楼宇接管验收工作规程.doc

1、 上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 1/29 页1.目的规范物业公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。2.适用范围适用于物业公司所承接的南海颐景园新建物业的验收,与房产公司的交接。3.接管验收成员构成3.1 各项目施工单位协助移交小组成员。3.2 房产公司移交小组成员。3.3 物业公司验收小组成员。物业公司验收小组按专业进行分工：包括综合班、房屋班、机电设备、设施班。备注：具体的小组成员名单由各单位提供。4

2、.职责4.1 房产公司移交小组职责a)房产公司总经理负责指定人员组成移交小组，并将移交小组成员名单、联系电话、负责工作内容告知相关小组；制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 2/29 页b)办理楼宇竣工验收合格手续；c)房产公司应向物业公司验收小组移交物业各类资料图和机电设备、设施；d)房产公司安排具体移交项目、时间，并通知相关小组；e)督促施工单位对未通过验收项目整改。4.2 物业公司验收小组职责：a)物业公司验收小组接到房产公司移交小组竣工验收

3、的通知报告后,物业公司总经理负责指定人员组成验收小组及明细分工；b)物业公司验收小组负责对房产公司移交小组移交的项目进行验收。验收小组综合班负责验收物业资料；验收小组房屋班负责验收房屋、公共场所；验收小组机电设备、设施班负责验收公共机电设备、设施；c)物业公司验收小组对物业接管验收中机电设备、设施、房屋、公共场所存在问题提出整改意见；d)物业公司验收小组跟进物业接管验收中需整改的项目；e)由物业公司验收小组跟房产公司移交小组办理接管手续。4.3 施工单位职责a)施工单位总经理指定各项目主管及相关专业人员组成协助移交小组；b)解说工程项目、图纸具体情况；c)整改未通过的项目；制 订 审 核 批

4、准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 3/29 页d)培训物业公司验收小组成员操作各设备。5.物业移交方式按栋或按项目移交，由房产公司移交小组根据工程进度做出具体安排。6.楼宇接管验收流程（附一楼宇接管验收流程图 ）7.接管验收的实施7.1 房产公司移交小组提前 1 个月通知物业公司验收小组移交时间，并移交竣工图及楼宇接管验收资料图（附二接管需要的资料图册 ）给物业公司验收小组综合组。7.2 验收小组综合班根据房产公司移交小组的通知和提供资料图,编制验收具体日程安排，

5、并通知相关小组及各职能部门。7.3 预验收验收小组依据验收具体日程安排进行分工预验收。预验收的标准执行建设部房屋接管验收标准(附六)或已经发布的各专业的验收规范和质量标准。a)验收小组机电设备、设施班在预验收过程中,检查出未达到验收标准的物业机电设备、设施，记录在机电设备接管验收记录表 、 公共设施接管验收记录表 、制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 4/29 页接管验收设施、设备遗留问题清单并提出书面整改报告返回房产公司移交小组，由房产公司移交

6、小组督促施工单位进行整改（附三遗留工程跟进整改流程图 ） ，整改合格后进行正式验收；b)验收小组房屋班对楼宇房屋的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，检查出未达到验收标准的，记录在房屋接管验收表中并提出书面整改报告返回房产公司移交小组，由房产公司移交小组督促施工单位进行整改，整改合格后进行正式验收。7.4 正式验收：a)验收小组机电设备、设施班对物业机电设备、设施进行全面检查，将检查情况记录在机电设备接管验收记录表 、 公共设施接管验收记录表 、 接管验收设施、设备遗留问题清单并填写设施、设备交接表 、 接管验收钥匙移交明细表 ，房产公司移交小组负责人、物业公司验收小组负责人双方签字各持

7、一份；b)验收小组房屋班对楼宇房屋的水、电、土建、门窗、配备设备进行全面检查，将检查情况记录在房屋接管验收表并填写接管验收钥匙移交明细表 ，房产公司移交小组负责人、物业公司验收小组负责人双方签字各持一份；c)验收小组综合班全面验收接收到房产公司移交小组移交的资料（附四物业接管移交资料目录 ） ，将资料汇总记录在楼宇接管验收移交资料清单 ，房产公司移交小组负责人、物业公司验收小组负责人双方签字各持一份。制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 5/29

8、页7.5 物业公司验收小组将各记录表格、资料、钥匙移交物业公司资料室统一归档管理。7.6 协助移交小组培训物业公司验收小组成员操作各设备。7.7 物业公司验收小组在物业接管验收中出现机电设备、公共设施、单元物业提出超出交楼标准或合同范围的增改工程时，进行物业增改工程跟进（附五物业增改工程跟进流程 ） 。8.物业接收工程项目验收依据a)接管验收标准执行建设部房屋接管验收标准 （附六）和所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准） ；b)前期施工合同（协议）制定的标准或要求；c)所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单；d)所有的设备，材料等

9、的技术说明书，安装使用说明书和设施、设备配制清单、合格证等；e)隐蔽工程验收记录和中间试验记录；f)工程质量事故处理记录；g)前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的） ；分项、分部、单位工程质量检验评定记录；h)设备试压、试运行合格报告等。制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 6/29 页9.相关表单接管验收钥匙移交明细表 FY-QR-RH-01房屋接管验收表 FY-QR-RH-02机电设备接管验收记录表 FY-QR-RH-03公共

10、设施接管验收记录表 FY-QR-RH-04楼宇接管验收移交资料清单 FY-QR-RH-06接管验收设施、设备遗留问题清单 FY-QR-RH-07设施、设备交接表 FY-QR-RH-18制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 7/29 页附一 楼宇接管工程验收程序签署物业管理委托合同成立接管领导班子印制验收表单确定验收日期房产公司和物业公司分别组成移交小组和验收小组预验收每项、每间、每个查验缺陷登记缺陷记录汇总交房产公司，由其交施工单位缺陷返修正式验收

11、安排培训资料移交物业公司全面验收由物业公司操作各设备技术资料 政府验收合格证 水、电供应合同产权资料制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 8/29 页附二 接管需要的资料图册1.测绘所测绘的图册1.1 建筑平面图1.2 单元分隔平面图2.接管验收需要的资料图册2.1 产权资料a)项目批准文件b)用地批准文件c)建筑执照2.2 市政府验收合格资料a)工程竣工验收合格证书b)消防工程验收合格证c)国土局发出的单元物业使用面积证书d)大楼综合验收合格证书

12、e)用电许可证书f)用水审批表及水费收缴合同书g)电视共享天线合格证、有线电视许可证h)电梯使用合格证i)电话网络验收合格证2.3 工程技术资料图册a)大楼竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 9/29 页纸)b)地质勘察报告c)工程合同及开、竣工报告d)工程预决算分项清单e)图纸会审记录f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)g)隐蔽工程验收记录h)沉降观察记录及其沉

13、降观察点布置图i)竣工验收证明书j)钢材、水泥等主要材料的质量保证书k)新材料、购配件的鉴定合格证书l)水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书m)砂浆、混凝土试块试压报告n)供水试压报告o)机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录p)工程设计施工图纸q)大厅设计说明r)弱电、安防布线图s)停车场设施系统图t)中央空调设计、施工图u)给、排水设计、施工图v)供、变电设计、施工图w)设备表制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 1

14、0/29 页附三 遗留工程跟进整改流程图物业公司在验收中将发现的工程问题填报接管验收存在问题处理单 ，上报给房产公司项目工程部。 接管验收存在问题处理单须编号，签收。项目工程部联合物业公司共同验收。物业公司在正式验收中对业主意见处理单提出的问题作重点复检验收。物业公司接管物业，交接钥匙，进入保修期，签署一系列文件。项目工程部安排整改完成后不合格合格合格不合格合格制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 11/29 页附四 物业接管移交资料目录序号 名称

15、 样式一 项目建设资料 1 国家建设征用土地通知书及红线图 复印件2 同意使用土地通知书 复印件3 建设用地批准书 复印件4 固定资产投资许可证 复印件5 建设工程规划许可证 复印件6 市规划局建设工程报建审核书 复印件7 规划报建图 复印件8 建筑设计防火审核意见书 复印件9 物业各分项工程设计方案 复印件10 建设工程规划验收合格证 复印件11 建设工程竣工验收质量认定书 复印件12 建筑工程竣工消防审核意见书 复印件13 单位工程质量综合评定表 复印件14 工程建筑埋放线、验线、验收意见书 复印件15 公共安全技术防范工程设施使用证 复印件16 通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告

16、复印件17 供水协议书 复印件18 供用电合同 复印件19 同意供电通知 复印件20 申请门牌呈批表 复印件21 通邮申报表 复印件22 其它相关资料 制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 12/29 页二 物业产权资料 1 拆迁资料 复印件2 销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联系方式等） 复印件3 其它相关资料 三 建筑工程技术资料 1 地质勘察报告 复印件2 工程合同及开、竣工报告 复印件3 建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电

17、等） 原件4 图纸会审记录 复印件5 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录) 复印件6 隐蔽工程验收签证 复印件7 隐蔽工程验收签证 复印件8 竣工验收证明书 复印件9 主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等） 复印件10 新材料、构配件的鉴定合格证书 复印件11 砂浆、混凝土试块试压报告 复印件12 建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等） 原件13 其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等） 原件14 各分项工程施工单位资料 复印件15 各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告 复印件16 其它相关资料 四 设备资料-供电系统 1 供电系统设备购

18、买、安装合同 复印件2 供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件3 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 13/29 页4 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等） 原件5 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等） 原件6 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（

19、生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等） 原件7 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证 原件8 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等） 原件9 灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等） 原件10 配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等） 复印件11 其它相关资料 五 设备资料-给排水系统 1 给排水系统设备购买、安装合同 复印件2 给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件3 给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件4 水泵等配套设备参数（型号、额

20、定功率、扬程、编号等） 原件5 设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原件6 设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录 原件7 主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件8 配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等） 复印件9 水、暖、卫生器具检验合格证书； 原件10 其它相关资料 六 设备资料-电梯系统 1 电梯设备购买安装合同 复印件2 电梯制造、安装单位、维护单位资料 复印件3 电梯产权所有者及用户的名称和地址 复印件制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件

21、名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 15/29 页4 电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等） 原件5 随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原件6 设备安装调试记录 原件7 电梯设备检验记录、运行许可证 原件8 国家特种设备档案 复印件9 其它相关资料 七 设备资料-消防系统 1 消防设备购买安装合同 复印件2 消防设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件3 消防设备产权所有者及用户

22、的名称和地址 复印件4 消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等） 原件5 随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原件6 设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 复印件7 消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件8 消防验收合格证书 复印件9 其它相关资料 八 设备资料-弱电系统 1 弱电系统设备购买、安装合同 复印件2 弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件3 弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量） 原件4 弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保

23、养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原件5 弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明 原件制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 15/29 页6 宽频接入协议 复印件7 有线电视及电话协议 复印件8 其它相关资料 制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第

24、16/29 页附五 物业增改工程跟进流程物业已移交，委托物业公司跟进物业未移交，由工程部跟进物业已移交，由工程部跟进采纳在物业接管验收中出现机电设备、公共设施、单元物业超出交楼标准或合同范围的增改工程时以物业公司名义向房产公司提出书面增改项目建议经房产公司进行项目评估批复给物业公司说明此项目建议不予采纳的理由，物业公司将文件存档不采纳工程完工后由工程部主持，联合物业公司共同验收由工程部带同施工负责人到物业公司办理施工手续，工程的监理由项目部负责批复给物业公司，采纳建议，并安排工程施工计划未交付使用的物业由工程部全程跟进增改项目投入使用，进入保修期工程完工后由物业公司主持验收（邀请工程部联合验收

25、）房产公司直接委托物业公司负责施工，则由物业公司安排施工单位，签定合同，以及工程监理工程完工后由工程部主持验收（可邀请物业公司联合验收，否则物业公司还要进行接管验收）制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 17/29 页附六 房屋接管验收标准【颁布单位】 建设部【颁布日期】 19910204【实施日期】 19910701【失效日期】【文号】建设部建标(1991)第 69 号年月日国家建设部以建标（）号文发布了房屋接管验收标准，并于年月日起实施。标准全

26、文如下： 主题内容与适用范围1.1 为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。1.2 凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管，依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。1.3 本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收，工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 18/29 页 引用标准建筑地基基

27、础设计规范钢筋混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范室外排水设计规范建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范木结构工程施工及验收规范屋面工程施工及验收规范电气装置安装工程施工及验收规范采暖与卫生工程施工及验收规范危险房屋鉴定标准 术语和定义3.1 本标准提及的“接管验收”，主要是指地方政府设置的房屋管理部门（以下简称“房管部门”）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。3.2 本标准提及的“凡按规定交房管部门接管的房屋”，主要是指中央或地方政府投制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本

28、 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 19/29 页资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋。征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋。人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。3.3 新建房屋建成后未经确认产权的房屋。3.4 原有房屋已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。 新建房屋的接管验收4.1 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。4.2 接管验收应具备的条件：建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；供电、采暖、给排水、卫生

29、、道路等设备和设施能正常使用；房屋幢、户编号业经有关部门确认。4.3 接管验收应检索提交的资料4.3.1 产权资料：项目批准文件；用地批准文件；制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 20/29 页建筑执照；拆迁安置资料。4.3.2 技术资料：竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；隐蔽工程验收签证；沉降观察

30、记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖的试压报告。4.4 接管验收程序制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 21/29 页4.4.1 建设单位书面提请接管单位接管验收。4.4.2 接管单位按“4.2”和“4.3”条进行审核，对具备条件的，应在日内签发验收通知并约定验收时间。4.4.3 接管单位会同建设单位按“4.5”

31、条进行检验。4.4.4 对验收中发现的质量问题，按 4.6.1 和 4.6.2 条处理。4.4.5 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。4.5 质量与使用功能的检验4.5.1 主体结构4.5.1.1 地基基础的沉降不得超过的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。4.5.1.2 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过的规定值。4.5.1.3 砖石结构必须有足够的强度和刚度。不允许有明显裂缝。4.5.1.4 木结构应结点牢固、支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合中 2.1.1 条的有关规定。4.5.1.5 凡应抗震设防的房屋，必须符合的有关规定。4.

32、5.2 外墙不得渗水4.5.3 屋面4.5.3.1 各类屋面必须符合中条的规定，排水畅通，无积水、制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 22/29 页不渗漏。4.5.3.2 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。4.5.3.3 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水、出水口，檐沟、落水管应安装牢固、接口严密，不渗漏。4.5.4 楼地面4.5.4.1 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓、整体面层平整、不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷

33、；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。4.5.4.2 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。4.5.4.3 木楼地面应平整牢固，接缝密合。4.5.5 装修4.5.5.1 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。4.5.5.2 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗，进户门上的亮子均应装设铁栅栏。4.5.5.3 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。4.5.5.4 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。4.5.

34、5.5 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 23/29 页4.5.5.6 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。4.5.5.7 油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。4.5.6 电气4.5.6.1 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接

35、地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于。4.5.6.2 应按套安装电表或予留表位，并有电器接地装置。4.5.6.3 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。4.5.6.4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合的要求。4.5.6.5 电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层曳引机的噪声和震动声不得超过的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。4.5.6.6 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。4.5.

36、6.7 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。4.5.7 水卫消防制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 24/29 页4.5.7.1 管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合的要求，应按套安装水表或予留表位。4.5.7.2 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。4.5.7.3 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管

37、道排水必须流畅。4.5.7.4 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活。4.5.7.5 水泵安装应平稳、运行时无较大震动。4.5.7.6 消防设施必须符合、的要求，并且有消防部门检验合格签证。4.5.8 采暖4.5.8.1 采暖工程的验收时间必须在采暖期以前两个月进行。4.5.8.2 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。4.5.8.3 炉排必须进行经以上试运转。炉排之间、炉排与的炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不凸起，不受卡，返转应自如。4.5.8.4 各种仪器、仪表应齐全

38、精确，安全装置必须灵敏，可靠，控制阀门应开关灵活。制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 25/29 页4.5.8.5 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。4.5.8.6 管道的管径、坡度及检查井必须符合的要求。管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。4.5.8.7 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合的规定。4.5.8.8 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘，消

39、音减震设备应齐全。水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。4.5.8.9 经过连续试运行，锅炉和附属设备的热工，机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。4.5.9 附属工程及其它4.5.9.1 室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合第二章第节的要求。管道应顺直且排水通畅。井盖应阁置稳妥并设置井圈。4.5.9.2 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。4.5.9.3 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。4.5.9.4 房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和制 订 审

40、 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 26/29 页断裂现象。4.5.9.5 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。4.5.9.6 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。4.5.9.7 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕、室外地面平整、室内外高差符合设计要求。4.5.9.8 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。4.6 质量问题的处理4.6.1 影响

41、房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修、直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。4.6.2 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题。可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。 原有房屋的接管验收5.1 接管验收应具备的条件房屋所有权、使用权清楚；土地使用范围明确。制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 27/29 页5.2 接管验收应检索提交的资料5.2.1

42、产权资料：房屋所有权证；土地使用证；有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及定、附着物清册。5.2.2 技术资料：房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。5.3 接管验收程序5.3.1 移交人书面提请接管单位接管验收。5.3.2 接管单位按和条进行审核。对具备条件的，应在日内签发验收通知并约定验收时间。5.3.3 接管单位会同移交人按条进行检验。5.3.4 对检验中发现的危损问题，按条处理。5.3.5 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 F

43、Y-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 28/29 页5.3.6 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件、办理房屋所有权转移登记。5.3.7 移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。5.4 质量与使用功能的检验5.4.1 以和国家有关规定作检验依据。5.4.2 从外观检查建筑物整体的变异状态。5.4.3 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。5.4.4 查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值，建立资料档案。5.5 危险和损坏问题的处理5.5.1 属有危险的

44、房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。5.5.2 属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。5.5.3 属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。 交接双方的责任6.1 为尽快发挥投资效益，建设单位应按 4.2 和 4.3 条的要求提前做好房屋交验准备。制 订 审 核 批 准上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司文件名称 楼宇接管验收工作规程 文件编号 FY-WI-RH-01版 本 A/1 生效日期 2007.09.14 页 次 第 29/29 页房屋竣工后，及时提出接管验收申请，接管单位应在日内审核完毕、及时签发验收通知并约定

45、时间验收。经检验符合要求。接管单位应在日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件，未经接管的新建房屋一律不得分配使用。6.2 接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。6.3 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。6.4 新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修、保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修，保修保证金和保修费的标准由各地自定。6.5 新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。6.6 执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。