1、旅游地产改变中国,旅游地产开发模式,传统旅游地产就是按照一个旅游景区、一个风景名胜区打造一个度假产品，比如说酒店、餐饮、综合配套购物等业态所形成的旅游地产的方式。但是，最近几年来尤其最近三四年来它所形成的模式已经远远偏离了过去传统旅游地产的理念。它成了一个投资消费于一体的新兴物业方式，以旅游度假为目的，通过整合开发建设形成旅游产业和房地产业全新的产业体系。这个产业体系，上游把传统的旅游景区景点进行了整体的转型和提升，下游与城市的发展、与综合产业的融合形成了一种发展模式。这种发展模式将会成为未来旅游地产尤其是远离中心城市的旅游地产开发所走的道路，因为它只有世界级的旅游吸引物、世界级的旅游产品，通
2、过吸引才能让人们不止是来观光旅游、休闲度假，同时到这里来居住。 一、从产业功能划分 旅游地产在未来发展中分为四种模式： 第一是作为城市功能区模式。 第二是旅游产业经济区模式。 第三是旅游小城镇的模式。 第四是乡村旅游综合体模式。,（一）、城市功能区，城市扩张过程中依托于城市功能的外移形成旅游地产的发展模式，这种发展模式能够仅仅依托城市功能，打造城市功能区，通过城市开发形成城市拉动外移，如天津滨海新区150平方公里旅游度假区的开发也是一种模式。 （二）、产业经济区模式。旅游地产还是从传统景区景点开发走过来的，包括原来很多风景名胜区和世界文化遗产都在实施边缘的综合开发，但是原来的控制范围和保护的频
3、度比较高，如果要实施开发将来有相当大的难度。这种情况下有存在如何有效提升风景名胜区和世界遗产的产品，并局部地实施开发旅游地产项目，包括千岛湖等。 （三）、旅游小城镇。旅游小城镇是依托于旅游形成小城镇的旅游地产开发模式，如徐州市五花小镇的概念，一期开发6000亩土地，确定为温泉、田园农庄、山水度假和禅修、养生以及自驾车综合配套的板块。目前在全国这样的案例较多。 （四）、乡村旅游综合体。随着城市化水平的提高，目前城市居民的乡村旅游趋势明显，依托于乡村旅游的综合体也就应运而生。如天津荣升集团，第一轮是3000亩土地，里面设计一部分农田、一部分可开发用地、一部分政府承诺的必须打造旅游项目用地，按照当时
4、政府规划的决定按照1000亩土地的规模做设施农业，另外用1000亩打造会议聚集区，另外1000亩做综合地产开发(旅游地产开发)，这个模式目前作为建设部系统的案例在推进，经营情况非常好，里面有两个度假酒店和一个会议中心。形成产业链的发展模式，会议度假、设施农业和旅游地产的综合发展，形成互动互融的模式。,二、从开发模式来分可分为以下几种：模式一：卖地滚动发展模式旅游地产开发模式中的卖地滚动发展模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，
5、独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。 等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显： 1、这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化； 2、随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大； 3、最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧
6、； 4、随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。,模式二：旅游先行带动房地产发展模式旅游先行带动房地产模式不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。 华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野
7、岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步优化环境带旺地产全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。,模式三：房地产先行带动度假地模式以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度
8、假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是当务之急。,模式四：大开发商整体操盘模式以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点陈村花卉世界周边，是珠
9、三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得政府、社会、企业三赢的理想效果。,三、从盈
10、利模式来划分盈利模式一：销售地产项目盈利模式销售盈利是地产项目的利益根本，所有的地产项目定位、开发，最终的利益首当其冲的必将是通过对外的销售来实现盈利。 地产项目通过其预售或者是现售，实现高额回报。尤其是地产项目的预售不但实现了高额的利润，更是保障项目开发过程资金链的重要环节。尤其是当前，地产愈发的与金融密不可分，作为资金密集型行业，地产项目首先需要保障的就是资金。地产项目的销售同样解决了旅游项目短期难以实现盈利的硬伤问题，也为后续的项目持续开发提供了支持。 旅游为地产项目的销售带来的最大的支撑就是人气。地产项目的销售首先依赖的就是人气，没有人气，再好的项目也只能等死。旅游项目的特点和其所具备
11、的条件，都为地产项目提供着人气，当然也包括直接客源，这些则是一般广告宣传所无法达到的。,盈利模式二：经营旅游项目盈利模式旅游项目需要长期持续的资金作保障，有了地产项目的资金支撑，旅游项目能够不断完善，逐渐升温。同时，地产项目的开发反作用于旅游项目，使得旅游项目有了更丰富的客流保障。旅游项目的经营，包括地产项目的物业管理都为项目提供了长期的、持续的现金流。 一般的旅游项目回报期都在15年以上，很多项目都是由于开发商无法保障资金的到位而使得项目进入资金跟不上、管理跟不上、经营跟不上、资金更加跟不上的恶性循环，甚至有的项目就半途而废。有了地产项目的资金支持，旅游项目就像是有了更大马力的发动机，能够实
12、现更强劲更快速的运转。在经营方面旅游项目能够更加自如，可以根据战略目标推进进度，可以研发更加丰富的旅游产品、可以辐射更广更多的区域。,盈利模式三：树立项目品牌盈利模式品牌是一种无形资产，其价值到底有多大远无法用具体的金额来衡量。成功的项目其蕴含的品牌力量也是无法用数字来表达的。 旅游地产项目通常会是大盘项目，在社会影响力、辐射区域范围及相关产业经济带动方面均具备树立强大品牌的条件。旅游地产项目会对整个区域发展甚至是城市规划起到推动，会对更多的相关产业的共同繁荣起到推动，项目的成功运作会使得其自身、包括开发企业的品牌成为一种无形的价值。这种无形的价值体现到实际的市场中就会带来更高的销售价格、更好
13、的经营效益和更大的客户忠诚度。 而旅游地产项目使得地产项目有了更加独一无二文化内涵，增加了人文气息。文化内涵的塑造更是靠广告宣传无法实现的，它对于一个品牌的深度和底蕴的确立起着至关重要的作用。,盈利模式四：升值项目价值盈利模式房地产市场消费中很重要的一个要素就是投资需求，其所代表的内在含义就是地产项目自身所具有的保值增值性。与其他投资产品不同，房地产由于其产品特性决定了它的价值在一定程度上的稳定性，对于投资而言风险相对较小而升值潜力巨大。 旅游地产项目所投入的地块成本相对较小，但在后期的开发和经营中体现出来的不但是地块成本的优势，更重要的是升值空间的优势。良好的项目运营、物业维护都为后期产品自
14、身价值的提升提供着保证，这一点从房地产产品市场销售价格曲线中一目了然。 而前期的低价土地成本，也为后期企业进行土地的二次转让或者合作开发提供了强有力的筹码。从某种意义上来说，旅游地产项目的价值升值甚至会远远超过销售所带来的直接收益。 旅游项目本身的优异的自然资源作为地产项目的配套，具有得天独厚的优势，是其他地产项目人为不可复制的，有力的促进着整个项目的升值。,盈利模式五：进入资本市场盈利模式旅游地产项目所开创的是一种创新的、并可以借鉴或复制的模式，它具备资本市场所要求的多项先决条件。其具备了持续长久又能够高额回报的盈利模式；并在开始运作中逐渐积累，达到一定规模和实力，具备了相当的品牌影响力，那么其进入资本市场的目标就指日可待了。 尤其是在当前的中国房地产市场状况下，对于休闲度假旅游和对生态居住的需要日益增加，使得旅游地产项目的市场需求快速发展，旅游地产有巨大的发展空间，这也是获得风险投资的重要因素。,
