1、二、工程设计建议 （一）作为宁国地区最好的五星级酒店，设计元素民族化、新中式主义与宁国历史相结合，就是结合当地文化特色创造舒适的、戏剧化的空间体验，使人有震撼、舒适的居住空间感让客人流连忘返；（二）酒店设计应更趋向于绿色和生态，绿色酒店和生态酒店有了很大的发展空间；（三）酒店设计更重视文化内涵，寻找宁国历史上最辉煌的文化时期为代表，以新东方的形式， 采 用 艺 术 、 人 文 、 自 然 理 念为 依 据 ， 将 艺 术 欣 赏 、 人 文 体 验 、 自 然 观 光 整 合 在 一 起 ， 令 项 目 具 备 文 化传 播 功 能 ， 建 筑 形 态 及 空 间 与 自 然 人 文 整 合
2、， 成 为 城 市 文 化 新 象 征 ， 为 酒 店注 入 浓 郁 的 文 化 内 涵 ， 主题酒店给人留下了深刻的印象，并能尽量回避硬件的不足。（四）随着楼宇智能化高技术的发展，为酒店高技术智能化的配置提供了极大的方便，高技术智能化业已成为现代酒店设计的重要追求。强烈建议酒店按 5A 级智能化楼宇标准设计（含客房管理系统） ，充分体现高科技产品给客人所带来科技与人的完美结合。（五）土建的深化施工图与装修阶段设计相结合，减少浪费，工程筹建管理是否到位，影响到 10-15%的前期投入。（六）装修设计含装饰品，灯饰，家私，布艺的设计。体现装饰装修一体化的效果，重装饰，轻装修。好的设计理念，能把普
3、通材料拼装设计营造出视觉极佳的效果，利于项目投入成本的控制。（七）按将来酒店的设施使用率在 32-35%的时候，把前期开办费算进去，仍然能收支平衡，这样倒算出的前期投入的总额限定在一定比例，再分解到土建，机电，装修及装饰，开办费的总投资要限制。（八）善用空间：酒店经营首先是物业经营。善用每一寸物业空间，努力提升物业使用价值是本规划的首要出发点。规划意见和建议应充分考虑善用建筑空间。（九）效益优先：以国家对五星级酒店硬件标准做为参考，本着效益优先的原则，尽量强化单位物业面积利润贡献率高的项目、设施，弱化贡献率低的项目与设施。（十）有利运营：规划充分考虑对后台功能空间的合理预留、前后台分区、客用流
4、线与工作流动线布局等因素，为日后酒店顺利运营提供良好硬件环境保障。（十一）理论上来说，装修效果的好与坏，原则上与投资的多少不成正比，因此，找优秀的设计师，通过设计师的理念，把很普通的材料拼装成很好的效果，达至具有五星级标准的主题化精品酒店。 （十二）积木式的布置：尽量考虑到将来市场的变化，酒店的各类产品能做不同组合的调整，如双人房可做大床房的调整。（十三）满足管理公司针对五星级酒店的投资控制在 2000 元/ 平方以内，后勤面积控制在 15-20%之间，项目总客房数按照项目总面积的 36/ 客房以上。（十四）整体设计以国标为基础，结合酒店行业的具体标准，设计出一个既是“ 作品 ”，又是 “产品
5、”的方案。（十五）酒店管理公司提供酒店土建，机电，装饰装修的施工标准，与业主方，设计方一起根据企业的实际情况，确定具体的标准，以便设计院更加准确，无误地设计规划方案。三、各区域设施建议及平面功能布局规划（一）平面功能布局规划区域 项目 数量 单间面积 M2 总面积 M2 占总面积比例 备注总统房 1 162 162 总统房四开间,自然单间 4.5X9 米,走廊 2 米宽。大套房 1 121.5 121.5 大套房三开间套房 2 81 162 套房二开间无障碍房 1 40.5 40.5 标准间双联房 2 40.5 81 一个标准间，一个大床房商务标准间 68 40.5 2754 双人房可拼成大床
6、房商务大床房 18 40.5 729 情侣大床房 10 40.5 405 486075%公共空间 - - 1620 25% 3 台电梯，电梯间，管井，楼梯，后勤（含布草槽）客房小计 - - 6480 100% 标高 3.5 米,每层十个自然单间（如不行，改九间）前台 1 32 32 77% 含接待，收银，礼宾，不低于 8 米长行李房 1 5 5 不低于 5 米贵重物品保管 1 5 5 不低于 5 米夜审室 1 8 8 不低于 8 米,2 人办公。茶水间 1 3 3 不低于 3 米，大堂客人开房，休息之用大堂前厅办公 1 15 15 4 人办公，含员工茶水，休息，员工卫生间。商务中心 1 20
7、20 含小会议室，复印，打字，上网，长途电话。商场 1 50 50 含日用品，精品，图书。综合监控室 1 50 50消防，闭路，有线，通讯，背景。配套设施 1 3 3 含柜员机，公共电话亭客用卫生间 1 50 50分男女，有残疾人专用，最好与主题西餐共用。大堂净空间 1 300 300含行李员，大堂副理，客人休息，景观。大堂面积 541 主入口 1 150 150迎宾，营业部，小仓库，客人卫生间，休息区，楼梯至三楼（或手扶梯，电梯）公共空间 - - 209 23% 大堂各设施可根据实际情况适当调整面积。小计 - - 900 100% 标高不低于 6 米，最好不做中空.门厅 1 5 5 87%
8、迎宾，西饼展示柜收银及水吧 1 15 15柜台不低于 3 米长，水吧操作间 5米。散座 60 130 130 不低于 50 座位后勤 1 20 20 办公 8，小仓库 10，卫生间，员工茶水西厨房 1 90 90 含备餐间（含为康体提供服务）公共空间 - - 40 13% 西式全天候无国界主题餐厅，早餐以分餐形式。西餐小计 - - 300 100% 标高不低于 6 米，最好在一楼。门厅 1 35 35 81% 收银及水吧 1 20 20柜台不低于 4 米长，水吧操作间 5米。中餐包房 14 600 600 大包房 1 间，小包房 4 间，9 间中包（如果面积够，可加包房数量）后勤 1 45 4
9、5 办公 15，小仓库 25，员工卫生间，员工茶水及休息。中厨房 1 300 300 含备餐间（含宴会厨房）公共空间 - - 200 19% 中餐做茶文化主题私房菜，全天候，可商务洽谈。小计 - - 1200 100% 标高不低于 5.5 米多功能厅 1 650 650 85% 含 100 平前室，30 平休息，10 平音控，10 平茶水会议室 2 250 250 活动隔断，最多可容 150 开会，也可做宴会。客人卫生间 1 80 80 分男女，有残疾人专用后勤 1 50 40 茶水间，仓库，员工茶水及休息公共空间 - - 180 15% 多功能厅可容 300 人用餐会议及宴会小计 - - 1
10、200 100% 标高不低于 5.5 米，多功能厅净高度不低于 5.5 米后勤区域 机电设备 1 450 500 空调用管道机，2 台客梯 1 台员工（不含餐饮部分）非机动车库 1 150 150 办公区 1 200 200管家，营销，人事，财务含采购，工程，保安，总办（内部开会及培训利用客用会议室）总仓 1 100 100 含仓管办公员工餐厅 1 150 150 含 70 厨房，同时可容 60 人用餐。更衣室 1 120 120 含淋浴，男 120 女 120 人倒班宿舍 1 80 80 分男女布草房 1 60 60 含制服房（洗衣外判）卸货平台 1 70 70 含员工打卡后勤 1 70 7
11、0 木工 20 平，垃圾房 20 平，机械10 平，工程 20 平地下室公共空间 - - 320 标高不低于 4.5 米小计 - - 1800 康体部分 门厅 1 80 80 收银及水吧 1 20 20柜台不低于 4 米长，水吧操作间 5米。后勤 1 50 50 办公 15 平，仓库 30 平，员工卫生间，员工茶水。技师休息 1 30 30 含淋浴煲药房 1 10 10 含药材柜客用卫生间 1 80 80 分男女，有残疾人专用更衣室 1 150 150 男 80 女 40游泳池 1 600 600 其中水池 10X25 米健身 1 160 160 分设：器材区和跳操区美发 1 40 40 卡拉
12、 OK 2 30 60 麻将房 8 15 120 水疗房 15 40 600 客房及水疗二用公共空间 - - 200 小计 - - 2200 合计 - - 4000 备注1、室外停车场不低于 70 辆，室外大巴停车位不低于 4 辆,室外雨棚，交通流线，旗杆，员工宿舍另行确定；2、室内总建筑面积 14080，可参考裙楼三层，每层 1200（不做中空），塔楼十二层，每层 27X20=540。项目 面积（） 造价元 / 投资额/元 说明投资预算：97888000 元（二）各区域设施规划设想方案为了利于区别于其竞争对手，并充分利用融林项目地点优势，我们提议在拟建酒店的设计当中融入当地“XX”文化及中国
13、古典元素。此外，特殊的设计考虑还包括应充分利用拟建酒店各部分所拥有的外观及区位优势。鉴于 XX 地区餐饮的良好市场氛围及客户消费特征，拟建酒店应配备一个有一定规模和层次的餐饮设施，重点突出其中餐宴会厅和包厢。高品质食品与优美设计和核心区域潜在结合，应有助于拟建酒店从其竞争对手当中脱颖而出。1、客房设施规划下表概括显示了XX经筛选可资比较酒店的客房面积和构成（按标准房面积排名，不分先后）：酒店名称 客房数 量 标间面积 （m 2） 标间浴室 组件 标准房 数量 标准房所占比 例福州中庚喜来登酒店 407 52 4 件套 164 40.3%福州国谊大酒店 193 25 4 件套 79 40.4%福
14、州融侨水乡酒店 189 30 4 件套 72 40.9%福建藤山戴斯国际酒店 167 30 4 件套 78 46.7%合计平均数据 236 34.25 98 42.07%（1）客房数量规划目前，XX 竞争酒店的平均客房数量 XXX 间。由此，我们建议拟建酒店应建土建部分 14080 2400 33792000 土建含基础，桩基，玻璃幕墙，塑钢窗，室外广场，勘探，报建，设计。机电设备 14080 600 8448000 含报建，设计。硬装修 11800 4000 47200000 含报建，设计。开办费 14080 600 8448000 合计 - - 97888000 备注 我们曾经有案例，寻找
15、合适的设计师，把普通的材料拼成很好的效果，硬装修可控制在 3300 元左右，那么投资预算减至 89628000 元成一座中等偏上规模的精品酒店，配备 XXX 间客房(总统房：1 套（四开间）,大套房：1 套（三开间）, 普通套房：2 套（双开间）, 商务标准房(含)：70套（含商务标准房 68 套，1 套双联房标准间，1 套残疾人用房）, 大床房：39套（含商务大床 18 套、1 套双联房大床房，日式大床房 10 套、情侣大床房 10套、)。我们认为，建造一座 XXX 间客房的酒店应该是最合适的，理由如下：1) 总建筑面积控制在XXX左右的情况下，可以开发一座XXX间客房的全方位服务酒店，并提
16、供适当的中型宴会和会议设施；2) 鉴于市场特征、房价潜力及未来数年加入XXX市场的新增供给数量，我们认为，重要的是应限制拟建项目的规模，以降低其在一个饱和的市场中所面临的风险；3) 从与需求客源的邻近程度及周围商业环境的成熟度来看，竞争对手较为集中（特别是融侨水乡、戴斯、国谊） ，并且已具备一定的知名度和品牌度。这在一定程度上可能会影响拟建酒店的竞争力及其提高市场份额的能力。因此，适中的客房数量应该比较适合拟建酒店，有助于降低其投资成本和投资风险；4) 竞争酒店的客房数量呈现两极化，平均在236间以上，较少的在180间以下，国际一线品牌均在300间以上。如果配备较为庞大的客房数量，拟建酒店可能
17、难以设定一个与这些酒店大体相当的房价定位，因为较大的客房数量要求它必须获取较大份额的低收益需求以填充客房；5) 充分考虑淡季时间，故不宜太多,现在及潜在的竞争对手基本平均在236 套/家。(2) 客房面积构成尽管目前竞争市场平均客房面积为 34.25，我们建议拟建酒店的标准房面积至少应达到 40.5，理由如下：1) 此面积的客房已达到一座正规 5 星级酒店对于客房面积的要求；2) 40.5的客房面积使得拟建酒店在竞争市场中处于上游水平，同时，还应能使拟建酒店与 XXX 市场中所有现有的和未来的中高档酒店展开有效竞争；3) 此客房面积足以匹配拟建酒店的中高档定位，并符合拟建酒店主要目标客源的预期
18、；4) 40.5的客房面积足够大，可轻松容纳两张双人床，以及一个设计精良的卫生设施；5) 另一方面，从经济角度，我们认为该市场不支持拟建酒店实现高房价，使其值得去设计更大面积的客房。6）按目前住宅风水学来说房间面积太大会让人的磁场、气场过度损耗，会让客人不宜安静入睡。没有家的感觉。此外，值得注意的是，如果具有一个良好的布局、现代化的设计并合理使用家具，一间 40.5的客房仍应能使客人感觉到十分宽敞，尤其是与风格较为传统的客房相比。可望提升一间客房的空间感的元素包括：嵌入式家具（如工作台和沙发） 、平板电视、及玻璃墙的运用等。具有现代、简约设计的酒店参考图片（情侣房及圆床房）下表概括显示了我们为
19、拟建酒店建议的客房面积和构成： 客房类型 面积 浴室 数量 所占比例标准大床房(含风格标准大床房) 40.5 4 件套 39 34.5%标准间(含风格标准间) 40.5 4 件套 70 61.9%套房 81 4 件套 2 1.77%豪华套房 121.5 4 件套 1 0.88%总统套房 162 6 件套 1 0.88%床位配置 大床房所占比例 43 38%双床房所占比例 70 62%由于商务客和会议团队预计会形成拟建酒店的主要客户，因此应配备约 60%左右的双床房间，其余房间应主要由大床房间构成，以迎合商务客人。此外，至少 2 间客房间应配备联通门，以迎合家庭客源。我们还建议双床房间应使用“拉
20、链式”床位（即将两张床位拉在一起可形成一张大床），以增添拟建酒店在床位配置方面的灵活性。多数竞争酒店都未设置行政楼层，而那些设有此类设施的酒店由于目前市场需求水平低也未获得任何好处。因此，我们认为拟建酒店没有必要提供行政楼层和行政酒廊。（3）标准房对于旅游和商务客人而言，重要的是客房内的一些关键项目，包括：高品质、舒适的床和床上用品、无噪音、功能实用、且水压良好的浴室、智能化客房管理系统（感应式灯光系统/房间控制系统、及适当的房内设施等），具体如下：1)利用自然光线和高天花板设计，为客房营造出一种敞亮的氛围和空间感；2)一张设计时尚的沙发椅或躺椅，重点突出其舒适性，并将其放置在房间内的能欣赏到
21、最佳户外风景的区域；3)床头柜，台面空间充裕，以便客人搁放私人物品；4)一张照明充足、超大尺寸的工作台，并配以舒适、按人体力学原理设计的座椅，以方便客人工作；5)最重要的是，提供可靠的有线和无线 WiFi 连接，这对于商务旅客而言是必备的，同时也是吸引“回头客”的一个关键卖点；6)上开启式电子保险箱，空间足够容纳一台笔记本电脑；7)在沙发椅或躺椅附近放置一个轻巧的、可移动的小边桌（应方便客人使用，且容易移动，以为客人提供喝咖啡/饮茶或享用送餐服务的区域）；内置式迷你吧，具体可以设在较为突出的位置（如放在眼睛可以看到的地方或通过玻璃嵌板能够看到），以鼓励客人消费；8) 实用的冲泡咖啡和茶的区域，
22、配以相应的器具；9) 面向浴室设置一个大型衣橱，并配备行李架。为了方便同时也是为了节省空间，可以考虑采用一种开放式的衣橱设计，内部融入搁放行李的空间；10) 在工作区域或床边提供一个不间断电源，及国际通用的电插座；11)床边、写字桌上和浴室内各放置一部电话；12)智能化总控开关应设在门口和床边；13)能提供有线频道节目的平面(或壁挂液晶)电视。该电视应安装在一个可移动的台子上或面板上，以便客人从床上、沙发和工作区域多个角度均能观看；14)方便使用的电熨斗，最好是带蒸汽功能，以及烫衣板。作为一座设计高效、重点关注商务和旅游市场的高档精品酒店，我们认为，一个 4 组件浴室对于拟建酒店的定位而言已经
23、足够，且满足干湿区分离。此外，尽管无需配备过于豪华的饰品和家具，但浴室内的所有装置都必须达到高品质，且方便客人使用，最重要的是安全、可靠。（4）关于浴室的整体设计，除了应配备通常必备的浴室组件和设施外，还应考虑以下关键要点：1) 浴室应具备强水压，且冷热水水压均大于 2.5KG，同时还应配备一个高质量的“热带雨林固定大花洒+手持喷头” ，这一点十分重要，可以为客人提供一种高品质的洗浴体验；2) 洗脸盆应足够深（深度 200mm 以上），防止水流溅出，同时应置放在一个高度便利、舒适的区域，方便客人使用；3) 洗脸池旁边的台面空间应足够宽敞，除摆放酒店浴室用品，还可以放置客人的私人物品；4) 可收
24、缩的化妆镜/放大镜，不用时可收起贴墙放置；更重要的是必须方便实用，需要时容易拉开。5) 浴室的灯光照明也尤为关键，一间照明充足的浴室是必备的，同时，应精心选择照明效果良好的镜前灯，以大大提升客人的整体住店体验。此外，由于拟建酒店的标准房面积适中（约 40.5），因此在浴室设计和布局方面高效利用空间便显得至关重要，这有助于使整间客房感觉更加宽敞。就此而言，我们建议拟建酒店的客房可以考虑采用一种开放式的浴室布局，至少大床房应该如此，而双床房间则可以考虑设置封闭式（玻璃砖墙）浴室。最后，尽管所有客房的浴室都应体现现代、时尚的风格，但我们反对浴室内使用类似玻璃等材质的洗脸池和台面，因为这些设施在清洁时
25、十分耗费人力。整体而言，我们想进一步强调的是，选择装修材料和进行室内布局时都应该格外谨慎，在保证耐用性的同时又要确保清洁的效率。我们认为，尽管配备现代、时尚的软/硬件设施可以极大地提升拟建酒店的氛围，但也必须考虑设施的实用性和方便性。这对于拟建酒店的日常管理和长远发展具有重大意义。（ 5） 规 划 客 房 楼 层 结 构控制开发成本的一个比较有效的方法是，采用一种高效的客房布局和建筑结构。考虑到客房设施在一座酒店中所占的建筑面积通常最大，因此，重要的是酒店应考虑采用一种高效的客房楼层结构，使专用于客房区域的净面积占总建筑面积的比例最大化，众所周知，客房区域也被视为客房楼层的收益产出空间。基于不
26、同的客房塔楼结构，专用于客房的空间面积占总建筑面积的比例也存在很大差异：从中庭式结构（低于 60%）到设计紧凑的内廊式结构建筑（高达 75%）不等。整体而言，最高效的客房楼层结构是内廊式结构，电梯井可以隐藏在建筑内部的某一角（避开楼板结构），也可以设在建筑（内廊式结构）外部的某一处区域；同时还可以灵活设置客用电梯和服务电梯井，或集中或分开。下图展示了少数几种采用高效内廊式结构的客房楼层：采用一种高效的布局并尽量向上建筑是帮助减少拟建酒店占地面积的一些方法。但是，创造出的风景优美的花园环境将可以成为拟建酒店的独特卖点，使之区别于那些位于城市钢筋水泥结构丛林中的竞争酒店,同时也符合周边体育设施及绿
27、化环境。理想的做法是，例如，拟建酒店的结构可以考虑设置玻璃和绿色植物覆盖的屋顶，并在建筑外部（如阳台上）种植茂密的绿色植物和花草。这些设计特征可以帮助拟建酒店创造出独一无二的花园自然环境。以下是一些参考酒店的照片，这些酒店的客房建筑均创造出了一种绿色自然的景象，并具有上述特征：种植有绿色植物的建筑物参考图片2、餐饮会议设施规划（1）下表概括显示了竞争酒店的餐饮设施： 酒店名称 西餐厅 数量 中餐厅 数量 包房数量 总容量（餐 位数） 客房数 每房间餐 位数福州中庚喜来登酒店 1 4 11 2964 396 7.48福州国谊大酒店 - 2 15 1635 193 8.47福州融侨水乡酒店 - 1
28、 2 930 189 4.9福建藤山戴斯酒店 1 2 30 1320 167 7.9总计或平均 2 9 14.5 1712 236 7.18如上表所示，XXX 的高星级酒店均提供相对基本的餐饮设施，包括西餐厅、中餐厅和大堂吧等。由于该市场主要以国内客源为主，因此，带包厢的中餐厅是经筛选酒店常备的一项餐饮设施。基于我们的调研发现，餐饮对于福州的星级酒店而言是一个十分重要的组成部分。在竞争酒店中，酒店餐饮收入比高达 35%左右。特别是，包厢尤其受商务客户和本地居民的欢迎。除了中餐厅外，其他类型的餐饮设施（如果这些酒店拥有,如西餐）通常使用率低下，主要归因于该市场以国内客源为主，并且偏好中餐而非西餐
29、。目前当地社会餐饮如榕惠、金满堂、国惠均在餐饮宴会方面有着良好的收益。但星级酒店的餐饮仍会占有一席之地，因为社会餐饮无法自身提供住宿、娱乐、康体，整体用餐环境、设施、服务无法与高星级酒店匹敌。这说明那些享有市场声望的星级酒店应会成为酒店客人、商务客户和当地居民的一个餐饮选择。（2）我们对拟建酒店的餐饮设施的建议如下表概览：餐厅类型 菜肴类型 餐位数全日制西餐厅 自助/国际点餐 60中餐宴会厅 粤菜/闽菜/海鲜 30014 间包厢 私房菜/海鲜 150总餐位数 510每间客房占用餐位数 4.51注：大型婚宴在本地有着良好的市场，如餐厅餐位数不够，可使用多功能宴会厅。(3) 包厢数量及面积：基于前
30、文的分析，我们建议拟建酒店配备适量，主题风格独特、品质一流、且高度灵活的餐饮设施。特别是，中餐厅应成为拟建酒店的重心之一，拟建酒店应配备 14 间包厢，平均面积约为 42/间，主要依据如下：1) 目前竞争对手的一般包厢面积在 40-100/间。2) 基于市场定位只是中高档。3) 中餐包厢以本地商务接待为主导。4) 本地高端的消费有一定的客户群体做支撑。5) 能适合政府或大型企业宴请时 20 人以上的进餐环境。每间可容纳 8 到 12 人，强烈建议至少拥有一间可以容纳 20 人左右的包厢，不管现在还是以后都将能迎合商务宴请、私人活动、社交聚会和政府接待等高端的需求。2-3 间包厢还应内部相互连通
31、，以利于自由组合分割，满足不同客人需求。除了应设置一条独立的通道和相对隐蔽的入口外，每间包厢还应设置自己独立的卫生间、一个休闲区域（考虑福州特有的茶艺功能）、一个挂衣橱、及一个备餐间。（4）全日制西餐厅1）西餐厅面积：约 130 平方，共 60 餐位（不含厨房）主要理由是因为评星的需要和无法确定潜在的竞争对手西餐面积，以及西餐在本地经营难处，故尽量减小西餐厅面积，只作酒店配套。全日制餐厅应提供高品质的自助早餐；并在午、晚正餐时段提供精选的亚洲菜肴（满足零点客人），非用餐时段按咖啡厅模式经营。因项目周边全是高档住宅小区，引导消费者慢慢接受这种形式。我们还建议西餐厅和大堂吧功能合并，以便更灵活有效
32、地提高经营面积使用率。为进一步提升灵活性并迎合住宿高峰期间的用餐需求，该餐厅也可以设置一个与之相邻的户外露台区域，并提供灵活的餐位安排，以便客人在较为温暖的月份里能够一边休闲一边欣赏周围的花园景观。此外，该餐厅在设计过程中应充分利用自然光线，以在白天创造出一个明亮的、充满生机的氛围环境。使用自然光线并设有户外餐位的全日营业咖啡厅参考图片（5）中餐宴会大厅 300 人餐位我们建议设置一个时尚、高雅的中餐宴会厅，此种规模宴会厅除个别高星级酒店外，目前福州餐饮业市场很少见，可引领尝试。3、 宴 会 及 会 议 设 施 规划下表概括显示了整体竞争市场的宴会和会议设施（按总会议面积排名）： 酒店名称 宴
33、会厅 (m2) 会议室 数量 总可承接会议人数（含宴会厅） 总会议室面积(m 2) 客房数 每房间占有会议室面积福州中庚喜来登酒店 1800 1 8 1350 4200 396 10.6福州国谊大酒店 400 4 235 515 193 2.66福州融侨水乡酒店 460 4 345 655 189 3.46藤山戴斯国际酒店 250 4 190 370 167 2.21总计或平均 727.5 7.5 530 1435 236 4,58注：以上可承接会议人数按剧院式人数统计如上表所示，竞争酒店均已配备类型广泛的多功能和会议设施。这丝毫不令人惊讶，因为福州的会议需求正处在一个上升的阶段。此外，各家竞
34、争酒店相对较小的客房数量也使得它们难以接待大型会议团体。我们认为拟建酒店应配备规模适中的会议和宴会设施，理由如下：1) 随着未来苍山核心住宅区的进一步发展和成熟，我们预计项目所在地所产生的住店会议需求应会继续增长；2) 随着福州市的总体政策规划，商务及其他较高收益的需求客源持续增长，住店会议、展会及奖励旅游团体流向周边城市的酒店的趋势日益明显。随着近期交通、游游及投资环境件的改善，福州可能会成为一个价格适宜、颇具吸引力的会议目的地；3) 我们预计拟建酒店所提供的高品质会议设施（价格水平适中）应会吸引那些对价格比较敏感、并希望寻“物有所值”产品的会议团体；4) 一个面积相对宽敞的宴会厅、以及一间
35、可分割不同面积大小的多功能会议室通常是一座高品质的中高档酒店所必备的，同时，也可以赋予拟建酒店机会，使之有效渗透竞争市场中的会议客源；宴会市场活跃时亦可作为宴会用场地。5) 宴会设施、尤其是宴会厅对于满足公司年会、政府举办庆典活动和婚宴等大型晚宴需求也相当重要，这些活动可望成为拟建酒店的另一个重要的业务来源。然而，考虑到拟建酒店 113 间的客房总量，我们认为拟建酒店应重点锁定那些会议团体，人数在 200 人以内之间的会议住宿团体(我们可容纳 150 人的会议厅实则可进行隔断，更能有利于会议室的使用率)。这样，拟建酒店既能够接待会议团体，又不会将常规客人、协议客人、公司客户、甚至旅游散客拒之门
36、外。基于上述考虑，以及我们对竞争市场会议设施的回顾与评估，我们建议拟建酒店配备以下多功能会议设施：类 型 数 量 总面积（） 每间客房均摊会议 设施面积宴会厅(中间无柱，可隔断,可容 300 人左右)1 500 4.4会议室 1（可容纳 150 人） 1 250 2.2合计 2 750 3.3在规划宴会及会议设施时还应分别考虑以下因素：1) 应设置充足的会前活动空间 100（约占到总会议空间面积的 20%左右），以支持不同类型的活动；2) 为保证会议的效率，应选用最佳效果的隔音墙，会议室和分组讨论会议室应安装可按入图钉的墙板，用来悬挂图表、工作文件等；3）多功能厅的天花板净高度应保持在 5.5
37、m，并采用无柱式设计。通过使用具有隔音效果的（土建时预埋隔断用吊梁，以达到良好的隔音效果）、可自由伸缩的墙体，多功能厅应能分割为数个较小的厅房，以迎合不同会议规模的需要；4) 应在便利的位置设置充裕的储藏空间，以支持各种不同的需要；5) 应在会议室附近设置全天候提供饮品和点心服务的茶歇区域。此外，还应设置充裕的空间，以便与会者聚在一起或分组讨论工作；6) 除宴会厅外，所有会议室都应设计可接受自然光线的窗户，此外还应配备可遮蔽光线和阻隔噪音的窗帘或帷幕；7) 所有会议室都应安装可调温控装置及光线调节装置；8) 应设置一个贵宾接待室，以备在会议开始之前接待重要的客人；9) 应在多功能会议室空间附近
38、设置充足的公共配套设施（如：卫生间、衣帽间和电话间）。10)卫生间应宽敞、且容量充足，以满足茶歇期间大量客人使用该设施的需要。此外，还应针对较大型多功能厅配备专门的衣帽间，而较小型的多功能厅可以与会议室共享衣帽间；11)多功能会议室应配备先进的科技设备，包括投影仪、屏幕、音响系统和视听设备，同时还应支持电话会议和视频会议，同时配置无线 WiFi。多功能会议室应配备吊顶式投影仪和双屏幕。2 处会议功能应在墙沿和地板下面设置充足的电插座，在便利的位置配备一处 380V/50kw 临时电源。此外，还应设置埋藏电线和光缆的地下管道，以便安装额外的设备，同时又不会使光缆暴露在外；12)宴会厅的天花板净高
39、度应保持在 5.5m，并采用无柱式设计。通过使用具有隔音效果的（土建时预埋隔断用吊梁，以达到良好的隔音效果）、可自由伸缩的墙体，宴会厅应能分割为数个较小的厅房，以迎合不同宴会规模的需要；13)宴会厅应便于设置各种不同面积的活动舞台。另外，需要在便利的位置配备一处 380V/100kw 临时电源，以支持设在宴会厅内各个不同位置的视听、灯光设备，同时配置无线 WiFi；14)应在宴会厅隔壁设置必要的会议和宴会储藏区域；15)提供直接通往宴会厅和各厅房的送餐电梯及服务通道，宴会备餐间所在的位置应尽可能靠近主厨房。4、康体设施规划，拟建酒店还应考虑配备一个康乐中心设施：在实地考察过程中，我们了解到，福
40、州的绝大多数酒店均提供类型相当广泛的娱乐设施，包括桑拿设施以及足疗服务。项目业主也希望配备这样的娱乐设施，尤其是考虑到拟建酒店附近此类娱乐康体设施档次有限，以及本设施可向高档住宅区业主开放。故考虑配套设计康体设施。1) 1 处体积约 250m的泳池，可以满足客人水中健身、舒缓减压的需求。2) 15 间水疗房，可以给商旅人士带来养生、减压场所，并作为备用客房；3）1 间煲药间，可以满足多方位的药膳养生需求；4）1 间面积在 80的健身室，1 间面积在 80的瑜伽室，可以提供客人健身并符合评星的要求；5) 2 间面积在 60的卡拉 OK 房，可以满足客人一展歌喉的需求。6）8 个麻将房设施，这些颇
41、受小区业主及住店旅游和会议客人的欢迎；5、车库规划基于我们的实地考察，XX 市内的绝大多数酒店、办公楼，特别是地段好的酒店，无法迎合餐厅顾客和会议客人的停车需求。由于未来自驾车消费需求及商务的复合需求预计会不断增长，提供充足的停车位对于酒店而言显得至关重要。作为业内车库总建筑面积的参考基准，每两间客房应能分摊到一个停车位。加上进餐的客人需求，我们建议拟建酒店应至少配备 70 辆地面停车位、4 辆（50 座）大巴停车位，每个车位的平均分摊面积保持在 30 左右。因项目还有商业部分，故提出酒店停车位需求以供规划设计院综合考虑。6、大堂规划由于大堂在需求旺季期间及宾客抵达和离开时间通常会经历客流高度
42、集中的情形，我们建议：（1）应在大堂内设置一个舒适的座椅区域，以便客人在等候办理入住和退房手续时可以坐下来休息；（2）大堂内设置一个宽敞的行李储藏区域，以确保行李隐藏在顾客的视线之外。7、公共区域规划由于公共区域内随处可见酒店员工、客人及来访宾客穿行，我们建议：（1）酒店所在楼宇的公共区域（公寓）应在临街的位置设置专门的入口。此外，还有必要设置专门的楼梯、电梯、辅助设施和服务员以使楼宇公共区域区别于拟建酒店。同样地，拟建酒店也应针对酒店客人设置一个专门的入口、电梯、楼梯和辅助设施。进入客用设施的通道应委派专门的酒店员工进行监控；（2）我们建议客房设施应保持私密，尽量设在楼宇公共区域的上方楼层。
43、通过明显区分楼宇公共区域和酒店设施以及公寓区域部分，无疑会使拟建酒店这边保持一种独立感，而公用区域应与楼宇上方楼层完全隔开；（3）许多酒店的公共区域、客房和浴室照明不足。为避免此缺憾，我们建议拟建酒店聘请一名灯光设计师担任此方面的专业顾问。为满足项目节能设计以及运营节能要求，建议除有特殊照度要求的采用金卤灯等普通照明外，其他均采用 LED 照明（客房主灯亦除外）。（4）建议暖通系统中央空调采用能效比（输出功率输入功率=能效比）1：6 以上的节能高效型空调机组。末端盘管风机噪音符合GB/T19232 风机盘管国家标准规定的各型号低静压风机盘管噪音值。部分风机盘管噪音参考值：FP-34：37dB(
44、A)， FP-51：39 dB(A)，FP-68：41dB(A)， FP-85：43dB(A) ，FP-102： 45dB(A），FP-136：46dB(A) 。（5）所有设备机房噪声值应控制在相关规范标准值之内。大于 48db（A）主设备机房须有隔音、避震设计。8、酒店客流线路规划应特别注意整幢楼宇内的客流，以确保其整齐、畅通和方便。以下建议有助于避免客流方面的一些问题：（1）提供清晰的标识和数量充足的员工，以引导客人到达他们各自的目的地；（2）分别针对酒店和公共用途空间提供专门的电梯。9、交通规划（1）应特别注意设计一个高效的机动车入口和顾客上下车区域，以防止出现交通堵塞。为实现这一目标，
45、理想的做法是在大堂入口附近设计专门的计程车等候区域和临时停车位（尤其针对巴士），可有效避免酒店门前出现交通堵塞；（2）应在远离主要客人入口的位置设立一条单独的交通路线，以方便酒店员工出入、酒店物资运输以及后台服务。应特别注意设计一个非常实用的服务入口（隐藏于顾客的视线之外），并在该入口附近配备宽敞的装卸货物区域、垃圾清运区域、以及接收货物时需要用到的称重和清洁区域，同时在设计时还必须考虑如何将物品或食品盗窃和损坏的可能性降低到最小程度；（3）酒店住客、物资供应和员工各自的交通流线应保持相对独立，以免干扰酒店住客在店内的正常活动，同时服务区域也应予以特别设计，以提升酒店运营效率，并使酒店的安全和
46、控制系统维持最佳工作状态。此外，后台区域的交通流线也需要予以特别考虑和设计，以保证各种物资、垃圾和员工的流动，尽可能避免穿过公共区域。10、后台规划需要注意的是，许多酒店项目在开发过程中都忽略了合理设计与分配空间的重要性，特别是后台区域。以下建议有助于避免酒店在运营上的相关问题：（1）较多酒店规划设计时，储藏空间普遍分配不足，同时由于酒店主体建筑内设有电梯井结构，我们建议进行设计时应尽量在每层楼规划面积宽敞的后台和储藏空间，以保证运营效率。设置充足的存放布草、供给、家具和设备的储藏空间，可以确保后台走廊保持干净、整洁，并符合消防标准；（2）服务入口附近设置宽敞的行李装卸台、垃圾清运区域及一个专
47、门的货物接收区域，该区域应卫生、并足够安全，以便对所接收的货物进行称重和清洗；（3）员工区域和更衣室、卫生间应设在服务入口附近；（4）在服务入口附近设置面积充裕的员工用餐区域，以确保员工使用专门分配给他们的设施，而不是局限在公共区域或后台区域；（5）后台区域走廊应能够通达所有的主要公共空间，且足够宽以缓解后台的交通流量。后台区域的交通流线也需要予以特别考虑和设计，以保证员工、食品、家具、设备、各种物资、和垃圾等的流动，尽可能避免穿过公共区域。我们强烈建议拟建酒店聘请具有丰富酒店设计经验的建筑设计师参与本项目，以防止出现目前众多酒店中普遍存在的问题和缺陷。即使在短期内聘请此类设计师的费用高昂，我
48、们仍相信一个功能实用、设计高效的方案能极大地提升拟建酒店在长期内的盈利能力。四、前期投资预算前期投资预算根据项目目前所处区域的市场环境，按五星级精品主题酒店的定位，预计总建筑面积约 14080，客房约 113 套，中餐 10 个包间，西餐 60餐位， 1000 会议及宴会功能，项目投资初步概算约 9788.8 万元（全资下不含地价，建设期不算利息） 。项目 面积（） 造价元/ 投资额/元 说明土建部分 14080 2400 33792000机电设备 14080 600 8448000 含报建，设计。硬装修 11800 4000 47200000 含报建，设计，去掉地下室 非经营区及中西厨房。开
49、办费 14080 600 8448000五、工程筹建指引模版合计 - - 97888000备注1、以上数据系根据目前项目规划及从国家旅游局星级评定标准的角度出发所做的一个标准测，仅供业主参考。2、具体须设计院及管理方细化，由设计院出具具体预算。3、土建含基础，桩基，玻璃幕墙，塑钢窗，室外广场，勘探，报建，设计。4、整体总投资不能超过 1 亿元，否则经营存在较大风险。5、根据我司与其他设计单位的合作项目及我司对装修成本的管控要求，装修如控制的好，可控制在 3300 元/平，这样总投资将进一步减少，投资静态回收期将进一步缩短。装修设计具体需与设计单位详细沟通。类别 项目 内容 完成时间 工作效果工作目标工作目标1 最大限度优化施工方案及管理，实现投资规模控制。2 为酒店的经营者提供最科学的，合理的经营及管理环境。3 为销售公司提供指导性意见，协
