1、例 51 某成片荒地面积 2 平方公里，取得该荒地的代价为 1.2 亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元，开发期为 3 年，贷款年利率为 10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 5.5%和 9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。解：(1)取得土地的费用=1.210 4(万元)(2)开发土地的费用=2.510 4+2.5104(1+10%) 1.5-1+1.210 4(1+10%) 3-1(3)正常利税=可转让土地的总价(5.5%+9.5%)(4)可转让熟地的总价=1.210 4+2.5104+2.
2、5104(1+10%) 1.5-1+1.2104(1+10%) 3-1+可转让熟地的总价(5.5%+9.5%)可转让熟地的总价=(5)可转让熟地的单价=439.4(元/平方米)例51：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5% ，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+ 总销售税费+ 总开发利润
3、=取得该荒地的总代价+ 土地开发总成本+ 总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价(销售税费率+ 销售利润率)得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)(1- 销售税费率 +销售利润率)该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)(1- 销售税费率 +开发利润率)可转让熟地总面积=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)(1-( 销售税费率+开发利润率)(该荒地总面积 可转让土地面积的比率 )=(120000000(1+10%)3+250000000(1+1
4、0%)1.5)1-(5.5%+9.5%)(200000060%)=439.4(元/)例 613：某商店的土地使用年限为 40 年，从 1998 年 10 月 1 日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为 200 平方米。一层于 1999年 10 月 1 日租出，租期为 5 年，可出租面积的月租金为 180 元平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 200 元平方米和 120 元平方米，运营费用率为 25。该类房地产的资本化率为 9。试估算该商场 2002年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格。商店一层价格的估算：租约期内年净收益200180（12
5、5）1232.40（万元）租约期外年净收益200200（125）1236.00（万元）375.69（万元）商店二层价格的估算：年净收益200120（125）1221.60（万元）229.21（万元）该商店的正常价格商店一层的价格商店二层的价格375.69229.21604.90（万元）67、 某在建 工程 开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2 ，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年， 建设 费用(包括前期 工程 费用、建筑安装 工程 费、管理 费等)为建筑面积2800元
6、 /m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的 建设 费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的 建设 费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建 工程 买方需要缴纳的税费为购买价的3% ，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程 2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8% ，折现率为10%)。解： (1)设该在建 工程 的正常购买总价为 V。 (2)续建后的总价值用下式计算1
7、4396.65万元 (3)续建总费用28004000060%(110%) 6109.09(万元) (4)销售税费总额14396.656%863.80万元 (5)购买该在建 工程 税费总额V3% 0.03V (6)V14396.65-6109.09-863.80-0.03V V7207.53(万元) 故：该在建 工程 总价为7207.53万元 该在建 工程 单价为7207.53万元40000=1801.88元/m2。例627 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位。平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元
8、，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30；该类房地产的资本化率为10。试选用所给资料测算该旅馆的价值。 解 该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下： 年有效毛收入300X 45X365X(120) 39420(万元) 年运营费用3942X 30 11826(万元) 年净收益3942一11826 27594(万元) 旅馆价值2759410 2 7594(万元)【例 7-1】某在建工程开工于 2001 年 11 月 31 日，拟建为商场和办
9、公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限 50 年，从开工之日起计；规划建筑总面积 12400m2，其中商场建筑面积 2400m2，办公楼建筑面积 10000m2；该工程正常施工期 2 年，建筑费用每平方米建筑面积2300 元，专业费为建筑费的 10%；至 2002 年 5 月 31 日已完成 7 层主体结构，已投入总建筑费用及专业费的 36%，还需要投入总建筑费及专业费的 64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为 8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积 5000 元，销售税费为售价的 8%；商场可出租面积的月租金为 80
10、 元/m 2，建筑面积与可出租面积之比为 1:0.75，正常出租率为 85%，出租的成本及税费为有效总收益的 25%，经营期资本化率为 8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为 5200000 元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于 1998 年 5 月 31 日的正常总价格。解：(1)此题的计算公式应为：在建工程价格=预期建成后的价值-需投入的建筑费-需投入的专业费-销售税费-投资利润(2)计算预期建成后的价值：(3)计算建筑费：23001240064%(4)计算专业费：17169481.9210%=1716948.19(元)(5)计算销售税费：44241046.928
11、%=3539283.75(元)(6)计算投资利润：(7)计算在建工程的正常总价格：56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元)=2909.5(万元)例：某建筑物的重置价格为 180 万元，经济寿命为 50 年，有效经过年限为 10 年。其中，门窗等损坏修复费用为 2 万元；装修的重置价格为 30 万元，平均寿命为 5 年，经过年数为 3 年；设备的重置价格为 60万元，平均寿命为 15 年，经过年数为 10 年。残值率为 0。计算物质折旧。 解：(1)门窗等损坏的修复费用2 万元 (2)装修的折旧额C(1-R)t/N301/5318 万元 (3)设备折旧额C(1-R)t/N601/151040 万元 (4)长寿项目的折旧额(建筑物重新购建价格可修复费短寿命重新购建价格)(1-R)t/N (180230 60)1/5010 17.6 万元 (5)建筑物的物质折旧可修复费短寿命折旧长寿命折旧 2184017.6 77.6 万元
