1、写字楼评价标准与等级研究一、写字楼评价标准与等级分类目前针对写字楼的评价标准主要存在两种情况，一种是不对写字楼等级做出分级，只是提出一定的标准，以此判断写字楼是否达标，主要有： 5A 写字楼 5A 标准评价体系其次是以划分写字楼等级为目的提出的评价标准，这类评价标准在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合质素不同划分等级。尽管目前还没有公认的划分等级的标准，但基本上都将写字楼从高依次分为如下四个级别： 顶级写字楼（国际甲级写字楼） 甲级写字楼 乙级写字楼 丙级写字楼二、写字楼达标性的评价标准如前所述，这类评价标准不以划分写字楼等
2、级为目的，只是看写字楼是否达标，业界流行的“5A 写字楼”以及最近提出的“5A 标准评价体系”即属于这类评价标准。1、5A 写字楼所谓“5A 写字楼”是 90 年代从国外引进的概念，指的是一个写字楼产品的智能化水平，“5A”是指楼宇自动化（BA）、通讯自动化（CA）、办公自动化（OA）、保安自动化（SA）及消防自动化（FA）。1.1 楼宇设备自动化系统(BA) 楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。 空调自控系统 供排水自控系统 变配电监视系统 电梯监视系统 1.2 安全防范系统（SA） 闭路监视系统：地下车库
3、出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。 1.3 通信自动化系统（CA） 综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以 5 类线为基础的综合布线信息通道。 无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。 1.4 办公自动化系统（O
4、A） 以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。 1.5 火灾自动报警和消防联动控制系统（FA） 设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。2、5A 标准评价体系写字楼 5A 标准评价体系由 WREA（世界地产研究院）制定，WREA 认为达到 5A 标准的写字楼是企业比较理想的办公场所。WREA（世界地产研究院）是由诺贝尔经济学奖得主罗伯特蒙代尔（Robert A. Mundell）教授担任主席的世界经理人资讯有限公司 () 全资附属机构。3.1 大楼品牌标准：A 级写字楼是一个城市创造文化与财富
5、的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于“生产链条最高级“的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将获得 WREA 授予的大楼品牌标准 A 级。3.2 地理位置标准：A 级地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准 A 级。 3.3 客户层次标准
6、：A 级客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 3.4 服务品质标准：A 级服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，WREA 将认为其具备服务品质 A 级标准。 3.5 硬件设施标准：A 级主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施
7、标准 A 级。三、划分写字楼等级的评价标准写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对写字楼的等级标准进行明确约定，所以存在众多划分写字楼等级的评价标准。目前这类评价标准的焦点在于制定“顶级写字楼（国际甲级写字楼）”和“甲级写字楼”的标准。1、第一太平戴维斯 2006 年国际甲级及甲级写字楼标准衡量标准 国际甲级写字楼 甲级写字楼地理位置 位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。停车车位 至少每 150 平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车
8、位或者周边必须有足够的车位提供至少每 200 平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供大厦品质 标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米 90Va 的电源供应；配有后备电源；24 小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为 250 公斤，等等。标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。净高 2.7 米以上 2.7 米以上（包括 2.7 米）电梯 每 3 层一部电梯 等候时间不超过 30 秒电话线 平均每 12 平方米有一根电话线并提供 ISDN，DDN，
9、T1 等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。平均每 20 平方米有一根电话线物业管理公司 丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司租或售 基本不出售 对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜得房率 整层得房率至少为 75%，分割单元得房率不低于为 70，空间少柱 。70% 或更高空调 4 管制空调系统 4 管制空调系统2、中国房地产报国际甲级写字楼 6E 标准来源于中国房地产报的评价标准，达到 6E 标准的写字楼被认为是顶级写字楼（国际甲级写字楼）。2.1 Essential business loc
10、ation（重要的商务区）写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。作为顶级写字楼而言，更强调其规模的伸展力及拓展性，作为顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。同时，规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。2.2 Elegant building（有品位的建筑）有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。更多时候，顶级写字楼的有品
11、位是其之所以成为标志性建筑的有力支撑，这些写字楼多为国际建筑大师设计，能最大限度地彰显个性，彰显现代商业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建筑潮流所淘汰。比如 1931 年建成的克莱斯勒大厦至今仍然被认为是纽约市装饰派艺术雍容华贵之最了不起的代表。深具设计魅力的顶级写字楼在传递设计师的设计思想的同时，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此，很多在这样的写字楼里办公的企业通常会把这一特点作为其自身品牌价值的建筑载体，并深以为傲。2.3 Excellent facility and service（超一流的硬件设施与服务） 顶级写字楼的超一流硬件设施更多的是由一些可供量化的指标所
12、支撑。并且，顶级写字楼必须满足的硬件要求还必须是当下写字楼市场最高标准的融合和提高，比如 5A 已经是顶级写字楼的基础指标之一。顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂，是由很多的细节充实起来，有一些已经根据时代的要求逐渐量化，比如电梯。在几年前，对电梯速度的要求是 2m/s，今天，尽管有些顶级写字楼的电梯速度已经达到 4m/s，但仍然不能满足要求，更多的是用等候时间进行衡量，比如北京的佳程广场，已经可以保证客户在按下按钮后的 32 秒之内进入电梯。另一个评价顶级标准的是写字楼的软环境，也就是物业管理水平，这也是当下大型企业选择办公场所的重要指标。2.4 Extraordinary tenant（出众
13、的客户）顶级写字楼的评判标准不仅仅在于单独的项目本身，其所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一。世界知名企业好比顶级写字楼里的灵魂，使得写字楼的内在气质充盈并附满张力，并保证了顶级写字楼的地位与其入驻的企业地位是匹配的。一流的企业受顶级写字楼一流的品质所吸引，写字楼因企业的一流而具备顶级的内涵，这就如同硬币的两个面，形成了顶级写字楼由外而内再由内而外的品质诉求过程。一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。2.5 Exact place for business （纯商务）与发达国家的写字楼不同，国内目前的写字楼非常倾向于商
14、业与办公一体化，大部分上规模的写字楼都不约而同地开发底商，将写字楼做成一个综合体。随着商务区规模的不断扩大，功能的不断完善，建筑综合体的劣势逐渐显现出来。比如底商等设施看似方便，却存在商务人流和外来人流混杂的现象，会给写字楼的业主带来不便，在安全性方面也会增加更多的成本。而欧美等国际公司他们都要求纯粹的商务办公环境，纯粹的办公氛围。而办公之外的其他需求在顶级写字楼所处的大型商务区内已经完全可以实现。这也就是为什么顶级写字楼必须位于重要商务区（Essential business location）之内的原因。2.6 Exception of sale（非卖）评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不
15、售，意即统一的业权。这也是评判写字楼是否为顶级的重要指标。统一的业权不但意味着发展商的实力无需置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。同时，非持有型写字楼很难维持租金水平，而顶级写字楼的一个特点就是高租金。在有众多小业主的情况下，一个小业主的租金跳水，那么写字楼的整体形象和租金水平都会跟着下跌，这是跨国企业最不愿意看到的。一旦出现这样的情况，顶级写字楼的品质就无法维持高度统一，最后的结果是楼宇只留下一个徒有其表的顶级外观，内里却已沦为二流。3、业界对甲级写字楼特征的总结从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有如下特征：管理国际化；24 小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；
16、数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。具体来说包括：3.1 区位交通 房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。 3.2 规模 评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体
17、积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上是甲级写字楼。3.3 硬件设施 写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。 建筑类型：框架或钢结构，抗震在 8 级地震以上； 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的
18、办公空间； 标准层高：室内净高 2.6m 以上； 标准承重：楼板承重在 2.5KN/m2 以上； 供电系统：双路供电，办公面的供电容量在 80W/m2 以上； 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在 30 立方米/人/小时以上。 电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于 3900 平方米/吨?台,候梯时间不超过30 秒钟。 停 车 位：每 6090 平方米出租面积提供 1 个机动车位，并实现智能化高效管理。 供水系统：24 冷热水供应，并有中水处理系统； 智能化系统 ：达到 5A 级标准； 办公（OA）：预留 OA 电
19、力负荷 50VA/m2 以上，办公室 OA 布线采用网络地板或地面线槽； 通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。 楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制； 消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置； 保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更； 3.4 装饰装修 外 立 面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。 大 堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理
20、石、不锈钢等材料 电 梯 厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套； 走 廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶； 卫 生 间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求； 办 公 间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面； 生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局 ，以增添写字楼内部景观。 3.5 商业配套 甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同
21、时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心, 多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等； 总之，一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。 3.6 软件服务 写字楼软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。
22、 总之，评价一个写字楼物业是不是能够达到甲级写字楼标准，不仅要看产品本身，而且还有诸多非产品方面的影响因素，是一个综合评价的结果。四、对写字楼评价标准的探讨目前，业界队对衡量智能化水平的“5A 写字楼”标准没有异议，而 WREA（世界地产研究院）制定的“5A 标准评价体系”影响甚微，最为广泛接受的是将写字楼划分为“甲乙丙”不同等级。然而由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对写字楼的等级标准进行明确约定，因此造成目前市场上对写字楼等级缺乏权威评定，也给客户选择写字楼产品造成一定困难。租金标准应该是衡量 写字楼 等级的重要指标。物业的硬件软件最后都要反映到终端用户上，所以租金和出租率对判定写字楼等级是最重要的。
