1、第六章 收益法作业（选择题）,1、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。 A. 资本化率应较高，价值较低 B、资本化率应较低，价值较高 C、资本化率应较高，价值较高 D、资本化率应较低，价值较低 2、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A、195 B、210 C、213 D、217,3、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率
2、为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。 A、923 B、1111 C、1353 D、1872 4、收益法适用的条件是房地产的（ ）。 A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化,5、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的收益价格为（ ）万元。 A、457.40 B、476.98 C、686.10 D、715.48 6、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来新增收益属于（
3、）。 A、有形收益 B.无形收益 C、正常收益 D.实际收益 E、广告收益,7、建筑物净收益 = （ ） 建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 A 、建筑物重置价 B 、建筑物现值 C 、土地价格 D 、 房地产价格 8、收益法中所指的收益是（ ）。 A 、估计时点前一年的收益 B 、估价时点前若干年的平均收益 C 、估价时点以后的未来预期正常收益 D 、估价时点前最高盈利年份的收益,9、有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7 ，土地资本化率为 6 ，建筑物资本化率为 8 ，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。 A 、 30 B 40 C . 50
4、 D 、 60 10、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ） A 、资本化率：安全利率 + 投资风险补偿 投资带来的优惠 B 、资本化率：安全利率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 投资带来的优惠 C 、资本化率：安全利率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 + 通货膨胀补偿 投资带来的优惠 D .资本化率：安全利率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 + 缺乏流动性补偿 投资带来的优惠,11、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要 10 万元，资本化率为 10 ，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为 40
5、 年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A 、 180 B 、 196 C 、 200 D 、 300 12、某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000 元 / m2 ，对应的报酬率为7% 。现假定报酬率为 9% ，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。 A 、 3275 元 / m2 B 、 3287 元 / m2 C 、 3402 元 / m2 D 、 4375 元 / m2,13、某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40% ，安全利率假定为 6% ，风险补偿率为安全利率的 40%
6、，该房地产的收益价格为（ ）。 A 、 368 万元 B 、 552 万元 C 、 561 万元 D 、 920 万元,14、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包括（ ）等。 A .房地产改扩建费用 B .抵押贷款还本付息额 C 、房屋设备折旧费 D .所得税 E 、房屋装修折旧费 15、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7。则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。 A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90,
