1、附件一 案例分析,案例目录,一、商务花园案例,总部基地 BDA国际企业大道 非中心 德胜尚城 硅谷亮城,商务花园案例,案例名称 总部基地 BDA国际企业大道 非中心 德胜尚城 硅谷亮城,一、商务花园案例,总部基地,总部基地（ABP）,位置条件 位于北京西南四环 中关村科技园丰台园二期 紧临四环路、京开高速、京石高速，交通便利 ABP入市之前，周边商务氛围十分欠缺,总部基地,基本指标 总占地面积：65公顷 总建筑面积：130万平方米 商务区容积率：1.59 绿化率：50% 总投资额：约45亿人民币 建设周期：3-5年,总部基地,分期情况,西 区,东 区,总部基地,分期情况 西区 占地47公顷 3
2、02栋商务楼 21个会所 3栋酒店 总部公寓 总部购物中心,东区 占地18公顷 54栋商务楼 4万平米地下商业 9洞高尔夫练习球场,总部基地,分期情况 西区 由外向内,壹 期,壹 期,贰 期,叁 期,总部基地,物业风格 现代风格装修标准 外立面：通体砖贴面，局部配氟碳喷涂铝板饰面 内部：毛坯,总部基地,产品形式 每栋面积1200至6000平米，6-12层,总部基地,产品形式 A型12层 二楼座组合 电梯2部/楼座，计4台 层高 首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米 建筑高度46.4米 建筑面积5960平米,A型总部楼,1,2,单层建筑面积约500平米,总部基地,产品形式 B型 二楼座
3、组合或三楼座组合 电梯2部/楼座，计4台或6台 层高 首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米,B型总部楼,1,2,单层建筑面积约280平米,总部基地,产品形式 C型 二楼座或三楼座组合 电梯1部/楼座，计2台 层高 首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米,C型总部楼,1,2,单层建筑面积约270平米,总部基地,产品形式 D型 6层 四楼座组合 电梯1部/楼座，计4台 层高 首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米 建筑高度26米 建筑面积1200平米,D型总部楼,1,2,单层建筑面积约200平米,3,4,总部基地,产品形式 E型 四楼座组合 电梯1部/楼座，计4台 层高
4、首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米,E型总部楼,1,3,单层建筑面积约270平米,2,E型总部楼,1,3,标准层以过廊相连,2,总部基地,楼型比例,总部基地,配套设施 会所 玛雅风格 21个分散布局，餐饮、休闲功能 总建筑面积10000平米，单体面积3001500平方米 餐厅：5060员工餐厅、3040中档、1020高档 总部大讲堂 ：1200平方米 酒店 五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米 商务酒店：2栋，20000平方米,总部基地,配套设施 总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米 总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层 停车场 设有地上、地下停
5、车场，一期100个/万平方米 自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统 租赁，地上停车位150元/个月，地下停车位500元/个月,配套设施分布,会所,会所,总部小公寓,五星级商务酒店,总部基地,项目特色 建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势,总部基地,项目特色 会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气,总部基地,项目特色 会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气,总部基地,项目特色 会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气,总部基地,项目特色 组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增强每座楼宇的采光效果与景观均好性,总部基
6、地,项目特色 组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增强每座楼宇的采光效果与景观均好性,总部基地,客户类型 行业类型包括钢铁、自动化、铁路系统、航空航天、电信、金融、医药等 化工、钢铁、汽车等制造类企业占总量的43 电信、电子、软件等高科技企业占总量的23,总部基地,客户类型 地域范围 北京：70 外地：25 北方企业为主，尤以河北居多 其余多为全国性大型企业 国外：5,总部基地,客户类型 企业性质 国资委企业 民营企业 合资企业 外资企业,总部基地,租售情况 可售可租 销售价格：一期开盘价为6000元/ 平方米，二期开盘价7150元/ 平方米， 现均价7900元/ 平方米 租
7、金：3.5元/天平方米 物业管理费：4-5元/平方米月，保安由园区统一提供,总部基地,经验借鉴 成功 创新产品形式：商务花园的出现，导致市场需求集中放量 整合“总部”概念：冠名“总部基地”，抬升项目形象 宣扬总部经济：以“经济现象”大造声势，标榜项目现实性与前瞻性 引入庄家客户：增强购买信心、提升项目档次 中国诚通集团 中国铁通集团有限公司 中华通信系统有限公司 中国航天时代电子公司,中牧实业股份有限公司 中成进出口股份有限公司 正泰集团 德龙钢铁,总部基地,经验借鉴 不足 设备设施档次较低：建筑的节能性能较差、立面材料也较为低档，导致其对于国外或全国知名企业的吸引力大为降低 配套考虑不周：基
8、本便利性配套投入使用期过晚，总部基地不得不将一整栋办公楼暂时作为员工食堂、会所之用，造成资源的极大浪费 后期动力不足：对园区推广没有合理、系统的营销策略及宣传计划，前期造势没有得到后期的延续，客户层次也逐渐走低（主要体现在后期楼型面积逐渐减小）,一、商务花园案例,BDA国际企业大道,BDA国际企业大道,位置条件 北京东南五环 亦庄北京经济技术开发区内 国际企业大道入市之前，已有数十家世界500强企业在亦庄投资建厂，产业氛围浓厚,BDA国际企业大道,基本指标 总占地面积：12万平方米 总建筑面积：约11万平方米，其中地上部分9万平方米 容积率：0.77 绿化率：41%,BDA国际企业大道,分期情
9、况 由外向内分三期开发，一期面积3万平米,壹 期,贰 期,叁 期,BDA国际企业大道,物业风格全区统一的现代简洁风格 各个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造,BDA国际企业大道,产品形式 每栋面积10003000平方米，3-4层,BDA国际企业大道,产品形式 A型 地上四层、地下一层 独栋 提供1部电梯的井道，不提供电梯设备 单层面积427.16平米 建筑面积1649.83平米,BDA国际企业大道,产品形式 B型 地上三层 二楼座组合 无电梯 单层面积893.61平米 建筑面积2571.96平米,BDA国际企业大道,产品形式 C型 地上三层 二楼座组合 无电梯 单层面积839.58平米 建筑面积
10、2174.29平米,BDA国际企业大道,产品形式 D型 地上四层，地下一层 独栋 提供1部电梯的井道，不提供电梯设备 单层面积624.78平米 建筑面积2184.78平米,BDA国际企业大道,产品形式 E型 地上三层，地下一层 独栋 提供1部电梯的井道，不提供电梯设备 单层面积720.27平米 建筑面积2171.54平米,BDA国际企业大道,楼型比例,BDA国际企业大道,楼型比例 二、三期2200平方米的比例更大，可知一期销售给予了乐观的市场验证；增加了3000平方米的大户型，对项目档次起到了一定的提升作用,BDA国际企业大道,装修标准 外立面 一期：仿石或金属涂料作为实墙装饰材料 二期：外立
11、面采用面砖 局部玻璃幕墙 内部 毛坯,BDA国际企业大道,配套设施 会所 一个为独立会所，另一个为售楼处 独立会所有2500平方米，形式区别于办公楼 设有公共会议室，设备齐全 包括休闲餐吧、员工食堂、小型超市、健身中心等 停车位 每个办公楼赠送8-10个车位 地上停车位出租，150元/个月,BDA国际企业大道,项目特色 建筑风格与楼体形式多样化，适合小规模园区突出形象,BDA国际企业大道,项目特色 阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化,BDA国际企业大道,项目特色 阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化,BDA国际企业大道,项目特色 阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化,
12、BDA国际企业大道,项目特色 小尺度绿化景观更具实用性,BDA国际企业大道,项目特色 小尺度绿化景观更具实用性,BDA国际企业大道,客户类型 行业 高新技术产业 能源产业 时尚产业 地域 绝大部分为北京企业 个别国外企业 无外地企业,BDA国际企业大道,客户类型 部分入驻企业名录 西班牙泰尔文特控制系统(北京)有限公司，1600平米 北京爱捷洲际科技有限公司 （evejoin），1600平米 迪泰柯申信息技术有限公司 黄金集团 中石油天然气管道投资有限公司 ，2200平米 北京白领服饰有限公司设计中心及总部 ，5000平米（25002） 北京科曼-维斯凯（viscap）服饰有限公司，2200平
13、米 资生堂（中国）研发中心，3000平米,BDA国际企业大道,租售情况 只售不租 售价：一期均价6400元/平方米，二期均价6800元/ 平方米 各楼型销售情况都很好,BDA国际企业大道,经验借鉴 成功 依托亦庄开发区的成熟氛围，抓住市场空间，开发区域内的升级产品 10003000的面积区间，适应市场需求，同时具有灵活的组合空间 形象丰富，6种楼型6种立面，丰富了视觉观感，弥补规模缺陷 对于细部的关注，在整栋物业销售中尤为重要,BDA国际企业大道,经验借鉴 不足 一期3万平米，弧线形排布，甚显单薄，不足以展示整体形象 楼宇布局过密，缺乏私属感与档次感 受规模影响，自身配套匮乏、公共空间不足,一
14、、商务花园案例,非中心,非中心,位置条件北京东五环外 朝阳与通州交界处 紧临朝阳北路，交通条件一般 北京东部唯一的低密度办公物业 不属于开发区或科技园，不属任何成熟商务或商业区 未来规划为办公区，目前周边发展缓慢，无商务氛围,非中心,基本指标 总占地面积：约为39公顷 总建筑面积：45万平方米 容积率：0.91 建筑密度：22 绿化率：30.8,非中心,分期情况 由内向外开发，三期为会展中心、临主路 一期 占地：100700平方米 建筑：138858平方米 28栋办公、4栋会所 办公：114558平方米 会所：24300平方米,壹 期,贰 期,叁 期,非中心,物业风格 现代装修标准 外立面：全
15、玻璃幕墙 内部：毛坯,非中心,产品形式 每栋面积25003500平方米，4层 3个矩形与1个圆形建筑构成一个组团,非中心,楼型比例7个组团 每组团由1栋水滴形建筑与3栋矩形建筑构成,会所,非中心,楼型比例 其中一个组团分层销售，单层面积6001000平方米,非中心,配套设施 会展中心：10万平方米 会所：24300平方米 商务会馆：会议、商务服务、邮局、银行、客房、超市、洗衣房 休闲健身中心：篮球馆、保龄球、羽毛球、乒乓球、桑拿、台球、健身房、游泳馆 餐饮娱乐：餐饮、咖啡厅、美容美发 停车位：地上地下共728个,会展中心,会所,一期平面,非中心,项目特色 相对独立的小组团，为大客户提供整购的可
16、能,非中心,项目特色 每个组团的楼与楼之间，通过二、三层的整体平台相连，首层树冠上部构成独特的空中植被,首层,二、三层,非中心,项目特色 外立面采用lowe玻璃，大落地窗提升项目的观景效果,非中心,项目特色 水滴形建筑底层架空，设花园，构成半私密半公共的交流空间,非中心,客户类型 行业以工业企业总部为主 目前签约部分客户包括 四川某工业集团：1组团，12000平方米 维维豆奶：2栋，6000平方米 某信用卡公司：1栋，3500平方米 同一首歌：1层，800平方米,非中心,租售情况 可租可售，也可带租约销售 售价：8000元/平方米，租金未定 目前已销售23000平方米，销售速度较为缓慢,非中心
17、,经验借鉴 成功 独特的园区规划与建筑设计：既非处于成熟商务区、又不享受任何优惠政策，除北京的“首都”地位对非中心的支撑作用外，独特的园区规划也起到了重要的作用 一期位置与功能选择十分合理 由于会展中心必须临主路，非中心选择由内向外开发 虽然一期距离主路较远，但面前的大面积绿地提升了一期形象，也具备更大的升值空间 一期会所同时建设，且功能齐全，极大的增强了企业的购买信心,非中心,经验借鉴 不足 没有实现现楼销售：在各种条件均不利的情况下，没有样板楼的展示作用，难以建立园区形象 推广策略与销售理念欠缺 非中心2003年即开始销售，但对于市场了解不够，尤其没有主动引入庄家客户，导致项目一度封盘 2
18、005年重新入市后，商务花园早已被市场所熟识和认可，非中心则仍以“现象”进行宣传，而忽略客户最关心、也是项目最具优势的建筑形象、独特空间等，导致大量推广资金的浪费,一、商务花园案例,德胜尚城,德胜尚城,位置条件 位于北京北二环，紧临德胜门 属中关村科技园德胜分园,德胜尚城,基本指标 占地面积：22047平方米 总建筑面积： 71662平方米，其中地上建筑面积4.6万平方米 绿化率：24.5 容积率：2.08,德胜尚城,物业风格 现代装修标准 外立面：劈开砖 内部：公共部分精装修,德胜尚城,产品形式 七栋独栋写字楼 地上5层，地下2层 面积区间为36009400平方米,商业,德胜尚城,配套设施
19、沿814米宽斜街布置咖啡、展示等 四合院、东南角地下一层为集中商业 停车位 498个，108辆/万平方米,德胜尚城,项目特色 德胜门的文化挖掘 将7栋写字楼比喻为北斗七星，聚首于龙脉之上 “德胜门龙脉嫡传，上应七星，龙踞之所” “七星拱北、德胜天下；厚德载物、德胜尚城” 中式庭院 斜街：连接南北两端主、次入口广场，并串起所有胡同和单体建筑 庭院：每栋单体有独特庭院，或古槐、或下沉或演化室内中庭 胡同：七栋单体小楼之间形成空间，意为北京的“新胡同” 古朴的建筑立面与装修风格都与德胜门相得益彰,德胜尚城,项目特色 特色屋顶观景 每栋建筑屋顶露台设计了一到两个观景办公室 满足接待、会议、休息多重需求
20、 局部设计2米高的围墙，配合不同主题，在屋顶形成独立院落 精品休闲商业配套 新建仿古四合院，其功能为茶室或会所 斜街内部首层布置部分咖啡厅、商业及展示用房，为写字楼内部人员使用，为斜街增添了活跃的气氛,德胜尚城,项目特色 挖掘区域文化内涵，将7栋写字楼比喻为北斗七星，聚首于龙脉智商，“德胜门龙脉嫡传，上应七星，龙踞之所”,总体布局,德胜尚城,项目特色 挖掘区域文化内涵，建筑立面、装修风格皆与德胜门相互辉映,远处的德胜门,德胜尚城,项目特色,立面,德胜尚城,项目特色,大堂,德胜尚城,项目特色,电梯厅,德胜尚城,项目特色,楼梯青砖墙壁,德胜尚城,项目特色,卫生间,德胜尚城,项目特色 观景办公室,德
21、胜尚城,项目特色 观景办公室,德胜尚城,项目特色 观景办公室,德胜尚城,项目特色 配合不同主题，在屋顶形成独立院落,德胜尚城,项目特色 配合不同主题，在屋顶形成独立院落,一、商务花园案例,硅谷亮城,硅谷亮城,位置条件位于北京北五环以外 上地信息产业基地入口处 周边高科技企业密集，具有强势的产业支撑,硅谷亮城,基本指标 用地总面积：119021平方米 建设用地面积：101479平方米 总建筑面积：261832平方米，地上192811平方米 商业建筑面积：50400平方米 办公建筑面积：142411平方米 建筑密度：35 绿化率：53 容积率：1.9,硅谷亮城,物业风格 现代风格装修标准 外墙采用
22、玻璃幕和实体相结合,硅谷亮城,产品形式 16座多层建筑，建筑层数3、5、6、7 层 9栋独立式办公楼 两组6栋7层集中式办公楼,硅谷亮城,楼型比例,独立式办公楼,集中式办公楼,商业,硅谷亮城,楼型比例独立式办公楼面积区间为380013800平方米,硅谷亮城,租售情况 只售不租 均价8800 元/ 平方米 可分拆半栋出售,硅谷亮城,经验借鉴 商业填补区域空白：上地区域内部多为小型便利性商业，周围居住人口也较多，对于集中商业的需求较大 办公楼产品同质化：上地区域内均为各大IT企业独栋研发用房，硅谷亮城独立式办公楼单体面积与区域内建筑相似，但在政策与价格方面并无优势，销售缓慢 商务配套缺乏：上地区域
23、虽发展多年，但酒店。会议中心等商务设施十分缺乏，硅谷亮城自身也没有设置商务配套，无法满足大企业的办公要求,二、产业园区案例,中关村软件园 北京永丰产业基地 大连软件园 浦东软件园,二、产业园区案例,中关村软件园,中关村软件园,位置条件 属于中关村科技园海淀园，是北京市IT业最为集中的区域 地处成熟上地信息产业基地西侧，周边已有众多IT企业总部,中关村软件园,一期基本指标（二期规划中） 占地面积：139公顷 总建筑面积：61万平方米 容积率：0.443 绿化面积：30万平方米，绿化率近54.6 建筑密度：14.6,中关村软件园,分期情况 由外向内开发 一期139公顷 二期160公顷,上地信息产业
24、基地,软件园一期,软件园二期,中关村软件园（一期）,产品形式 平均建筑层数3层，单体建筑面积880046000平方米,中关村软件园（一期）,地块划分 最小地块1.09公顷，最大4.36公顷，23公顷内最为集中,中关村软件园（一期）,配套设施 软件广场：5.8万平方米，酒店、会展、俱乐部、餐饮、商业购物,中关村软件园（一期）,配套设施 康体中心：1.4万平方米，半地下，内设羽毛球场、篮球场、网球场、乒乓球、壁球和标准游泳池等健身项目,中关村软件园（一期）,配套设施 软件出口服务中心 6.8万平方米 分为“园中园”、软件加工区、培训中心、电子商务服务中心、软件工程师公寓等五部分 餐饮 大型配餐中心
25、 若干员工食堂 地下小吃街,中关村软件园（一期）,配套设施 停车位 共5300个：地面路旁泊车位300个，公共商务区两座停车楼泊车位1300个，各研发组团16个“浮岛”内各自采用地下、地面、林中等多种停车方式，泊车位2700个 公共商务区65辆万平方米，研发区150辆万平方米 地上车位视公司购买情况予以赠送，地上车位出租150元/个月，地下车位出租350元/个月,中关村软件园（一期）,园区特色 景观分隔离绿带、中心绿地、森林绿地、庭院绿地、水面5部分 园区中心绿地，长约750米，宽100-220米 中心水面，面积约2.8公顷，容水量约4万立方米 购地企业可在满足园区基本要求的情况下，自行规划建
26、设,中关村软件园（一期）,入驻企业 企业规模 除数十家领头企业购地自建之外，还有大量的中小型公司 一期已经签约的130多家企业，人数在50人以下的中小型公司占企业总数的80左右 企业类型 软件开发企业 其它行业软件研发机构,中关村软件园（一期）,招商方式 土地出让：楼面地价平均2600-2700元/平方米 楼宇出售：11000 元/ 平方米 楼宇出租：3.5元/平方米天（含物业）,中关村软件园（一期）,服务内容 产业联盟 数字园区 通讯基础设施：骨干网络、无线网络、信息安全体系、通讯服务 电子商务：电子商务平台、企业信用评测系统 人员服务：网上教育培训系统、人才网上服务平台、服务信息系统 园区
27、管理：地理信息、监控系统、“一卡通“管理系统、交通管理系统 企业服务：“一站式“办公、多媒体客服、视频会议、数字化服务,中关村软件园（一期）,服务内容 技术支撑系统,中关村软件园（一期）,服务内容 人才培训 6000平方米培训基地 配套软件工程师公寓 各类主流技术的专用实验室、无线网络环境和现代化的教学设施 与国内外知名培训机构合作，引进主流课程体系,中关村软件园（一期）,服务内容 孵化器,中关村软件园（一期）,经验借鉴 完全独立的分期开发 首发选择紧临上地信息产业基地地块，以便借助成熟区域氛围 一期独栋办公楼、孵化器、服务中心、配套设施等已基本齐全 二期灵活性强，可依据一期开发经验进行规划、产品的调整与改进 这种开发模式，适用于政府支持力度大、资金压力小的开发园区,中关村软件园（一期）,经验借鉴 地块划分过大 一期地块划分2公顷以上占71，但一期客户与来访客户普遍认为地块划分过大，2公顷以内较为合适 集中景观资源的浪费 中关村软件园绿化率达到55，但分布过于集中 集中绿地中及集中水面的周围，都没有设置休憩空间，景观利用率低,中关村软件园（一期）,经验借鉴 配套布局过于集中，且严重滞后，造成入驻企业的不便,
