1、1北京成立存量房交易服务平台，促进市场规范化运作7 月 23 日，由北京产权交易所、北京市房地产交易所和北京市保障房建设投资中心共同出资的北京市存量房交易平台暨北京市房地产交易市场有限公司成立。该平台充分利用现代信息技术手段，通过对存量房信息统一检验采集、集成一站式服务，从源头对各类主体的网上签约、贷款申请、产权变更、资金交付等行为进行全流程规范和管控。北京存量房交易服务平台此前已在海淀区试运行一年时间。一、背景：存量房市场规模超过新房市场，但市场行为仍需规范1.连续三年北京市存量房交易量大于新房，市场潜力巨大15.48.75.8 3.426.717.410.15.50510152025302
2、009年 2010年 2011年 2012年 上 半 年单位：万套0.00.51.01.52.02.5新 房 成 交 量 存 量 房 成 交 量 存 量 房 /新 房图 1：2009 年 -2012 上半年北京市新房与存量房交易情况 数据来源：CRIEC 中指数据近年来，随着房地产调控的深入和市场的发展，存量房的配套、区位、价格等优势显现，交易活跃程度不断提高。2009 年以来，北京市存量房成交量均大于新房，且两者比值均大于 1.5，其中 2010 年更是达到 2，存量房交易在房地产市场中扮演重要角色。同时由于刚需释放、租金不断上涨以及北京存在规模庞大的可售存量房，存量房市场发展潜力巨大。2.
3、北京市房地产经纪市场集中度高，前三名经纪机构市场占比达到 52.98%表 1：2012 年 6 月北京市前 10 家经纪机构市场份额排名 经纪机构 网签套数（套） 市场份额21 链家地产 5658 38.07%2 我爱我家地产 1831 12.32%3 麦田房产 385 2.59%4 21 世纪不动产 315 2.12%5 鑫尊地产 301 2.03%6 中原地产 282 1.90%7 中大恒基地产 171 1.15%8 金色时光地产 150 1.01%9 华熙地产 130 0.87%10 久创易居地产 80 0.54%数据来源：北京市住房和城乡建设委员会52.98%9.61%37.41%前
4、3名 市 场 份 额 4-10名 市 场 份 额 其 它 经 纪 机 构 市 场 份 额图 2：2012 年 6 月北京市房地产经纪机构市场份额数据来源：北京市住房和城乡建设委员会2012 年 6 月，北京市存量房网签 14863 套，并且绝大多数是由房地产经纪机构完成的，排名前 10 名的经纪机构成交占比为 62.59%，经纪机构在市场中所起的作用越发凸显，其中链家地产、我爱我家地产和麦田房产作为排名前 3 名的经纪机构成交占比达到 52.98%，超过一半，市场领先地位明显，链家地产占比更是超过 38%，独占鳌头。由此可见，北京存量房市场中经纪行业品牌效应较为明显，行业集中度高。3.房地产经
5、纪行业存在诸多违规行为，亟须规范管理随着存量房市场规模的不断扩大，截至 2010 年底，北京市取得房地产经纪机构备案证明的经纪机构共有 2600 多家，门店数量大约 6000 多个，从业人员 5 万余人 1。在房地产1 数据来源：北京房地产中介行业协会3经纪行业不断发展的同时，也表现出了很多不足之处：从业人员专业化水平不高、持证经纪人少；房产经纪疏于审查关键信息的真实性、发布虚假房源吸引购房者；经纪机构超范围经营，为促成交易采取隐瞒真实情况，缺乏诚信；一房两卖，随意哄抬价格，违规挪用交易资金等。究其原因，主要是行业缺乏公平竞争、信息共享、透明的外部环境，行业服务规范尚未建立，市场监管不到位。鉴
6、于此，存量房市场亟须建立起一个涵盖房源信息、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督的服务系统，达到信息透明、监管到位、资金保障有力，以规范行业秩序，维护消费者的合法权益。二、解读：交易平台试点达到规范存量房市场效果，但推广力度仍需加强1.交易平台成立目的：规范房地产经纪市场、便于进行调控北京市建立存量房交易平台主要提供了从网上签约、贷款申请、产权变更到资金交付的网上监控功能，未来将承担北京住建委的网签服务，主要目的是规范房地产市场，便于政府监管和调控。表 2：北京市存量房交易服务平台主要功能对 存 量 房 交 易 的 监 督 管 理 掌 握 房 地 产 市 场 数 据 、 适 时 调 控 推
7、行 房 源 核 验 制 度 ， 便于 交 易 各 方 查 询 有 效房 源 信 息 房 产 交 易 资 金 的 监 管服 务 规 范 存 量 房 交 易 的 经纪 行 为 ， 同 一 套 房 屋 只能 委 托 一 家 房 地 产 经纪 机 构 未 来 平 台 的 扩 大 ， 可 收集 更 多 的 房 源 信 息 以 及交 易 信 息 对 数 据 进 行 预 测 分 析 ，及 时 掌 握 房 地 产 运 行 情况 利 用 平 台 规 范 房 地 产交 易 秩 序 、 调 控 市 场 机 制 保 障 房 退 出 由 上 市交 易 的 模 式 变 为 封 闭 运营 ， 斩 断 违 规 利 益 链 条
8、 公 租 房 的 全 市 调 换 、 跨 区选 房 、 供 求 信 息 匹 配 等 运营 管 理 发 挥 房 源 信 息 归 集 优 势 ，使 全 市 每 一 套 保 障 房 权属 信 息 “尽 在 掌 握 ”封 闭 运 作 保 障 房 北京市存量房交易平台主要有三大功能：一是对存量房交易进行监督管理，主要目的是规范存量房交易市场，保证房源的真实性、唯一性，确保保障资金的安全，规范存量房交易过程；二是，交易平台通过对交易及房源信息数据的整理预测，及时掌握房地产的运行情况，有利于规范房地产交易程序以及调控市场；三是，承担保障房的封闭式运作，有利于发挥房源信息的归集优势，确保供求的匹配，保证房源分
9、配给真正需要的人群。2. 通过试点交易平台成交的存量房数量上升，规范市场效果开始显现4北京市存量房交易平台实施了完善的信息、交易和资金管理，后期同时提供网签等服务支持，改变了以往经纪市场信息不对称、交易流程混乱的状况，如平台实现了根据核验编号、小区名称、拟售价格、面积、户型、发布方式、经纪机构等 10 项条件搜索房源，给交易双方提供了信心和保证。在海淀区的试运行情况显示，北京市存量房交易平台促成的存量房交易日益增多，且份额占比突出，逐步获得消费者认可，获得了良好效果。2011 年 7 月，海淀区首先试点运行存量房交易服务平台，运行当月即实现网签 739 套，占同期海淀区及北京市存量房成交的比例
10、分别为 47.25%、 8.61%。截止 2011 年 10 月，海淀区居民通过交易平台实现签约 4401 套，占北京市同期存量房成交的 12.60%，交易平台的成交量可观且有上升趋势，表明交易平台的可靠性、便捷性逐步得到市场的认可，交易平台在规范市场、整合经纪机构和服务百姓方面的效果已经初步显现。3.交易平台房源信息尚少，需加强推广力度表 3：北京市存量房交易平台与经纪机构房源情况（2012 年 7 月 24 日）平台/经纪机构 出售房源（套）存量房交易服务平台上的海淀区房源 1636链家地产发布的海淀区房源 27039链家地产发布的北京市房源 139170我爱我家发布的海淀区房源 3478
11、我爱我家发布的北京市房源 20703数据来源：北京市存量房网上存量交易服务平台、企业官网随着通过存量房交易平台成交的存量房数量不断攀升，其作用也逐步发挥，但是相对来看，发布到交易平台的信息仍然较少，同时从北京市存量房交易平台的房源信息来源看，多为经纪机构发布为主，这是由于经纪机构特别是品牌经纪机构经过长期的经营积累，依靠其品牌效应掌握了市场上的大多数房源。2012 年 7 月 24 日，北京市存量房交易平台发布的出售房源为 1636 套，同期，北京市存量房交易前 2 位的链家地产 2和我爱我家地产发布的海淀区房源信息分别为 27039 套和 3478 套，远远大于交易平台的房源信息。存量房交易
12、平台在促进存量房网上交易中起到了重要作用，但需要加强推广力度。三、借鉴： MLS 系统在信息共享与联合销售方面，值得北京平台借鉴MLS3系统是基于互联网，以会员联盟的形式，将房地产开发商、代理商、经纪机构所2根据研究组对两家经纪公司网上房源重复性的简单测验，在设定搜索条件后，链家地产同一房源出现约为 23 次，我爱我家同一房源基本不会重复出现。3 多重上市系统，是本世纪二、三十年代生于美国的一种房地产交易方式。5拥有的代售信息集合在一起所建立的房源信息数据库。MLS 系统的最大作用在于通过系统内充分的信息共享、佣金共享以及联合销售的方式，极大地提高交易的成功率；此外它有利于提高房地产经纪服务的
13、效率、规范经纪服务行为、经纪机构实施有效管理和对整个经纪市场的监控。美国的存量房交易主要是独立经纪人模式，而 90%的经纪人都加入了 MLS系统。目前，英国、日本、新加坡等发达国家已成功借鉴应用了 MLS 系统。表 4：北京存量房交易服务平台与 MLS 系统的功能对比MLS 北京存量房交易服务平台房源信息发布 提供存量房房源核验服务 交易过程信息查询 直接网上存量房交易，实现市场运作流程化 存量房自有交易资金监管 佣金分配和支付 规范存量房交易的经纪行为（一房一经纪人） 数据共享和高度集中的计划体系 北京存量房交易平台与 MLS 系统的不同在于：北京交易平台主要侧重信息服务和政府的监管职能；而
14、 MLS 则直接是一个实现交易的平台，参加系统的成员也多是独立的房地产经纪人，其均采用独家销售的方式和客户签订委托合同，然后将此信息输入系统，由参加系统全体成员共同推销，然后按一定的比例分享佣金，由此，不仅避免了房地产经纪人之间的恶性竞争，也较好地解决了不动产商品销售的局限性，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。北京存量房交易平台作为一个政府监管的服务平台可以借鉴 MLS 系统的做法，将开发商和更多代理商、经纪机构的信息引入，以实现更多的信息共享，同时可以尝试推行经纪机构联合销售和佣金共享模式，以规范房地产经纪的交易规范，增强交易透明度，提高交易效率。四、展望：交易平台应发挥
15、规则制定和行业监管作用政府搭建的存量房交易服务平台为规范市场、保障消费者利益、掌握存量房市场情况、市场监管执法提供了有力的支持。从海淀区试点运行情况来看，交易平台取得了良好的效果。随着交易平台的不断完善和在政府信用担保的吸引下，势必会吸引更多的交易主体参系 统功能6与，其存量房成交量将延续增长态势，对市场交易和经纪机构的监管能力也将会更强。但政府作为监管和服务部门，其成立的存量房交易平台应定位于行业规则的制定者和行业监管者的角色，避免直接参与交易行为。交易平台应不断完善信息发布机制、提升业主和经纪机构参与的积极性、保障交易资金安全、规范交易流程、实时掌握市场运营状况，从而促进房地产经纪行业的规范化发展。
