1、1,湖南维一公司发展战略,2,导读：长沙房地产业务战略的建议,3,长沙房地产市场在过去的几年里呈现良好的发展态势,1996-2000年长沙市住房销售面积,1996-2000年长沙市住房销售额,单位：万平方米,4,原因之一：经济增长,描述,5,原因之二：房地产政策,对供应的影响 对需求的影响 将来可能的变化,6,原因之三：居民消费水平不断提高，住房支出不断增长、消费观念发生了较大的变化,96年,98年,00年,96年,98年,00年,随着居民生活达到小康水平，居民更注意改善自己的居住问题。 国家出台了一系列住房金融服务：降低贷款利率、延长贷款期限、增加贷款额度、放宽贷款条件促进了居民购房热情 居
2、民购房的销售理念也逐渐从关注价格、质量逐渐向关注地段、环境、服务、品牌过渡,7,长沙在湖南房地产市场中占有%的份额,饼图：湖南省房地产市场中主要城市市场份额 销售额或销售面积柱型图：1996年2000年总额及长沙等城市份额分配,8,销售面积绝对数变化趋势,9,销售面积份额变化趋势,10,销售面积年增长率变化趋势,11,销售额绝对数变化趋势,12,销售额份额变化趋势,13,销售额年增长率变化,14,所售房屋中绝大部分是住宅，个人成为房屋的主要购买者,15,从湖南市场的制高点长沙入手树立良好的品牌形象，逐步向周边地区辐射发展是湖南维一房地产业务发展的选择方向,16,预计20012006年长沙房地产
3、市场总容量为1318万平方米以上，其中商品房销售面积为581万平方米，经济适用房销售面积为731万平方米,236,237,232,197,204,212,商品房,经济适用房,17,人口增长、人均居住面积的增加、正常搬迁与棚屋改造导致的需求是市场容量的主要决定因素,18,中高档市场是湖南维一的目标市场,中高档市场,整合社会资源,增加无形资产,辐射力强,充分发挥公司优势,19,从购买能力上来看，中高档房地产市场容量的比例为25%左右，其中高档房为7%9%，中档房为16%,20,从购买愿望来看，中高档房占市场总量的32%，其中高档房占15%，中档房占17%，普通商品房和经济适用房占68%,21,从专
4、家访谈来看，中高档房占市场总量的30%，其中高档房占10.4%，中高档房占17.9%。,建委 房地产管理局 国土管理局市场管理处 拆迁办公室 棚户拆迁办公室 经济适用房发展有限公司 平均,高档房,中档房,10.4%,17.9%,资料来源：各单位访谈分析,22,本着稳健原则考虑，中高档房占市场总量的25%左右，即每年60万平方米左右，其中高档房20万平方米左右,23,供给分析,24,湖南维一若要在长沙房地产市场位居前列，需要占据25%左右的市场份额，即到2006年需达到15万平方米左右的销售面积，为了达到这一目标，湖南维一需要关注三个关键因素,竞争对手,房地产板块,土地获取,25,目前中高档市场
5、呈现诸侯分争的局面，还未出现龙头企业,26,由于房地产市场门槛并不太高，进入的竞争对手特点各不相同（一）,27,竞争对手特点各不相同（二）,28,就运营能力来看，将是湖南维一未来的主要竞争对手,29,从地域来看，中高档市场出现了几大板块,中心商务区(CBD),湖景板块,江景板块,岳麓南区,普通市区,城郊结合部,30,中心商务区地价昂贵，消费者投资理念还未形成,消费者投资理念还未形成从受访者的购房意图看,居住是主要目的(占80.2%),只有2.7%的受访者购房用于投资,中心商务区（CBD）的房价难以被高档住宅消费者接受 调查结果显示：在未来高档住宅消费者中，大部分（86.6%)的受访者只能承受3
6、0013500元/平方米的房价，极少数（12.5%)的消费者能承受35014000元/平方米的房价，能承受4001元/平方米以上房价的受访者寥寥无几。,资料来源：零点调查,31,普通市区缺少买点，竞争激烈,32,湖景板块竞争白热化,33,江景板块即将成为中高档住宅的黄金地段,34,岳麓南区为山水文化综合板块，随着城市的发展，将成为另外一个热点,35,城郊结合带有潜在的中高档住宅需求，并潜藏有打造中高档住宅的风水宝地,36,所以，走城市中心边缘化路线，成为维一最佳的选择,37,拆迁、搬迁、统征地、教育单位空地是土地获取的几个主要来源,拆迁,搬迁,统征地,教育单位空地,38,拆迁是湖南维一获取土地最好的途径,39,将土地获取途径与板块发展前景综合考虑，湖南维一未来几年内应重点关注,拆迁,搬迁,统征地,教育单位空地,城郊边缘带,岳麓南区,江景板块,湖景板块,普通市区,中心商务区,关注,关注,关注,关注,关注,关注,不考虑,不考虑,不考虑,不考虑,不可能,不可能,不考虑,可能,不可能,不考虑,关注,不可能,可能,不可能,不考虑,不考虑,不考虑,不考虑,40,41,42,43,44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,54,
