1、1市场调研一、调研范围：北中环街迎泽西大街南内环西街滨河西路千峰南北路和平南北路二、调研方法：电话访问、网络调研、实地调研三、调研时间：2011 年 9 月 29 日10 月 11 日四、调研项目：1.国际丽都城2.华峪东区3.美林湾4.蓝水假日5.7080 国际青年城6.博林文苑7.世纪柏林8.荣兴天平观筑9.十二院城10.奥林匹克花园1.国际丽都城1.1 项目概况地理位置：万柏林和平北路 179 号(原天龙啤酒厂)开发商：山西嘉怡房地产开发有限公司 建筑单位：浙江万峰建设工程有限公司建筑类别：高层 板楼占地面积：52400 平方米 建筑面积：185000 平方米，其中住宅面积 145100
2、，商业面积 9900容积率：3.53 绿化率：38.50% 1.2 房屋状况工程进度：共 8 栋楼，1#，5#楼已经售完，2#，3#楼剩 13 套，6#楼做至 17 层，7#楼做至 16 层。2户型：户型区间 60-160 平方米；两居室的户型是 84.57 平米、86.95 平米、102.94 平米，三居室的户型是 122.28 平米、131.19 平米、139.36 平米；采用 2 梯 4 户公摊：22%装修情况：毛坯可销售户数：从楼层平面图推算共约有 260 套可售房源，加上现房 13 共 270 多套，其中，86 平米的两居户型占到 50%，100 平米的户型约占25%，135 的户型
3、约占 25%。开盘：不排号，年底开盘，拿到预售证即可开盘价格：期房价格 6400 元/平米，现房价格 7200 元/平米证件：已有四证物业费：1.8 元/平米月（含电梯费）停车位:1：1.1 总数：1623 个 ，地上车位 23 个，地下车位 1600 个1.3 项目配套购物：华宇购物广场、美特好超市、山姆士学校：童乐双语幼儿园、晨光幼儿园、盖伦国际教育、阳光双语小学、和平北路小学、重机第一中学、晋机中学、二十九中、万柏林区中学、黄河艺术学校、奇志外语学校、太原外国语学校、山西广播电视大学、山西省小学教师培训中心、天龙教育中心医院：太原市第二人民医院 心脑血管疾病医院、汾机医院、山西省齿科医院
4、银行：中国农业银行、中国工商银行、民生银行、建设银行、晋商银行等娱乐：山西日升盛大酒店、芙蓉大酒店、江源酒店、阳光大酒店、和平大酒店、翠竹园酒店、天禧龙酒楼、新湘味美食城、滨河体育中心公园：玉门河公园、汾河公园、雕塑公园、普瑞昇游娱园、漪汾公园公交：602、827、12、866、832 路，招呼站或彭村下车，穿过彭村即到1.4 推广现状：售楼处在竞争项目中装修最好，功能分区较完整，沙盘比例尺较大；物料上主要是户型图，没有楼书，DM 折页等物料；售楼人员接待不够积极，项目讲解不全面，不规范。3小结：嘉怡国际丽都城在和平北路路西，距离本案较近，从交通通达度、周边资源、客户资源、推盘节奏、证件情况及
5、户型放量上均与本案形成直接竞争。2.华峪东区2.1 项目概况地理位置：万柏林迎泽西大街小井峪路中段 开发商：华峪工贸有限公司 建筑单位：中建四局建筑类别：高层 板楼占地面积：130065 平方米 建筑面积：308000 平方米容积率：2.37绿化率：35%2.2 房屋状况工程进度：项目分 A、B、C 三区，共有 23 栋，A 区、B 区共有 16 栋，C 区共有7 栋。其中，C 区只对村民做内部销售，A 区 B 区的 16 栋高层对外销售。户型：户型区间是 109-170 平米，有 109、125、147、170 四种户型。公摊：17.23 平米装修情况：毛坯可销售户数：现在销售的是 1 栋
6、19 层的高层，共有 323 户，有 6 个单元，东面1 个单元是 1 梯 2 户，其余 5 个单元是 2 梯 3 户。开盘：10 月底开盘，排号交 200 元价格：估计 5000-5500 元/平米证件：现有两证，用地规划证，工程规划证物业费：停车位：地上地下 1：12.3 项目配套4学校：成成中学西华苑小区、万柏林三中、双语幼儿园、太原理工医院：万柏林区中心医院、铁十二局医院、煤气化医院商场：下元商贸、千峰商贸、美特好银行：工商银行、建设银行、农业银行公交：16 路、38 路、857 路、859 路，小井峪下车2.4 推广现状售楼处位置不醒目，不能有效地吸引客户；物料没有；接待不专业，不正
7、规小结：华裕东区主要是从推盘节奏和户型放量及价格上形成对本案的竞争，该项目属于“133”工程，小井裕村集体项目，证件不齐全。3.美林湾3.1 项目概况地理位置：万柏林后王街（大唐四季花园东侧）开发商：山西金玉房地产开发有限公司 建筑单位：浙江海天建设集团建筑类别：高层 小高层 板楼占地面积：133334 平方米 建筑面积：350000 平方米容积率：3绿化率：40%3.2 房屋状况工程进度：1 期 8#,11#楼在售，2 期不对外销售户型：公摊：装修情况：毛坯可销售户数：30 套左右，全部位于 20 层以上5开盘：价格：现房 7300 元/平米证件：两证，土地使用证、用地规划许可证物业费：停车
8、位：1：0.73.3 项目配套内部配套：入口广场、浅水池、中心庭院、大面积绿地等多层次的景观系统，并通过小区林荫步道、人行散步道、风雨廊、水榭、景观小品等串联起来，构成了完美统一的人居环境体系。 中小学：大唐试验小学、大众双语小学、理工附属小学 综合商场：美特好、国美、苏宁、美特好超市、八方商贸城、蔬菜批发市场、苏宁电器、建材市场、家具广场 银行：民生银行、光大银行、建设银行、农业银行、中国银行等医院：中医医院、太原中心第三医院、同仁堂、仁和药店 其他：今绣西沟、翡冷翠、一尊皇牛、醉仙楼公交：823、824、863、875（大众街下车） ，308、848、868、618、618（支） 、863
9、3.4 推广现状售楼处位置不明显，装修考究；物料没有；接待人员不专业小结：美林湾现在可售房源少，二期所推出的房源不对外销售，不对本案形成直接竞争，但其后期的推盘情况有待及时跟进调研。4.蓝水假日4.1 项目概况地理位置：万柏林玉门河以北，东临 20 米宽的西渠路开发商：山西瑞驰房地产开发有限公司 建筑单位：浙江东洋地产建筑有限公司建筑类别：板楼 塔楼 高层6占地面积：26000 平方米建筑面积：84159 平方米容积率：3.43 绿化率：35% 4.2 房屋状况工程进度：在建 1 栋，18 层（4#楼） ，板楼期房 4 个单元，1 梯 2 户，1 梯 3 户；剩余 2 栋高层未定户型：现房没有
10、小户型，尾房均在 150 平米以上公摊：装修情况：毛坯可销售户数：180 套左右开盘：年底，拿到预售证价格：6030 元/平米证件：四证物业费：停车位：1:14.3 项目配套中小学:理工大附小 公园路小学 实验小学 29 中 18 中 幼儿园:理工大幼儿园 童乐双语幼儿园 综合商场:华宇购物中心 家世界 美特好超市 美丽家园 医院:市二院 万柏林中心医院公交：809 路迎泽桥西下车，865 路滨河路下车4.4 推广现状售楼处位置偏僻，无装修；物料没有；接待一般小结：蓝水假日从直线距离上看是与本案最近的一个项目，但是交通不具通达性和便捷性，售楼部位置偏僻，推广不足，对本案竞争较弱。5.7080
11、国际青年城75.1 项目概况地理位置：万柏林漪汾街西段 61 号（漪汾街与双拥路交叉口）开发商：山西金峰房地产开发有限公司 建筑单位：中铁三局华北公司建筑类别：高层占地面积：6390 平方米建筑面积：23000 平方米容积率：3.6绿化率：35%5.2 房屋状况工程进度：全部现房，已经入住户型：户型区间 55-170 平米，55、67、69、73、94、108、116、126、132、168 十种户型，在售户型94 平米，108 平米公摊：装修情况：毛坯可销售户数：10 套开盘：价格：6200 元/平米证件：五证物业费：停车位：5.3 项目配套学校：外国语学校、医院：心脑血管医院、妇幼保健院、
12、商场：华宇购物广场、银行：兴业银行、民生银行、建行、邮政储蓄、底商、写字楼 公交 ：602、807、 866、823、10、6、12、827、8325.4 推广现状：无8小结：7080 国际青年城项目已经售完并入住，对本案的销售无影响。6.博林文苑6.1 项目概况地理位置：万柏林兴华街与和平北路交叉口西南角开发商：山西大亨房地产开发有限公司 建筑单位：江苏天宇建设工程建筑类别：高层占地面积：7258 平方米建筑面积：50876 平方米容积率：5.46绿化率：40%6.2 房屋状况工程进度：在建 2 栋 30 层户型：户型区间 90-135 平米，有两居室 96.25、97.05、97.60 三
13、种户型，三居室 111.72、123.87、133.6 三种户型公摊：装修情况：毛坯可销售户数：360 户，各户型所占比例均匀开盘：价格：证件：物业费：停车位：6.3 项目配套购物：华宇购物广场、美特好、山木、山姆士学校：童乐双语幼儿园、晨光幼儿园、盖伦国际教育、阳光双语小学、和平北路小学、重机第一中学、晋机中学、二十九中、万柏林区中学、黄河艺9术学校、奇志外语学校、太原外国语学校、山西广播电视大学、山西省小学教师培训中心、天龙教育中心医院：太原市第二人民医院 心脑血管疾病医院、汾机医院、山西省齿科医院银行：中国农业银行、中国工商银行、民生银行、建设银行、太原商业银行娱乐：山西日升盛大酒店、芙
14、蓉大酒店、江源酒店、阳光大酒店、和平大酒店、翠竹园酒店、天禧龙酒楼、新湘味美食城、滨河体育中心公园：玉门河公园、汾河公园、雕塑公园、普瑞昇游娱园、漪汾公园6.4 推广现状售楼处位置显著，但无装修；物料是户型 折页；接待一般小结：博林文苑项目在建，开盘未定，证件不齐，从项目社区布局规划、周边资源、项目占地、项目规模上均不对本案造成激烈竞争。7.世纪柏林7.1 项目概况地理位置：万柏林漪汾街与和平北路交叉口往北 200 米（原山西建筑机械厂）开发商：山西和佳房地产开发有限公司 建筑单位：江苏江中集团建筑类别：高层占地面积：33333 平方米建筑面积：119000 平方米容积率：3.50 绿化率：3
15、6.50%7.2 房屋状况工程进度：现房户型：户型区间 85-170 平米，有两居室 84.57、86.95、102.94 平米三种户型，三居室 116 平米户型公摊：装修情况：毛坯10可销售户数：约 40开盘：价格：6700 元/平米证件：五证物业费：1.27 元/平米*月停车位：1:0.87.3 项目配套中小学:市实验小学 双语小学 十八中 幼儿园:童乐双语幼儿园 综合商场:美特好超市 华宇购物广场 邮局:中国邮政 银行:太原市商业银行 中国银行 邮政 工行等 医院:三针医院 华晋医院 省心血管医院 其他:玉门河公园7.4 推广现状售楼处销售，处于尾盘销售期，宣传单页，户型图小结：品质楼盘
16、，小区环境优雅，井然有序，剩余楼盘户型较差，层数高，对本案没有直接竞争，更多的是客户对其价格进行参考，进而影响客户对于本案的心理价格。8.荣兴天平观筑8.1 项目概况地理位置：尖草坪胜利西街 67 号（北中环街与和平北路交叉口西北角）开发商：山西荣兴伟业房地产开发有限公司 建筑单位：中泽建工集团有限责任公司建筑类别：高层占地面积：17748 平方米建筑面积：61069 平方米 容积率：3.44 11绿化率：38%8.2 房屋状况工程进度：共 5 栋楼，4#5#楼已售完，1#2#3#楼在建，26 层，期房户型：户型区间 95-137 平米，有两居室 95.73、107、108 平米三种户型，三居
17、室 137.61 平米户型公摊：23-25 平米装修情况：毛坯可销售户数：约 170开盘：价格：4500 元/平米证件：五证物业费：1.2 元/平米*月停车位：1:0.58.3 项目配套配套少，主要是公园：项目以东（汾河湿地公园 森林公园） ，项目以南（玉门河公园 漪汾公园） ，项目以西（万柏林果树场） ，项目以北（葡萄园）8.4 推广现状售楼处在项目工地，位置略偏，装修简单，有楼书，户型单页，接待热情，销讲不专业。小结：周边环境乱，路况较差，货车通过量大，主要卖点是价格较周边楼盘低，五证齐全，户型较好。因此，该项目成为工薪阶层和购买力较低的中年人在附近区域购房的一个选择。9.十二院城9.1
18、项目概况地理位置：万柏林南内环西街与和平路交界口西南角 100 米处开发商：太原新凯房地产开发有限公司 12建筑单位：建筑类别：高层住宅、别墅、花园洋房占地面积：338000 平方米建筑面积：845000 平方米容积率：2.48 绿化率：35%9.2 房屋状况工程进度：在售三栋 34 层的高层，2012 年底交房。户型：70-300 平米，现在销售的两居有 99 平米的复式，剩余房源均在140、150 平米以上，且项目处于尾盘。公摊：装修情况：精装可销售户数：开盘：价格：均价 7400 元/平米证件：五证物业费：1.98 元/平米*月停车位：地下停车场 1：1 9.3 周边配套学校：蒙蒙幼儿园
19、，太重南区双语幼儿园，漪汾街实验小学，化二建小学，重机一中，和平路小学，众纺路小学，太化高级中学，第 16 中学，外国语中学，太原理工大学，第二实验中学，山西省警校，经济管理干部学院，太原财税专科学院，太化二中，小井峪二中，太原第五职业十三中学商场：千峰南路美特好超市，八方商贸城，下元商贸城，翡冷翠餐厅，上岛咖啡厅等小区内部自配幼儿园，小学，高级会所 9.4 推广现状售楼处现场销售，楼书，户型折页等齐备，三楼样板间只开放 99 平米、180 平米户型。小结：项目位于和平路与南内环西街交汇处，交通便捷，户型多样，内部精装，建筑体现出典型的中国元素。由于该项目过于讲究整体布局，使得一部分户型13存
20、在缺陷。同时，项目目前可售户型少，项目去化量大，对本案影响较小。主要就是对客户的心理价位有影响。10.奥林匹克花园10.1 项目概况地理位置：万柏林迎泽西大街铁十二局医院对面开发商：山西鑫大华房地产开发有限公司 建筑单位：河南华盛建筑类别：多层 小高层 高层占地面积：266400 平方米建筑面积：1000000 平方米容积率：3.75 绿化率：35% 10.2 房屋状况工程进度：在售 10#16#楼，总层数 24，2013 年年底交房户型：现在在售户型 92.88 平米的两居，115 平米、125 平米的三居，畅销户型是 125 平米的三居，其户型均朝南，项目处于尾盘。公摊：平均 26 平米装
21、修情况：毛坯可销售户数：开盘：价格：6800 元/平米证件：五证物业费：停车位：地上地下 1140 个10.3 周边配套学校：成成中学（规划）重机二中、万柏林区中学、五十六中医院：铁十二局医院 第三人民医院小区内部配套：三层运动会所 幼儿园：社区内部配套幼儿园14小区内部配套三层运动会所 10.4 推广现状售楼处现场气氛别具一格，创造一种活力、热销的现场氛围，销售人员接待态度较差，询问口气生硬，着装不统一。小结：项目体量大，品质有保障，证件齐全，交通便捷，可办理公积金贷款，虽然从体量和价格的因素看，其价格对本案有一定竞争力，但考虑到地段因素和周边生活配套、生活的便捷性因素以及房源放量，其价格竞
22、争力可以弱化。5、调研分析:1.项目分布特点：沿和平北路与和平南路两侧分布，本案位于中段。2.调研项目供给套数，如表 1：调研项目供给套数（单位：套）国际丽都城华裕东区美林湾蓝水假日国际青年城博林文苑荣兴天平观筑世纪柏林十二院城奥林匹克花园小计金域阅山总计270 323 30 180 10 360 170 40 - - 1383 770 21533.调研项目价格，如表 2：调研项目价格（单位：元/平米）项目国际丽都城华裕东区美林湾蓝水假日7080国际青年城博林文苑荣兴天平观筑世纪柏林十二院城奥林匹克花园价格6400/7200 现5500 7300 6030 6200 4500 6700现740
23、0 6800154.调研项目户型供给表，如表 3：调研项目在售户型情况（单位：平米）项目 户型区间 户型分布 户型占比国际丽都城 60-160 两居84.57/86.95/102.94；三居122.28/131.19/139.36两居约占75%三居约占25%华裕东区 109-170 109/125/147/170 美林湾 蓝水假日 96133 博林文苑 90-135 两居96.25/97.05/97.60三居111.72/123.87/133.6两居约占50%三居约占50%荣兴天平观筑 95-137 两居95.73/107/108三居137.617080国际青年城55-170 世纪柏林 85-
24、171 两居84.57/86.95/102.94；三居116 十二院城 80-300 两居99三居140/150 奥林匹克公园 两居92.88三居115/125 5.项目竞争判断：综上所述，从项目概况、房屋现状、项目配套、推广现状四个方面判断，嘉怡国际丽都城是本案的最大竞争项目。6.本案分析本案的分析主要以嘉怡国际丽都城为基本参照系，同时兼顾其他项目的情况。优势分析：项目基本素质好，占地规模和建筑体量大、社区规划有内外两个园林景观系统、交通通达程度高、交通便捷程度好；开发商实力雄厚，开发了美域中央、长风 SOHO、悠乐汇、龙昌滨河源、清华苑等项目，品牌知名度高、品牌美誉度好；项目地段优越，位于
25、和平北路中段，南下比邻迎泽西大街、北上直抵漪汾街，亦静亦繁华。劣势分析：原有项目定位不准确，广告表现与项目形象定位不匹配；价16格策略与市场实际脱离；户型配比不合理；案场统筹安排工作不到位。机会分析：天时地利人和。从天时看，周边项目的供应量较少，本案前期所主推 1#、2#楼的中小户型，所遇到的市场抗力要小。从地利看，项目所在区域河西，而河西站在历史的角度审视，其见证过太原历史的极度辉煌，曾经是唐尧故地、战国名城、太原故国、北朝霸府、天王北都、中原北门、九边重镇、晋商故里而作为最早建造的为数不多却对中国历史产生过重大影响的古城之一：“晋阳城”所在区域就是太原河西，这一历史的主角，在历史的轮回变迁
26、中承载了很多的物质和精神财富；北齐书 幼主帝记中：“承武成之奢丽，以为帝王当然于晋阳起十二院，壮丽逾于邺下” ，这是项目的文脉。从建国后太原市的发展角度考量，这里曾经是太原的名片全国重要的能源重化工基地，电厂、煤焦、煤炭工业、建材工业、装备制造业和的煤电工业布局其上，北中部有晋西机器厂、汾西机器厂、太重集团、三益集团、太原锅炉集团密集，南部则是太原化肥厂、太原化工厂等化工区的地盘，消费实力雄厚。从规划角度看，理工大片区规划为以居住生活为基本功能，以商业、服务业、文化娱乐等第三产业为发展重点的太原市西部地区综合生活区。规划结构为“一轴三区” 。“一轴”为沿迎泽西大街的一条城市发展轴；“三区”是指
27、居住生活区、文化娱乐区、教育科研区。丰富的绿地是该片区的一大特色。据介绍，规划区绿地由防护绿地、公共绿地和生态绿地组成，总用地 17.75 公顷。从人和看，首先，项目现在已有 200300 组的意向客户，其次，从龙昌房地产所有项目签约的 1700 多组客户及到访的 10000 多组客户中，河西区域的客户占大多数。威胁分析：宏观层面上看，主要是“限购令“， 太原市人民政府关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进房地产市场平稳健康发展的若干意见 （二一一年一月十一日） ；中观层面上看，河西区域由于其是太原市传统的能源重工业基地，工业布局较混乱，位于城市上风向，污染较重，工业、仓储与居住混杂，导致了居住环境较差；微观层面上看，周边竞争项目分布集中，其中嘉怡国际丽都城，在产品供给结构上对本案够成了直接威胁。
