1、 某城市房地产调研摘要随着时代的发展，科学的不断进步，人们对生活水平和生活质量的追求是越来越高。在当今这个时代，人们不仅对物质生活有更高的追求，对自己的居住条件也是有一定要求的。正式因为这样的原因，本次我们通过在焦作市焦作开展了房地产市场调研，发现我们的焦作房地产市场还是存在着一些问题。这些问题对将来焦作房地产市场的发展可以起到一定的参考依据。 近几年来，焦作房地产业在宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，已成为推动全市国民经济和社会发展的有力支撑点。房地产业作为关系国计民生的重要产业，对于推进焦作城市建设、改善民生、拉动投资增长、增加财政收入都具有十分重要意义。焦作慨
2、况焦作是一个区位优势非常明显的城市。北依太行，南临黄河，总面积 4071平方公里，辖 11 个县市区，常住人口 353 万。焦作处在我国南北交汇点、东西结合部，有焦枝、焦太、焦新、月侯四条铁路，高速公路与京港澳、连霍、二广等国家干线高速连通，实现了“县县通高速”、“乡乡通二级”、“村村通硬化路”。郑焦城际铁路、郑焦城际铁路云台山支线均已开工建设，运营后郑州至焦作仅 25 分钟车程，郑州至云台山只需 30 分钟。焦作是一个历史文化非常悠久的城市。古称山阳、怀州，是华夏民族早期活动的中心区域之一，现存裴李岗文化、仰韶文化和龙山文化遗址。是司马懿、韩愈、李商隐、朱载堉、许衡及竹林七贤山涛、向秀等历史
3、文化名人的故里。还有我国历史上唯一记述治黄史的庙观，河南省保存最完好、规模最宏大的清代建筑群嘉应观。目前，拥有文物保护点 1092 处，省级以上文物保护单位 97 处。 1928 年北伐战争后, 国民党设焦作市党部等党政机关, 从此就有焦作市称呼了。1945 年八路军解放焦作.正式建立了中国共产党的焦作市党政军机构.1946 年国民党军队占领焦作，恢复焦作镇。1948 年晋冀鲁豫边区人民政府改焦作镇为焦作县,1949 年中央政府将焦作县改为焦作矿区 (省辖)，1956 年，焦作矿区改为焦作市(省辖)。1983 年修武、博爱两县划归焦作市。 1986 年，温县、武陟、孟县、济源、沁阳县划归焦作市
4、管辖。1997 年济源市改为省直管市。现在焦作市共辖修武、博爱、武陟、温县四县和沁阳、孟州两个县级市以及解放、中站、山阳、马村、高新技术开发区五个城区，计 117 个乡、镇、办事处，1799 个行政村。全市总人口 345 万人(其中焦作市区人口 80 万人) 。全市非农业人口占 30.3%；农 业人口占 69.7% 发展趋势焦作未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。据估计，未来 10 年，年均住宅“刚需”也就约 2.5 亿平方米，假设刚需在全部新房的成交中占比 35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积最多为 7 亿-8 亿平方米，这样的销售量即便与 2011 年的销
5、售量相比，降幅也达 5%-20%。如果进一步考虑焦作人口的老龄化趋势、土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。 目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。受“新国五条”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城市将成为商业地产的“蓝海”。 本报告依据焦作国家统计局、省市统计局及焦作城市年鉴及多种相关报刊杂志的基础信息等公布提供的数据支持，通过相关市场研究的工具、理论和模型，由中商情报网的资深专家和研究人员的分析，报告主要分析了焦作房地产发展现状及规模；焦作房地产内领先企业的经营状况；焦作房地产
6、发展前景等。让您全面、准确地把握整个市场的走向和发展趋势，从而在竞争中赢得先机以完善城市服务功能和扩大就业为目标，规划全面打造黄金商业圈，推动居民消费结构升级。依托三维商业广场、百货大楼、新亚商厦、魅力香港城等大型商贸企业，加快贸易大厦的改造升级，加快东方红广场周边改造进程，强化焦作市一级商业主中心的功能；依托金桂苑商业广场和百货大楼焦东超市，优化商业业态，完善该区域的商业中心功能；依托城际城铁建设和火车站南广场扩建，加快大丰商城对外招商、民主路与站前路周边商业地块的开发改造，逐步形成以火车站南广场为中心的新老城区过渡带商贸中心；依托丹尼斯生活广场、摩登市商业步行街、嘉隆国际中心，打造新城区商
7、贸中心；依托山阳商城小商品批发市场、欧凯龙家居批发市场、金土地农产品批发市场、新发地建材市场等，打造焦作商品批发集散基地；以和平街市场改造为依托，打造以服装、现代百货、体育用品为主的和平街商贸步行街；以万联世纪城为依托，逐步将友谊路打造成为中华名优小吃一条街；以大杨树餐饮娱乐一条街为依托，加快胜利南街棚户区开发改造，打造以餐饮、文化娱乐、休闲消费为主的餐饮娱乐一条街；以大商集团入驻开发摩登街为依托，打造商业购物、餐饮娱乐一条街；以北太行山沿线改造为依托，打造“农家乐”特色风味街；以原车站街五金交电一条街升级改造为依托，打造经营层次更高、管理更为规范的新五金交电销售一条街。房地产开发经营行业现状
8、行业介绍 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务等多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质
9、等级并承揽相应范围的业务。 1.1.2 房地产开发经营行业特点及主要问题 房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。 1.项目审批计划性。在开发过程中从征用土地、建设房屋到商品销售均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行每一步都须经有关部门审批。 2.经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。 3.开发产品固定性。开发企业品的位置固定不变均按套销售不得分割拆零销售每套房产都有一套完整的档案资料。 4.开发周期长。开发产品从立项到交付使用少则
10、一年多则数年才能完成有的多个项目同时开发或先后滚动开发。 5.资金运作密集性。主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。 主城房价增幅低于收入增幅针对焦作市提出了 2013 年度房价调控目标，即主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。同时，为确保区县商品住房价格稳定，要求主城区以外区县于 4 月底制定并公布本区域房价控制目标。焦作房地产市场调研及分析根据焦作市 2012 年房地产统计得到，主城成交量为 23.71 万套，总面积2238 万平米，比 2011 增长了 53.92%。是历史上年成交量第二高的年份，仅低于 2016 年。2014 年均价比 2013 年微涨
11、0.04%。预计 2013 年成交量会稳定在每年 2000-2100 万方的水平，价格会稳步上涨。 根据焦作 2012 年全年商品房施工面积 790.2 万平方米，增长 12%；竣工面积 121.1 万平方米，下降 17.1%。商品房销售面积 156.5 万平方米，增长 8.7%。其中，住宅销售面积 146.1 万平方米，增长 10.4%。商品房销售额 61.7 亿元，增长 4.6%，其中，住宅销售额 55.7亿元，增长 7%。 2012 年末焦作建筑施工总承包和专业承包、劳务分包企业94 个。全年实现建筑业增加值 39.2 亿元，增长 0.2%，对经济增长贡献率为 0.2%，拉动 GDP 增
12、长 0.1 个百分点。全年实现建筑业在地总产值 144.6 亿元，下降11.9%；实现建筑业营业税 2.4 亿元，增长 14.8%；完成房屋建筑施工面积 651万平方米，增长 37.4%；房屋建筑竣工面积 312 万平方米，增长 16.9%。近期房地产开发经营产品发展动态与机会于现今的房地产市场受新“国五条”细则的影响，焦作主城区改善性购房群体认购积极性提高，争搭末班车，改善性购房数量有明显的上升。然而，由于焦作受新政影响波及度较主城小以及市场库存等方面的影响，焦作改善性住房温而不火。供给调研分析行业产品销售的主要渠道针对焦作房地产发展商自己承担全部流通职能，直接将房地产商品销售给顾客。在现行
13、的我国房地产销售渠道中，直接营销渠道仍是主导的营销渠道。但是对于焦作中科普永奥地产有限公司房地产发展商则把自己开发的焦作永奥巴塞罗那房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，通过房地产间接营销渠道。这种方式在如今的房地产市场越来越被发展商所重视并积极尝试。 随着网络信息技术的不断发展，产生了新经济下的网络营销模式，它正对传统的销售模式产生着深刻的影响。 网络营销作为整体营销的一部分，是建立在互联网发展的基础上的，借助互联网的特性实现企业营销目标的营销手段，它的作用发挥离不开一般的营销环境，它是互联网络和传统营销相结合的产物，是传统的营销理论在互联网络环境中的应用和发展。产品市场分布及发展趋势根
14、据焦作市场调研发现，焦作房地产行业的市场分布在未来几年主要将集中在焦作新城和学校附近。开发商心中认为最受普通百姓欢迎的房屋居住条件应该主要是交通便利、环境优美以及物业管理负责到位。 然而焦作占据已有的交通优势，深受广大开发商的亲睐。因为焦作处于成豫交通要道，成豫铁路、成豫公路、成豫高速公路横贯东西，黄金水道长江南流而下。焦作长江大桥建设已启动，焦作港焦作港区建设推进，是焦作西部交通枢纽。 经西南出海大通道至广西北海 1300 公里，经沪蓉高速公路至上海 1900 公里，经长江水道至上海 2300 公里。根据焦作现在的房地产市场来看，2013 年开发商们认为商铺是最适合投资的，根据焦作房地产市场
15、统计发现，可以得到如下统计数据。按照双百城市总体规划，焦作到 2015 年，中心城区面积将达到 80 平方公里、人口 80 万人，到 2030 年，将实现中心城区约 103 平方公里、人口 100万人。 针对焦作在今后几年，将高标准建设 目标。我们根据市场调研发现，开发商们主要选择的投资房地产物业的选择可以得到如下数据。根据焦作房交网的初步统计，2013 年我区供应量中，刚需产品占据市场 85%以上的供应量，这与市场的需求不无关系，这也从另外一个角度反馈出改善性产品的销售还需要一段时间的培养。从房交网的市场调查来看，73.99%的受访者购房目的是自住，换房仅占 13.37%，这一数据与当前楼市
16、以自住需求为主，改善需求为辅的市场特征相吻合。另外，受访者中接受高层物业占 53.70%，普通多层占 31.03%，洋房占13.60%，别墅最低仅占 1.67%。这也反馈出在楼市政策严厉调控的影响下，改善需求被抑制，对高端产品的需求非常有限的，当前还是以“刚需”产品为主导的市场。焦作市场回暖房价略升 由于市场“流动性”进一步定向宽松与中长期通胀压力的持续存在，从价格未来趋势角度来看，当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。因而，在政策持续微调下，刚需陆续进场，楼市将持续回升。在量增带动下，房价也将
17、出现上涨。但受二套房不松动以及政府打击炒房的决心未改变等多方因素的影响下，又加之焦作当前库存量依然较高的情况下，房价大幅上涨将会受到压制。从 2013 年市场基本面走势来看，由于政策“微调”与房地产调控的“双重标准”的执行，明年房地产市场基本面应该还会在“微调”政策刺激下持续回升，但是不会出现大幅逆转行情，明年房地产市场“基本面”整体上仍然处于整个市场大周期的低谷期的复苏与回升期，保持“限速”中缓慢复苏与房企有限制的扩张的行情将是 2013 年整体市场基本面的特征。这也是房地产市场的反馈出来的一些信息。需求调研分析 焦作市场情况焦作作为一个二级城市，商业无论从规模还是产值来讲，都无法和焦作、成
18、都等大型城市主要商业中心相提并论。 焦作市的目前商业节点聚集在摩登街为依托，打造商业购物、餐饮娱乐一条街；以北太行山沿线改造为依托，打造“农家乐”特色风味街；以原车站街五金交电一条街升级改造为依托，打造经营层次更高、管理更为规范的新五金交电销售一条街。 随着市政府的迁移、焦作经济技术开发区的建立，城市中心逐渐向城市东部移动。未来的商业节点将集中在汇龙大道一转盘至三转盘。国五条对焦作二手房的影响关二手房细则刚出来的时候，在短时间内促成了焦作二手房市场的交易高峰，但是仍有部分买卖双方处于观望的态度，等待着两会上的最终决定。然而住建部在两会上的明确表态以及坚定不移贯彻新政的态度粉碎了部分观望人群的希
19、望，开始加入过户热潮，抢在新政实施前，争赶“末班车”。焦作房地产监理交易所的办公大厅每天都是挤满了办理二手房过户的市民，早晨上班时间，更是将楼梯道都堵得水泄不通，而这样的局面比细则公布的那几天有过之而无不及。最近办理二手房过户的人群爆满，交易所不得不抽调部分保安前来维护秩序，帮助办理取号业务，部分工作人员早晨的时候也不得不临时出来维护现场的混乱秩序。购房者的购房需求根据市场调研情况发现，在焦作这个二级城市，总体来说房地产的开发以及销售是比较好的，但是真正让消费者满意的户型以及各种楼盘的配套设施还是存在着一些不足。对于现在的消费者们，他们考虑的购房因素是比较多的，根据现在的房地产交易市场的量来看
20、，我们可以得到购房者的心态。价格一直是消费者最为关心的问题，买到物美价廉的消费品恐怕是每一个消费者的共同心态。买房子也一样，谁都希望少花钱就可以买到一个地段好、交通方便、配套齐全、园林景观和物业管理都不错的房子。 焦作市场受政策的影响一般都会比一、二线城市晚半年左右的时间，而对于新出台的政策，媒体会在第一时间进行宣传、报道，并采访部分业内人士对于此政策的分析，为各位购房者提供购房方面的帮助。这次新“国五条”的出台，媒体也是如此引导购房者。 开发商方面，并没有借此捂盘销售，提高房价，制造市场的恐慌情绪，而是加紧工程进度，加快推盘力度，预计在二季度会出现集中推盘，届时市场供应量将会大大提高，购房者
21、挑选余地将会加大。 多方面因素下，购房者没有出现恐慌购房现象，盲目入市，而是理性购房；受目前市场库存等影响，焦作楼市成交量呈现下滑趋势，房价略微下跌，属于正常现象。可是，面对市场上那么多的新楼盘，面对电视、报纸、户外媒体的楼盘广告，大街上天天都能收到的楼盘宣传资料，这样将导致购房者难以抉择。于是，每个人都不断地看楼盘、看房子，在单位和同事聊房子、回到家里和亲朋好友谈房子。自然而然，每个购房者的心态也是千奇百怪、大相径庭。焦作人均月收入比例根据以上图表，我们可以发现房价牵涉到千家万户，关系着老百姓的居家生活。房市的大起大落，显然对消费者的冲击也是强烈的，往往会让消费者失去理性。而保持稳定的房价，
22、的确可以让消费者从容面对，保持理性消费，促进房地产市场健康、持续、平稳的发展。参考文献： 1.焦作商报. 2013 2.焦作房交网.2013 3.焦作人民日报.20134.焦作规划局. 2013 5.焦作工程建设领域项目信息和信用信息公开共享专栏. 2013 致谢通过本次焦作房地产市场的调研学习，让我们不仅学到了课堂上无法学到的知识，还让我们通过实践来检验我们所学知识的掌握程度。从而也让我们体会到一个团队的重要性，更让我们对当今的焦作房地产市场的发展状况有了一个全新的认识。 首先我要在此感谢*老师对我们学业上的细心指导和谆谆教诲，老师渊博的学识、严谨的治学态度以及缜密的思维能力都给我们留下了深刻的印象，并且为我们在以后的工作岗位上以及未来的人生道路上树立了榜样。在此次房地产市场调研过程中周老师给我们仔细讲解了我们在房地产市场调研时应当注意哪些问题，才能使我们的调研工作顺利展开。 最后，感谢此次支持我们焦作房地产调查的所有人，是你们让我们对焦作房地产开发与经营有了一个全新的认识，这不仅是我们在学习中的收获，更是对我们将来人生道路的发展奠定了一定的基础。有了你们的支持，我们的生活才更加精彩，衷心的感谢你们并祝你们每一个人健康、幸福
