1、商业地产的策划与定位陈仁科老师2010.41商业地产 ，是现在开发的热门！为什么？因为开发周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有多少项目是真正成功的呢？原因可能很多 与陈仁科一起探寻2不成功的 原因 可能是 因为地段不好因为消费者消费实力低因为商业环境差因为竞争激烈，对手太强因为招商难度大与陈仁科一起探寻3为什么 等项目做出来了才发现这些问题 ？为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功 ？这些问题难道是不能避免的吗 ？这些问题难道是无法解决的吗 ？这些问题是不是最核心的问题 ？究竟什么才是最核心的问题与陈仁科一起探寻4我 认为，关键是 没
2、有赋予项目准确的定位怎样做到 准确定位 呢？与陈仁科一起探寻5定位 需要解决的几个基本问题 市场 缺 什么？地块 最适合做什么？地理位置 最适合做什么？你， 想 做什么？与陈仁科一起探寻6第一层剖析 :与陈仁科一起探寻从商业 形态 来看 从商业 业态 来看 从商业 层次 来看 从消费 潜在需求 来看 从商业 格局 来看 市场 缺什么7从商业 形态 看，看什么 ？ 有哪些商业形态 各类商业形态的规模、比例 各类商业形态的经营现状 各类商业形态运作模式 各类商业形态的相互关系 各类商业形态的建筑特色 各类商业形态的配套组成 各类商业形态的发展前景步行街主题商场MALL专业市场住宅底商与陈仁科一起探
3、寻8从商业 业态 看，看什么 ？ 有哪些商业业态 各类商业业态的规模、比例 各类商业业态的经营现状 各类商业业态的价格水平 各类商业业态的进货渠道 各类商业业态的相互关系 各类商业业态的发展趋势餐饮娱乐休闲 数码精品与陈仁科一起探寻9从商业 层次 看，看什么 ？ 市场上是否各个层次的商业都有 市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 各个层次的规模、比例 各层次商业的发展趋势怎样与陈仁科一起探寻10从消费 潜在需求 看，看什么 ？ 消费者的需求真的都被满足了？ 为什么有的消费者去外地购物？ 这部分消费者 对现有商品不满意 在哪里？ 这部分消费者 对现有购物场所不满意 在哪里？ 这部分消费者 对现有的
4、商业服务不满意 在哪里？与陈仁科一起探寻11从商业 格局 看，看什么 ？ 有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ 各个商圈的相对位置、距离 各个商圈功能、关系 商圈是自然形成的吗 政府层面对商业的布局规划 项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ 项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又该怎样定位？与陈仁科一起探寻12案例一：江西新余新钢项目新余市 地处江西省中西部，被誉为江西的 “ 钢城 ”。全市总面积 3178平方公里，中心城区面积 30平方公里，总人口 111.59万人（截止 2005年底） ,城区人口超过 40万。新余市房地产行业正处在快速发展的起跑阶段，虽然各项指标的基数较小，但
5、增长速度飞快！与陈仁科一起探寻13与陈仁科一起探寻14以洪客隆百货为代表的大型购物中心，以洪客隆商业街、抱石步行街为代表的商业步行街，以东方巴黎家居广场为代表的大型专业市场，以国美电器为代表的主题式商城和以新一佳为代表的超市 表明新余市商业物业 多业态并存、竞争惨烈。几个主要项目商业面积之和竟达 36.8万，加上规模较小的商场及零散分布的街铺，估计新余市的商业面积将达到 50万之巨，而新余市区人口仅为 40万，市区人口与商业面积之比为 1： 1.25，世界上最繁华的商业城市 东京，这个比例才为 1： 1.7，香港为 1： 1.3， 供应严重饱和！市调发现与陈仁科一起探寻15面对如此激烈竞争的市
6、场、面对如此饱和的市场，本项目该如何 突围？与陈仁科一起探寻16在对胜利北路东面和西面两个方向的人流量进行不同季节、不同时段的多次实地测量后，我们发现， 1828岁年龄段的人流占据人流总量的比例平均高达 6成。即使把对人群年龄估算的误差因素考虑在内，我们仍然可以得出结论：胜利北路南来北往的人流中， 年轻人占据了大部分 。相对高端消费的群体，这一群体单次消费能力可能不是最强，但他们却是消费频次最高 (一有闲暇时间就会逛街购物 )、消费欲望最强烈 (每次逛街都会花点钱出去 )的。他们的购买力是不容被忽视的。另外一组市调数据指出了定位方向与陈仁科一起探寻17于是，我们为项目定位为直接指向年轻消费群体
7、的 核心商圈最时尚的潮流基地潮 楼与陈仁科一起探寻18地块与城市的关系地块与区域的关系地块与市场的关系地块与周边环境的关系地块地形与技术指标第二层剖析： 地块最适合做什么？与陈仁科一起探寻19城市的战略定位城市的总体规划城市的经济结构城市的历史文化地块与城市的关系与陈仁科一起探寻20地块与区域的关系区域在城市中的地位区域的总体规划区域的市政配套区域的交通网络区域的经济特点区域的人口特征与陈仁科一起探寻21地块与市场的关系房地产现状，开发量、租售总量房地产发展趋势消费者特征消费者习惯与陈仁科一起探寻22地块与周边环境的关系 地块周边的自然环境地块周边的市政配套地块周边的竞争对手地块周边的交通网络
8、与陈仁科一起探寻23地块与规划设计用地性质 规划技术指标 地块四至与陈仁科一起探寻24从案例中阐述地块研究的重要性！需要说明的是，案例和案例不同，其分析的重点可能也有所不同。与陈仁科一起探寻案例解析25分宜县 地处赣西中部，为新余市辖县，距省会南昌 178公里。 总面积 1389平方公里，总人口 30.98万，其中城区面积8.8平方公里，城区常住人口 6.2万。矿产资源丰富。工业基础扎实。连续两年被授予 “ 全省综合经济发展先进县 ” 。案例二：江西分宜项目与陈仁科一起探寻26与陈仁科一起探寻27地块基础数据与陈仁科一起探寻28地块现状与陈仁科一起探寻29面对这样一个项目大家觉得该如何入手呢？在对城市、对地块都有了一定的了解之后，我们一起来层层剖析这个项目吧！与陈仁科一起探寻 30
