1、第五章 不动产评估,一、不动产概念不动产指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益，即不动产是地产、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称。,二、不动产的特征 1、位置固定性 2、供求区域性 3、长期使用性 4、大量投资性 5、保值增值性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策限制性,本章内容： 一、土地使用权评估 二、建筑物评估 三、房地合一评估,一、土地使用权评估 1.土地权属 （1）土地所有权,中华人民共和国土地管理法规定，我国土地是社会主义所有制，城市市区土地属于国家所有，农村和城郊土地属于集体所有。,一、土地使用权评估 1.土地权属 （1）土地所有权 （
2、2）土地使用权 2.土地使用权的取得方式 （1）划拨土地 （2）出让土地,划拨土地 1）土地使用者缴纳土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后无偿取得。（城市的存量土地或集体用地） 2）无偿使用。（国有荒山、沙漠、滩涂等） 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。,出让土地 由土地使用者向国家支付土地土地出让金。,土地使用权的交易价格 主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。,划拨土地特点： 1）没有土地使用期限限制； 2）单独的划拨土地使用权不得转让 3）不得设定抵押权 4）不得单独租赁,出让土地特点： 1
3、） 有年限限制居住用地：70年；工业用地：50年； 文教科卫育：50年； 商、旅、娱乐：40年； 综合或其他：50年。 2）可以转让、抵押、租赁 土地使用权出让方式：拍卖、招标、协议。,几个概念楼面地价 单位建筑面积地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率=总建筑面积/土地总面积覆盖率=基底面积的和/总土地面积,投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？,一、市场法 (一)影响城市土地价格的因素 1.一般因素 对整个社会地价具有影响的宏观因素 (1)社
4、会因素 (2)经济因素 (3)行政因素,1)社会稳定因素2)人口状况,1)国民经济水平和趋势 2)金融环境；3)税负,1)土地制度；住房制度2)城市规划等,.区域因素 影响同一地区不同功能分区地价的因素 (1)商业区 繁华程度;交通情况;环境优劣;土地规划。 ()住宅区 自然景观;基础设施;规划设计情况;居民的人口构成、文化素养、治安状况。 ()工业区 交通通达程度；劳动力成本；环境污染程度；土地利用控制状况。,3.个别因素 影响同一功能分区地价的微观因素 (1)土地面积、形状等； (2)容积率、用途； (3)土地使用年限等。,（二）计算公式土地使用权价格交易实例单价交易情况修正系数交易日期修
5、正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 （三）适用对象及条件 1. 充分发育活跃的房地产市场 2. 能够找到至少3个交易实例,（四）市场法操作步骤 1.查勘被估房地产 2.收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件：用途相同、所处地区相同;正常交易（或可修正）;接近评估基准日。,3.建立价格可比基础 统一付款方式 折算为成交日一次付清 统一单价 一般采用楼面地价 统一货币单位 人民币 统一面积单位 以平方米为基准,（四）估算调整系数 交易日期修正系数：定基、环比,区域因素修正系数,个别因素修正 （1）容积率修正：一般根据地方容积率修正系数表 （2）土地使用年限修正,（五）确定比准价格（调整值
6、）将交易实例的价格与各调整系数连乘。 （六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。,待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。,1、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 2、进行交易时间修正根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数100(1+1%)14/1001.149交易实例B交易时间修正系数100(1+1%)1
7、2/100 1.127交易实例C交易时间修正系数100(1+1%)7/100 1.072 3、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数100/861.163交易实例C区域因素修正系数100/931.075,4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3
8、%。 （2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：,（3）土地的价格与容积率的关系是：容积率在45之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数100(1+2%)5/1001.1,个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数1.030.96591.00.995交易实例B的个别因素修正系数1.031.01.11.133交易实例C的个别因素修正系数1.030.96591.11.094,5.计算调整价格A1,5501.01.1491.00.9951,772
9、B1,2001.01.1271.1631.1331,782C1,4001.01.0721.0751.0941,765.采用待估宗地评估价值（单价）（1,7721,7821,765）/31,773 待估宗地评估价值（总价）1,7733,0005,319,000元,二、剩余法,计算公式地价楼价建筑费专业费税费利润租售费用,专业费=建筑费I利润=（地价+建筑费+专业费）p,一、动态法：把各项价格和费用统一到同一时点。无须计算利息。二、静态法：不考虑时间差异，即不将各项价格和费用统一到同一时点。此时，要计算投资利息。楼价建筑费专业费税费利润利息-租售费用,假定某政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土
10、地，规划用途为住宅，土地面积为5000平方米，容积率限定为4，土地使用权年限为70年。某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期限为2年，建筑投资均匀投入，建筑成本为1500元每平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价为5500元，估计一年内售完，试估算该宗地的价格。,有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3 200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年限为50年。该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租
11、金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费预计为每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10%，建筑费与专业费在建设期内均匀投入。折现率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估土地的价值。,A1 32002.530090%(P/A,8%,47)/(18%)3 20861746.56 A2 32002.5 1000/(18%)1.5 7128000 A3 A2 10%=712800 A4 A1 25%=515436.64 A5 A115%=3129261.98 地价 A1 A2 A3 A4 A5 =4676247.94,三、成本法 一、基本公式 土地使用权与有形资产
12、有什么不同？ 是重置成本，不考虑贬值土地价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益,一、土地取得费： 取决于土地取得方式 1、征用集体用地 土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费等 2、城市土地 城市土地使用费、拆迁费用等。 3、通过“购买”（政府招、拍、挂出让或开发商转让） 取得的土地。,二、土地开发费 基础设施配套费 “三通一平”通水、通路、通电、平整地面 “七通一平”通上水、通下水、通电、通通气、通热、通路、平整地面。 公共设施配套费 小区开发配套费,注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息方式：单利、复利。,（3）计息周期：土地取得费，整
13、个开发周期；土地开发费：若是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息,非均匀投入，则按照各个投入期间的中点至开发期末的时间。,例 某宗土地取得成本为500万，土地开发费为1000万，土地开发周期为2年，银行一年期贷款利率为8%，两年期利率为9%，该土地投资利息为？500（1+9%)2-1+10008%,投资利润利润率的基数（1）土地取得费和土地开发费的和（2）开发后土地的地价。 土地增值收益土地增值收益的基数土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润,某待开发土地规划为住宅用地，出让年限为70年，其土地取得费为每亩18万元，土地开发费为1.5亿元每平方千米，假设开发周期为2年，第一年投资占总投资的6
14、0%，当地一年贷款年利率为8%，两年期贷款利率为10%，投资总回报率为15%，土地增值收益为10%，土地资本化率为7%，评估土地价值。,1、估算土地取得成本土地取得费18万元/亩270元/平方米 2、估算土地开发成本土地开发费1.5亿元/平方千米 150元/平方米 3、估算投资利息 投资利息270210%15060%10%1.515040%8%0.5 69.9元/平方米,4、估算开发利润开发利润（270150）15%63元/平方米 5、计算土地增值收益土地增值收益=（270+150+69.9+63） 10%=55.3 6、计算土地价格土地单价 270+150+69.9+6355.3608.19
15、元/平方米,土地使用权评估方法,土地价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益,剩余法,地价楼价建筑费专业费税费 利润租售费用,地价交易实例单价交易情况修正系数 交易日期修正系数区域因素修正系数 个别因素修正系数,市场法,成本法,建筑物评估 一、建筑物及其分类建筑物包括房屋和构筑物,按照承重结构分类 钢结构 钢筋混凝土结构 混合结构 其他结构,二、成本法评估 建筑物价值=重置成本-贬值 （）重置成本 （）贬值的计算方法直线法假定在房地产耐用年限内，每年的贬值额相同。每年的贬值额总贬值额,土地使用年限对建筑物寿命的影响 （）建筑物的建筑期不计入耐用年限，从建筑物竣工验收合格之日开
16、始算起。 （）耐用年限短于土地使用年限时，按建筑物耐用年限计。 （）耐用年限长于土地使用权年限，以土地使用权年限计。,“如果你在一个漂亮的姑娘旁边坐了两个小时，就会觉得只过了分钟；而你若在一个火炉旁边坐着，即使只坐分钟，也会感觉到已过了两个小时。这就是相对论。”,房地合一房产的评估 一、基本思路及步骤 无限期：房地产价格纯收益/资本化率 有限期：,二、各参数的估算 （一）净收益是客观收益，而非实际收益。某宾馆,其土地使用年限是40年,自2000年6月起,该宾馆共有床位300张,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空置率为30%,营业平均每月花费14万元.当地同档次宾馆一般床价为每床45元,
17、年平均空置率为20%,正常营业每月总费用占每月收入的30%;该类房地产的资本化率为8%.试估算该宾馆在2005年6月的市场价值.,1.年有效毛收入=30045365(1-20%)=394.2(万元) 2.年运营成本=394.230%=118.26 3.年纯收益=394.2-118.26=275.94 4.宾馆的市场价值=,（二）资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。,（三）收益期的确定由建筑物的经济寿命和土地使用权年限共同决定.,某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字
18、楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。,1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）管理费：年管理
19、费9,855,0003.5%344,925元 （2）维修费：年维修费4,80012,0001.5%864,000元,（3）保险费：年保险费4,80012,0000.2%115,200元 （4）税金： 年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元 （5）年营运费用：年营运费用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元,3、估算净收益 年净收益年有效毛收入年营运费用9,855,0003,098,0256,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格6,756,9756%11/（16%）45104,434,67
20、1元 房地产单价104,434,67112,0008,703元 5、评估结果经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。,残余法,公式需要满足前提条件: （）纯收益每年不变 （）资本化率固定 （）收益为无限年期,在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为240万元，建筑物资本化率为12，土地资本化率为10。假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，年租赁费用为72万元。根据残余法确定土地的价格。,（1）计算房地合一纯收益1002000601272000072
21、（万元） （2）计算建筑物的纯收益2401228.80（万元） （3）计算属于土地的纯收益7228.8043.20（万元） （4）土地的价格为：43.210432（万元）,某房地产的土地面积为1000m2,建筑面积2000m2.土地于1999年8月1日通过有偿出让方式获得,使用年限为50年,当时的单价为2000元/m2,建筑物的结构为钢筋混凝土, 于2000年8月1日竣工投入使用,当时的建造成本为每平方米建筑面积1800元.2004年8月1日与该房产的地段和用途相同,使用年限为50年的土地的单价为2200元/ m2 该类房屋的重置价格(含使用年限为50年的土地价格)为每建筑平方米3000元.该
22、类建筑物的耐用年限为50年,残值为零.假设土地还原利率为6%.估算房地产于2004年8月1日的价格.,房地产评估,土地使用权评估,建筑物评估,房地合一房产评估,市场法,剩余法,成本法,成本法,残余法,收益法,建筑物与土地加和,残余法,某企业占用土地一块,用途为工业用地,土地取得费为52.5元/平方米,开发费为3.38元/平方米,开发周期为两年,第一年投入开发费的60%,一年期贷款利率为8%,两年期贷款利率为10%,耕地占用税5元/平方米,利润率为12%,土地增值收益为20%,估算土地价格.,待估土地面积为5,000平方米，规划用途为商业居住混合，容积率4，覆盖率50%，土地使用权年限为50年。
23、该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。预计建设周期为2年。预测该项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相
24、应的专业费用。,某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为10，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，房租损失准备费为半月租金，房产税为年租金的12，土地使用税每年按每平方米2元，管理费为年租金的3，修缮费为年租金的4保险费每年576元，另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，用残余法评估该住宅建筑物价格。,年房租总收入48001257600（元） 年总费用： 房租损失准备费2400（元） 房产税57600126912（元） 土地使用税2002400（元） 管理费5760031728（元） 修缮费57600
25、42304（元） 保险费576（元） 年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）,年总纯收益576001432043280（元） 土地总价为：1200200240000（元） 土地年纯收益为：240000819200（元） 建筑物年纯收益为：432801920024080（元） 建筑物价格2408010=240800（元）,某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。,
