1、红莲湖旅游度假区项目规划及投资分析书第一章 红莲湖旅游度假区项目概况一、 红莲湖度假区地理位置二、 度假区气候与生态环境三、 红莲湖度假区用地情况四、 关于湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司五、 湖北省及鄂州市对红莲湖度假区项目的政策支持第二章 市场分析一、 国内旅游市场现状二、 项目的可行性分析 第三章 风险及对策一、 主要风险因素二、 主要风险对策第四章 度假区开发规划一、 公司的发展规划二、 红莲湖开发的基本思路三、 开发步骤四、 远景目标第五章 投资估算与资金筹措一、 投资需求估算二、 前期项目的投资需求与资金来源第六章 投资收益分析一、 项目收益估算二、 投资收益分析第一章 红莲湖旅游
2、度假区项目概况一、红莲湖度假区地理位置红莲湖旅游区位于湖北华中重镇武汉市的东边，鄂州市容光焕发区庙岭镇辖区内，紧阾武汉黄石高速公路。武黄高速公路又是我国交通干线中最重要公路干线之一，为沪蓉高速公路的组成部份，从此路上行可到三峡重镇宜昌，下行可连接长江沿线的九江、南昌、合肥、南京、上海，为红莲湖旅游度假区提供了极其便利的交通条件和潜在的客源。从行车时间和路程看，以不超过一小时为界定条件，可直达以下知名旅游景点：武汉东湖风景区、黄鹤楼、归元寺等武汉市蓍名景点，西山风景区，鄂州博物馆等黄石市著名景点。以半天（12 小时）为界定条件，则可到九江庐山、荆州三国古战场、宜昌葛洲坝、三峡大坝、长江三峡等著名
3、旅游区，交通条件十分发达和畅通。红莲湖与武汉东郊接壤，紧靠中国光谷武汉市东湖高新技术开发区。整个规划面积为 24 平方公里，其中水面（红莲湖）约占 5.5 平方公里。度假区西距武汉市中心不到 20 公里，东距鄂州市仅 23 公里，北距湖北省葛店经济技术开发区 13 公里，东南距黄石市 40 公里左右。以红莲湖为中心，东至呈列扇子湖农场乡级公路，西至庙岭大叶乡级公路，南至扇子湖大堤，北至武汉黄石高速公路。 红莲湖旅游度假区与黄石市、鄂州市、黄冈市等工商业发达的城市也不远，这些城市都是工业、商业十分发达的地区，在华中地区有着举足轻重作用。特别是武汉市为我国特大城市之一，起着东、西连接的作用，而且又
4、是我国有名的旅游城市和中转地，几个城市人口相加有 1500 万以上，有着前景十分看好旅游人口潜在优势和物流优势，再加上度假区东北两侧相阾的两大开发区武汉市的中国光谷和省级的葛店经济技术开发区，地理优势十分明显。随着我国经济的不断发展，人们生活水平的提高和对生活质量要求的提高，作为双休日度假、短途度假的理想去处，红莲湖旅游度假区有着绝好好的区位优势。二、度假区气候与生态环境红莲湖旅游度假区属农村气候，年平均气温 180C，年平均降水量为1500 毫米，无霜期为 273 天，无任何大气污染和噪音，为典型的农业种值区，具有浓厚的江南田园风光。红莲湖水直通湖北省大型湖泊梁子湖，并通过梁子湖与长江来调控
5、水面，其湖水纯净，根据水质监测可以饮用。度假区内地下水源丰富，有泉水流出地表，经用 I 级标准进行分析，符合生活饮用水卫生标准。其大气质量也符合国家标准大气标准，达到了 I 级标准。因红莲湖地域无工业污染，空气清新，湖水清澈，因此生态环境良好。红莲湖曲折有致，情人岛延伸湖中，阳光、微风、绿树、花草，流水潺潺，微波荡漾，广阔的天空，碧绿的湖水，一望无边的绿色，真正体会到了毛主席说的一句话：极目楚天舒。在众多的湖汊里，遍生红莲、菱角等水中植物，而且湖面鸥凫翔泳，水里鱼虾流动，岸边鸟燕齐鸣，草中野兔飞奔，天然趣成。宽阔的湖面可开辟水上运动，比赛基地和各种水上旅游娱乐设施，使人们置身水中亲近绿色，回归
6、自然。另外，红莲湖东南约 3 公里处，便有梧桐湖，湾汊众多，小岛群布，为红莲湖旅游度假区远期发展提供了有利条件。三、红莲湖度假区用地情况红莲湖旅游度假区地形主要属长江三级阶地，地势为北高南低的平原比较平坦，小有起伏，均为农业耕种地，其建设可根据现有地形，稍作修整即可，不用花费很大成本来平整地。根据现有的地理环境及土地使用功能，红莲湖旅游度假区用地规模暂定 24 平方公里， （其中水面约 55 平方公里） ，规模范围基本上包括了旅游度假区可能建设发展的用地规划，也包括主要大型市政公用设施用地和其它用地的要求。四、关于湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司为使红莲湖的开发避免低档次、小规模、各自为阵小农
7、经营的老路，在湖北省和鄂州市政府的大力支持下，经中国宝安集团与原湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司商议并达成增资扩股协议，成立了以宝安集团为主的新的红莲湖旅游度假区开发有限公司，新公司以 2002 年 5 月 28 日咸宁信达会计事务有限责任公司出具的审计报告为依据，原湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司评估基准日的净资产为 1089 万元，在新公司中占股比例为 35，保安集团以投资现金 2022 万元入股，占股 65。新公司除引进行了在房地产开发和区域规划建设上有丰富经验和品牌效应的保安集团外，公司在法人治理结构上也按照现代企业制度设计，依照保安集团的公司建制模式，建立了一整套的科学合理的经营管理
8、机制：1、建立了较为完善的内部管理机制，规范公司运作：公司的组织结构严格按公司法要求设立，同时结合公司所属行业的特点和公司具体情况制订了较为完善的管理制度，健全了合理的组织结构和强有力的经营管理班子。2、以提高经济效益为目的，制定设计企业的经营管理制度：在公司的具体运作中，实行以效益为中心、以效率为标准的原则，推行“统一经营，分级管理”运作模式，公司总部自身及各下属企业都签订了年度经营目标责任书 、 总体经营方案等，建立了相应的考核、激励机制。3、以保证工程质量为原则，在财务和工程上建立了科学的管理制度：为改进管理方式，提高公司控制能力，公司先后制定了安全生产目标责任书 ， 财务管理办法 、
9、投资管理办法和合同管理办法等核心的管理制度， 通过定期经营分析、财务评审等手段，保证公司整体运行质量。五、湖北省及鄂州市对红莲湖度假区项目的政策支持2002 年 5 月 30 日鄂州市人民政府专题会议纪要（22）号决定：湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司对度假区 24 平方公里规划面积具备“统一规划、统一招商、统一收费、统一开发、统一管理”的权限。会议还决定湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司在红莲湖旅游度假区坚持旅游业、高科技产业、房地产业并举的原则，走“统一规划、分步实施、滚动投资、立体开发”之路的良性循环。 （22）号文同时决定度假区内水面由武昌鱼集团租赁给湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司经营
10、，经营方向以水上娱乐项目为主，度假区在开发和经营上享受省级旅游度假区与省级开发区的优惠政策。第二章 市场分析一、国内旅游市场现状红莲湖作为武汉市郊的一个度假区，其市场前景与国内的旅游业，尤其是武汉的渡假旅游业发展息息相关。随着国内居民收入水平的逐渐提高、假日时间的延长和消费观念的改变，使居民有更有利的条件出游，国内旅游呈火爆之势。近年来国内及武汉地区旅游市场有关数据如下：1、 国内旅游市场情况我国旅游业近年来发展迅速，目前已成为世界上旅游业规模最大的国家之一, 境外和境内旅游市场同步增长。2000 年国内旅游 7.3 亿人次，收入2967 亿元人民币，之后此两项每年都分别保持在 3和 10以上
11、的增长，旅游业已被列为国民经济新的增长点, 我国旅游业正处于全面发展的重大机遇。2、武汉旅游市场情况武汉作为华中地区的特大城市，既是一个有巨大容量的旅游接待市场，也是一个有巨大潜力的旅游资源市场。武汉近年旅游业发展迅速,，2001 年止，共有旅游涉外饭店 64 家，星级饭店 50 多家，旅行社 142 家（其中国际旅行社 16 家，国内旅行社 126 家） 。2001 年武汉市接待国内旅游者 2200万人次，国内旅游收入 150 亿元，年增长率分别为 12%和 20%，国内旅游收入占旅游总收入的 90%以上。2001 年，旅行社组织本市居民出游人数约为 26 万人次，800 万人天，平均出游天
12、数为 3.36 天，年平均增长率分别达到 40%和 60%以上。此外市民自行组织近郊出游人数也相当庞大，若按通过旅行社组织出游的人数的12 计，其人数则为 400 万人天，两者合计，一至二日旅游的年出游量约为1200 万人天。据统计，外地过夜旅游者在汉人均天花费 556 元；本地一日游旅游者人均花费 240 元。按本地市民出游平均每人天消费 240 元计，则武汉本市居民近郊旅游的年消费市场近 30 亿元，而且这个市场的年增长率在 30%以上。武汉由于地理位置的优势，对周边客源市场有较强的吸引力，吸引众多旅游者到汉旅游，形成了一个以武汉为中心的旅游市场集散地，出游方向多为自然风光较为优美的景区，
13、长线旅游和短线旅游都有增长，家庭出游比例明显提高，出游主题更明确。旅游业、尤其是家庭式的度假已成为最具发展潜力的一个市场，有广阔的发展前景。二、红莲湖度假区项目的可行性分析1、 城市周边地区生活用地的资源有限性。 随着我国经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，人们的置业信心也越来越强。但随着大城市土地的价格及环境条件所限，以及人们对生活，居住环境要求的不断提高，找到一块备种条件俱优的区域并不容易，而红莲湖旅游度假区则正有此优势。首先，这里民风淳朴，社会安定，没有城市中的那种喧闹和不安定感。其次，随着城市日趋拥挤和扩大，人们向往回归一种田园风光式的生活及享受，而红莲湖地区属城郊结合部，就象武汉
14、市的远郊后花园加上开发成本的优势，环境的优势，可以造出更符合人们的要求和条件的居住区，有很大的吸引力。第三，湖北省已规划武汉市为中心加快，发展和带动建设华中的城市群，而红莲湖旅游席假正好在这一范围内最靠近武汉的区域，完全有条件按照省市有关中长期规划和社会的发展，建成依托武汉的卫星城镇，从而带动庙岭镇及其周边地区的社会发展和进步。2、 与城市发展总体规划相结合。红莲湖区域作为鄂城市最靠近武汉的区域，市政府肯定会在此地做文章，以便依靠从武汉市这个特大城市中分享一部分利益。可以对比的是，武汉市江夏区（原武昌县）就是靠近东湖开发区划出了一块庙山地域，依靠汤逊湖的风光及各种优惠政策，成立了庙山开发区，现
15、已吸引了武汉市几大工业园及各类房地产商落户此地，几年里就取得了巨大的效益。因此，鄂城市政府完全可以也必须会按此模式，在红莲湖地区用自然风光和优惠政策来吸引各类客户，为鄂州市的发展招商引资。3、市场容量 按上述武汉本市旅游市场的有关统计数据，以目前的近郊游市场容量为基础，加上年 30%的增长率，在 未来几年内其市场容量将快速增长，保守估计在 23 年内就可达到 60 亿以上。以红莲湖与武汉紧邻的地域优势、自然景观优势，再加上我们投资开发后的软硬件环境优势，以在未来的几年内吸引武汉近郊游客流量的 15%计，其市场容量就近 10 个亿，再考虑到上述的土地资源的有限性及武汉城市发展的总体规划和进度，其
16、市场潜力必将得到更大地发挥。4、有的优惠政策给予的权限及瞻望。 根据湖北省及鄂州市政府的有关决议，红莲湖旅游度假区在开发建设和经营上享有如下的政策扶持：（1）红莲湖旅游度假区享受省级旅游度假区及省级开发区的优惠政策。（2）2002 年 5 月 30 日，鄂州市人民政府专题会议纪要（22）号决定：湖北省红莲湖旅游度假区开发有限公司对度假区 24 平方公里规划的具备“统一规划、统一招商、统一收费、统一开发、统一管理”的五个一权限。会议还决定在红莲湖旅游度假区坚持旅游业、高科技产业、房地产业并举的原则，走“统一规划、分步实施、滚动投资、立体开发”之路，实行资本的良性循环。（3） （22）号纪要还决定
17、度假区内水面由上市公司武昌鱼集团租赁给湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司经营。经营方向水上娱乐项目为主。如果红莲湖旅游开发区前期项目正式启动，我们相信，鄂州市政府必将会在办证（照）税收、价格基础设施配套，招商引资等各方面，给予大力的支持和政策优惠，以协助公司招商国引资，加快开发区的滚动开发和发展。第三章 风险及对策一、主要风险因素1、经营风险(1) 红莲湖的综合旅游环境对公司土地开发的影响红莲湖地区的自然风景资源、 旅游娱乐设施和景区内交通等旅游服务配套设施的维护管理、 安全保障和完善程度以及鄂州市旅游服务业整体服务水平，直接关系着红莲湖对游客的吸引力，从而影响到红莲湖地区的旅游客流量，而对客流
18、量的预期将直接影响到投资者参与红莲湖旅游度假项目的开发和经营的意愿。因此红莲湖地区综合旅游环境的优劣直接影响到我们对红莲湖总体开发策略的成功与否。(2) 经营业务过于集中的风险虽然红莲湖项目的主要收益来源于土地转让，但土地转让成功与否的前提还是取决于土地的受让方（即参与红莲湖旅游业的投资经营方）对经营旅游服务业的收入预期，其主要的业务收入将来自区内的物业和服务经营收入，若国内外旅游市场发生不利于旅游业的变化，或旅游区的经营管理不善将给公司的土地开发经营策略造成消极影响。(3) 环保风险独特的自然山水风光是红莲湖吸引游客的重要原因。目前, 红莲湖地区的自然环境保护较好:区域环境噪声达到国家标准，
19、城市地面水、 饮用水源和饮用水质达标率分别为 100、96.2和 100， 红莲湖水质达到国家地面水二类标准。 但不排除红莲湖地区可能由于环境保护不善而使自然环境恶化，影响红莲湖对游客的吸引力, 另外，也有可能因国家环保政策的变化而使环保方面的投资成本增加，从而影响到经营业绩。2、区域间的旅游业竞争风险随着人均国民收入水平的不断提高, 旅游将成为一个消费热点。近年来旅游业发展迅速， 武汉周边地区都在积极开发各具特色的自然及人文旅游资源。因此， 越来越多的旅游景点的建设和开发可能会使我们面临来自其他旅游区域的更多的竞争。由于受到国内外其他旅游市场的竞争，进而影响我们的开发进度、销售业绩和盈利水平
20、。3、市场风险红莲湖旅游季节性波动较大,淡旺季明显。在旅游淡季公司旅游设施将出现一定程度的过剩，会给公司在度假区的直接经营项目带来一定压力。另外，房地产开发竞争风险随着房地产开发升温，周边地区房地产商都会开发出与红莲湖市场定位相近的楼盘项目，因此房地产商之间不可避免的会产生激烈的竞争，从而带来竞争中的风险。因为各种因素的影响造成开发牧业不能按设想卖出，形成一定的空置率而造成的市场风险。4、政策性风险虽然鄂州市政府已决定将旅游业作为鄂州市的主导产业，并加快旅游业的发展， 争取在较短时间内使之发展成为鄂州市的支柱产业， 本项目作为主导产业中的重点会得到市政府的全力支持。 市政府赋予我们在土地开发和
21、旅游资产及项目优惠政策，期望将其培养成鄂州市旅游产业的主要经营者以。 但我们不能保证该项政策永远延续。5、项目投资风险尽管本项目投资经过了充分论证，但是从项目设计到施工有一定的周期，涉及的环节也较多，在此期间， 如果出现一些人力不可抗拒的意外事件，或某个环节出现问题， 或对市场预测出现偏差，或整个宏观经济形势发生较大变化，都将会影响项目的进展或效益。二、主要风险对策针对以上风险，我们将积极采取以下措施， 将风险降低到最小程度：1、经营风险对策(1) 针对综合旅游环境对客源影响的风险，首选要做好旅游区的规划和管理，避免因规划的缺陷和管理的不善而使整个旅游区硬件档次和服务水平的下降。另外公司除对基
22、础性的设施投入外，可以安排资金投向于红莲湖地区的旅游客运车船的更新改造和餐饮娱乐场所的投资建设，以提高这些旅游服务配套设施的安全性和完善程度；同时也将加大对区内经营管理人员和员工的培训， 提升整体服务水平的提高， 以吸引更多的游客前来红莲湖观光、游览、娱乐。(2) 针对本项目提供的经营业务过于集中的情况，可利用我们旅游服务涉及范围广的特点，逐步向旅游景点开发、旅游贸易、旅游工艺品等旅游相关行业拓展，为投资方和参与者提供更多的选择，增强其抗风险能力，从而也增强了度假区的吸引力。(3) 针对环保风险,鄂州市委市政府已采取如下有力措施来保护红莲湖地区的整体环境：禁止污染严重的工业企业在鄂州市建设投产
23、， 至今鄂州市已处理、关闭了污染严重的工厂，整个梁子湖流域严禁工业排污， 并逐步做到污水全部进入管网，不直接排放；在开发经营埸所的同时规划和建立垃圾转运站和处理站， 生活垃圾处理率达到 80；加大沿岸的植被保护力度， 湖边地区完全实现绿化。2、行业风险对策针对来自其他旅游区域的激烈竞争，我们在对外宣传和自身定位上突出“红莲湖的蓝天、碧水、绿地、阳光”这一自然旅游资源的独特性和不可替代性， 以凸现自身的竞争优势，吸引各地游客来红莲湖旅游。 同时我们将联合相关行业和机构向上、下游扩展，形成以红莲湖度假区为核心的从上自下的产业链，尽可能地吸引资金参与形成规模效应， 以进一步巩固和扩大客源市场。3、市
24、场风险对策(1) 针对红莲湖旅游业淡旺季较明显的特点，公司可在开发规划中制定相应对策，将度假区规划开发与未来不同的旅游产品相结合； 由于红莲湖旅游业的淡旺季并非完全取决于气候和季节，而是与 “目标消费人群的可支配时间”的长短有较强的相关性。 “老年人旅游”和“商务旅游”等潜在游客群体在旅游淡季的可支配时间往往较充裕。公司应加强对“老年人旅游” 、 “商务旅游” 、 “环保旅游”和“康复旅游”等旅游品种的市场拓展力度，来补充常规客源的不足，力争做到“淡季不淡” 。(2) 通过加大投入、统一规划、规模开发的方式，提高竞争门槛，将土地的开发和楼盘建设与度假区的自然景观优势相结合，树立公司品牌，提高现
25、有旅游设施及服务的技术含量和档次，加强与楼盘相关的旅游新产品开发，创造新的卖点。4、政策性风险对策(1) 虽然鄂州市政府对红莲湖开发大力支持，并承诺了一系列优惠政策，尽管如此， 我们仍将充分挖掘自身潜力，增加收入，降低成本，以增强抵御风险的能力。(2) 近期，国务院关于提高中低收入家庭的收入和增加国家公务员及事业单位职员的工资水平的政策， 将普遍提高国民的收入水平，有利于提高人们的旅游消费支出，从而使度假区的投资开发项目直接受惠。5、项目投资风险对策为了保证项目投资工程顺利进行，一定要周密论证、科学计划、系统安排，具体可采取如下措施：1 成立专门领导班子，加强管理、统筹规划；并聘请旅游系统的专
26、家作顾问，现场指导；实施了员工前期培训，储备相关技术和人才；保持和加强与鄂州市有关部门的协调沟通，以确保项目的顺利进行；加强新项目营销策划和宣传推广。第四章 度假区开发规划红莲湖的开发战略设想是：以红莲湖开发为依托，以旅游需求为导向，实施土地开发和旅游产业一体化经营战略， 形成有力拳头参与市场拓展和竞争。以土地开发、旅游项目经营为主，提高开发区招商引资的实力和旅游设施档次，完善旅游配套功能，创旅游精品，树公司品牌。一、公司的发展规划红莲湖的开发与公司的发展结为一体，从公司的发展来说，其目标主要分为三个阶段：第一，自我完善阶段：充分发挥现有资源优势, 凭靠资金实力、优质的服务、大胆推陈出新的作风
27、和符合时代潮流的创意，加快土地开发规模，扩大红莲湖旅游市场规模，丰富提高旅游设施及服务的品种、档次和质量，培育新的利润增长点。第二，树立名牌阶段：在继续强化和优化内部经营管理体系的同时，合理、求实、量力的加大投资力度，以土地开发经营为主、立足旅游市场，通过投资及收购兼并，有步骤地向相关产业扩展，开发和投资周边县市的旅游资源，创造名牌的旅游度假地和服务项目，成为湖北最具实力的旅游度假基地。第三，持续发展阶段：在经营管理体系日臻完善和提高的同时，依托蓬勃发展的旅游业，利用良好的社会知名度和地缘资源，将业务幅射和渗透到与旅游产业相关的行业和地域，并占有一定的市场份额。 逐步发展成为以土地开发、物业经
28、营和旅游产业为主体的多功能一体化企业集团。二、红莲湖开发的基本思路选择红莲湖这个环境和地块来发展项目，绝非偶然，因为但凡有水的地方，才会有城市，有活力，但凡有缘的地方，才会有生命、有生机。蓝天、碧水、绿地、阳光，这些组成人的生命必需的条件是自然形成、缺一不可，而同时符合这些条件的地方，特别是在大城市周围，是少之又少。随着经济的发展，人们生活水平的提高，享受生活质量、关注健康成了人们最重视的问题之一，在城市近郊去度假休息的人会越来越多，此外随着人们收入的提高，搞投资买第二套房也成了一种趋势，同时满足市民这几个要求的地方为数不多，其中之一就是红莲湖旅游度假区。可以说红莲湖是上天赐给我们的最后一块宝
29、地，在开发红莲湖的规划中我们将遵循如下总体思路： 1、充分利用自然环境资源红莲湖旅游度假区应充分利用现有的自然风光与环境条件，适应海内外旅游者由单一的静态观光向多种动态观光与娱乐相结合的变化趋势。依托武汉、黄石、鄂城、黄冈等周边城市，组织多种形式的专项，特色旅游活动，重点突出水乡风光、回归自然的特点。2、开发建设成多种功能、可适应不同层次旅游者需要的度假圣地根据红莲湖旅游开发区周边城市人口及旅游资源，考虑经济和旅游业的当前需要和今后发展，本着开发和经营相结合的原则，开发适合针对各类人群的旅游项目和设施，如针对一般居民的假日双休游，针对高级白领或收入较高阶层的打高尔夫球活动或高级会所的商贸洽谈活
30、动，针对外国旅游者的中南民风民俗旅游活动等，以吸引不同层次的旅游者。规划设计可按近期（五年）内达到海内外旅游者 200 万人次，其中外国旅游者 10 万人次，中期（十年）内外旅游者 300 万人次，其中外国旅游者 20 万人次，远期（二十年）内外旅游者 400 万人次，其中外国旅游者 40 万人次。海外旅客以港台来汉投资人群及东南亚为主要市场，以欧美为辅助市场；国内游客则应以武汉、黄石、鄂城及湖北为主要市场，以华中乃至全国为辅助市场，将其建设成为国内一流的大型旅游度假区。3、建筑文化及理念绿色和人类有着不解的缘分，世界上最有诗情画意的城市，绿地标准当然其中，现代化大城市的评价值，绿色覆盖率不可
31、缺少。由于生态气候的变化，可持续发展的要求，人们对自然的亲近，给当地建筑带来了越来越大的变化和要求。在开发建设中，谁能营造出一个以绿色为主基调的，符合生态环境理念，符合人们对大自然追求的环境，并将其溶入建筑风格中，形成一种文化，谁就抢得了先机。作为地产界的主力宝安集团，应充分利用红莲湖开发区的这一特点，围绕“绿色” “生态” “环保”等理念，来吸引各类地产商、投资者和作为吸引客户最佳的湖景别墅区。三、开发步骤红莲湖度假区的开发建设应在统一规划的前提下，以项目为单位分期、分块进行：1、以土地开发为主，通过对开发区内统一规划，按照规划分别按近期、远期来对道路、供水、供电、通信设施、绿化、拆迁、土地
32、平整、劳动力安置等基础设施投资建设，为今后的招商引资提供一个良好的外部环境和硬件基础。2、 搞好有关道路、水电、通信、餐饮及高级会所的配套。随着武汉市东湖开发区的不断发展中国生态及海创业园的建成，其中的部份人以及周边大专院校的高收入人群迅速增长，给这些人提供一个环境优雅的休闲，交流的场所十分必要。而武汉市目前仅有汉口一个金银湖高尔夫球场，从地理位置上，红莲湖高尔夫球场离武昌这边最近，优于汉口的金银湖，因此应迅速恢复。3、近期除恢复高尔夫球场，先上一批投资少，见效快的短平快特色旅游项目；如：水上观光巴士和娱乐城项目；按照动态立体旅游、观光、娱乐相结合，特色旅游活动为主线，以参与性与趣味性为特点，
33、抓好招商建设一批特色旅游项目；开辟水面广种荷花、菱角、开展水上游；开展湖上垂钓项目；开展农业生态参观、农村吃、住、玩旅游项目；开展花木、盆景、果树采摘。培养项目各类学生的夏令营、冬令营活动基础上等。这样投资少，见效快，用其收益再投入，以达到快速启动，快速收益，滚动开发的目的。4、按照开发区不同的功能要求，搞好近中远期规划。结合红莲湖的自然景观和环境条件，重点做碧水、蓝天、绿地及生态环境和人文景观的文章，逐步招商开发具有特色的，能适应不同层次人群需求的溶合当地环境特点的别墅区、山庄、商住区，同时做好策划，宣传和招商，促使政府出台优惠政策，搞好投资环境，以此来吸引投资者和开发商。5、积极与东湖高技
34、术开发区，有关大专院校、中国光谷及海外学子创业园联系，力争先在红莲湖区域设立分支机构，然后逐步招商引资，并力争国外有关实力的海外集团、财团参与，按照远期规划，建设 12 个著名的高新技术工业园区，使之成为开发区的主要支柱，提高红莲湖开发区的国内外的知名度,以便更好的吸引资金和开发商，走上良性循环的发展道路。6、引进大财团资金高科技技术由于有了良好的软硬环境，在远期可以考虑引进大财团资金和新技术，建成 12 个知名的高科技工业园，作为红莲湖开发区今后发展中坚力量。四、远景目标1、 红莲湖旅游度假区将是一个以旅游观光、度假、娱乐为主（近期）以商贸、金融、科技博览，水上运动等多功能为一体（中期） ；
35、以天然的生态环境，人之景观和地理条件兴建的武汉市新兴卫星城镇和高科技工业园区（远期） 。度假区的建设力争做到立足国内，面向海外，按照国际旅游市场需求，高标准、大规模开发建设和旅游度假区；按照一级卫星城镇高标准的建设有特色的生态环境居住区；利用紧靠中国光谷和湖北省葛店经济技术开发区的优势来建设符合国际标准的高规格的高科技工业园区。2、 武汉东郊最佳的湖景别墅区自古以来，人类就择水而居，正因为有了水，才有了绿色。而红莲湖旅游度假区，正是这样一个最佳之地。其规划的 24 平方公里面积，水面就占 5.5 平方公里，比例达 23左右，因此红莲湖的开发，具有战略布置，而非单纯意义上的房地产开发。而且，此地
36、域又是紧靠特大城市武汉，距长江游地区的黄石市、鄂州市、黄冈市、咸宁市也在几十公里以内，有武汉东郊之利，因此红莲湖的开发应有远大的前景。应从实际出发，按照红莲湖的特色来进行开发和建设，应选择对大自然景观即非掠夺又不过度浪费的原则，围绕湖区，建设错落别致又能四季见绿见水的别墅群，做为开发商的重中之重。我们认为，就当前武汉市的实际情况参考今后一定时期的经济发展来看，建设高尚别墅并非是很多高科技含量的建筑材料和技术，而应在于一些细微之处的设计构思上。在造型、结构、人居环境等方面围绕水、绿来做文章。一般应以两层为宜，如果建三层会因为每套面积过大而出现销售困难。在别墅建筑密度上，如何最充分利用地形势总建筑
37、面积最大化而又不致因为过度拥挤，样式千篇一律而影响购买者的和人空间而打消购买念头，使开发商和购房者都满意的双赢局面，显得最为关键。别墅群的销售对象应锁定距离最近而收入又相对较高的武汉市东湖高新技术开发区的白领阶层和大专院校的高收入人群。总之，要充分利用红莲湖地区空间开阔，空气清新，蓝天碧水阳光绿地的天然生态环境特点，建设成武汉市东郊最好的别墅群来吸引购买者。3、高尔夫球场及高级会所高尔夫球运动英文名称含有“在碧绿草地和阳光中呼吸新鲜空气的户外活动”之意。GOLF 高尔夫，其开头字意为 GREEN，同时也有氧气OXYGEN、阳光 LIGHT、步履 FOOT，同为人的生命不可缺少部分而为人们所追求
38、。随着人们生活水平的提高，高尔夫球场将为居住在红莲湖高级别墅区的主人与国内外政、企、商界精英、文化艺术及其它社会名流或亲朋好友提供一个休闲、交际、健身等活动的绝好去处。除此外，还应建一个提供交流服务的能达到五星级水平的高级会所及其配套设施，以及提供完善的现代化的信息咨询服务中心。包括中西餐厅、酒吧、高级套房、学术会议厅等。这样才能为红莲湖的住户，旅游观光者随时提供一流的服务，便捷的信息及休息、休闲、健身、交流活动的场所，会所和高尔夫俱乐部还可以介绍贸易伙伴，组织公关活动和交流活动。可以定期举办科技、文化、经济、体育等专题讲座，提供各类需求信息和人际交往，进行网上贸易活动等。为红莲湖的长期滚动发
39、展提供了一个合适的场所。第五章 投资估算与资金筹措一、 投资需求估算：土地开发项目的实施、运作需投资固定资产人民币 11.22 亿元；另加上租赁、管理、财务及高尔夫球埸项目等需配套流动资金人民币 19766 万元，共计需投入资金人民币 131966 万元。项目的资金运用分为五个部分：第一部分是土地、绿化及基础设施；第二部分是水面租赁；第三部分是高尔夫球埸；第四部分是水上观光巴士；第五部分是项目营运的有关费用。各部分费用构成如下：1、土地平整及开发成本：（1）土地及附着物补偿其它安置费，两年内按 6500 元亩计算，五年后根据国家级地方的法律法规和有关标准计算，预计每五年此项支出上升10。（2）
40、土地办证税费，目前国家土地征税 10000 元亩的标准，另鄂州市政府于根据开发区优惠政策，适当予以优惠估为 9000 元亩，五年后根据国家及地方法律法规将会每五年上升 10。（3）房屋拆迁补偿费，区内现有居民 2000 多户及几所中小学可由鄂州市政府出面安置，以每户 150 平方米计算每平方米 400 元，则平均为：（20040400）280004285.7 元亩（4）五通成本a 道路市政工程费，小区内共计铺设水泥路面宽 2 米道路 38 公里，4 车道15 公里，另由庙岑按武黄高速公路车道 8 公里及市政设施先计费用为15000 万元折合每亩单价 15000 万元28000 亩5357 元亩
41、。b 给水工程投资 4000 万元折合每亩单价 4000 万元28000 亩1428.6 元亩。c排水工程费用约为 5000 万元，折合每亩单价 5000 万元28000 亩1785.7 元亩。d通电工程，旅游区内需修总配电房一座分配电房 10 座，工程投资初步预计为 9000 万元，折合每亩单价 9000 万元28000 亩3214.3 元亩。e通电工程费预计为 5000 万元，折合单价每亩 5000 万元28000 亩1785.7 元亩。f绿化工程费用及小区公用设施费用 16000 万元，折合单价每亩 5000 万元28000 亩1785.7 元亩。以上合计：40071.3 元亩28000
42、 亩11.22 亿元。 2、水面租赁费用：2002 年 5 月 30 日鄂州市人民政府专题会议纪要（22）号决定度假区内水面由武昌鱼集团租赁给湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司租赁价格为28 万元年，由此推算：水面租赁支出折现为 28 万元200.618350 万元。3、 高尔夫球场项目投资和经营支出：完善现有高尔夫项目会所及配套娱乐项目投资约 500 万元，年均经营及维护支出约为 80 万元年，折现为 80 万元200.6181000 万元，此项支出为 1500 万元。4、水上观光巴士项目利用红莲湖良好的自然环境、广阔的水面资源, 良好的水上航运条件, 开通联接各个景点的水上观光巴士航线,增加
43、红莲湖夜游内容; 开展红莲湖垂钓游、橡皮艇等水上娱乐项目。具体的建设内容为:建两个水上观光巴士专用小型码头;建十艘 30 客位的小型观光游船;购置垂钓木舟、橡皮艇各 20 艘;建配套的旅游服务设施;对周边环境进行园艺绿化整治。项目的建设期约为一年，总投资为 1000 万元，年均经营及维护支出约为 100 万元年，因此经营支出折合为 100 万元200.6181236 万元，此项支出为 2236 万元。 5、度假区营运的有关费用：管理费用：每年费用 800 万元年，整个度假区开发经营管理年限为20 年左右。800 万元年200.618 年9888 万元销售费用：按总收入 2计算。16.6 亿23
44、320 万元财务费用：在前期投资项目未形成收入之前，需依靠贷款资金周转，按在建设期前五年内年均贷款 10000 万元，平均贷款利率取 8，则年利息800 万元，折现后财务费用为 80050.6182472 万元。合计费用：15680 万元。以上五部分总投资预算为：12345131966 万元。二、 前期项目的投资需求与资金来源。1、项目启动的资金需求：由于红莲湖旅游开发区规划的面积达 24 平方公里，面积十分广阔，而且建设周期长达近 20 年，需要投入的资金数额巨大，因此开发应是分步骤、有阶段、流动式的。上述投资预算是以 28000 亩用地的开发和 20 年的经营费用为基础计算得出，在实际的项
45、目实施上则必须是分步实施、滚动投资的方式，若以现有地区较为成熟的地盘为先期开发对象、以 20 年建设周期分摊，按一般同类项目的资金投资运用情况计算，估计首期头二年内资金的净投入量约为投资总额的 30%，即约需 4.5 亿元。在这 4.5 亿元的投入中，如果利用好工程施工中的资金调度安排，至少可以用 80%的资金完成 100%的工程量，另 20%的余额可从项目经营收入中周转支付，因此开发建设中资金投入和来源的计划和管理非常重要。2、公司对项目开发资金来源：按上述 4.5 个亿资金的 80%，即 3.6 亿，再加上 10%的备付金，所需资金来源按 4 个亿计划安排。土地出让金：按滚动开发原则，将目
46、前较成熟地盘进行先期开发后再出让，此类土地约占总面积的 20%即 5600 亩，预期收入为：5.5 万元亩56003.08 亿元高尔夫会员证收入： 500 万元。水上观光巴士收入： 200 万元。其它项目的经营收入：（如水面租赁收入、客房场所经营收入、其它服务项目收入等）500 万元。以上合计尚有资金缺口约 8000 万元，此资金须向银行贷款解决。第六章 投资收益分析红莲湖度假区开发的投资收益主要来源为对土地的开发经营。通过对道路、供水、供电、通讯设施、拆迁与劳动力安置、绿化等基础设施投资建设，为投资者创造良好的投资环境以实现土地的升值，并向投资者转让土地使用权实现主要经营目标。 一、项目收入
47、估算： 1土地出让金收入：土地为不可再生资源，以前武汉市周边县经济开发区的出让金比较武汉市汤逊湖旅游开发区 12 万元亩，武汉市黄陂滠口工业开发区 16 万元亩。鄂州市红莲湖旅游开发暂定为 5.5 万元亩，旅游区内可以出让的土地面积为 28000 亩。5.5 万元亩28000154000 万元15.4 亿元。由于上述计算土地出让金是以 5.5 万元亩情况下，此定价与目前市场实际情况相比偏低，因而计算结果是投资大而收益小，经计算，地价与收入关系为：每亩出让金上调 10，则收入上调 9.1，所以可以看出地价是决定收益的关键。2水面租赁收入：红莲湖区水面 5.5 平方公里，水面租赁按年均租金 65
48、万元计算，水面租赁收入折现（折现率按 0.618） 。65 万元200.618750 万元每亩出让金上调 10，收入上调 9.1。3高尔夫球场项目收入：按国际上高尔夫球的经营惯例，经营收入有：会员证收入约为 900 万元。经营收入场租费，消费及客房服务费收入 100 万元年，折现约为：100万元200.6181250 万元。其它服务项目收入折现收入 10 万元200.618125 万元。合计：2275 万元。4水上观光巴士项目收入：以国内同类项目经营情况为参照，项目建成后, 预计年新增销售收入600 万元，折现收入约为 600 万元200.6187416 万元。5。投资咨询及会议接待业务收入：
49、作为开发区的重要组成部分，为提高对客商的服务能力，拟开展投资咨询业务，包括土地开发转让咨询、项目咨询，提供可行行研究报告等系列服务及咨询，并开展会议接待、中小型展览业务，拟投入先期费用 200 万元，预计年度收入 200 万元，折现约为：200200.6182472 万元。以上五项收入总计为：12345166297 万元。二、投资收益分析：1、静态投资收益： 税前利润166297 万元131966 万元34331 万元我方占全部股本的 65。可分取税前利润 22315 万元。2、主要项目投资回收期：高尔夫球埸 预计每年税后利润 200 万元，投资回收期 4 年，投资利润率 25。水上观光巴士（税后利润 200 万元，投资回收期为 3.79 年，投资利润率为 26。 ）咨询业务（税后利润 80 万元，回收期两年半。 ）主要项目产生投资回收效益表项目名称 投资总额万元本次资金投入产生效益时间投资回收期土地开发 滚动开发 2003 年高尔夫球场 1500 500 2003 年 4
