1、浅论对承租人优先购买权的保护董芙蓉摘要：在社会生活中，房屋租赁关系普遍存在，由此产生的纠纷随之呈上扬趋势。由于房屋属于不动产这一特性，承租人在租赁合同期限即将届满想要继续签订租赁合同时，出租人可以利用自己所有权人的地位而左右房屋的租赁。承租人的优先购买权被世界各国所确认，本文通过对承租人的优先购买权制度设立的原因进行了分析，并从优先购买权的构成要件、行使要件、法律对优先购买权的保护和限制等进行分析，并提出了一些建议。关键词：优先购买权 构成要件 保护 限制 法律救济房屋承租人的优先购买权是由法律赋予的，承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有
2、以同等条件优先购买的权利，因此承租人的优先购买权是一种期待权。这里所说的“同等条件 ”，主要指该房屋的价格、交付房价期限、方式等。2007 年 10 月 1 日施行的物权法，并未将房屋承租人的优先购买权规定为物权，根据合同法及有关法律规定，这种优先购买权是属于一种请求权，是债权，而不是具有“对世性”权利的物权；因此，当作为债权的优先购买权受到受到损害时，承租人不能再以合同法第二百三十条、民法通则 适用意见第 118条等为依据，以房屋所有权人侵害其优先购买权为由，请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的房屋买卖合同无效，而只能主张损害赔偿。1、优先购买权制度设立的原因。优先购买权制度设立的初衷是为
3、了保护对标的物有特殊利益人的利益，一方面是尽力使房屋承租人和房屋出租人的租赁法律关系不因所有权人的出卖行为而受影响，维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系，尽量使房屋的所有人和利用人合而为一，减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦，从而降低交易成本，提高房屋的利用效率，以维护市场经济的稳定和发展；另一方面是是承租人相对于房屋所有人而言，已经形成一个较为庞大的社会弱势群体，法律赋予承租人以优先购买权，也是出于保护这一弱势群体的政策考虑。由于我国法律及相关配套的司法解释对这种优先购买权规定的过于笼统性和原则性，缺乏具体的可操作性，因此在司法实践中常常导致承租人的优先购买权得不到有效保护。2、承租人优先购
4、买权的成立要件和行使要件。承租人的优先购买权是我国法律规定的，具体规定散见民法通则、物权法、合同法等有关法律条文中，这种权利如果要成立还需要同时满足四个要件；虽然法律规定了承租人有优先购买权，但并不是说承租人有优先购买权就可以当然行使，要想这种纸上的权利能在实际生活中得到实现，还需要满足一定条件才能行使。2.1、优先购买权的成立要件。2.1.1、从主体来看，可以是公民、法人、国家，其中公民最基本。优先承租权的主体都是因法定事由的出现而产生，而且优先权人和债务人都是特定的。2.1.2、从内容看，有权利义务关系的存在。这种权利义务关系首先是优先承租权人和债务人在客观上具有请求与受偿关系，但这种关系
5、不是按照平等原则来解决，而是优先承租权人得凭借法律赋予的特权，优先实现自己的权利。2.1.3、优先承租权的客体也是特定的，仅限于原租赁物。2.1.4、权利义务关系之间具有因果关系。优先承租权人权利的产生，必须是出租人的行为将给其造成一定的损害，对这种损害的救济在法律上给予优先考虑。 2.2、承租人行使优先购买权的构成要件 2.2.1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权。 2.2.2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人
6、的购买条件购买租赁物。2.2.3、承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。所谓优先，主要是指时间上的优先。在条件同等时，只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后，出租人才能将租赁物卖给第三人。如我国城市私有房屋管理条件第十一条和 意见第 118 条均规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后 3 个月内行使。如果承租人在接到通知后 3 个月内未作购买的意思表示，应视为放弃优先购买权。 3、我国现行法律对承租人优先购买权的保护和限制。3.1 我国法律对承租人优先购买权的权利的认定，经历了从以前的一种类似无权的界定，回归到现在的债权请求权的认定。在 2007 年 10 月 1 日物权法生效以前，
7、我国对承租人优先购买权的保护主要是合同法第二百三十条、民法通则适用意见第 118 条、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则民法通则若干问题的意见（试行） （以下简称意见）第一百一十八条等法条。例如意见第一百一十八条： “出租人出卖出租房屋，应提前 3 个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”中华人民共和国合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在这些法律条文中，存在承租人的优先购买权的权利界定范围不明确、优先购买权行使
8、主体过于宽泛、优先购买权行使期限过长等问题。2009 年 9 月 1 日起开始施行的最高人民法院出台最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下称解释）第二十一条明确规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。该解释将承租人的优先购买权界定为债权，从而规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该解释与物权法相配套，进一步明确了承租人的优先购买权是债权是请求权
9、，是一种对人权二不再是对世权，因此，当其优先购买权受到侵害时，不能再以所有权人没有履行提前三个月的告知义务等为由申请法院撤销所有权人与第三人签订的房屋买卖合同。3.2、我国现行法律对承租人优先的购买权从多角度进行保护，以最大限度的保证承租人的合法权益；但是，同任何权力都需要制约一样，在保护承租人优先购买权的同时，为了保护与该出租房屋其它有利害关系人的合法权益，同时也为了避免承租人权力的滥用，因此，在解释第 24 条规定了承租人不能行使优先购买权四种情形：3.2.1、房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人
10、优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。3.2.2、出租人将房屋出卖给近亲属情形。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。解释立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。这一规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的重大历史任务要求。3.2.3、出租人履行告知义务后，承租人在 15 日内未明确表示愿意购买的。本项是对合同法第二百三十条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析
11、，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。因此，本项将承租人接到通知后 15 日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。3.2.4、购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。物权法第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主
12、张。 4、虽然解释规定出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但是如何在世界中如何向侵权人追究这种“赔偿责任”呢？我认为根据 合同法第一百一十三条第一款的规定，出租方侵害了承租人的优先购买权不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给承租方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，在实践中可以依据合同法第七章及 合同法的解释（二）等，具体来说可以通过以下几种方法实现法律救济： 4.1、双方在房屋租赁合同中就承租人优先购买权事宜作了约定并约定了违约责任的，从约定。 4
13、.2、约定的违约金与低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 4.3、双方没有在房屋租赁合同中就承租人优先购买权事宜作约定并约定违约责任的，承租人可参照自己的损失提出赔偿要求。参考文献（1）王泽鉴著民法学说与判例研究，中国政法大学出版社出版第 508 页（2）王利明 著关于房屋买卖中的优先购买权，摘自中国民商法律网2005-3-23（3）陈小君主编：合同法新制度研究与适用，珠海出版社 1999 年版，第 399 页。（4）梅夏英 著不动产承租人优先购买权的司法运用摘自:中国民商法律网 2006-07-03（5）马强著：部分房屋的承租人能否对出租人整体出售的房屋享有优先购买权，摘自房地产新型疑难案件判解，法律出版社 2006 年 8 月版，第 172 页。
