序列按照工程性质和技术特点分别划分为若干资质类别，各资质类别按照规定的条件划分为若干等级。,工程勘察、工程设计资质证书分为工程勘察证书、工程设计证书，其中工程设计证书包括专项工程设计证书。工程勘察资质分为工程地质勘察、岩石工程、水
25、文地质勘察、工程测量等四个专业。工程设计资质按行业或工程性质分类。工程勘察、工程设计实行一个行业一认证制度。工程勘察、工程设计资质按承担不同业务范围分为甲、乙、丙、丁四个等级。持有甲、乙级资质证书的单位可在全国范围内承接业务，持有丙、丁级资质证书的单位在本行政区域内承接业务。 工程监理单位的资质分为甲级、乙级、丙级。工程监理单位的资质实行审批制度。,建筑业专业技术人员的执业资格,从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。 1注册建筑师执业资格 我国注册建筑师分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。 注册建筑师的考试实行全国统一考试制度。取
26、得注册建筑师考试合格证书后还须经过注册，才能取得执业资格。,2监理工程师的执业资格 全国监理工程师资格考试，每二年进行一次考试。省、自治区、直辖市及国务院有关部门成立地方或部门监理工程师资格考试委员会，分别负责本行政区域内地方工程建设监理单位或本部门直属工程建设监理单位的监理工程师资格考试工作。 已经取得监理工程师资格证书但未经注册的人员，不得以监理工程师的名义从事工程建设监理业务。已经注册的监理工程师不得以个人名义私自承接工程建设监理业务。,3.注册结构工程师的执业资格 注册结构工程师资格考试由基础考试和专业考试两部分组成。 取得结构工程师执业资格证书者，可向全国注册结构工程师管理委员会和省
27、、自治区、直辖市注册结构工程师管理委员会申请核发注册结构工程注册证书。 4.造价工程师的执业资格 通过造价工程师执业资格考试的合格者、由省、自治区、直辖市人事（职改）部门颁发人事部和建设部共同印制的造价工程师执业资格证书，该证书全国范围有效。,第三节 建筑工程发包与承包,一、建筑工程发包的方式 建筑工程依法实行招标发包，对不适用于招标发包的可以直接发包。 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益，公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资
28、的项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定依照其规定。,二、建筑工程招标投标,建筑工程的招标 1招标活动应坚持的原则 招标投标活动应当遵循公开、公正、平等竞争和择优选择承包单位的原则。 2招标的方式 招标分为公开招标和邀请招标。,建筑工程的投标,1建设工程的投标人应当持有依法取得的承担招标项目的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。 2投标人应当按照招标文件的要求编制招标文件。 3两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。 4投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其
29、他方式弄虚作假，骗取中标。,建筑工程的开标、评标和中标,1开标 开标是招标人通知各投标人在规定的时间和地点，按规定的方式将各投标人标书的主要内容予以分开，其目的是为了保证公平的正当竞争。 2评标 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 3中标 招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员直接确定中标人。,承包合同的订立,1承包合同订立的时间。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面建设工程承包合同。 2工程承包合同的内容。,三、建筑工程发包与承包的禁止性规定,1政府及其所属部门不得滥用行政权力，限定
30、发包单位将招标发包的建筑工程发包给指定的承包单位。 2禁止将建筑工程肢解发包。 3按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。 4禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。,5禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以发包他人。 6建筑工程总承包单位进行分包的，必须经建设单位同意，其主体结构部分必须由总承包单位自行完成，分包单位应当具有与分包工程相应的资质条件，总承包单位和分包单位就分包工
31、程对建设单位承担连带责任。禁止总承包单位将工程分包给不具有相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。,第四节 建筑工程监理,一、建筑工程监理概念 建筑工程监理是指具有一定资质的监理单位受建设单位委托，依照法律、行政法规的规定及有关技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对建筑工程实施监督管理。,二、推行工程监理制度的意义,（一）推行工程监理制是适应我国工程建设体制改革的需要 （二）推行工程监理制是对工程项目进行科学管理的需要 （三）推行工程监理制是适应我国工程建设领域对外开放与国际惯例接轨的需要,三、建设工程监理制度适用范围,建筑法第三十条规定，国家推行建筑工程监理制度。 下列建设工
32、程业主必须委托监理： （一）国家重点建设工程； （二）大中型公用事业工程： （三）成片开发的住宅小区工程； （四）利用外国政府或者国际组织的贷款、援助资金的工程； （五）国家规定必须实行监理的其他工程。 上述规定以外的建设工程业主可以自愿委托监理。,四、工程建设监理合同,建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。,五、建设工程监理内容,监理人的主要监理义务有建设项目投资监理义务、建设工程质量监理义务、建筑工程的安全监理。,第五节 建筑安全生产管理,一、安全生产的内容 建筑生产安全包括了施工现场的安全和对建设工程周围环境的安全；既包括工程建造过程的安全，即建造者的安全；又包括工程建
33、成后的使用安全，即建筑物的安全。 安全生产管理的内容主要有三：第一，控制施工人员的不安全行为；第二，控制物的不安全状态；第三，作业环境的防护。,二、建筑安全生产管理的指导思想,建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。,三、建筑安全生产管理的具体要求,（一）建筑产品应当安全 （二）建筑施工现场安全,四、建筑安全生产管理各方当事的义务与责任,建设行政主管部门的安全管理义务 建设行政主管部门负责建筑安全生产的管理，并依法接受劳动行政主管部门对建筑安全生产的指导和监督。 1建筑安全生产的管理，由建设行政主管部门负责。 2建筑安全生产的国家监察，由
34、劳动行政主管部门负责，主要是监察执行国家劳动安全生产法规、政策情况，预防和纠正违反法规、政策的偏差。,建筑施工企业安全生产管理和安全生产责任,1建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管理。 2建筑施工企业必须采取有效措施，防止伤亡或其他安全生产事故的发生。 3建筑施工企业应当建立健全劳动安全生产教育培训制度，加强对职工安全生产的教育培训。 4建筑施工企业必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，支付保险费。 5对建筑施工事故采取紧急措施和向有关部门报告的义务。 6建筑施工企业的法定代表人对本企业的生产安全负责。,施工总承包企业的安全责任义务,施工现场的安全由建筑施工企业负责。,监理单位的安全
35、监理义务,监理单位依据委托单位的委托承担建筑工程的安全监理义务。,第六节 建筑工程质量管理,一、建筑工程政府监督制度 建筑活动应当确保建筑工程质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准。 建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。,二、建筑企业质量体系认证制度,国家对从事建筑活动的单位推行质量体系认证制度。 建筑企业质量体系的认证程序与产品质量法规定的内容相同，即从事建筑活动的单位根据自愿原则可以向国务院产品质量监督管理部门或者国务院产品质量监督管理部门授予权的部门认可的认证机构申请质量体系认证。经认证合格的，由认证机构颁发质量体系认证证书。,
36、三、建筑工程质量责任制度,（一）建设单位的质量责任和义务 1建设单位必须根据工程特点和技术要求，按有关规定选择相应资格等的勘察设计、施工单位，并不得将建设工程肢解发包。 2建设单位按照工程承包合同中规定供应的设备等产品的质量，必须符合国家现行法律、法规和技术标准的要求。 3建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。,4建设单位应根据工程特点，配备相应的质量管理人员，或者委托工程建设监理单位进行管理；依法必须实行监理的工程，建设单位必须委托具有相应资质等级进行监理。 5建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按
37、照国家有关规定办理工程质量监督手续。 6工程建设单位不得要求承包单位违反规定降低工程质量标准。,（二）勘察设计单位的质量责任和义务,1勘察、设计单位应在其资质等级许可的范围内承揽工程。 2勘察、设计单位应当按照工程建设强制标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。 3工程勘察文件应反映工程地质、地形地貌、水文地质状况，评价准确，数据可靠。 4设计文件应当符合国家规定的设计深度等方面的要求。 5设计单位应当参与建设工程质量事故分析，并对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理方案。,（三）建筑施工单位的质量责任和义务,1施工单位应在其资质等级许可的范围内承揽工程。 2建筑工程实行总承包的，
38、工程质量由工程总承包单位负责。 3建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。 4建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验。 5隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机关。 6施工单位应当对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，负责返修。,（四）工程监理单位的质量责任和义务,1工程监理单位应在其依法取得的资质等级许可的范围内承担工程监理业务，并不得转让其承担的监理业务。 2工程监理单位应当依法及依有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施
39、工质量实施监理。 3监理单位对建筑材料、建筑构配件和设备的使用必须经监理工程师签字，未经签字不得在工程上使用或者安装。 4监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁占、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。,四、建筑工程竣工验收制度,（一）交付竣工验收的建筑应具备的条件 1必须符合规定的质量标准。 2有完整的工程技术经济资料。 （二）单项验收与全部验收 单项工程验收是指在一个总体建设项目中，一个单项工程或一个车间已按设计要求建设完成，能满足生产要求或具备使用条件，施工单位已预验，监理已初验通过，在此条件下进行的正式验收。 全部验收是指整个建设项目已按设计要求全部建设完成，并已符合竣工验收
40、标准，施工单位预验通过，监理工程师初验认可，由监理工程师组织以建设单位为主，有设计、施工等单位参加的正式验收。,五、建筑工程质量保修制度,（一）保修范围 地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，电气管线、上下水管的安装工程，供热、供冷工程等项目。 （二）保修期限 建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限： 1基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏，为5年； 3供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4电气管线、给排水管道、设备安
41、装和装修工程，为2年。,第七节 法律责任,一、建筑法律责任概念 建筑法律责任，是指建筑法律关系的主体实施了违反建筑法的行为，按照法律规定必须承担的消极后果，又称违反建筑法的法律责任。,二、建反建筑法的民事责任,施工企业的民事责任 1建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的，对因该项承揽工程质量不符合规定标准造成的损失，建筑施工企业与使用本企业名义的单位或者个人承担连带赔偿受害人的损失； 2承包单位将承包的工程转包，或违反建筑法的规定进行分包的，对因转包工程或者违法分包工程的质量不符合规定标准造成损失的，承包单位与接受转包或者分包的单位承担连带赔偿责任； 3建
42、筑施工企业在施工中偷工减料，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备，或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工，造成建筑工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失； 4建筑施工企业违反法律规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正。并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。,监理单位的民事责任,工程监理单位与建设单位或者建筑施工企业串通，弄虚作假、降低工程质量造成施工单位误工、返工、重修等经济损失的，与建设单位连带赔偿施工单位的损失；工程监理单位与建筑施工企业串通，弄虚作假、降低工程质量给建设单位造成损失的，与施工单位连带
43、赔偿建设单位的损失。,装修人的民事责任,违反建筑法律规定，涉及建筑主体结构或承重结构变动的装修工程，擅自施工造成他人损失的，应当赔偿受害人的损失。,设计单位的民事责任,建筑设计单位不按照建筑工程质量、安全标准进行设计引起返工或拖延工期造成建设单位或施工单位损失的，或者因此造成他人人身、财产损失的，设计单位应当承担赔偿责任。,三、违反建筑法的行政责任,行政部门及其工作人员的行政法律责任 建筑法规定的行政部门的行政责任主要是由上级行政主管部门对下属行政主管部门的违法行为责令其改正。行政部门的工作人员的行政责任主要是由行政机关给予其行政处分。,建设单位的行政责任,1未取得施工许可证或者开工报告未经批
44、准擅自施工的； 2将工程发包给不具有相应资质条件的承包单位的，或者违法将建筑工程肢解发包的； 3在工程发包中索贿、受贿不构成犯罪的； 4要求建筑设计单位或者建筑施工企业违反建筑工程质量、安全标准、降低工程质量的。,承包单位的行政责任,1超越本单位资质等级承揽工程的，责令停止违法行为，处以罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的吊销资质等级；有违法所得的，予以没收； 2未取得资质证书承揽工程的，予以取缔，并处罚款；有违法所得的予以没收； 3以欺骗手段取得资质证书的，吊销资质证书，处以罚款； 4建筑施工企业有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；
45、吊销资质证书：第一，转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的；第二，承包单位将承包的工程转包，或违反建筑法的规定进行分包的；第三，建筑施工企业在施工中偷工减料，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备，或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的。,监理单位的行政责任,工程监理单位与建设单位或者建筑施工企业串通，弄虚作假、降低工程质量，或者转让监理业务的责令改正，处以罚款，降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收。,四、违反建筑法的刑事责任,1以欺骗手段取得资质证书的； 2在工程发包与承包中索贿、受贿或行贿的； 3监理单位与建设单位或者建筑施工企业串通，
46、弄虚作假、降低工程质量的； 4涉及建筑主体变动或结构变动的装修工程擅自施工的； 5建筑施工企业对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的；,6建筑施工企业管理人员强令职工冒险作业的，因而发生重大伤亡事故的； 7建设单位要求建筑设计单位或者建筑施工企业违反建筑工程质量、安全标准，降低工程质量； 8在施工中偷工减料，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备，或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的； 9向不具备相应资质等级条件的单位颁发该等级资质证书的； 10政府及其所属部门的工作人员限定发包单位将招标发包的工程发包给指定的承包单位的； 11对不答施工条件的建筑工程颁发施工许可证的； 12对不合格的建筑工程出具质量合格文件或者按合格工程验收的。,
