1、房地产企业汇算清缴检查,主讲人：侯江玲注册会计师 高级会计师 13009402342 E-mail:,一般房地产开发企业内部组织管理体系见图：,房地产行业外部监督管理体系,房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。 房地产开发业务还涉及工商、银行、房地产中介服务公司、项目监理公司、物业公司等。,一、房地产行业基本知识,（一）业务种类土地的开发与经营房屋的开发与经营城市基础设施和配套设施的开发代建工程,（二）房地产行业的一般开发流程,项目可行性研究（企业项目开发
2、部） 项目立项及企业设立（发改委、工商税务等） 项目规划和设计（规划局、建设局、人防办、消防环卫、供水、供电、供气、抗震办等） 土地使用权取得及征地拆迁（国土资源管理局、拆迁办） 筹资或签订合作协议（金融与非金融企业） 工程施工及完工（四源供应单位、建设局、招投标管理部门、工程建设质量监督站、施工企业、监理企业、规划消防人防等相关部门、设备材料物资供应商等） 销售或经营（销售企业、租赁企业、购买人） 物业管理（物业公司）,（三）商品住宅销售方式,1.按商品房的完工程度分为： 商品房预售和商品房现售 2.按结算方式分为： 一次性收款销售 分期收款销售 银行按揭销售 委托销售 先租后售 售后返租,
3、（四）房地产开发成本的组成,土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用 参见国税发200931号文件,成本核算对象存在的问题,房地产会计制度规定，会计核算的对象为单位工程；分期开发的小区，将每一期作为一个成本核算对象。 存在的突出问题 一是成本核算对象划分不清。 二是未按开发的产品对象设置各类明细核算科目。 三是未按规范的成本核算方法和核算期归集分配成本费用。 四是未据实列支开发成本和费用，相关凭证混乱。 五是和建安企业联合虚列或重复列支成本。,二、房地产行业偷税的一般情形,（一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入 （二）开发
4、产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定结转收入 （三）以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入 （四）发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税 （五）虚列拆迁补偿费，虚增成本 （六）编造合同、协议，虚列、多列或重复列支生产费用 （七）取得不符合规定发票的入账，多列成本费用 （八）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本 （九）将纳资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额 （十）扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额,二、房地产行业偷税的一般情形,对房地产开发业的检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手
5、，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。,（一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入,【问题描述】 1.收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。 2.采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。 3.将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。 4.销售
6、阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。 5.私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。 6.旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入账。 7.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。,（一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入,【主要检查方法】 1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。 2.调取售楼处资料，收集销控台账、
7、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及钥匙发放保管登记簿，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。 3.调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。,（一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入,
8、【主要检查方法】 4.将建设工程规划许可证中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。 5.调取开发项目的动迁房屋产权调换协议书或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况，检查收取的超面积安置收入是否并入当期应纳税所得额申报缴纳企业所得税，是否按补偿标准面积的工程成本价与差价款之和计算缴纳营业税等相关税款。 6.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收
9、款收据问题。 7.到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。,（二 ）签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用,【问题描述】 1.签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。 2.从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。 3.采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，指使施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。,（二）签订虚假合
10、同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用,【主要检查方法】 1.采取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本，对价格过高的建筑成本进行重点审查。 2.聘请专业的工程造价师，对照图纸，进行工程量和工程造价评估，与企业列支数额进行核对。根据工程结构施工图中配筋图的设计，运用中国建筑科学研究院开发的PKPM结构设计软件或聘请专业技术人员，计算出单体项目需用的钢筋重量，再根据钢筋市场价格确定钢筋成本，与决算书中的成本进行比较，寻找差异。 3.审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。 4.调
11、取工程监理部门的监理记录及材料物资进场试验报告，核实有关材料的真实性。 5.掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联关系转移利润。 6.对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，到对方核实未付款项的真实性。,(三 )取得不符合规定的发票入账，多列成本费用,【问题描述】 1.取得旧版作废发票入账。 2.涂改、伪造、自行填开发票入账。 3.取得第三方开具的发票入账。 4.取得开具内容不实的发票入账。 【主要检查方法】 采集大额成本费用发票的开具时间、发票代码、发票号码、开票单位、开具项目及金额等信息。对不同字段进行排序分析，
12、并在CTAIS中查询发票流向,发现问题,区别处理。 1.票面审查 （1）检查发票版次，查看有无旧版作废发票。国税函2004521号文规定自2004年7月日起启用新的普通发票编码规则。新版发票在发票右上角由12位代码和8位号码组成。 （2）审核发票代码信息与发票上的印章单位及实际业务是否一致，检查有无从第三方取得发票问题。 （3）从发票开具痕迹上辨别真伪。查看有无调整打印格式、字体，背面有无复写痕迹等问题。对从一般纳税人取得的发票是否是微机票（国税发200678号规定一般纳税人自2007年1月1日起开具的普通发票纳入增值税防伪税控系统管理）。 2.通过CTAIS系统查询发票流向，对有问题发票外调
13、取证。 3.对照合同、协议、预决算和付款情况，审查开具内容的真实性。,三、企业所得税汇算政策,关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备(二) 开发产品已开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明。 国税函2009342号关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（
14、包括入住手续）或已开始实际投入使用。,三、企业所得税汇算政策,第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现. 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。,三、企业所得税汇算政策,第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成
15、本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。,三、企业所得税汇算政策,第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 (二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个
16、成本对象进行核算。 (三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 (四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 (五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 (六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,房
17、地产企业申报管理,关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函2008299号 关于印发中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的通知国税发2008101号 关于中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知国税函20081081号,四、有效的稽查组织,做好相关分析做好检查预案实施检查,房地产检查基本思路,以收入、成本检查为主线 注重相关法律法规的运用 注重报表、数据分析 围绕各开发环节，分税种进行检查 充分运用账面检查、实地核查、关联方协查、比对式检查等方法,加强与各部门联系：,与土地储备交易中心（原市开发办）联系。取得当年投放土地计划；一级土地市场竞拍、竞投、竞牌情况；二级市场土地转让、出租、抵押情况；中标人土地出让金缴纳情况。 与发改委联系。取得当年投资总量、当年批准立项计划情况。 与规划局联系，取得土地选址批复情况；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证发放情况；竣工验收情况。 与国土资源与房屋局联系，取得土地证发放情况；土地收益金和土地使用费的收缴情况；测绘报告及预售许可证办理情况；商品房买卖合同网上备案情况；产权登记情况。 与建委联系，取得开工许可证办理情况；合同备案情况；外地来连施工、勘探设计单位登记情况；竣工验收备案情况等。 与工商局联系，取得房地产企业开立、变更、注销情况。 与执法局联系，取得房地产企业违法违章行为处罚情况。,
