1、1,繁昌项目设计优化建议方案,合富辉煌房地产（安徽） 2009年12月,谨呈中辰集团,2,项目初判,繁昌县有史以来的“地王”项目；,繁昌县有史以来最大规模的房地产项目。,项目地处老城区向新城区过渡的中心地段，区位交通优势明显。,中辰集团在芜湖繁昌县的第一个项目，承载着快速树立品牌知名度的使命。,市场层面引领 项目层面赢利 社会层面影响力,3,本案解决的核心问题揭示,怎么样搭配物业类型才能使项目在突破区域市场、引领市场的前提下，获得最大化的利润。,怎么样配比户型才能够得到整体市场的接受，促进项目快速销售。,核心问题,怎么样确定首期启动区才能保证首期开发的一举成名，形成广泛的市场关注，为后期的成功
2、推售奠定良好的基础。,4,本案的思维导图,城市经济及规划,城市房地产概况,本地典型个案分析,外地典型个案分析,本项目 物业发展建议,5,繁昌县基本概况：省内十强县位列第二，经济基础好，人均收入高，购房承接力强。,繁昌县位于安徽省省东南部，芜湖市境西南部，全县辖6个镇：繁阳镇、荻港镇、孙村镇、平铺镇、新港镇、峨山镇，人口约32万。 2008年工业化率已达51.3%，居安徽省县域首位，人均GDP、人均财政收入位居全省第二，农民人均纯收入全省第三。 繁昌县经济发展水平居安徽前列，07、08年在“安徽省综合实力十强县”中排名第二。同时繁昌也是“安徽省文明县城创建先进县” 。 繁昌县交通便利，万吨级“黄
3、金水道”，沪铜铁路、沿江高速公路，将繁昌同长三角和广大内陆腹地连接起来。,铜陵,合肥,南京,马鞍山,繁昌,芜湖,上海,长江,6,县委、县政府明确提出了“发展要大招商、城市要大建设、项目要大推进”三大重点任务，集中精力开展了城市大建设行动，围绕城市“北进东扩”，实现“一年一变样、三年大变样”的奋斗目标推进，以完善城市功能，提升城市形象。 2009年在城区新建、续建8条市政道路，进一步完善城市路网体系，拉开城市发展框架。 本项目位于北进主干道的最前沿，区位优势明显。,城市规划： “东扩北进”的城市扩张，凸显了项目的区位优势。,老城区,城北新区,城东新区,东扩,城北新区,城北新区,城北新区,城北新区
4、,城北新区,城北新区,城北新区,城北新区,北进,7,城市经济及规划小结,经济发展：省内十强县位列第二，经济基础好，人均收入高，购房承接力强。,城市规划：“东扩北进”的城市扩张，凸显了项目的区位优势。,城市形象：“一年小变样，三年大变样”的奋斗目标，加速了城市形象的提升。,8,本案的思维导图,城市经济及规划,城市房地产概况,本地典型个案分析,外地典型个案分析,本项目 物业发展建议,9,本项目,香格里拉御景园,佳和富鑫园,新城区板块,老城区板块,满庭芳,城市房地产开发主要集中在新城板块，并成为整个市场的热点区域。,物业类型：小高层、多层层住宅为主 主力户型：90-120 平均价格：3300-370
5、0元/ 购房客户：老城区居民及所辖乡镇 后续供应：新区相对充足、老城区供应缺乏；,由于县政府和镇政府及相关事业单位办公大楼北迁新城区，政务氛围带动居住、商业氛围渐浓，板块价值逐渐升温。,天瑞城市花园,繁瑞星城,好而优购物中心,定位为老城区旧城改造项目，凸显在区域的稀缺性。,10,满庭芳,繁瑞星城,天瑞城市花园,富鑫园,香格里拉御景园,好而优购物中心,重瑞城市花园,阳光花园,区域楼盘较多，认可度较高。 区域大部分楼盘销售接近尾声，2010年仅有香格里拉-御景园、满庭芳货量供应。 作为新城区发展的最前沿，局部楼盘集中，市场、竞争逐渐升温。,区域楼市分析 区域认可度高，市场、竞争趋热。,11,城市房
6、地产概况小结,城市房地产：房地产开发主要集中在新城板块，并成为整个市场的热点区域。,区域房地产：项目所在区域市场认可度高，市场、竞争逐渐激烈。,12,本案的思维导图,城市经济及规划,城市房地产概况,本地典型个案分析,外地典型个案分析,本项目 物业发展建议,13,区域市场主要项目简析：香格里拉.御景园 “修身、齐家、御天下”。,香格里拉-御景园紧邻本地块，目前一期项目在建，基本封顶。 后期地块目前正在拆迁，预计年后推出，具体时间待定。 芜繁路、纬六路沿街规划商业，目前尚未对外公开销售。,沿街商铺,14,区域市场主要项目简析：香格里拉.御景园 兵营式建筑布局，物业类型单一、景观营造较为简单。,小区
7、总建面积约5万平米，兵营式建筑布局。 共11栋，5栋多层，5栋小高层，1栋高层，住宅400户左右。沿芜繁路、纬六路为商业。 目前在售一期，一期开盘时间为2010年1月中旬。包括1、2、3栋楼，价格在33003500元/平米。 主力户型90-130平米，105平米户型去化速度最快。,1,3,2,15,区域市场主要项目简析： 佳和-富鑫园,纬五路,纬六路,芜繁路,本地块,芜湖铁路水电段繁昌配电所,沿街商业,回迁楼,富鑫园与本地块隔芜繁路相望。 小区主次道路出入口与城区主干道相连，出行高效便捷。 小区内路网设计有层次感、便捷、安全、美观，合理设计人流、车流及停车位。,项目推广形式一般，地块围墙包装比
8、较传统，无新意。,90-110平米住宅,110平米以上住宅,90平米以下住宅,16,区域市场主要项目简析 佳和-富鑫园-未来城区的中心地段,富鑫园位于繁芜路北侧，与贵司项目隔路相望。 富鑫园占地面积3.7万，建筑面积5.6万平米，兵营式建筑布局。 项目共18栋商住楼，其中15栋“5+1F”、1栋“6+1F”多层，和2栋“10+1F”小高层，住宅约430户。 目前所有房源全部在售，一房一价，价格区间在3300-3700元/平米。,17,区域市场主要项目简析 佳和-富鑫园 户型面积以90-110户型为主，方正实用但缺少附加值，多层产品受追捧。,D 户型 111 ,A 户型 82、88、90 ,C
9、户型 101、102 ,F 户型 130 ,B 户型 95、96 ,E 户型 122 ,18,区域市场主要项目简析 满庭芳 北部新城县政府旁，16万公园式大盘。,本项目,满庭芳位于政务新区主干道繁阳大道第一线。 项目总占地9.6万平米，总建面积16万平米。 住宅面积11.6万平米，由多层、小高层、高层构成，建筑风格为现代简约。,19,区域市场主要项目简析 满庭芳：组团式规划布局，物业类型丰富。,在售楼盘,中央景观楼王,在售项目中的第一大盘，组团式规划布局，没有做到完全的人车分流，限制了居住品质的提升。景观营造较为粗犷，中心景观与组团景观没有明显的区别。目前为当地一个品质大盘。 目前在售为多层，
10、户型以89、95平米为主。 中央小高层为景观楼王，户型为150-180平米。,20,商业,写字楼,幼儿园,四星酒店,中心水景,区域市场主要项目简析 满庭芳：社区配套丰富，弥补区域空白。,商业广场包括：餐饮、休闲、娱乐、购物等。,小区内设SPA泳池、健身会所、灯光网球场、书吧、咖啡吧等。,21,赠送面积,赠送一半面积,区域市场主要项目简析 满庭芳赠送面积增加附加值，提升舒适度。,22,区域市场主要项目简析 满庭芳户型多创新：多飘窗、阳台赠送面积。,多层复式143,小高层户型125,多层95,多层89,小高层105,小高层143,23,区域市场主要项目简析 满庭芳组合推广吸引眼球，产品、营销超越其
11、他项目。,推广力度大,沿街道旗,市中心广告牌,项目围墙,售楼中心,满庭芳在推广过程中，广泛使用了沿街道旗，以及户外广告牌等作为传播途径，此类推广方式相对于规模较小的县城显得力度较大。,24,区域市场主要项目分析小结,创新接受程度：个案项目因产品或概念有创新，销售状况普遍良好，且价格能刷新当地的认知；说明繁昌当地对创新十分接受，消费能力较强； 超越机会点：个别项目借鉴了先进城市的经验，但整体开发水平较落后，提升空间仍较大，本项目具备全面超越市场的机会； 多种物业均有提升价值：从销售情况看，多层、小高层物业在当地接受度较高，高层产品接受程度较低；接受程度最高的户型面积在100上下，大面积户型需慎重
12、设置。,25,本案的思维导图,城市经济及规划,城市房地产概况,本地典型个案分析,外地成功个案分析,本项目 物业发展建议,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,合富此类成功项目的认知：,地处三四线城市：经济基础强劲，藏富于民，购买力雄厚；,项目规模具备优势：适合整体超越并引领当地市场，树立强大的社会层面的影响力；,项目开发计划：小量滚动开发，多次开盘，不断强化市民认知；,项目发展策略：从规划、园林、产品、营销等方面整体超越，引领当地市场，覆盖周边市场；,项目首期发展：强势启动，通过售楼部、首期适销对路产品的展示和体验，赢得市场主动。,42
13、,本案的思维导图,城市经济及规划,城市房地产概况,本地典型个案分析,外地典型个案分析,本项目 物业发展建议,43,项目物业发展建议的结构框架,开发策略,产品打造,物业类型的设定,土地开发价值评估,园林设置建议,交通设计建议,物业发展建议,居住规划建议,建筑户型建议,首期开发选址建议,44,开发策略研究,土地开发价值评估 物业类型的设定 首期开发选址建议,45,用地分析,用地指标：,可建设用地面积：约210亩（308416） 综合容积率：小于2.2 建筑密度：22%,用地资源：,便捷的交通：芜繁路是通往芜湖、铜陵、南陵等地的主要道路之一；同时也拥有较为方便的公共交通（312路、333路等公交）。
14、,46,交通分析,过境铁路,三类道路给用地带来了不同程度的影响：,是本项目最大的噪音污染源。,主干道：芜繁路,区域性的联系干道，有较大的污噪影响； 现阶段客户的主要来向，必须注重展示面的营造。,其他道路：纬六、五路,规划中城市道路，加强项目通达性的同时，也给项目带来一定的噪音污染。,在用地开发和规划方面考虑道路的影响；弱化其交通性，保证居住社区的私密和安宁。,纬五路,现有在运营铁路,47,项目周边用地影响分析,有利因素：用地北面为可能的发展用地，利用的好则对项目来说是重大利好； 不利因素：用地南部、东南部为道路，应考虑其污噪及景观影响，加以适当的区隔处理；,纬五路,北：发展用地,南：经六路、铁
15、路,地块南侧沿铁路水塘,临近地块的水塘,西：小区 沿街商业,48,景观分析,地块内及周边几乎没有自然景观可以利用； 这个现实也给人工自由造景提供了便利，但成本要合理控制。,纬五路,待拆迁的电力公司建筑,临近地块的水塘,拆迁中民房,钢铁厂内部,49,土地开发价值评估污噪影响,现有铁路： 给用地南部及东南部带来较大的污染和噪音影响； 芜繁路：用地西侧的芜繁路是城市主干道对项目用地会带来较大的废气污染和噪音影响。 规划纬五路、纬六路：用地东南侧的纬六路与用地中间的纬五路也会给项目的开发带来一定噪音污染。,芜繁路,现有铁路,纬五路,纬六路,50,土地开发价值评估用地私密性,私密性：,道路是影响用地私密
16、性的关键因素，现有铁路和芜繁路的影响较大，其他道路由于车流量小，影响有限； 地块内部也有较好的私密性。,芜繁路,纬六路,现有铁路,香格里拉御景园,纬五路,51,铁路,芜繁路,纬六路,纬五路,地块居住价值分析：按居住价值可分为3个价值区,一级价值区,二级价值区,一级价值区： 内部地块，受外界影响较少，且地块面积较大，易于景观营造，不利影响最小； 二级价值区： 沿芜繁路、纬五路地块，周边逐渐形成居住氛围，不利影响其次。(道路噪音和周边破旧形象） 三级价值区： 沿芜繁路，过境车辆多，噪音大， 沿纬六路地块，南侧受铁路影响，不利影响最大。,三级价值区,三级价值区,52,土地开发价值评估,用地综合评价：
17、,芜繁路,纬六路,现有铁路,香格里拉御景园,红线以内为本地块,纬五路,A,C,B,53,物业类型的设定与指标粗算,芜繁路,纬六路,现有铁路,香格里拉御景园,纬五路,C,A,B,54,交通便利：便于交通往来，具有明显的客户导向性； 形象展示：宜临近马路，选取人流密集、气氛浓厚的区域，便于展示项目的规模特性、树立项目形象； 用地价值：既需要较高的用地价值，以高至中高端产品吸引客户，又要避免透支最佳的用地资源。,首期开发选点,用地A，位于地块西部，利于以此为中心往南/北开发，处于芜繁路侧且为老城区至新城区交汇处昭示性较好，又能避免透支优势资源。,选点建议：,纬五路,C,A,B,理想的首期启动点,55
18、,铁路,芜繁路,纬六路,纬五路,二级价值区,一级价值区,一级价值区： 项目西侧沿街面（纬五路以北路段）。主干道旁已逐渐形成商业氛围；二级价值区： 项目沿纬五路两侧。项目自身居住人口和周边新开发住宅小区，具备社区商业的开发价值；,地块商业价值分析：沿芜繁路商业价值较高,用地商业价值判断： 位置：位于项目直接对外窗口位置和核心区位，可延续镇区商业人气；且处于首期开发阶段，成为项目启动的重要手段之一，商业价值最高； 其他位置：沿纬五、纬三路为社区规划路，可设置服务社区的商业。,1,56,配套开发策略商业,临街商业业态及开发建议 选点用地四面沿路 经营项目 沿芜繁路：辐射周边的中小型商业、主力店、餐饮
19、 沿另三面规划路：服务社区的小商业、服务业（洗衣店、理发店、杂货店等） 开发建议 沿芜繁路：利用裙房布置2层商业，建议开间48m，进深812m，单间商铺面积约80160； 沿另三面规划路：布置单层商铺， 建议开间46m，进深812m，5-6m层高，预留夹层。,1,纬五路,两层:主力店、餐饮,一层社区商业,57,形象定位 城市化商业形象 创造城市生活体验感 中小型集中商业(超市+餐饮)形象建议 体量要有一定规模，形象要具有标志性，形成新兴商业中心 建筑立面简洁大气，体现城市感与时尚感 沿街小商业形象建议 休闲的商业街区氛围 舒适的感官享受与亲切的尺度,配套开发策略商业,集中商业,集中商业,社区商
20、业,社区商业,社区商业,58,会所建议 规模建议：建筑面积1500 开发建议 提倡“泛会所”的概念，强化休闲功能； 位置摆放在商业价值较高的区域，以便于后期销售。 根据实际开发进度，可以在首期设置，可作为销售中心使用，同时作为首期展示面，营造高品质的形象。,配套开发策略会所,C,A,B,59,配套开发策略教育配套,幼儿园 选点建议选点 规模建议： 按照政府出具的规划设计要点执行，规划设置2500，不少于9个班。 选点原则： 避开交通流量大的路口； 位于可达性较强的位置，如主要入口附近；,幼儿园 建议选址,C,A,B,60,产品打造,交通设计建议 园林景观建议 居住规划建议 建筑户型建议,61,
21、总体规划结构,用地特点：,地块平整统一，可利用景观资源不足，需人工造景； 以多层和高层为主，兼有多种物业类型； 最大化减少现有铁路对项目的影响。,规划原则：,强调用地规划的整体感，以统一的空间元素统领各各组团的公共空间，避免因人为划分或物业类型的差异产生总体空间的割裂； 人工打造中心景观资源和各组团景观，沿中心景观面布置价值高的物业类型，是景观资源与建筑单体间产生景观、视线和空间的互动。,62,出入口设置建议,商业,主入口： 芜繁路是项目周边最成熟的道路、人流大、沿街面广，能有效延续县区人气，昭示性最为突出； 配合首期开盘，营造入口气势。,C,A,B,63,交通体系分级,交通体系分级示意,建立
22、完善的交通体系 避免车辆对居住环境造成干扰 保证区内公共环境的舒适性与安全性 切合项目的形象，建立分级的交通体系，创造新人居环境 分级的交通体系 车行交通系统 连接住区与外部的主干道 体现居所与城市间的便捷联系 休闲交通系统 连接住区与内部开放区域的主要通道 人车混行，通而不畅 步行交通系统 人性化尺度的步行网络 体验社区舒适居住环境的重要途径,交通体系示意,64,交通组织建议：人车分流，局部混行,结合项目组团规划，尽量实现人车分流。组团内部完全人车分流，停车位从组团外部安排。组团之间局部可采用人车混行方式，应做好道路区隔。,65,园林塑造：中心景观、轴线景观、组团景观三位一体,中心景观提升档
23、次、组团尽管提升居住舒适度。现代风格，简洁大气。,中心景观,组团景观,景观轴线,主次入口,幼儿园,理解景观：中心景观（中心绿地、中心广场、中心水景）、组团景观（点缀水系、草皮植被、灌木、矮乔木、高达乔木）、院落景观（草皮、花草、矮灌木等形成私密和错落）、轴线景观（贯穿）、楼台景观形成的花园式社区；,66,园林塑造：组团之间景观以点缀性小品为主,各楼栋之间景观造型以小巧为原则，一方面自成组团，同时呼应中心景观园林，保持视线尽可能广阔、通透。 各类造景元素宜采用“开放”原则，避免空间和视觉上的封闭。,67,园林塑造：景观设计突出平面图案，增加参与性、观赏性,区内地势可稍有起伏，增加规划上的韵律与动
24、感，草皮、灌木与矮乔木沿主景观轴线依次展开，增加水平视觉上的透视效果与层次感。园林打造以精、巧取胜，绿植景观为主，减少成本，可适当点缀水景提升品质。,68,居住组团平面布局形态,确定“小组团”居住空间规划思路。 整体布局以坐北朝南行列式布局为主，对建筑进行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感。在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感。,69,组团空间不明显，领域感、场所感不强,居住组团平面布局形态,建筑排布/空间布局建议 建筑组团空间的规划 半开敞半封闭的组团布局，既满足朝向要求，又创造出相对私密的社区空间,70,建筑外立面风格：稳重现
25、代风格建筑,主色：砖红色 配色：白色、米黄色、黄色,砖红色，给人以稳重感、品质感，配合不同的色彩，令组团各具个性,71,建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景,主色：白色 配色：米黄色、砖红色、黄色、蓝色,白色，清新、夺目，局部加入跳跃的色彩，令项目建筑整体形象清新、突出.,72,建筑细部表现：虚实结合的立面处理，令建筑立面变化更丰富,实：砖红色/白色的外墙虚：清透的玻璃,虚实对比下，表现建筑的现代感、品质感。,73,户型配比：以紧凑型、小户型为主,根据我司调研情况可以看出繁昌当地100左右三房需求为主。本项目30万的建筑体量客观要求提供多种类型产品以覆盖县城及周边村镇的
26、客户。 户型创新：附送空间，提升产品附加值。,本项目户型配比,注：可根据开发策略进行调整。,74,户型设计亮点建议： 多阳台设计增加使用便利,入户花园 为室内提供更多的绿化空间 封闭后可增加功能空间大面积 景观阳台 充分利用景观面，扩大户内景观视线 丰富建筑外立面造型，增强通透性,75,顶层退台设计 发挥景观的最大价值 丰富建筑顶层的造型设计 提升顶层住宅的居住价值 大幅玻璃 增加采光面，使房间显得更大、景观视野更大、光线更充足 采用双层中空玻璃提高保温性能,户型设计亮点建议： 引入户外景观,76,飘窗台设计 面积相对大的单元，采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适性 飘地台设计 面积相
27、对小的单元，采用飘地台，增加室内的使用空间,飘地台设计,飘窗台设计,户型设计亮点建议：赠送附加空间,飘台能有效增加户型内的使用空间，提高生活的情趣，而不增加产权面积：,77,大面积飘窗：增加室内附送面积610 设计要点 飘窗台与房间的开间相同，令飘窗改造后，能全面提升室内空间 为增加效果，建议飘窗进深约1m,户型设计亮点建议：赠送附加空间,78,阳光室 层高不足2.2米，赠送一半面积，提升户型的实用空间 户型平面布局上，阳光室可设置于餐厅或主卧室旁，为室内提供多功能的活动空间,户型设计亮点建议：阳光室提升实用性,79,退台设计 逐层退台，形成多层次叠加景观效果，使户内空间即可俯视空中私家花园、
28、远眺小区中心花园，还可增加建筑立面的层次变化，丰富立面构图 2层/3层/顶层借退台形式设计空中花园，为户型增加卖点，提高户型的档次,顶层可采用顶窗/高侧窗采光的设计，增加房间的自然采光,顶层特色设计 建议不作复式设计，而是采取送阁楼、或超高层高预留阁楼的方式，提高顶层的附加值，减少销售的压力。,首层 送花园,多层竖向示意,户型平面建议：特色小高层洋房的单体竖向设计,80,户型平面建议： 一梯两户平面,多层单位一梯两户能够实现小户型两房的设计。但是作为首期启动产品，可以设计少量此类户型，给市场足够的价值吸引力。,南北通透一梯两户，可实现7080平米,81,户型平面建议2房2厅1卫,跃式,飘窗,飘
29、窗,建筑面积：6075 功能布局 户型紧凑，交通组织流畅 功能设置合理，动静分区明确 南北通风对流效果好 亮点设计 飘窗台应用 双阳台设计,82,户型设计建议2房2厅1卫,建筑面积：7590 亮点设计 面积增值设计：阳台可封闭成1独立房间，户型面积约增大7，实用率提高，附加值提升 飘窗台应用 双阳台设计,83,户型平面建议2房2厅2卫,建筑面积：80100 功能布局 户型紧凑，交通组织流畅 功能设置合理，动静分区明确 南北通风对流效果好 亮点设计 落地窗设计 双阳台设计 双卫生间带来生活便利,飘窗,阳台,阳台,84,户型设计建议2房2厅,功能布局要求,设计意向及要求 对于小面积户型，其实用性与
30、附加值并重，以提升户型性价比与竞争力,主要功能空间尺度建议,85,户型平面建议3房2厅1卫,建筑面积：100115 功能布局 户型方正，交通流线简洁 功能设置合理，动静分区明确 亮点设计 东南向客厅采光通风一流 东南向景观阳台：适应北方气候，丰富建筑外立面造型 大面积主卧强调舒适感 2房1厅多开间南向设计,86,户型平面建议3房2厅1卫,功能布局要求,设计意向及要求 对于该类户型，设置合理的功能间隔性和增强户型的实用性，是户型设计的首要考虑因素,主要功能空间尺度建议,87,户型平面建议4房2厅2卫及5房,情景洋房(创新类别墅产品) 大开间厨房提升居家舒适度； 错层式设计丰富室内空间，动静分明；
31、 阳光室为主卧带来充足的光线和热度； 门廊是室内外空间的自然过渡； 茶室与庭院情景交融； 私家花园实现回归大自然的希冀。,错层式设计,花园设计,大开间厨房,门廊设计,茶室设计,阳光室,88,户型平面建议4房2厅2卫及5房,情景洋房(创新类别墅产品) 户型特征 为特色多层 多种面积户型叠加 亮点设计 每户多阳台设计 多种特色功能空间设计 阳光室 衣帽间 多功能厅 卫生间干湿分区 . . 立面造型丰富多变,剖面示意图,商铺,89,户型平面建议4房2厅2卫,功能布局要求,设计意向及要求 该类户型为高端户型，应能在大3房(主力户型)的合理功能布局基础上，适当放大空间尺度，使户型满足宽敞舒适的要求；同时，通过亮点设计、及物业类型特色(情景洋房/（小）高层叠加复式)来创造该类户型的高端价值。,主要功能空间尺度建议,90,户型平面建议利用地形设置半地下室,半地下室 适用范围：有12米高差的地形上的建筑物首层 适用物业类型 多层 小高层 情景洋房 功能设置 多功能厅 健身房 娱乐室 设计亮点 与半地下花园绿化结合与天井结合,
