1、房地产产品需求分析一、城市化进程的加快，需求逐年上升，让居者有其屋是构建和谐会的起码需求。二、改善性住房需求呈上升趋势。二十年前开始的房改，让夫妻双方拥有了一套住房，那时住房面积小（大红 50-80 平方米），没有绿化，没有环境，原有的简陋水电设施早已老化。部分有固定收入的工薪者在子女就业负担减轻后，需要另置一套有小区物管、配套设施完整的环境好的新房以安度晚年，这部分购房者年龄大都 50-60 岁之间。三、投资性需求渐旺。随着中产阶层的不断增多和人们理财观念的增强，投资性需求也渐趋兴旺。试想，当你手中有几十万上百上千万闲钱资金，将投在什么地方？存在银行，现有的存款利率不抵物价上涨指数，存款是赔
2、本买卖；买股票，股市涨涨跌跌，亏本容易赚钱难，且风险过大。索性买房，既可以赚几个租金，还能保值增值。有了以上三方面的需求，未来房价会跌么？有了以上三方面的因素，房地产公司会不兴旺发达么？有了以上三点分析，手中的房地产股票能不上涨么？所以，未来房价上涨是大概念大趋势，房地产股票上涨也是大概念大趋势。正因为此，房地产股票属于长线品种，值得投资者长期持有。一、房地产是国家支柱产业，政策打压的是投机而非投资，这波全球危机中首先启动房地产业便是有力佐证；二、房地产从 04 年以来价格猛增，有一句话形容房地产公司业绩丰收“房地产商睡着了都在笑”，而真正的业绩体现在 09 年下半年以后，所以业绩很好已成定局
3、，未来房地产市场只能是“遏制过快上涨”而不是让其下跌，所以只能是涨势转缓，未来业绩也值得期待；三、未来几年，廉价房解决低收入阶层住房需求，中价房解决投资性需求，高价房解决改善性需求。三大需求集中在一起，房子刚性需求呈上升趋势，房地产行业将迎来最好发展时期。对此要具体问题具体分析：第一、从现实来看。现在的房价不是涨幅超过人们收入的涨幅，而是远远超过，近 4 年房价涨幅达到 400以上（少数部分已经达到 600以上），其绝对价格更是绝大多数众根本无法承受的，这就是我们所说的“泡沫”。如果按照上述理论，房价还是缓慢涨，从现在开始人们的收入就算能跟上房价的涨幅，那这几年所疯涨的部分谁来消化？房地产的绝
4、对价格依然高高在上，普通众买一套房依然要 30 年不吃不喝，一套房子依然还是“绑架”三代人。国家所提倡的消费增长靠什么来拉动？这几年累积的“泡沫”会永远让他下去吗？就象一个人突然某一餐吃得“非常饱”，你不让他消化消化，却让他接着继续吃，还不能停，只是吃少点，吃慢点。先不说他吃得下不，就算他勉强吃下去，其后果谁都可以想象。第二、从市场来看。现在买房的人，真的象很多媒体和专家所说的，基本都是所谓的刚性需求、都是自住吗？不知道你去房地产市场实地看看没有？我所从事的行业不是房地产，但与房地产息息相关，如果继续辩论，我把上个月实地考察所得的几个数据发出来，大家可以看看是不是全国的真实情况。有的专家、教授
5、不是不懂，他们是某些利益集团的“代言人”，拿着我们普通人不可想象的“代言费”。第三、从策来看。国务院在 2007 年底提出了“抑制房价的过快上涨”，在这个月提出了“遏制房价的过快上涨”。这一字之差，其意思却有天壤之别。2007 年的“抑制”已经使 2008 年下半年和 2009 年初房价下跌，如果那时候“抑制”住了，我们的房地产可以说真的能健康发展，可惜，突然之间席卷全球的“次贷危机”，为了更大的目标，国家策不得不转向，这才是造成今年房价“疯狂”的主要原因。第四、从购买力来看。国家统计局的数据：全国有 85的人买不起房。这个数字我觉得可能还有点低，但就算他 85吧，我们就可以想象人的贫富差距有
6、多大，而现在的房价更是把全国众那本来就“扁扁”的“腰包”挤压得不但一无所有，而且还要“背”上新“三座大山”（三代人来支付一套房的大山），这些财富全部向那些少数房地产商集中，去想象一下吧，真的是这样，贫富差距会是什么样子？第五、从过去的教训来看。几十年来国外和香港的经验、教训不可谓不深刻，那可是触目惊心啊。有的人说各自的环境等等不一样。那不一样国家和地区就会有不一样的结果吗？那美国、日本、香港等地方的环境、政策都各不一样，但其结果、其后果都惊人地一样。房地产行业 2010 年策略:回归理性增长。一、人口红利和高储蓄为房地产保驾护航目前我国由人口红利带来的 60的高储蓄率可为房地产保驾护航。房价收
7、入比将处于相对合理位置的上限，房价将在高位盘整。房价创新高，房价收入比位于合理位置上限，目前房地产市场供不应求，未来房价将在高位盘整。二、策理性回归。08 年底开始实行的宽松货币策和财策使房地产市场泡沫隐现，随着经济的稳定和对房地产市场过热的担心，策也将回归以基本面为主的状态。新的一年，房地产市场是趋于价格稳定。国家不会以终端价格为调整对象，而是以土地供应调节为主要手段，所以未来房价只会缓升而不会下跌。三、投资参考：目前房地产估值在合理位置，未来房地产增速也将回归理性。建议关注受益于二三线城市化进程的区域房地产龙头公司和全国龙头公司如福星股份、新潮实业、招商地产和受益于一线城市内涵式增长的物业
8、持有型公司上海本地优质股浦东金桥、外高桥，以及上海周边区域的市场成熟度导致房地产业的迅速发展如嘉宝实业等等。针对有网友提出“抑制房价，总理，您还有信心吗“ 的问题，温家宝说，我还有信心。我不仅要做这样的表态，而且要付诸实际行动。从去年到今年，我们先后出台了三次调控措施。应该说这三次调控措施总体上越来越有力，针对性越来越强。房价过快上涨的势头有所遏制，我们要使房价能够保持在一个合理的水平。第一，必须增加有效供给。我们计划在今后五年，新建保障性住房 3600 万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向。保障性住房达到 3600 万套以后，住房的覆盖率可以达到 20%，
9、这将有力地缓解住房的压力，特别是解决中低收入和新参加工作的大学生住房的要求。第二，还是要下决心毫不动摇地抑制投资和投机性住房需求。我们采取经济和法律手段，以及必要的行政手段，主要是用差别化贷款利率、税率以及土地供应政策。我相信，我们经过一段时间的努力，我们会在抑制投机、投资用房上见到效果。第三，要管好市场。政府管好市场主要是用法律和经济的手段防止捂盘惜售，圈地不用。在这里我也想说一点对房地产商的话，我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。我知道处理房价问题要分清政府应该管的事和市场应该管的事情。对于
10、政府应该管的事情，我们毫不含糊；对于市场应该管的事情，我们也要密切加以关注，充分利用市场对资源配置的合理作用。同时，抑制那些不合理的房价。这件事情真难啊。有人说我“灰心“ 了，其实我没有 “灰心“。我相信，只要我们把群众放在心上，我们一定会实现调控目标特别关注：解读房地产新政“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”2 月 27 日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝向网友郑重承诺。然而，年初“国 4 条”、“国 11 条”、“国 19 条”的出炉，并没有遏制住过快上涨的房价。3 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.
11、7%，创下 2005 年有该统计数据以来的历史最高值。3 月下旬以来，土地和商品房的量价皆出现反弹，少数城市如北京、上海、深圳、杭州等地甚至出现恐慌性购房景象。4 月 14 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施；4 月 15 日，“90 平米以上购房首付 3 成，第二套执行首付 5 成利率 1.1 倍”等重磅炸弹见诸各大媒体醒目位置；4 月 17 日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知出台，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。这也是继今年年初中央用“遏制”取代“抑制
12、”后，首次在房价调控上表现出“坚决”。在这一系列政策调控下，房地产业将何去何从？我们对新一轮房地产调控政策进行了解读，并对众多房地产专家关于新政的观点进行了汇总山雨欲来风满楼新一轮房地产调控政策解读4 月 15-17 日三天内，国务院连续出台房地产调控政策，严厉程度堪称国内房地产调控史上仅有。一石激起千层浪，房地产调控骤然成为街头巷尾热议的话题。其实新一轮调控的序幕早在 09 年底就拉开了，只是亢奋中的人们没有给予足够的重视而已。一、近期出台的房地产政策2009 年 12 月 7 日，中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。2009 年
13、 12 月 9 日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5年，其他住房消费政策继续实施。2009 年 12 月 14 日，国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。2009 年 12 月 17 日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%”。2009 年 12 月 23 日，财政部下
14、发通知，要求自 2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年(含 5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2010 年 1 月 10 日，国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2010 年 1 月 12 日，央行决定，从 2010 年 2 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。2010 年 2 月
15、 20 日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法要求，流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010 年 3 月 10 日，国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010 年 3 月 18 日，国资委要求，除已确定的 16 家以房地产为主业的央企外，78 家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010 年 4 月 11 日，银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投
16、机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010 年 4 月 13 日，住建部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010 年 4 月 14 日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50，贷款利率不得低于基准利率的 11 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2010 年 4 月 17 日，国务院出台措施要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上
17、住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010 年 4 月 19 日，住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。2010 年 4 月 20 日，住建部下发通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对
18、外销售。2010 年 4 月 21 日，银监会银行业监管一部主任杨家解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。从政策出台的频率来看，从去年 12 月份至今年的 4 月份，短短的 5 个月内，国家有关部门陆续出台了多项关于调整房地产市场的政策、法规，出台频率较以前非常密集，表明国家对房地产市场又一轮调控的开始。从政策涉及的范围来看，涉及的有经济政策、土地政策、金融政策、开发政策等多个方面，而且涉及的内容、层次更为具体，可以看出国家调控房地产市场的力度逐步增大，调控措施更为严厉。相比前期出台的各项政策都给地方政府留有一定自主权
19、和界定不严不同，此次出台的政策明文规定了具体操作过程中的细节要求，如近日相继出台了首付比例不低于 50%及利率 1.1 倍、二套房贷政策、购房实名制、禁止收取任何形式定金并公示房源价格等多项具体措施。如此严格的贷款政策前所未有，将严格规范房地产市场秩序，严重打击投资投机性购房。二、新政解析事件回顾：国务院总理温家宝 14 日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议提出：一、抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策；二、增加住房有效供给，三、加快保障性安居工程建设，四、加强市场监管。从上述政策表面看，可以说直击房地产市场乱象的要害，这样的政策如果从 2
20、003 年开始就一直执行，一线城市房价将不足当前房价的 5 成，但是，在房地产市场经历了 7 年非理性上涨后的今天，又有 08 年全球金融危机爆发后经济政策转变等相关原因掺杂，这样的调控政策，虽然有着遏制房价上涨过快的效果，但是绝对无法抑制房地产价格短期向下后继续抬头的趋势，也就是说这样的调控从实质上讲，还有一些欠缺。政策解析：第一、14 日国务院新政仍然遵循政府工作报告中提出的“ 支持居民自住性住房消费，遏制房价过快上涨”的基本思路，新措施的着力点在于通过打击炒房来遏制部分城市房价的过快上涨，而非打压房地产。从 2010 年年初，我们从各种渠道获得的信息都是如何遏止部分城市房价过快上涨，从没
21、有说目的是改变上涨的趋势。从当前国内外市场环境看，中国经济的稳健发展需要稳定的房地产市场，市场活跃是前提。活跃的房地产市场一定不是下跌的市场，因为我们很清楚，下跌的市场将必然面临成交萎缩的局面，而萎缩就会带来市场的冷却，从而影响到就业等；毕竟房地产作为支柱产业是客观事实，没有哪个行业对国内经济的波及有如此之广而深。基于此，我们需要强调新政的政策目的绝非期许一个下跌的市场。第二、国务院新措施提出对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，则大幅度提高首付款比例和利率水平。差别化信贷政策对心理层面的影响远大于其实际意
22、义，只能在短期内延缓购房需求。房地产业中长期发展动态模型显示从长期来看，通过改变利率对房地产市场进行调控的效果并不明显，提高利率并不能减少人们的购房需求，利率调整对商品房的供给也无显著影响。第三、国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应的增加，保证保障性住房措施落实到位。社会舆论在关注国务院新政的同时，更需要全程监督新政策的落实情况，尤其是土地供应和保障性住房计划是否真正转化成为了房屋的有效供给。第四、全国差别化调控的新政意在拿捏分寸促稳定当前国内不同城市房地产价格上涨速度呈现出差别化特征，部分一线、二线城市成为此次调控的重点，但是绝大多数三线、四线、五线甚至六线城市的房地产价格上涨状况决然
23、不同于诸如北京、上海、深圳等城市，从国务院4.14 新政中可以感受到政府区域化、市场化调控的基调，这说明此次新政的确不是要调跌楼市。第五、如此强力政策并非一成不变，一旦出现暴跌，政策又可能会转向此次严厉的调控政策和过去两年中各种应对危机的政策有一个共同的特点，那就是动观市场，及时进行修正，不可能永远宽松，也不可能永远紧缩，这就是金融危机环境下的政治经济学。第六、当舆论热度集中在贷款新政“猛料” 时，更需要关注影响房地产市场发展的长期因素。国务院新政所提出的在提高土地供给的基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房建设是解决房价过快上涨的根本之道，否则难逃越调越涨的怪圈。房地产业中长期发展动态模型
24、也显示政府政策对房地产市场的影响主要体现在商品房的供给端，而对商品房的需求端影响并不显著，因而政府需要通过增加住房供给来对房地产市场进行有效调控。因此，只有关注影响房地产市场的长期因素，只有在提高土地供给基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房建设才能实现房地产市场真正的健康发展。三、关键词解读关键词：严查捂盘囤房，未获预售许可禁收定金政策分析：1、这是对捂盘惜售、囤积炒房现象打出的一记重拳；同时这也是对分批推出、月月开盘销控惯例的一次喝止；2、严厉控制开发企业将预售定金转为开发资金，提高对开发企业的资金要求，同时将改变认筹、认购的营销惯有模式。关键词：住房转让营业税征免由 2 年改为 5 年
25、政策分析：1、转让营业税优惠政策的终止，直接导致二手商品房交易量出现下滑。2、作为交易手段的左膀右臂，二手房成交量的下滑必然波及一手房市场。关键词：土地首付提至 50%政策分析：1、地价是房价上涨的直接源头，提高首付缩短周期打击面有限；2、对于要志在城市大规模地块的开发商而言，资金实力需要考量；3、对于操作空间很大的三四线城市，开发商除了钻空子还要钱袋子。关键词：二套房贷政策分析：新政强调，抑制投机需求，同时又不打击所谓刚性需求，动机良好，但效果还需要时间验证。此次政府将利率限定为 1.1 倍，相比“国 11 条”银行自主确定二套房贷利率，避免了业内操作混乱，银行间利率竞争的恶战。如果二套房贷
26、首付不低于五成被看做勒紧房贷缰绳的话，那么二套房贷利率 一刀切对稳定整个房贷市场将有极大的促进作用。同时，停止发放三套房贷，也一定程度上阻止了资金涌入楼市。关键词：第三套房贷款可暂停发放政策分析：之前刚公布的政策针对贷款购买第三套及以上住房，要求贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。此次则明确，可暂停发放贷款。当前房地产投资过度，泡沫膨胀，特别是一线城市尤为明显。国务院 3 天之内两次发布新规，充分体现房贷政策的差别化和针对性。第二套房有可能是改善性住房，但第三套房以上基本都是投资或投机，该政策非常准确地打击了投资投机购房。不少人都是拿银行的钱在投机，现
27、在切断了资金来源。如此严格的贷款政策前所未有，将严重打击投资投机性购房。对于一线城市及严重依赖外部市场的城市，影响力将是深远的，海南、北海、惠州有可能再次在调控浪潮中淹死。四、新政影响展望新政刚出，各界忙于评估；政策尚未见底，开发商依然在观望，这是荷包里尚有积余；投资者在观望，这是害怕历史又将现惊人一幕。新一轮调控效果如何，尚难盖棺定论，但从当前经济环境及政策导向，可判断些许端倪。1、一线城市房价短期内将趋于平稳，下半年可能开始出现整体下调，预计在 20%左右，二线城市整体下调将可能出现在年底；2 三、四线城市受影响较小，房价上涨将乏力，如一线城市下调幅度过大，年末可能会出现降价倾向；3 如房
28、价短期内未出现企稳，现行的政策又出现各种曲解、化解的乱象，那么在经济发展趋势不变的情况下，关于政策的细则或新的政策又必将出台；4 此次调控将不再出现 07-08 年调控后快速反转的景象，因为宏观经济形势向好，但关键在于各地政府执行力度，边调边看边执行；5、全年经济发展趋势不变的前提下，房价将不复反弹，进入盘整之途，用时间去换取空间，直至房价水平回归与经济发展相适应的均衡状态。（供稿：深圳市尺度房地产经纪有限公司）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010 号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发2010
29、4 号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下：一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的
30、措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。二、坚决抑制不合理住房需求（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基
31、准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。（四）发
32、挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。三、增加住房有效供给（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居
33、住用地出让价格非理性上涨。（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住
34、房供应。四、加快保障性安居工程建设（七）确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房280 万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定 2010-2012 年保障性住房建设规划
35、（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在 2010 年 7 月底前向全社会公布。五、加强市场监管（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监
36、部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。（九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于 20
37、10 年 6 月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。国务院二一年四月十七日
