1、维修人员服务行为规范与职责 物业维修是直接为用户服务，其言行举止代表着企业的形象，为规范维修人员服务程序，提高服务水平，树立集团良好形象及社会口碑，特制定如下规定： 一、维修办公室前台接待员在接到物业公司客服中心维修信息时要详细记录报修时间、报修人姓名、地址、报修内容及承诺，如预约维修的记录，预约维修时间，如因记录不认真而造成损失的处罚记录人 15 天机动工资。 二、维修办公室负责人根据派工单内容，指定维修人员，在约定时间内到长维修。 三、维修人员接到维修单后，必须半小时内赶到现场与业主接洽，维修时间严格按照维修方案规定执行，严禁拖拉、磨洋工，如发现上述现象处罚责任人 50 元/次。 四、维修
2、人员上门维修服务规程 1、统一穿着工装，佩戴工牌，接受用户监督，对于不配带工牌者，用户有权不予入内，并处罚责任人 13 天奖金。 2、文明礼貌; (1)、敲门：维修人员入户前，有门铃的先按门铃，然后退后两步，正对着猫眼，以便让业主看清来人；无门铃的要轻敲，已能让业主听到为宜，叩门后退后两步，正对门口。 （2）、问好：业主开门后，首先要向业主问好，然后简明说明来意，在得到业主同意后方可入内，入户前维修人员一律穿鞋套。 （3）、故障处理现场：在故障处理现场做好室内物品的保护及地面、墙面的保护工作，以免造成其它物品的损失。户内贵重物品一定告知业主收好。 （4）、检查故障：仔细查看原因，如不能当场解决
3、处理的必须向业主解释清楚，并做出下次预约维修的时间，回来后前台反馈问题。 （5）、维修（安装）：首先确定维修活动区域，维修中不能到无关紧要的房间走动，维修时物品要轻拿轻放，因维修需移动物品时，须经业主同意后方可移动。 （6）、工完场清：维修完毕后要将施工场地清扫干净并当面向用户征求签署意见，所移动物品要恢复原状，做到工完场清。 （7）、善后：完工后维修人员要向业主解释清楚故障出现的原因，今后在使用中应注意的事项及发生问题的处理方法， （8）、回访：维修人员交回维修单后维修办公室负责人要对维修户两天内进行回访，回放率要达到百分之百，如因回访不到位造成业主再次投诉的处罚责任人及主管领导 100 元
4、/次。五、维修人员入户服务纪律及严禁行为; 1、严禁维修人员在业主家中喝水、吃饭、吸烟、喝酒等或接受任何礼品。 2、严禁维修人员使用业主家的卫生间洁具。 3、未经业主同意不准随意移动业主家任何用品。 4、维修完毕后将现场清扫干净，必须做到工完场清，并将填写好的派工单上交前台备档。5、严禁借工作之便吃、拿、卡、要，损公肥私，否则按集团内部行贿受贿处罚规定处理。 6、进入施工阶段必须按照施工规范严格操作，保质、保量按期完工。 7、无论任何原因严禁与业主发现争吵。当讲的讲，不当讲的不准乱讲、乱承诺。 以上若有违反一次处罚 100 元，造成后果、问题严重（或造成企业损失）根据情形依法递交公安机关。 六
5、、其它 维修人员在提高专业维修水平的同时，应加强对企业各项规章制度的学习；回答业主问题口径要统一，遇到不清楚的问题，要及时请示、咨询后再答复，严禁乱承诺，所有员工不得将领导的任何事情随意向业主泄密，否则由当事人承担一切责任。 物业接管验收制度 一、选派素质好、业务精通，对工作负责的技术人员参加验收。 二、站在业主的立场上，从物业维修养护的角度，对即将交付使用的物业进行严格验收。 三、对验收中发现的问题应准确记录在案，并及时督促施工单位修整。 四、与建设单位签订保修实施合同，建立物业保修制度，明确保修项目内容、进度、原则、责任和方式。 五、物业接管应办理书面移交手续。 六、应向建设单位索要全套图
6、纸技术资料，以方便对物业的维修、养护和管理。 七、明确在物业接管中接收的仅是对物业的经营管理权力以及政府所赋予的有关权利。电梯管理 电梯设备管理主要包括电梯设备的安全管理、运行管理、维修管理等内容。电梯设备的安全管理主要包括：电梯使用安全教育、安全措施，电梯困人的援救管理等。电梯设备的安全管理好坏直接影响电梯管理人员和电梯司乘人员的安危，所以电梯设备的安全管理居物业管理的首要地位。电梯的运行管理主要包括：规范电梯的日常管理工作，以保证电梯设备的正常运行。 电梯设备的维修管理是规范电梯的维护保养工作，使电梯各项性能指标达标，消除电梯的故障隐患，以减少运行费用。 电梯的使用安全管理 为防止电梯因使
7、用不当造成损坏或引起伤亡事故，必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。 1、实施安全教育 由电梯管理员负责对电梯机房值班人员、电梯司梯人员和乘梯人员实施安全教育，使他们树立安全第一的思想，熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。 2、电梯司梯人员操作安全管理 为了确保电梯的安全运行，司梯人员均持证上岗。并制定了相应的司梯人员安全操作守则：1） 保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故； 2） 要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位； 3） 电梯不带病运行、不超载运行； 4） 操作时不吸烟、不闲谈等；
8、5） 执行司机操作规程： a、每次开启厅门进入轿箱内，必须作试运行，确定正常时才能载人； b、电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理； c、遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿箱门，并及时联系外援； d、禁止运超大、超重的物品； e、禁止在运行中打开厅门； f、工作完毕时，应将电梯停在基站并切断，关好厅门。 3、加强对乘梯人员的安全管理 制定电梯乘梯人员安全使用乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的显眼位置。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应做到言简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知内容是： a、 用手按钮，严禁撞击 b、 不许吸烟，勿*厢门 c、 运行之时，挤门危险 d、 危险
9、物品，禁止进梯 e、 保持清洁，勿吐勿丢 f、 若遇危险，请按警铃 g、 超载铃响，后进退出 h、 儿童乘梯，成人携带 i、 楼内火灾，切勿乘梯 电梯困人救援的安全管理 规范电梯困人救援工作，以确保乘客的安全是电梯困人救援管理工作的目的，凡遇故障，司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员，如电梯维修人员和管理人员 5 分钟仍未到场，工程部经过训练的救援人员可根据不同情况，设法先行释放被困乘客。 1、援救程序： 1）、告知被困人员，等待救援 当发生电梯困人事故时，电梯管理员或援救人员通过对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿箱外
10、。如果轿箱属于半开闭状态，电梯管理员应设法将厢门完全关闭。 2）、准确判断轿箱位置，作好援救准备 根据楼层指示灯等判断轿箱的所在位置，然后设法援救乘客。 2、救援步骤： 1）、轿箱停于接近电梯口的位置时的援救步骤： a、 关闭机房电源开关 b、 用专门外门锁钥匙开启外门 c、 在轿箱顶用人力慢慢开启轿门 d、 协助乘客离开轿箱 e、 重新关好厅门 2）、轿箱远离电梯口时的援救步骤： a、 进入机房，关闭该故障电梯的电源开关 b、 拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄 c、 救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近厅门为止 d、 当
11、确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按 1）的方式救援 遇到其它复杂的情况时，应请电梯公司帮助救援。援救结束时，电梯管理员填写援救记录并存档。 电梯设备的运行巡视监控管理 巡视监控管理，是由电梯机房值班人员实施的，定时对电梯设备进行巡视、检查，发现问题及时处理的管理方式。电梯机房值班人员每日对电梯进行一次巡视，根据巡视情况填写电梯设备巡视记录。 电梯设备巡视记录表 巡 视 时 间 备注 电 梯 编 号 序号 运行监控项目 1 机房温度、湿度 2 曳引电动机温度、润滑油、紧固情况 3 减速箱油位油色、连轴器紧固情况 4 限速器、机械选层器运行情况 5 控制柜的继电器工作情况 6 制动器 7 变
12、压器、电抗器、电阻器 8 对讲机、警铃、应急灯 9 轿箱内照明、风扇 10 厅外轿内指层灯及指令按钮 11 厅门及轿门踏板清洁 12 开关门有无异常 13 井道底坑情况 14 各种标示物及救援工具情况 15 电梯运行舒适感 电梯值班员： 负责人： 1、建立巡视监控管理制度 公司工程部的电梯管理员，根据电梯的性能和运行情况制定出电梯巡视管理制度。并监督机房值班人员执行。 2、巡视内容 机房值班人员巡视应注意按照上表提示内容检查。 3、巡视中发现不良情况的处理 当巡视中发现不良状况，机房值班人员应及时采取措施进行调整。如果问题严重则及时报告公司工程部主管，协同主管进行解决。整修时应严格遵守电梯维修
13、保养标准。 异常情况处置管理 当电梯工作中出现异常情况时，司梯人员和乘梯人员都要冷静，保持清醒的头脑，以便寻求比较安全的解决方案。 1、发生火灾时的处置： 1）、当楼层发生火灾时，电梯的机房值班人员应立即设法按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后，疏导乘客迅速离开轿箱。电话通知工程部并拨打 119电话。 2）、井道或轿箱内失火时，司机应立即停梯并疏导乘客离开，切断电源后用干粉灭火器或1211 灭火器灭火。同时，电话通知工程部。若火势较猛就应拨打 119，以便保证人员和财产的安全。 2、电梯遭到水侵的处置： 电梯的坑道遭水侵，应将电梯停在二层以上，然后断开电源总开关并立即组织
14、人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。试梯正常后才能投入使用。 电梯机房的管理 电梯机房值班人员，在公司工程部电梯管理员的领导下工作。电梯管理员负责制定电梯机房的管理制度。机房值班人员严格执行电梯机房管理制度。 1、电梯机房管理制度： 1）、非机房工作人员不准进入机房，必须进入时应经过公司工程部经理同意，在机房人员的陪同下进入； 2）、机房应配足消防器材，免放易燃易爆品； 3）、每周打扫一次机房卫生，保持机房清洁； 4）、为防止不必要的麻烦，机房要随时上锁。 2、交接班制度： 1）、正常时，按时交接班。并签署电梯设备巡视记录； 2）、当遇到接班人员未到岗时，交班人员不得离岗。应请示工
15、程部电梯管理员寻求解决；3）、电梯发生事故后，未处理完，应由交班人员继续负责事故的处理，接班人员协助处理。电梯维修保养标准 1、机房： a、 机房通风良好，温度在 540 度之间，相对湿度不大于 85%，保证没有雨水侵入； b、 机房的干粉灭火器应保持正常压力； c、 机房的紧急救援操作规程、注意事项齐全，并挂在明显处； d、 轿箱平层标志明显可见； e、 机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处； f、 机房电源、插座良好； g、 机房不得进入，应保持清洁； h、 曳引轮对铅垂线的偏差小于 2.0mm； i、 限速器调节部位应有铅封，非劳动局专业人员禁止调整； j、 限速器、安全开关灵活可*； k
16、、 限速器安全钳安全开关连动可*； l、 曳引轮标出的运行方向清楚； m、 各轴承灵活，运行时无异常声音，温度不高于 80 度； n、 导体各相间和相地之间的绝缘良好，电气设备外壳接地良好； o、 供电电压波动在上下 7%范围内，频率波动上下 2%范围内； p、 制动装置制动良好，轿箱以额定速度空载上行至行程上部范围内断电时，应能完全停止。 2、井道与轿箱 3、底坑（保养参照 GB7024.1-86） 电梯的维修保养制度 为使电梯安全运行，需要对电梯进行经常性的维护、检查和修理。电梯管理员和电梯机房值班电工负责电梯发生故障时的紧急维修工作，公司工程部主管负责电梯故障维修的组织监控工作，并负责建
17、立电梯维修管理制度。电梯维修管理制度主要包括： 1、月维修保养制度 检修完成后填写电梯月维修保养记录。 电梯月维修保养记录 维修保养项目 清理 检查 调查 记录 不良情况部分记录及处理结果 机房 1 曳引轮清洁 2 限速器及电器接点检查 3 制动闸瓦磨损检查 4 选层器详查 5 控制柜各机电接点清洁，各接触器、继电器电阻 机身及井道 1 干电池、蓄电池检查 2 内外门藕合检查、清扫、注油 3 内外吊门轮、限位轮，外门关闭器，路轨检查清扫 4 内外门闸锁及门联锁开关内部及接点清洁 5 门联锁接线检查 6 接合板装置 7 各种开关接点检查 8 钢带清扫，抹油，钢带开关检查 9 限速钢丝抹试 10
18、井底各设备检查，清扫，抹油 维修保养人 验证人 2、季维修保养制度 针对机房内的主要设备进行检修。检修完成后填写电梯季度维修保养记录。 电梯季维修保养记录 维修保养项目 清理 检查 调查 记录 不良情况部分记录及处理结果 机房 1 电动机冷却风扇注油 2 电源总开关 3 控制盘、讯号盘清扫，紧引线螺丝 机身及井道 1 门机各装置箱内部检查 2 门电机、电阻箱、接点盒内部检查 3 门机械牙箱、连杆、链条、皮带检查 4 加轨装置与路轨间隙检查 5 检查主钢丝的磨损、清洁、张力平衡 6 轿箱风扇检查及清洁 7 底坑缓冲器油量检查及清洁 维修保养人 验证人 3、年维修保养制度 每年对电梯的整机运行性能
19、和安全设施作一次检查。整机性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪音、运行速度、平层准确性。安全设施包括超速保护，断相、错相保护，撞底缓冲装置，超越上下限位置的保护等。整机检修完成后填写电梯年维修保养记录。 电梯年维修保养记录 维修保养项目 清理 检查 调查 记录 不良情况部分记录及处理结果 机房 1 减速箱换油 2 各种润滑油更换 3 电动机定子、转子气隙测量 4 曳引轮槽磨损情况检查 5 制动器解体大修及线圈电流测定 机身及井道 1 选层器牙箱换油 2 安全系统及限速器动作试验 3 安全器及夹轨拆卸、清洗 4 曳引机、行车速度、平衡装置检测 5 制动盘各接线螺丝固定 6 门电机牙箱、润滑油更换
20、 7 中途箱，轿底接线箱螺丝紧固 8 主缆、保险缆加缆油 9 井道内各路轨、各腰刀等牢固 10 井底油压缓冲器清洗换油，有效动作确定 11 井道内及井底大扫除 12 劳动局电梯年检 维修保养人 验证人 电梯常见故障的检查和排除 电梯出现故障后，电梯维修人员应能迅速、准确的判断故障的所在，及时排除故障。电梯的故障可分为机械故障和电气系统故障。 1、 机械系统的故障和排除 机械系统的故障比较少见，但机械系统发生故障时，造成的后果却较严重。所以，作好日常的维护保养，减少机械系统故障是电梯管理的主要任务之一。 （1） 机械系统的常见故障 润滑系统的故障。由于润滑不好或润滑系统某个部件故障，造成转动部位
21、发热或抱轴现象，使滚动和滑动部位的零件损坏。 机件带伤运转。忽视了日常的预检修，未发现机械零件的转动、滑动和滚动部件的磨损，使机械零件带伤工作，造成电梯故障，被迫停机修理。 连接部位松动。电梯的机械系统中，有许多部件是由螺栓 连接的，运行过程中，由于振动等原因使螺栓松动、零部件移位造成磨损或撞毁机械零件，被迫停机。 平衡系统的故障。当平衡系数与标准要求相差较远时，会造成轿厢蹲底或冲顶，限速器、闸瓦动作，被迫停机。 （2） 机械系统常见故障的预防与修理 加强电梯的维护和保养是减少或避免电梯机械故障的关键，对机械故障的出现起到预防作用。一是要及时润滑有关部件；二是要紧固螺栓。做好这两项工作，机械系
22、统的故障就会大大减少。 发生故障后，维修人员要向司乘人员了解故障时的情况和现象。 若电梯还能运行，维修人员应到轿厢内亲自控制电梯上下运行数次，通过眼看、耳听、鼻闻、触摸等实地考察、分析和判断，找出故障部位，并进行修理。修理时，应按照有关文件的技术要求和修理步骤，认真地把故障部件进行拆卸、清洗、检查、测量。符合要求的部件重新安装使用，不符合要求的部件一定要更换。修理后的电梯，在投入使用前必须经过认真的调试和试运行后，才能投入使用。 电梯轿厢被安全钳卡在导轨上，使其不能上下移动是电梯的一种特有故障。出现这种故障后，必须用承载能力大于轿厢重量，挂在机房楼板上的手动葫芦（导链）把轿厢上提150mm 左
23、右，一般情况下安全钳可复位。经过这样的处理，一般电梯可恢复运行。但是，必须查明故障原因，采取相应的措施，并修复导轨卡痕后，才能交付使用。 2、 电气系统的故障和检修 （1）电梯出现系统的故障多种多样，但大致分为四类型： 门系统故障。采用自动开关门的电梯，其故障多为各种电器元件的触点接触不良所致，而触点接触不良主要是由于元器件本身的质量，安装调整的质量，维护保养的质量等存在的问题所致。 继电器故障。用继电器组成的电梯控制电路，故障一般出在继电器的触点上。触点通断时的电弧使触点烧坏，使其不能闭合或长期粘连，造成断路或短路。 电气元件绝缘老化。电器元件受潮通电时产生的热量，都加速了绝缘的老化，使绝缘
24、击穿造成短路。 外界干扰。电子技术的发展，使可编程控制器和计算机等先进设备应用在电梯的控制系统中，发展为无触点电气控制系统。这种控制系统避免了继电控制系统的触点故障。但是，这种系统中的控制信号较小，容易受到外界干扰，如果屏蔽不好，常使电梯产生误动作。 （2） 电气系统故障的排除 电梯的电气控制系统结构复杂而又分散，要想迅速排除电气系统的故障，维修人员应做到： 掌握电梯电气控制系统的电原理图、接线图、安装位置图。 熟悉电梯的起动、加速、满速运行、到站提前换速、平层、开门等全部控制过程。 掌握各电器元件间的控制关系，继电器、接触器接点的作用。 了解各电器元件的安装位置和机电间的配合关系。 维修人员
25、还要不断分析、研究和总结经验，做到准确判断故障发生点，并迅速排除故障。房屋安全使用常识 1、不在楼梯、走道等消防通道上堆放杂物，或自行封锁公用通道，保证通道和安全出口的畅通；小区内的道路不能随便停放车辆，保证消防车辆的顺利出入。 2、不超负荷用电（如使用电炉等大功率电器、一插多用等），以免因线路负载过大而引起火灾；有条件的可加装漏电保护器，在负载过大或短路时有效的切断电路。 3、不乱拉乱接电线，切勿使用铜丝、铁丝等替代保险丝；无电工资格证书的人禁止从事电工作业。 4、不在明火旁放置易燃易爆品，在关键地方应设置灭火器。 5、注意安全用火，不在蚊帐、棉被等易燃物品旁抽烟，不乱扔烟头；不在过道、房间
26、内生火，灶台内的火用完后应完全扑灭，不留余火。 6、杜绝破墙打洞、私自改变房屋结构的行为，不擅自封闭阳台、堆放杂物，以免加重阳台负担，引起阳台倾覆；不在木结构楼板上追打嬉戏或堆放大量杂物，保证木楼板的安全使用。 7、不在家中存放超过 0.5 公升的汽油以及酒精、香蕉水等易燃易爆物品。 8、不随意倾倒液化气残液；教育孩子不玩火，不玩弄电器设备。电工学名词解释 要学好电工技术必须要对在电工学上的一些物理量的概念有所理解，现将一些常用的电工学名词汇总并作注解： 1、电阻率-又叫电阻系数或叫比电阻。是衡量物质导电性能好坏的一个物理量，以字母 表示，单位为欧姆*毫米平方/米。在数值 上等于用那种物质做的
27、长 1 米截面积为 1 平方毫米的导线，在温度 20C 时的电阻值，电阻率越大，导电性能越低。则物质的电阻率随温度而变化的物理量，其数值等于温度每升高 1C 时，电阻率的增加与原来的电阻电阻率的比值，通常以字母 表示，单位为 1/C。 2、电阻的温度系数-表示物质的电阻率随温度而变化的物理量，其数值等于温度每升高 1C 时，电阻率的增加量与原来的电阻率的比值，通常以字母 表示，单位为1/C。 3、电导-物体传导电流的本领叫做电导。在直流电路里，电导的数值就是电阻值的倒数，以字母 表示，单位为欧姆。 4、电导率-又叫电导系数，也是衡量物质导电性能好坏的一个物理量。大小在数值上是电阻率的倒数，以字
28、母 表示，单位为米/欧姆*毫米平方。 5、电动势-电路中因其他形式的能量转换为电能所引起的电位差，叫做电动势或者简称电势。用字母 E 表示，单位为伏特。 6、自感-当闭合回路中的电流发生变化时，则由这电流所产生的穿过回路本身磁通也发生变化，因此在回路中也将感应电动势，这现象称为自感现象，这种感应电动势叫自感电动势。 7、互感-如果有两只线圈互相*近，则其中第一只线圈中电流所产生的磁通有一部分与第二只线圈相环链。当第一线圈中电流发生变化时，则其与第二只线圈环链的磁通也发生变化，在第二只线圈中产生感应电动势。这种现象叫做互感现象。 8、电感-自感与互感的统称。 9、感抗-交流电流过具有电感的电路时
29、，电感有阻碍交流电流过的作用，这种作用叫做感抗，以 Lx 表示，Lx=2fL. 10、容抗-交流电流过具有电容的电路时，电容有阻碍交流电流过的作用，这种作用叫做容抗，以 Cx 表示，Cx=1/12fc。 11、脉动电流-大小随时间变化而方向不变的电流，叫做脉动电流。 12、振幅-交变电流在一个周期内出现的最大值叫振幅。 13、平均值-交变电流的平均值是指在某段时间内流过电路的总电荷与该段时间的比值。正弦量的平均值通常指正半周内的平均值，它与振幅值的关系：平均值=0.637*振幅值。 14、有效值-在两个相同的电阻器件中，分别通过直流电和交流电，如果经过同一时间，它们发出的热量相等，那么就把此直
30、流电的大小作为此交流电的有效值。正弦电流的有效值等于其最大值的 0.707 倍。 15、有功功率-又叫平均功率。交流电的瞬时功率不是一个恒定值，功率在一个周期内的平均值叫做有功功率，它是指在电路中电阻部分所消耗的功率，以字母 P 表示，单位瓦特。 16、视在功率-在具有电阻和电抗的电路内，电压与电流的乘积叫做视在功率，用字母 Ps 来表示，单位为瓦特。 17、无功功率-在具有电感和电容的电路里，这些储能元件在半周期的时间里把电源能量变成磁场（或电场）的能量存起来，在另半周期的时间里对已存的磁场（或电场）能量送还给电源。它们只是与电源进行能量交换，并没有真正消耗能量。我们把与电源交换能量的速率的
31、振幅值叫做无功功率。用字母 Q 表示，单位为芝。 18、功率因数-在直流电路里，电压乘电流就是有功功率。但在交流电路里，电压乘电流是视在功率，而能起到作功的一部分功率（即有功功率）将小于视在功率。有功功率与视在功率之比叫做功率因数，以 COS 表示。 19、相电压-三相输电线（火线）与中性线间的电压叫相电压。 20、线电压-三相输电线各线（火线）间的电压叫线电压，线电压的大小为相电压的 1.73 倍。 21、相量-在电工学中，用以表示正弦量大小和相位的矢量叫相量，也叫做向量。 22、磁通-磁感应强度与垂直于磁场方向的面积的乘积叫做磁通，以字母 表示，单位为麦克斯韦。 23、磁通密度-单位面积上
32、所通过的磁通大小叫磁通密度，以字母 B 表示，磁通密度和磁场感应强度在数值上是相等的。 24、磁阻-与电阻的含义相仿，磁阻是表示磁路对磁通所起的阻碍作用，以符号 Rm 表示，单位为 1/亨。 25、导磁率-又称导磁系数，是衡量物质的导磁性能的一个系数，以字母 表示，单位是亨/米。 26、磁滞-铁磁体在反复磁化的过程中，它的磁感应强度的变化总是滞后于它的磁场强度，这种现象叫磁滞。 27、磁滞回线-在磁场中，铁磁体的磁感应强度与磁场强度的关系可用曲线来表示，当磁化磁场作周期的变化时，铁磁体中的磁感应强度与磁场强度的关系是一条闭合线，这条闭合线叫做磁滞回线如图 1。 28、基本磁化曲线-铁磁体的磁滞
33、回线的形状是与磁感应强度（或磁场强度）的最大值有关，在画磁滞回线时，如果对磁感应强度（或磁场强度）最大值取不同的数值，就得到一系列的磁滞回线，连接这些回线顶点的曲线叫基本磁化曲线。 29、磁滞损耗-放在交变磁场中的铁磁体，因磁滞现象而产生一些功率损耗，从而使铁磁体发热，这种损耗叫磁滞损耗。 30、击穿-绝缘物质在电场的作用下发生剧烈放电或导电的现象叫击穿。 31、介电常数-又叫介质常数，介电系数或电容率，它是表示绝缘能力特性的一个系数，以字母 表示，单位为法/米。 32、电磁感应-当环链着某一导体的磁通发生变化时，导体内就出现电动势，这种现象叫电磁感应。 33、趋肤效应-又叫集肤效应，当高频电
34、流通过导体时，电流将集中在导体表面流通，这种现象叫趋肤效应管理处装修管理巡视制度 为了全面掌握业主装修情况，切实加强装修管理，防止严重违章装修行为的发生，或有效地制止违章装修行为，特制定本制度。 一、专人负责制 1、各管理处全权负责本管辖区的业主（住户）装修管理工作。管理处的负责人为责任人。 2、各管理处应设专人即装修管理巡视员管理、监督业主（住户）装修行为（但下班后与次日上班前，可由小区值勤保安负责）。 3、凡具以下情形之一的，由巡视员个人承担责任，公司视情节轻重予以处理： （1）巡视有漏洞或管理不力的； （2）因玩忽职守等造成装修管理漏洞的； （3）不及时汇报当天巡视情况或汇报时避重就轻的
35、； （4）隐瞒严重违章装修情况不报的； （5）接受业主或装修施工人员的烟、茶、水果等其他任何形式物品的； （6）与装修户或装修队人员达成任何形式的协议或默契，以图谋任何形式的私利或其他目的的； （7）用语不礼貌或说话不依据事实的。 4、凡由于管理处负责人管理不力、疏漏或指示偏误等因素，使得装修管理出现问题的，公司将追究该处负责人的责任。 二、巡视制 1、对业主（住户）的装修实行巡视制，对每一装修户每日至少要巡视一次。 2、巡视内容： （1）巡视时间：8：30-17：00 A、是否有已装修而未按有关规定办理装修手续的； B、装修施工队人员及施工现场有无违反装修管理规定的； C、房屋外部（如阳台、
36、平台等）是否有违章搭建，或有拆、损现象的，或有其他违章现象的； D、防盗门或窗是否合乎统一要求； E、是否为闭门装修，装修材料或装修垃圾是否侵占或影响了公共部位； F、是否有在禁止装修时间内装修的； G、是否有其他违章现象的； H、室内装修时，是否按经审核过的装修图或文进行； I、是否损及承重墙、梁、住、顶等或其他可能损坏房屋结构的； J、有否敲掉楼面水泥层的；有否建筑垃圾堵塞下水道的； K、有否损及或改变公用水、煤气等管道、下水道以及电线线路； L、其他任何违反装修管道规定的装修行为。 （2）17：00 至次日 8：30 间巡视 此段时间由小区当值保安负责巡视，主要巡视内容为： A、是否有违
37、反装修时间规定的； B、是否有装修材料或垃圾堆放侵占公用部位的，或垃圾处理不按规定办的。 3、巡视员职责 （1）每日至少巡视一次所辖区的全部装修户，即时、全面了解、掌握其装修情况； （2）做好巡视每户的记录； （3）按章对违章装修户进行恰当的处理； （4）将每日巡视及处理违章情况及时向本处负责人汇报； （5）遇到严重违章的或处理时遭抵制的应及时报告负责人，商量解决办法。物业设备管理考核表 序号 考核 项目 考核标准分（100） 设备管理考核具体内容 考核结果总分 1 基础 管理 20 1.设备档案、设备台帐已经建立并在使用。（ ） 2.各专业设备的运行管理制度完整。并在各岗位可见（） 3.系统
38、保养计划严密、完善，执行计划落实，可以通过进度表表现。（ ） 4.有完善的公共用电的分摊办法。（ ） 5.有完善的设备运行节能运行管理方案。 6.突发事件处理程序设定完整、实用。（ ） 每发现一处达不到要求扣 2-3 分 2 高低 压配 电设备 10 1.操作电工持证上岗。（ ） 2.有完整的运行记录。（ ） 3.设备外观干净完整，低压配电柜内干净，布线整齐（ ） 4.各类标示清晰，对各级开关的保护整定值有复核有记载各类指示灯完好无缺，各类仪表完整、指示正确，对设定的仪表刻度有红线点注。（ ） 5.各级开关工作正常，无发热、过载、短路痕迹，高低压开关柜的前后门锁完好无损，钥匙管理符合管理要求（
39、 ） 6.配电室内有完整的高压、低压配电系统图。在配电柜上高压进线和低压馈电回路应有明确的“回路标示”表示其回路名称（ ） 7.直流屏工作正常，电池保养正确。（ ） 8.补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。电容器标有投入运行的年月日。（ ） 9.高压操作绝缘工具齐全，绝缘手套、绝缘水鞋检验合格、且有检验及格证。放置方式恰当。（ ） 10.配电间内照明灯具齐全，应急灯完好，通风设备完好，防小动物的措施完好。（ ） 11.配电间内的灭火设备处在有效期内，放置位置恰当。火灾报警设备有效。（ ） 12.变压器房干净无浮尘，电缆、母线及变压器表面无浮尘。（ ） 13.变压器无过载、超温，变压器
40、台架无锈斑。（ ） 14.合闸投入或分闸撤出或停电检修状态均有明晰的指令牌。（ ） 15.高压电缆进线位置应有“高压危险”的警示牌。（ ） 每发一处达不到要求扣 1-2 分 3 中央空调机组 10 1.空调主机外观完整，洁净。（ ） 2.保温及设备外壳无破损。（ ） 3.设备的防腐油漆覆盖完整，无严重锈蚀的部位。（ ） 4.主机的电气控制屏完好，仪表或显示屏完整、显示正确。（ ） 5.与主机连接的各种阀门完好无损，无漏水、锈斑。（ ） 6.各管道上的温度计、压力计、传感器完好无缺，无故障。（ ） 7.仪表显示运行参数显示正确，对设定的仪表刻度有红线点注，对整定的标准的运行参数有记载，有完整的运
41、行记录。（ ） 8.中央空调主机的配电线路安装牢靠、符合规范要求，主回路导线、接头无发热现象及过载痕迹（ ） 9.冷却水泵的泵芯无超标准滴漏，压力计指示正常。（ ） 10.冷冻泵保温完整无破损，泵芯无超标准滴漏，泵台架无锈蚀，防腐油漆覆盖完好。（ ） 11.各类管道的油漆完好。（ ） 12.管道上的阀门挂有表示其在系统中的功能、工作状态的标示牌，管道的表面分色流向指示清晰、明确。（ ） 每发现一处达不到要求扣 3-5 分 4 发电 机组 8 1.发电机外观完整、整洁无浮尘。（ ） 2.各种螺丝无松动，无漏水漏油现象。（ ） 3.电池保养正确，电池表面无化学锈蚀现象，电池连线牢固。（ ） 4.控
42、制电箱整洁无尘、线路接口无松动。（ ） 5.日用油箱有足够的储备油，油库门有“严禁烟火”的警示牌。（ ） 6.现场有发电机组的真实的运行记录。（ ） 7.发电机组能马上启动，现场人员持证上岗，懂得处理紧急情况，( ) 8.发电机房的隔音装置和排气管的保温完好.( ) 每发现一处达不到要求扣 2-3 分 5 给水、消防泵 5 1.给水、消防水泵全部完好，工作正常。（ ） 2.泵体及电机外观干净，防腐油漆覆盖完整（ ） 。 3.管道上无防腐油漆破损。（ ） 4.各类阀门完好，无漏水、锈斑。（ ） 5.仪表显示清晰正确，重要仪表设定刻度处有红油漆标注，报警系统（包括超高水位溢流装置及湿式报警阀）能正常运行。（ ）
