接管入伙管理手册.doc

1、 楼 宇 接 管 入 伙 手 册 WI/JR-目 录YGJY A/0 1/1编号 标 题 页码 版号/状态WI/JR-001 楼宇接管验收 4 A/0WI/JR-002 楼宇接管验收工程验收程序 2 A/0QR-001JR 楼宇建筑接管验收记录表 1 A/0QR-002JR 楼宇给排水接管验收记录表 1 A/0QR-003JR 楼宇电气接管验收记录表 1 A/0QR-004JR 公用机电设备验收单 1 A/0QR-005JR 公用建筑、小型设施验收单 1 A/0QR-006JR 室外给排水验收单 1 A/0QR-007JR 公用建筑设施交接单 1 A/0QR-008JR 楼宇接管验收移交工程资

2、料清单 2 A/0WI/JR-003 楼宇验收中发现问题的解决办法 1 A/0WI/JR-004 新接楼宇的入伙 12 A/0QR-009JR 接管验收记录 1 A/0QR-010JR 工程质量问题处理通知单 1 A/0楼 宇 接 管 验 收 WI/JR-001YGJY A/0 1/41.目 的 ： 确 保 楼 宇 住 、 用 的 安 全 和 正 常 使 用 功 能 。2.适 用 范 围 ： 对 新 接 管 楼 宇 的 建 筑 、 装 修 、 设 备 等 方 面 的 验 收 。3.内 容 ：3.1 接 管 验 收 条 件按 发 展 商 （ 或 业 主 委 员 会 ） 对 物 业 管 理 公 司

3、 的 委 托 合 同 ， 在 大 楼 竣 工 验 收 全 部合 格 的 基 础 上 ， 物 业 公 司 代 表 全 体 业 主 以 满 足 住 户 居 住 安 全 、 使 用 功 能 正 常 为 主 要 内容 的 再 检 验 。3.2 发 展 商 需 向 物 业 管 理 公 司 移 交 的 资 料 清 单 如 下 ：注 ： 对 于 原 有 已 入 伙 的 物 业 ， 发 展 商 /业 主 委 员 会 应 在 物 业 公 司 验 收 楼 宇 的同 时 ， 移 交 楼 宇 资 料 给 物 业 管 理 公 司 ； 对 于 新 的 物 业 ， 发 展 商 在 楼 宇 资 料 报 交 市 建 筑档 案

4、馆 的 同 时 ， 也 应 移 交 一 份 给 物 业 管 理 公 司 存 档 。3.2.1 产 权 资 料a.项 目 批 准 文 件 ；b.用 地 批 准 文 件 ；c.建 筑 执 照 ；d.小 业 主 姓 名 、 产 权 、 居 住 位 置 、 建 筑 面 积 清 单 ；3.2.2 市 府 验 收 合 格 资 料 ：a.工 程 竣 工 验 收 证 书 ；b.消 防 工 程 验 收 合 格 证 ；c.市 完 善 配 套 办 公 室 小 区 综 合 验 收 合 格 证 书d.用 电 许 可 证 ；e.供 用 电 协 议 书 ；f.用 水 审 批 表 、 水 费 收 缴 合 同 书 ；g.卫 星

5、 地 面 接 收 设 施 许 可 证 ；h.电 视 共 用 天 线 合 格 证 ；i.电 梯 使 用 合 格 证 。注 ： 煤 气 、 电 话 由 市 有 关 公 司 负 责 维 修 保 养 及 验 收 。楼 宇 接 管 验 收 WI/JR-001YGJY A/0 2/43.2.3 工 程 技 术 资 料a.建 筑 、 结 构 、 电 气 、 给 排 水 、 空 调 、 煤 气 等 工 程 的 全 套 竣 工 图 纸 及 各 类 公 共设 备 使 用 说 明 书 、 调 试 报 告 等 。b.地 质 勘 察 报 告 ；c.工 程 合 同 及 开 、 竣 工 报 告 ；d.工 程 预 决 算 分

6、 项 清 单 ；e.图 纸 会 审 记 录 ；f.工 程 设 计 变 更 通 知 及 技 术 核 定 单 (包 括 质 量 事 故 处 理 记 录 )；g.隐 蔽 工 程 验 收 记 录 ；h.沉 降 观 察 记 录 及 其 沉 降 观 察 点 布 置 图 ；i.竣 工 验 收 证 明 书 ；j.钢 材 、 水 泥 等 主 要 材 料 的 质 量 保 证 书 ；k.新 材 料 、 构 配 件 的 鉴 定 合 格 证 书 ；l.水 、 电 、 空 调 、 采 暖 、 电 梯 等 设 备 及 卫 生 洁 具 的 检 验 合 格 证 书 ；m.砂 浆 、 混 凝 土 试 块 试 压 报 告 ；n.供

7、 水 、 供 暖 管 道 的 试 压 报 告 ；o.机 电 设 备 订 购 合 同 、 单 台 设 备 的 说 明 书 、 试 验 记 录 及 系 统 调 试 记 录 。3.3 楼 宇 接 管 验 收 程 序 ：3.3.1 发 展 商 （ 业 主 委 员 会 ） 通 知 物 业 管 理 公 司 接 管 验 收 。3.3.2 物 业 管 理 公 司 按 3.1 及 3.2 进 行 核 对 。 具 备条 件 的 应 在 15 日 内 签 发 验 收 复 函 并 约 定 验 收 时 间 。3.3.3 物 业 管 理 公 司 同 移 交 人 对 房 屋 质 量 、 使 用 功 能 及 外 观 质 量

8、初 步 检 查 。3.3.4 对 初 步 检 验 中 发 现 的 问 题 ， 约 定 期 限 由 移 交 人 负 责 整 改 ， 并 商 定 时 间 复验 。3.3.5 经 复 验 移 交 人 对 初 检 中 发 现 的 问 题 已 整 改 完 毕 （ 或 双 方 认 可 解 决 方 法 ） ，物 业 管 理 公 司 应 在 合 同 规 定 的 接 管 日 期 前 日 签 署 验 收 合 格 、 同 意 接 管 凭 证 。楼 宇 接 管 验 收 WI/JR-001YGJY A/0 3/43.3.6 对 于 新 楼 宇 的 接 管 ， 在 签 署 验 收 合 格 、 同 意 接 管 凭 证 时

9、， 应 向 发 展 商 说 明 ：经 初 验 同 意 接 管 的 楼 宇 ， 不 等 于 楼 宇 质 量 完 全 符 合 国 家 及 设 计 标 准 的要 求 ， 发 展 商 也 不 能 排 除 应 承 担 的 整 改 质 量 缺 陷 的 责 任 。 在 一 年 保 修 期 结 束 时 ， 应 在取 得 物 业 管 理 公 司 认 可 后 才 向 施 工 单 位 支 付 保 修 金 。3.4 楼 宇 质 量 与 使 用 功 能 的 检 验 ：3.4.1 检 验 标 准 ：参 照 建 设 部 ZBP30001 90 标 准 执 行 及 达 到 小 业 主 合 理 要 求 。3.4.2 质 量 及

10、 功 能 检 验 程 序 ：a.楼 宇 接 管 前 的 质 量 检 验 ：根 据 设 计 要 求 ， 每 栋 每 层 每 户 逐 个 房 间 按 设 计 要 求 清 点 物 件 及 进 行 外 观 检 查 。 确 定 物 件 数 量 是 否 符 合 ； 外 观 上 有 无 人 为 损 坏 ； 房 屋 建 筑 或 屋 内 物 件 有 无 明 显 不 符 标 准 要 求 。对 新 楼 宇 的 接 管 ， 此 程 序 的 检 验 由 发 展 商 代表与物业公 司 人 员 双 方 共 同 进 行 现 场 检 查 ， 将 检 查 结 果 整 理 后 返 回 移 交 人 进 行 整 改 ， 管 理 处 负

11、 责对 整 改 后 项 目 进 行 验 收 。 对 于 旧 楼 宇 的 移 交 ， 应 由 发 展 商 （ 业 主 管 委 会 ） 与 物 业 公 司两 方 共 同 进 行 现 场 检 查 ， 将 检 查 结 果 整 理 后 ， 双 方 共 同 探 讨 解 决 办 法 。b.对 于 新 楼 宇 ,根 据 检 查 结 果 ， 管 理 处 对 检 查 合 格 的 房 屋 接 管 钥 匙 ， 对 仍 存 在缺 陷 的 房 间 等 整 改 好 后 再 接 管 钥 匙 。 对 于 旧 楼 宇 ,在 双 方 对 如 何 解 决 缺 陷 问 题 达成 协 议 后 ,管 理 处 接 管 钥 匙 。 管 理 处

12、 对 接 管 了 钥 匙 的 房 屋 承 担 保 管 责 任 。c.小 业 主 入 伙 接 收 物 业 时 ， 管 理 处 人 员 陪 同 小 业 主 对 房 间 设 施 进 行 全 面 细 致 的质 量 检 查 ， 对 发 现 的 缺 陷 进 行 登 记 。 对 于 新 楼 宇 ， 由 管 理 处 整 理 后 送 交 发 展 商 ， 并 督促 施 工 单 位 逐 项 返 修 ， 管 理 处 （ 小 业 主 ） 复 检 认 可 后 消 项 。 对 于 旧 楼 宇 ， 根 据 达 成 的协 议 对 提 出 的 缺 陷 进 行 整 改 。d.对 于 在 一 年 保 修 期 内 的 楼 宇 ， 小

13、业 主 或 维 修 工 在 使 用 （ 或 工 作 ） 过 程 中楼 宇 接 管 验 收 WI/JR-001YGJY A/0 4/4发 现 由 于 建 筑 施 工 或 产 品 质 量 上 的 缺 陷 ， 经 管 理 处 查 验 证 实 后 ， 报 告 发 展 商 派 人 更 换或 返 修 。e.保 修 期 结 束 后 ， 根 据 承 建 商 的 保 修 情 况 向 发 展 商 建 议 保 修 金 的 支 付 。3.4.3 公 共 配 套 设 备 的 验 收 ：a.每 栋 高 层 楼 宇 应 有 能 直 接 观 察 进 出 口 大 门 内 外 的 保安 值 班 室 。 值 班 室 内 应 有 电

14、 话 、 与 住 户 相 联 系 的 可 视 对 讲 系 统 、 可 监 视 大 堂 门 前 及 电梯 轿 厢 的 闭 路 电 视 监 控 系 统 、 照 明 设 施 及 卫 生 洁 具 等 。b.每 栋 高 层 进 出 口 处 有 可 锁 的 、 箱 面 带 各 单 位 明 显 标志 的 信 报 箱 。c.有 符 合 市 交 通 管 理 局 要 求 的 汽 车 停 车 场 、 交 通 设 施 标 志 及 值 班 岗 亭 、 电 动 道 闸 、减 速 坡 ； 并 有 符 合 要 求 的 消 防 设 施 及 排 水 设 施 。d.同 楼 宇 管 理 相 适 应 的 管 理 处 办 公 用 房 （

15、 包 括 办 公 室 、 财 务 室 、 会 议 室 、 接 待室 ） ， 业 主 委 员 会 办 公 用 房 。 3.6 接 管 验 收 记 录 ：3.6.1 楼 宇 建 筑 接 管 验 收 记 录 表3.6.2 楼 宇 给 排 水 接 管 验 收 记 录 表3.6.3 楼 宇 电 气 接 管 验 收 记 录 表3.6.4 公 用 机 电 设 备 验 收 单3.6.5 公 用 建 筑 、 小 型 设 施 验 收 单3.6.6 室 外 给 排 水 验 收 单3.6.7 绿 化 验 收 单3.6.8 楼 宇 接 管 验 收 移 交 工 程 资 料 清 单楼宇接管工程验收程序 WI/JR-002Y

16、GJY A/0 1/2一、新楼宇的接收收楼三个月前小业主收楼验收注 ： 对 于 技 术 资 料 的 移 交 ， 最 迟 应 在 地 产 商 将 楼 宇 资 料 报 交 市 建 筑 档 案 馆 的 同 时 ， 移 交 一 份 给 物 业 管 理 公 司 存 档 。签署物业管理委托合同选定主要管理人员进楼掌握情况印制验收表格确定验收日期大业主（地产商）或承建商和物业公司组成联合验收小组实物验收每项、每间、每个查验缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队缺陷返修地盘、管理处按单查验资 料 移 交产权资料技术资料政府验收合格证水电供应合同物业管理公司正式进行物业管理楼宇接管工程验收程序 WI

17、/JR-002YGJY A/0 2/2二、原有已入伙楼宇的接收如有机会，应于收楼前掌握楼宇基本情况注 ： 对 于 技 术 资 料 的 移 交 ， 最 迟 应 在 地 产 商 将 楼 宇 资 料 报 交 市 建 筑 档 案 馆 的 同 时 ， 移交 一 份 给 物 业 管 理 公 司 存 档 。签署物业管理委托合同选定主要管理人员印制验收表格确定验收日期物业发展商(或业主委员会)、原物业公司、中海物业公司组成联合验收小组实物验收每项、每间、每个查验缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总三方各持一份与发展商(业主委员会)讨论缺陷解决办法资 料 移 交产权资料技术资料政府验收合格证水电供应合同物业管理公司正式

18、进行物业管理解决缺陷发 现 问 题 的 解 决 办 法 WI/JR-003YGJY A/0 1/1楼 宇 验 收 分 物 业 公 司 (管 理 处 )初 验 和 小 业 主 复 验 。一 、 在 初 验 中 发 现 的 问 题 ， 处 理 如 下 ： 一 般 项 目 的 返 修对 接 管 验 收 中 发 现 的 非 结 构 性 的 质 量 问 题 ， 物 业 公 司 验 收 组 应 在 两 天 内 提 交 给发 展 商 （ 一 式 两 份 ， 一 份 给 发 展 商 ， 一 份 由 发 展 商 交 给 承 建 单 位 ） ， 由 承 建 单 位负 责 返 修 ； 管 理 处 应 留 底 一 份

19、 ， 以 便 督 促 整 改 ， 并 在 双 方 商 定 的 时 间 内 另 行 复 验 ， 直至 合 格 为 止 。 也 可 经 双 方 协 商 ， 由 建 设 单 位 委 托 管 理 处 代 为 返 修 ， 所 需 费 用 由 发 展 商支 付 。 房 屋 结 构 的 加 固 补 强在 接 管 验 收 中 ， 如 发 现 影 响 房 屋 结 构 安 全 或 设 备 、 设 施 使 用 安 全 的 质 量 问 题 时 ，验 收 不 能 通 过 。 由 建 设 单 位 对 房 屋 进 行 加 固 补 强 或 采 取 其 它 有 效 的 措 施 进 行 处 理 ， 处理 完 毕 ， 达 到 合

20、格 要 求 、 确 保 住 用 安 全 的 ， 再 商 定 时 间 予 以 验 收 。 并 向 发 展 商 索 取 加固 补 强 的 措 施 和 复 验 结 果 的 记 录 并 存 档 备 查 。 不 具 备 使 用 功 能 问 题 的 处 理接 管 验 收 时 ， 对 于 因 房 屋 的 配 套 设 施 脱 节 和 附 属 工 程 未 完 工 或 由 于 水 、 电 、 气等 外 部 管 线 未 接 通 ， 致 使 用 户 不 能 进 住 的 ， 应 由 发 展 商 负 责 抓 紧 解 决 ， 等 符 合 接 管 验收 条 件 后 ， 再 行 组 织 验 收 。二 、 小 业 主 在 验 收

21、 中 提 出 问 题 的 解 决 办 法1、 对 小 业 主 提 出 的 有 关 房 屋 质 量 方 面 的 问 题 ， 应 在 两 天 内 提 交 给 发 展 商 （ 一 式两 份 ， 一 份 给 发 展 商 ， 一 份 由 发 展 商 交 给 承 建 商 ） ， 由 承 建 商 负 责 返 修 ； 管 理 处应 留 底 一 份 ， 以 便 督 促 整 改 ， 并 在 双 方 商 定 的 时 间 内 另 行 复 验 ， 直 至 合 格 为 止 。 2、 对 小 业 主 提 出 的 装 修 方 面 的 问 题 ， 应 当 场 予 以 解 答 ， 回 答 内 容 见 工程 规 章 制 度 手 册

22、 中 的 相 关 装 修 管 理 规 定 。3、 对 小 业 主 提 出 的 有 关 入 住 等 方 面 的 问 题 ， 应 当 场 予 以 解 答 ， 并 尽 力 提 供 帮 助 。三 、 相 关 文 件 及 记 录 : 业 主 房 屋 装 修 管 理 规 定 接 管 验 收 记 录 新 接 楼 宇 的 入 伙 WI/JR-004YGJY A/0 1/12一 、 物 业 接 管 前 的 工 作 ：1、 实 地 考 察 ：对 已 确 定 接 管 的 物 业 ， 由 公 司 在 该 物 业 竣 工 前 组 织 经 营 管 理 部 、 工 程 技 术 部 、 安全 部 和 清 洁 绿 化 部 等

23、部 门 有 关 人 员 前 往 物 业 现 场 ， 围 绕 接 收 后 管 理 工 作 所 涉 及 的 有 关问 题 进 行 考 察 ， （ 必 要 时 可 多 次 进 行 实 地 考 察 ） ， 在 此 基 础 上 ， 提 交 公 司 董 事 会 或总 经 理 办 公 会 议 讨 论 确 认 ， 制 定 入 伙 工 作 方 案 。 、 成 立 管 理 处 ：新 的 物 业 管 理 处 应 于 已 确 定 的 入 伙 日 期 前 三 个 月 成 立 ， 并 开 始 运 转 ， 根 据 实 际需 要 ， 采 取 人 员 分 步 到 位 的 办 法 ， 到 入 伙 时 ， 按 定 编 人 数 配

24、齐 管 理 处 各 类 人 员 。管 理 处 各 类 人 员 按 以 下 程 序 进 入 物 业 现 场 ， 但 可 根 据 现 场 条 件 和 实 际 情 况 进 行调 整 ： 入 伙 前 天 ， 任 命 管 理 处 主 任 ， 另 配 备 助 理 员 人 ， 财 务 室 会 计 、 出 纳各 人 ， 组 成 管 理 处 筹 建 班 子 ， 编 制 入 伙 工 作 方 案 报 公 司 研 究 批 准 后 ， 立 即 投 入 实 质性 准 备 工 作 。 入 伙 前 三 个 月 ， 调 派 机 电 管 理 维 修 人 员 若 干 进 驻 施 工 现 场 ， 参 与 机 电 设 备 安装 调 试

25、 的 监 理 工 作 ， 填 写 工 作 记 录 ， 全 面 掌 握 大 厦 机 电 设 备 的 第 一 手 资 料 。 入 伙 前 一 个 半 月 ， 调 配 炊 事 班 长 人 ， 开 展 管 理 处 食 堂 的 筹 备 工 作 。 入 伙 前 一 个 月 ， 管 理 层 人 员 配 齐 ， 管 理 处 挂 牌 办 公 。 入 伙 前 一 个 月 ， 组 建 护 卫 班 进 驻 现 场 ， 负 责 对 所 接 管 物 业 的 守 卫 工 作 。 入 伙 前 一 个 月 ， 炊 事 班 人 员 到 位 ， 食 堂 开 伙 。 入 伙 前 天 ， 组 建 清 洁 班 ， 开 始 对 已 接 收

26、 的 房 屋 进 行 卫 生 清 洁 工 作 。（ 或 确 定 清 洁 外 包 工 作 ， 由 外 包 单 位 开 展 清 洁 工 作 。 ） 入 伙 前 天 ， 护 卫 三 个 班 的 人 员 配 齐 、 上 岗 。 入 伙 前 半 个 月 ， 水 电 维 修 班 正 式 成 立 ， 人 员 配 齐 就 位 。 、 管 理 处 进 驻 小 区 前 的 工 作 ： 、 管 理 处 应 要 求 公 司 提 前 派 出 部 分 工 程 技 术 人 员 进 驻 现 场 ， 与 地 盘 的 工 作 人员 一 起 ， 参 与 机 电 设 备 的 安 装 调 试 ， 了 解 整 个 楼 宇 内 所 装 备

27、 的 设 备 设 施 ，新 接 楼 宇 的 入 伙 WI/JR-004YGJY A/0 2/12熟 悉 各 类 设 备 的 构 造 原 理 、 性 能 ； 熟 悉 水 、 电 、 气 管 道 线 路 的 铺 设 位 置 及 走 向 等 ， 为入 伙 后 的 管 理 、 维 修 养 护 打 下 基 础 。 、 由 公 司 （ 或 发 展 商 ） 为 新 管 理 处 提 供 临 时 办 公 场 所 ， 管 理 处 根 据 实 际 需 要 ，拟 制 办 公 用 品 的 采 购 计 划 ， 报 公 司 审 批 后 购 置 。 、 在 公 司 的 指 导 下 ， 印 制 收 楼 、 入 伙 所 必 须

28、的 文 件 资 料 和 表 格 ， 如 住户 手 册 、 公 共 契 约 ， 管 理 规 定 等 。 此 部 分 工 作 最 好 于 入 伙 前 一 个 月 完 成 。 、 根 据 入 伙 工 作 方 案 ， 编 制 管 理 处 员 工 生 活 用 品 采 购 计 划 ， 报 公 司 审 批 后 订购 。二 、 物 业 接 管 中 的 工 作 ：1、 管 理 处 要 主 动 与 发 展 商 （ 地 盘 ） 和 承 建 单 位 联 系 ， 协 商 楼 宇 交 接 问 题 ， 及时 将 协 商 情 况 汇 报 给 物 业 公 司 并 在 公 司 领 导 下 组 织 验 收 小 组 。 由 地 盘

29、、 承 建 单 位 和 物业 公 司 三 方 共 同 组 成 联 合 交 接 小 组 ， 制 定 验 收 方 案 ， 统 一 验 收 标 准 ， 商 定 交 接 注 意 事项 和 交 接 日 期 。2、 准 备 验 收 项 目 表 格 ， 物 业 公 司 对 所 接 收 的 建 筑 物 、 设 备 设 施 ， 要 分 别 准 备充 足 的 验 收 记 录 表 格 。3、 全 面 验 收 交 接 。 验 收 时 须 有 发 展 商 （ 地 盘 ） 、 承 建 单 位 和 物 业 公 司 （ 含管 理 处 指 派 人 员 ） 三 方 共 同 参 加 ， 逐 项 进 行 验 收 ， 填 写 记 录

30、单 ， 每 份 验 收 记 录 单 上 均须 有 三 方 人 员 的 签 名 ， 验 收 记 录 单 一 式 三 份 ， 三 方 各 执 一 份 。 对 验 收 合 格 的 项 目 ， 列出 清 单 ， 进 行 交 接 ， 交 接 双 方 在 清 单 上 签 字 ； 对 不 合 格 的 产 品 ， 注 明 存 在 的 问 题 ， 提交 地 盘 和 施 工 单 位 ， 限 期 整 改 ， 整 改 项 目 须 经 复 验 ， 合 格 后 方 可 接 收 ， 物 业 公 司 将 接收 清 单 交 管 理 处 保 存 。4、 对 于 已 经 接 收 的 项 目 ， 管 理 处 从 接 收 签 字 起

31、， 即 组 织 人 力 对 建 筑 物 和 机 电 设备 进 行 保 护 ， 防 止 被 盗 和 破 坏 ， 同 时 ， 组 织 人 员 对 已 接 收 项 目 进 行 清 洁 和 环 境 整 理 。5、 搞 好 公 关 工 作 ， 管 理 处 要 指 派 专 人 代 业 主 联 系 电 话 安 装 、 液 化 石 油 气 开 户点 火 、 确 定 街 区 门 牌 号 码 以 及 通 邮 等 工 作 。 、 管 理 处 应 于 入 伙 前 三 个 月 与 深 大 电 话 公 司 联 系 ， 确 定 管 理 处 安 装 电 话 门 数和 业 主 入 住 后 申 请 安 装 电 话 的 办 法 。

32、新 接 楼 宇 的 入 伙 WI/JR-004YGJY A/0 3/12 、 管 理 处 应 于 入 伙 前 半 个 月 与 市 液 化 石 油 气 公 司 联 系 住 户 使 用 液 化 气 开 户 点火 手 续 。 、 于 入 伙 前 天 ， 从 新 管 理 处 主 任 任 命 之 日 起 ， 即 向 辖 区 派 出 所 申 请 确定 新 接 收 物 业 的 街 区 门 牌 号 码 。 、 管 理 处 于 入 伙 前 个 月 与 当 地 邮 局 联 系 办 理 通 邮 手 续 ， 并 向 地 产 商 提 出 合理 建 议 设 计 、 定 做 信 报 箱 。6、 代 为 业 主 安 装 常

33、规 防 盗 防 火 设 施 。 管 理 处 应 从 坚 固 美 观 、 价 格 合 理 的 原 则出 发 ， 于 入 伙 前 一 个 半 月 组 织 定 购 并 代 为 业 主 统 一 安 装 防 盗 门 、 防 盗 窗 花 ， 为 每 户 业主 配 备 市 消 防 处 规 定 型 号 的 手 提 灭 火 器 ， 并 于 入 伙 前 安 装 完 毕 。 （ 防 盗 门 、 防 盗窗 花 也 可 指 定 样 式 ， 由 业 主 装 修 时 自 行 安 装 。 ） 、 积 极 、 妥 善 解 决 员 工 的 食 宿 问 题 。 在 物 业 公 司 指 导 协 助 下 ， 管 理 处 根 据 所接

34、管 物 业 的 具 体 情 况 ， 提 出 管 理 处 办 公 、 员 工 住 宿 、 食 堂 用 房 的 规 划 、 设 计 方 案 ， 经批 准 后 ， 具 体 抓 好 改 建 装 饰 工 作 的 落 实 。三 、 入 伙 前 的 工 作 ：1、 通 过 登 报 和 寄 发 通 知 书 的 形 式 ， 提 前 一 个 月 （ 至 少 提 前 十 天 ） 向 业 主 发 出入 伙 通 知 。 向 业 主 寄 发 通 知 应 包 括 以 下 资 料 ： 、 入 伙 通 知 书 ； 、 收 楼 须 知 ； 、 入 伙 手 续 ； 、 入 伙 收 费 表 2、 规 划 整 理 物 业 小 区 环

35、境 卫 生 ， 设 置 必 要 的 设 施 、 标 志 。3、 逐 栋 、 逐 层 、 逐 户 全 面 彻 底 地 进 行 卫 生 清 理 ， 并 注 意 保 洁 ， 其 项 目 和 标 准如 下 ：A、 对 于 送 装 修 的 单 位 ： 、 大 小 房 间 ： 玻 璃 擦 净 ， 地 板 洁 净 ， 窗 台 干 净 ， 踢 脚 线 干 净 ， 灯 具 洁 净 。 、 客 厅 ： 清 洁 内 容 和 房 间 相 同 ， 对 讲 机 干 净 无 灰 。 、 洗 手 间 ： 镜 面 光 洁 ， 台 面 洁 净 ， 浴 缸 干 净 、 抽 水 马 桶 洁 净 无 污 物 痕新 接 楼 宇 的 入

36、伙 WI/JR-004YGJY A/0 4/12迹 ， 下 水 畅 通 ， 地 面 洁 净 显 现 本 色 ， 地 漏 畅 通 ， 地 面 无 积 水 。 、 厨 房 ： 壁 厨 干 净 ， 木 柜 里 外 擦 净 ， 水 管 及 液 化 气 管 擦 拭 无 灰 。 内 阳 台 擦 拖干 净 ， 地 面 擦 净 显 现 本 色 。 、 阳 台 ： 墙 面 、 地 面 、 玻 璃 擦 净 ， 护 栏 干 净 ， 地 漏 盖 上 水 泥 清 除 ， 漏 水 畅 通 。 、 木 门 ： 所 有 木 门 的 门 框 、 门 板 面 擦 净 。B、 对 于 不 送 装 修 的 单 位 ： 、 大 小 房

37、 间 ： 玻 璃 擦 净 ， 地 面 清 洁 ， 窗 台 干 净 。 、 客 厅 ： 清 洁 内 容 和 房 间 相 同 ， 对 讲 机 干 净 无 灰 。 、 洗 手 间 ： 下 水 畅 通 ， 地 面 清 洁 ， 地 漏 畅 通 ， 地 面 无 积 水 。 、 厨 房 ： 水 管 及 液 化 气 管 擦 拭 无 灰 ， 内 阳 台 擦 拖 干 净 ， 地 面 干 净 。 、 阳 台 ： 墙 面 、 地 面 、 玻 璃 干 净 ， 护 栏 干 净 ， 地 漏 盖 上 水 泥 清 除 ， 漏 水 畅 通 。 、 木 门 ： 所 有 木 门 的 门 框 、 门 板 面 擦 净 。4、 对 标 准

38、 层 走 廊 、 后 楼 梯 的 清 洁 工 作 ： 、 四 壁 洁 净 ， 地 面 光 洁 ； 、 防 火 门 干 净 ， 并 按 要 求 紧 闭 ； 、 后 楼 梯 扶 手 、 台 阶 干 净 无 尘 土 ； 、 门 灯 及 一 切 能 附 着 灰 尘 的 附 属 设 施 擦 拭 干 净 ； 、 每 层 后 楼 梯 走 火 通 道 口 摆 放 一 个 垃 圾 桶 。5、 研 究 制 定 集 中 入 伙 时 的 接 待 工 作 方 案 、 场 景 布 置 方 案 ， 围 绕 完 成 任 务 对 人 员进 行 合 理 分 工 ， 并 在 物 资 上 做 好 充 分 准 备 。四 、 入 伙 时

39、 的 工 作 ：1、 场 景 布 置 ： 根 据 制 定 的 场 景 布 置 方 案 摆 放 花 篮 、 盆 景 ， 悬 挂 条 幅 对 联 ， 张 灯结 彩 ， 插 放 彩 旗 ， 高 挂 气 球 等 ， 给 人 以 隆 重 、 喜 庆 的 感 受 。2、 设 置 导 向 路 标 ， 安 排 引 导 人 员 ， 使 业 主 在 办 理 入 伙 手 续 、 收 楼 过 程 中 感 到方 便 。3、 管 理 处 与 发 展 商 之 地 产 部 、 财 务 部 在 入 伙 接 待 处 进 行 联 合 办 公 ， 实 行新 接 楼 宇 的 入 伙 WI/JR-004YGJY A/0 5/12一 条

40、龙 服 务 。 先 由 发 展 商 为 业 主 结 清 购 楼 手 续 ， 再 由 管 理 处 收 取 入 伙 费 用 、 签 订 公 共契 约 ， 向 业 主 发 放 门 匙 ， 并 安 排 专 人 引 导 业 主 入 室 验 收 ， 对 业 主 提 出 的 房 屋 质 量 方 面的 合 理 意 见 ， 逐 项 记 录 在 接 管 验 收 记 录 四 联 单 上 （ 承 建 商 、 管 理 处 、 业 主 、发 展 商 各 一 份 ） ， 并 负 责 与 承 建 商 联 系 ， 限 期 修 好 ， 保 证 业 主 按 时 入 住 。4、 在 业 主 办 理 入 伙 手 续 的 同 时 ， 管

41、 理 处 应 提 供 给 业 主 如 下 资 料 及 物 件 ： 钥 匙 开 户 存 折 业 主 公 约 住 户 手 册 收 费 一 览 表 装 修 管 理 规 定 接 管 验 收 记 录 其 它注 ： 以 上 资 料 和 物 件 可 根 据 各 个 管 理 处 情 况 不 同 而 有 所 不 同 。五 、 管 理 处 机 构 设 置 和 人 员 配 备 ：管 理 处 设 办 公 室 、 财 务 室 ， 下 设 三 个 护 卫 班 ， 一 个 清 洁 班 （ 清 洁 也 可 外 包 ） ，一 个 维 修 班 及 一 个 炊 事 班 （ 炊 事 班 应 根 据 各 自 管 理 处 的 实 际 情

42、 况 而 定 ） ， 定 岗 定员 应 根 据 大 厦 幢 数 和 层 高 及 岗 位 多 少 而 定 （ 以 两 幢 大 楼 并 带 有 地 库 车 场 和 单 车 库 的 层 商 住 楼 为 例 ， 应 配 备 8 人 。 ）六 、 入 伙 工 作 程 序 及 工 作 标 准 ：1、 入 伙 前 的 准 备 工 作 ： 、 组 建 管 理 处 ， 建 立 领 导 班 子 和 办 事 机 构 开 展 工 作 。 、 收 集 归 档 大 厦 各 种 资 料 ： 建 筑 施 工 图 纸 、 隐 蔽 工 程 资 料 、 各 种 交 工 验 收 证书 复 印 件 、 各 种 设 备 使 用 说 明

43、书 、 合 格 证 书 复 印 件 。 、 参 阅 有 关 图 纸 资 料 ， 了 解 大 厦 情 况 ， 对 设 施 、 设 备 、 安 全 、 清 洁 绿 化 工 作及 管 理 处 办 公 地 点 、 员 工 食 宿 问 题 提 出 具 体 工 作 意 见 。 、 起 草 、 编 定 并 印 制 大 厦 业 主 公 约 、 住 户 手 册 和 装 修 管 理 规 定 。新 接 楼 宇 的 入 伙 WI/JR-004YGJY A/0 6/12 、 编 制 大 厦 开 办 财 政 预 算 ， 测 算 管 理 费 标 准 ， 印 制 各 种 入 伙 资 料 。 、 招 聘 培 训 各 类 管 理

44、 和 服 务 员 工 。 、 联 系 走 访 派 出 所 ， 街 道 办 事 处 等 政 府 办 事 机 构 和 有 关 部 门 ， 做 好 公 关 工 作 。 、 提 前 进 入 现 场 ， 与 地 盘 工 作 接 轨 ， 参 与 设 备 安 装 调 试 ， 迅 速 熟 悉 情 况 。 、 做 好 楼 宇 交 接 验 收 和 入 伙 工 作 。 、 认 真 清 点 、 检 查 、 验 收 室 内 和 大 厦 的 各 种 设 施 设 备 及 有 关 物 品 ， 发 现 问 题及 时 登 记 、 反 映 、 整 改 。 、 拟 定 大 厦 设 施 中 不 完 善 方 面 的 改 进 计 划 ，

45、首 层 大 堂 入 口 处 安 装 电 子 门 ， 每户 安 装 防 盗 门 、 防 盗 窗 花 等 。 、 布 置 好 入 伙 办 公 地 点 ， 热 情 接 待 入 伙 业 主 ， 负 责 向 业 主 解 释 住 户 手册 、 业 主 公 约 及 管 理 规 则 ， 按 规 定 收 取 有 关 费 用 。 、 陪 同 业 主 视 察 房 屋 、 验 收 设 施 设 备 ， 办 好 交 接 手 续 、 交 付 钥 匙 ， 对 业 主 提出 的 问 题 ， 耐 心 解 答 ， 做 好 记 录 ， 及 时 反 映 和 处 理 。 、 帮 助 入 伙 业 主 办 理 好 煤 气 开 户 手 续 。

46、 、 处 理 好 业 主 的 投 诉 ， 做 到 件 件 有 着 落 ， 尽 最 大 努 力 使 业 主 满 意 。 、 管 理 好 业 主 对 房 屋 的 二 次 装 修 ， 确 保 房 屋 结 构 完 好 ， 外 貌 完 美 统 一 。 、 工 作 标 准 ：严 格 执 行 企 业 的 质 量 方 针 和 目 标 ， 以 及 ISO9002 质 量 标 准 ， 为 业 主 创 造 安全 、 清 洁 、 优 美 、 舒 适 、 方 便 的 生 活 和 工 作 环 境 ， 并 参 照 香 港 地 区 同 类 型 商 住 大 厦 物业 管 理 一 流 水 平 的 工 作 标 准 做 好 各 项 工 作 ， 做 到 业 主 、 领 导 、 自 己 三 满 意 。七 、 人 员 配 备 、 财 务 方 案 、 材 料 计 划 。 （ 附 后 ）八 、 需 发 展 商 解 决 的 问 题 ：1、 提 供 入 伙 和 楼 宇 资 料 ： 、 小 业 主 名 册 及 联 络 通 讯 地 址 ， 电 话 号 码 ； 、 楼 宇 建 筑 及 设 备 质 量 保 修 责 任 的 合 约 复 印 件 。 、 建 筑 、 水 电 、 电 梯 、 空 调 等 工 程 项 目 的