1、房地产估价,崔淑梅 土木工程学院,烟台大学,本书内容提要,一、房地产估价的基本知识 二、房地产估价的方法 市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 基准地价和路线价法 三、房地产估价报告的撰写 四、房地产估价其他方法及估价信息系统简介,3,第一章 房地产与房地产估价,房地产估价,崔淑梅,房地产与房地产估价,房地产概念 房地产 土地 建筑物 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产估价,（一）房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。,房地产与房地产估价,房地产概念 房地产 土地 建筑物 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产估价,（二）土地、建筑
2、物和其他土地定着物 1.土地 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 2.建筑物 是指人工建筑合成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 3.其他地上定着物 是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。,房地产与房地产估价,房地产概念 房地产 土地 建筑物 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产估价,（三）实物、权益和区位 1.房地产的实物 是指房地产中看得见、摸得着的部分。 2.房地产的权益 是指房地产中无形的、不可触摸的
3、部分，包括权利、利益和收益。,权利(rights) 利益(interests) 收益(benefits),权益,房地产与房地产估价,房地产概念 房地产 土地 建筑物 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产估价,3.房地产的区位 是指房地产的空间位置。 环境（包括自然环境、人工环境、社会环境、景观等） 人们越来越重视交通时间距离。,空间直线距离 交通路线距离 交通时间距离,距离,房地产与房地产估价,房地产概念 房地产 土地 建筑物 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产估价,（四）房地产的存在形态 房地产不仅是房产和地产的统称，而且是房产和地产有机地紧密结合在一起的整体的经济形态。 房地
4、产可以以三种形态存在： 土地(地上无建筑物)、建筑物(房屋及其构筑物)和房地。,房地产与房地产估价,房地产概念 房地产 土地 建筑物 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产估价,（五）房地产的其他名称 1.不动产 2.物业 3.real estate和real property,（二）土地的概念从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。,土地的 空间价值,1、认识土地的层面,2、土地利用的三大制约 土地使用管制： 如建筑高度、容积率、建筑密度、绿地率等 容积率=总建筑面积/土地总面积 建筑密度=建筑基地总面积/土地总面积土地权利设置 相邻关系,（三）建筑物
5、的概念建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。,位置,面积,层数,高度,结构,装修,用途,产权,成新,设备、设施,房地产的产权具有排他性的绝对权和完全支配权。产权清晰、合法是房地产估价的基础，只有合法的产权才能评估出合理的价格。,房地产权利类型,所有权,他项权,使用权,土地所有权 房屋所有权,国有土地使用权 集体土地使用权 房屋使用权,抵押权、地役权、租赁权、空中权、地下权、地上权,抵押权、租赁权、典当权、采光通风权、安全权,1所有权房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。2使用权是指对他人
6、之物于一定范围内，有占有、使用和收益的定限权利。 3 地役权 :用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。,（二）我国土地所有权和土地使用权1土地所有权制度土地所有权是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定做出处分，并排除他人干涉的权利，是土地所有制关系在法律上的体现。 我国的土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地所有权为全民所有和农村集体经济
7、组织所有。 国有土地使用权，可以通过出让、划拨、转让等方式交由用地者使用，合法取得的土地使用权还可以进行转让、出租和抵押。 集体土地所有权，是指农村集体经济组织依法占有、使用、收益和处分自己土地的权利。,2土地使用权土地使用权是指土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地，所享有的占有、使用、收益、处分权能的一种权利。 具体表现为土地使用人对土地享有使用权(利用权)、出租权、转让权、抵押权。 3土地使用权的出让(1)土地使用权出让的概念。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,土地使用
8、权出让是解决房地产开发用地问题的主要方式。集体所有的土地经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。(2)土地使用权出让的期限 按照房地产管理法的规定，土地使用权出让的最高年限： 1)居住用地70年； 2)工业用地50年； 3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 4)商业、旅游、娱乐用地40年： 5)综合或者其他用地50年。以上规定都是法定最高年限，任何土地使用权出让合同约定的期限超过法定最高年限，否则合同无效。,4.土地使用权划拨： 国有土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者
9、使用的行为。 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以依法批准划拨： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地,房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。如房地产作价入股、企业被收购、兼并、交换、继承、遗赠等。,房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。,房地产租赁：是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳租金并于合同
10、终止时将房地产返还给出租人的法律行为。 一类是土地使用权租赁，一类是房屋租赁。,房地产产权登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属。 包括：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记,不可移动 独一无二 寿命长久 供给有限 价值量大 流动性差 用途多样 相互影响 易受限制 保值增值,特性,管制：政府对房地产的管制一般通过下列4种特权来实现： 1.管制权 2.征税权 3.征收权 4.充公权,特性,保值增值性：引起房地产价格上升的原因主要有四个： 1.对房地产本身进行投资改良 2.通货膨胀（保值
11、） 3.需求增加导致稀缺性增加（增值） 4.外部经济（增值）,1、按用途划分的类型1. 居住房地产 2. 商业房地产3. 办公房地产 4. 旅馆房地产 5. 餐饮房地产 6. 娱乐房地产7.工业和仓储房地产8.农业房地产9. 特殊用途房地产 10.综合房地产,类型,类型,2按开发程度划分的类型 1.生地：是指不具有城市基础设施的土地。 2.毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 3.熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 4.在建工程：是指建筑物已经开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。 5.现房：已经建成可以直接使用的
12、房产,类型,3、按是否产生收益划分的类型 收益性房地产 非收益性房地产 收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看房地产目前能否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 4按经营使用方式划分的类型 出租型 出售型 营业型 自用型四类房地产,房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定活动。,本质:房地产价格模拟过程 估价=科学+艺术+经验,房地产估价定义中的关键术语,专业估价人员,估价目的,委托人将未来完成后的估价
13、报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或民事行为、行政行为等的需要。 估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。,无签字权,估价目的,例如： 海南凉山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地户价格评估的估价目的是：为海南某人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据 车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考,估价目的可以体现在地产与房产管理、房地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房地产经营等方面。,估价时点,估价时点又称评估基准
14、日、估价期日、评估时日，是一个的具体日期，通常以年、月、日表示。 估价时点一般是对估价对象完成实地勘查之日，若不是，应当在估价报告中说明，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价时点的估价对象状况与完成实地勘查之日的房地产状况一致。,估价的作业日期是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。,客观合理价格或价值,房地产估价客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。,估价方法,估价程序,估价原则,房地产估价的行为准则,房地产估价的技术准则,一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性,才真正需要专业估价. 现今： 1土地使用权出让的需要土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。 2 房地产转让、租赁的需要 3. 房地产抵押、典当的需要 4房地产征收、征用补偿的需要 5房地产税收的需要 6房地产保险的需要 7房地产损害赔偿的需要 8. 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 9企业合资、合作、联营、股份制改组 10房地产管理的需要（P52）11其他方面的需要,
