1、 酒店式公寓策划草案目 录前言 何谓酒店式公寓？ .第一篇酒店式公寓的发展历程 .一、国外情况 .二、国内开发建设状况 .第二篇深圳市酒店式公寓市场状况 .一、酒店式服务公寓类型细分 .二、酒店式公寓的分布及特征 .三、代表性酒店式公寓列表分析 .四、酒店式公寓总体现状分析 .五、近两年公寓类型物业的销售情况 六、酒店式公寓市场分析结论 .第三篇龙岗区域规划前景分析 .一、地区规划 .二、地区交通 .三、 地区发展四、 地区经济五、 现状分析第四篇项目定位与市场策略 .一、目标客户定位 二、市场定位分析 三、项目命名 .四、经营与物业管理 五、经营推广重点 六、项目年经营收益 策划方 案总结论
2、 .前言何谓酒店式公寓？酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间间隔及使用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。第一篇 酒店式公寓的发展历程一、 国外情况
3、酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲 19 世纪，为当时旅游区内租给游客临时休息的“临时之家” ，现已逐渐盛行于欧美，功能上早已是满足旅游、商务等多方面需求的公寓类型。现时，国外的酒店式公寓一般分布在成熟的商务区和著名的风景旅游点，其房型类似酒店的标准间，配豪华商务套房，并提供家居生活所需的厨房、卫生间、家具等多种设施。二、 国内开发建设状况因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利于一身，具有独特的优势，故其对于有一定流动性商务人士及高薪白领、外籍人士颇有吸引力。90 年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳改革开放的前沿阵地，之后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速。相比北京、上海，深圳的酒店式
4、公寓一直波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。可以说，酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济发达的大都市中已渐露端倪，不过总体上，酒店式公寓的在国内还只是处于起步阶段，估计至少还有 57 年的发展才进入繁荣期。第二篇 深圳市酒店式公寓市场状况一、 酒店式服务公寓类型细分提供酒店式服务的公寓包括专业性的酒店式公寓、星级酒店附带的高级公寓、酒店式服务高级别墅等几大类型。市面上有一些 叫做“白领公寓” 、 “单身公寓”的物业也标榜提供“酒店式服务” ，但其实所提供的服务素质以及硬件配置距离真正的酒店式服务尚远，故不能算是酒店式服务公寓。现时，深圳市较上档次的酒店式公寓主要有：
5、深港酒店式公寓（海岸城、太古城、蛇口等地均有连锁店） 、深圳金中环酒店公寓（会展中心） 、深圳葵花公寓（会展中心） 、深圳波托菲诺国际公寓（华侨成） 、深圳富瑞斯国际公寓（会展中心） 、泰格酒店式公寓（蛇口）等。其中，深圳波托菲诺国际公寓和泰格公寓是以为外籍人士服务为主的专业性酒店式公寓。据悉，目前整个深圳市所有已营业的上档次的酒店式公寓，加上星级酒店附带的高级公寓等，其总共的套房总数约为 2000 套左右。 本方案所讨论的“酒店式公寓”物业，主要指类似深圳葵花公寓、深圳波托菲诺国际公寓、深圳富瑞斯国际公寓等的专业性酒店式公寓。二、 酒店式公寓的分布及特征目前，专业性的酒店式公寓因其服务功能及
6、对象的特点，其主要分布在市中心一些繁华、优越位置，交通便利的成熟商务写字楼区域，如蛇口、会展中心、华侨城等地。从功能上看，目前深圳市比较有代表性的酒店式公寓如下：深港酒店式公寓（海岸城、太古城、蛇口等地均有连锁店） 、深圳金中环酒店公寓（会展中心） 、深圳葵花公寓（会展中心） 、深圳波托菲诺国际公寓（华侨成） 、深圳富瑞斯国际公寓（会展中心） 、泰格公寓（蛇口）等。酒店式公寓的特征：性质 属于商住楼，有 70 年产权设备配套设备配套 通常配备以酒店日常用品作为配套，会所设施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、儿童游乐室、咖啡室等应有尽有，国际公寓配套标准更按外籍人士需求来配置户型特点户型特点
7、 介于住宅户型及酒店套房之间，大厅大房，一般二 房 110以上，三房 150以上，大至 200-300亦有装修及室内配置 通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具 物业管理服务物业管理服务 专业或公司进行管理，提供 24 小时全天候物业管理和星级酒店式服务 日常生活日常生活 配置厨房和洗手间，通常不可以明火煮食，配备独立空调（或中央空调）及热水系统 管理费管理费 管理费相对较高，有的纳入租金内，有的则另计租赁价格租赁价格 租价多在 100 元/平方米以上，部分租赁价格以港币或美金标价，比市场上同等质素的个人出租物业要贵不少 租售特点租售特点 因为要进行专业性管理，故一般只租不售，近年因为市场的需要，
8、也出现产权式酒店式公寓模式 三、 代表性酒店式公寓列表分析公寓名称项目内容葵花公寓0755-33328888深圳金中环酒店公寓0755-23993333波托菲诺国际公寓0755-86080101泰格公寓0755-61289700分布层数 535 层 6-15 层（共 53 层） 2-3 楼 7 楼、25 楼客房总数 共 248 套 共 257 套 约 60 套 共 232 套二房单位套房面积（建筑面积）90 103 94-133 75三房单位套房面积（建筑面积）175 180月租价 约 100 元/ 约 100-150 元/ 约 100 元/ 约 150 元-250 元/配套设施 多功能会议室
9、、泳池、餐厅等有中西餐厅、商务中心、多功能宴会厅、保健中心等配套设施棋牌麻将、篮球、网球、高尔夫、壁球、自行车、游泳、健身、桑拿、瑜伽课程,羽毛球,健身运动、会所会议会议室、泳池、桑拿餐厅等管理费 元/ 含房租内 / 另加 15%管理公司及服务特色新加坡辉盛管理公司所管理客户（住户）类型外籍客户为主（以欧美人士居多，其余日本、香港、韩国等人士）客户租期 3 个月到 1 年租期居多出租率 80% 85% 90% 90%租价日租 600800 元/单元半年内价格一样一年全包价格 元/月单房日租 428 元二房一厅日租 1298 元 日租价 1050-1330 元 日租价 768-3680 元不等回
10、报率备注 2009 年开业 2007 年开业 2004 年开业意大利简约居室风格 2006 年开业，两房、三房套房经常满房备注：各酒店式公寓也配备一房、四房甚至四房以上的套房，不过一般所占比例不多。以上列表中的公寓中大部分是高档的国际化酒店式公寓，其客户（住户）主要面向外籍人士，这一类的国际公寓一般都只租不售，其租赁相当畅旺，出租率都在 75%以上。而近年也有酒店式公寓已经采取产权式酒店销售形式，物业管理公司为购买产权的投资者提供租赁服务，确保投资者的回报。目前深圳市能称得上国际化酒店式公寓仅有少数几间，而随着深圳市的经济蓬勃发展，对外经贸交流日趋活跃，外商投资日增，常驻深圳的外籍人士逐年递增
11、，高档的酒店式公寓的需求潜力巨大。四、 酒店式公寓总体现状分析1.区位分析以其功能设计及面向的客户情况来看，目前深圳市的酒店式公寓一般位于比较成熟的商务写字楼区域及交通畅顺方便的主干线地带，这样的区位对使用者而言最有利。2.出租率因为高档次酒店式服务公寓数量不多，专业性的酒店式公寓因为档次及服务素质等原因，空置率从 520%不等，但普遍出租率都在 80%以上（如下图所示） 。酒 店 式 公 寓 出 租 率 比 较85%左 右80%以 上90%左 右 90%以 上74%76%78%80%82%84%86%88%90%92%葵 花公 寓金 中环 酒店 公寓波 托菲 诺国 际公 寓泰 格公 寓出 租
12、 率3.租赁价格酒店式服务公寓普遍相比一般公寓具有更高的租价及更好的租赁前景，这与其自身独有的优势分不开的，现时，月租价为 100150 元/ 不等。其中，较新及配置标准高的国际化专业公寓租金高企不下。随着经营服务的不断改善，相信酒店式公寓在租赁市场上具有越来越强的竞争力。4、客户类型01）租赁用户A跨国公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最主要的客源据深圳市经委统计，截止 2009 年 3 月底，驻深的外国机构及企业人数已超过 50 万人，这个数字还在逐年递增。这些跨国公司的高层外籍管理人员（CEO）大都有优厚的住房津贴（高达20005000 美元/月） ，以公司的名义租房。除了一些中高档
13、酒店附属的公寓和别墅，这些外籍人士更乐于选择豪华、服务完善、又有家的感觉的国际公寓作为居所，从而形成了一批稳定的客源，这些租客以来自欧美、日本、韩国这些经济发达的国家或地区的外籍人员人士为主。另外，这些外籍人士有一个特性，就是喜欢“物以类聚，人以群居” ，往往有一个地方居住感觉良好，然后便会召唤一大群同国籍的人士同来，憩居成一个同族群落。注：在深圳的外籍人员并非都住高级酒店式公寓，有相当大部分租住一般的商品住宅或公寓，这些人士大多来自非洲、阿拉伯国家、东南亚国家。B港澳台人士由于深圳市毗邻港澳，地理位置及投资环境优越，深港澳台经贸投资往来及四地人员交往越来越频繁，港、澳、台商在深圳的投资项目逐
14、年增多，平均每年有数百万人次的港、澳、台人士来深探亲访友和从事经济文化活动。目前，常驻深圳工作的港澳台籍人士超过 60 万人，其公司企业中按其职位高低给予 200020000 元/月的住房津贴，一般职员为 20004000 元/月，而高层管理者达 20000 元/月。其中，长期在深圳工作生活者不少会选择在深圳购房置业，有一些中短期逗留者则会居住在较为高档的寓所中，这些寓所就包括酒店式公寓。C高收入的国内白领（金领）阶层为数不少的城市高级白领人群也是一个潜在的市场，这些人收入高，崇尚自由，注重生活品味。很大一部分属于高学历、高收入的“飘一族” ，他们流动性强，讲求生活质素，暂时没有稳定的居住愿望
15、，构成了公寓租赁市场的潜力股。不过，这部分高级城市白领人士所居住的公寓，一般还不是真正意义上的酒店式公寓，因为酒店式公寓的租金高昂，而这些人士没有象欧美外籍人士有那样丰厚的住房津贴（有一些高级职员的住房津贴每月有 15002500 元） ，所居住的寓所一般租金介乎 10002500 元/月，故国内城市高级白领这类型的客户远未成为酒店式公寓的主流。2）投资者现时国际公寓的回报率可达 10%以上，比一般的住宅 4%-7%的回报率明显要高，与二线路段临街商铺的回报相近，风险则介乎于两者之间，是一个稳健明智的投资选择，故颇受一些有一定经济实力及有投资眼光的投资者欢迎。5.酒店式公寓经营管理特点1）软硬
16、件配置及实际服务功能作为公寓，尤其是国际公寓，自然对物业有相当严格的条件限定：A一是地理位置较好，不是处于中心商圈附近之高尚生活社区，就是拥有优美的山水景观；B二是大厦形象要豪华气派，外立面设计独具品味，内部豪华装修，而且内部户型间隔应当是符合现代居住要求的大户型设计；C三是居住区的环境优美，配套设施齐备，尤其是会所、游泳池、健身房和智能化设施等必不可少，有的还要配备商务中心及外语儿童学校；D四是要有高水准的酒店公寓式管家服务，如洗衣、餐饮配送、金钥匙服务等。目前深圳市酒店式公寓物业初现雏形，硬件、软件设施多为抄袭国外模式，硬件方面相对比较完善，如智能化、网络、通讯等必备条件都已被市场消化，但
17、软件方面则无太多自身特色。如配套硬件要先进，引入国际水平最新的金钥匙服务模式特色物业服务等，满足了外籍住客的使用需求，市场前景乐观。2）经营管理水平如从空置率来看，深圳市各酒店式公寓的经营尚算理想，其中新推出的针对外籍人士的国际公寓因配置标准高，物业管理好，出租率最佳，普遍达到 8成甚至 9 成以上；而有些较早的酒店式公寓楼宇外立面本身较陈旧，内部设计已显落后，已有日况愈下的趋势。酒店式公寓的本质是住宅物业，但因为其用以经营获利的特质故具备商业物业的特性，一个商业经营项目要发挥其最大的价值及利润最大化，关键在于其后期的经营管理水平，酒店式公寓也不例外。经营管理不仅仅只是物业管理，而是包括经营思
18、维、市场定位、形象树立、物业管理等方面。对于酒店式公寓来说，在租务市场中，客户的去留很大程度上首先取决于物业管理的质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。在此基础上，经营思维导向、形象树立与包装、如何推广等都是一个酒店式公寓物业持续经营所必需的。3）酒店式公寓的开发与成长期因为酒店式公寓的物业管理是高度专业化管理，一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，项目能否成功，还要看以下六个细节方面：A一看地段位置，其未来规划是否具备可持续发展潜力；B二看
19、品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需求；C三看内部管理，管理人员需具备优秀的专业素质水平，还要有奉献精神，并重视品牌效益；D四看完整经营计划，应该要有每年、每月，甚至每周的租务计划；E五看推广宣传，持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；F六看整体经济的发展态势，国内国际的整体经济环境对酒店式公寓的租赁经营影响很大。4)市场竞争状况因深圳现时的专业化酒店式公寓本来就不多，故竞争的因素暂时不太明显，但邻近及面向客源相似的酒店式公寓就不同程度地存在竞争现象，如附近的五星级酒店等。另外，现时在深圳的外资机构外籍人士，除了选择专业化的酒店式公寓作为居所外，如个别五星级酒店附带的高级公寓也倍受他们青睐
20、，因为五星级酒店本身拥有出色的配套设施和五星级服务，生活的方便不言而明，未来新开发的五星级酒店，相信有不少也附带高级公寓，这些都是专业性酒店式公寓强有力的竞争对手。五、近两年公寓类型物业的销售情况近两年在售楼盘中以公寓为卖点的并不多，且大都分布在商务区或交通便利的地区，现已基本售磬或已进入尾货销售阶段。从这些楼盘的销售情况不难发现，公寓的市场需求量非常旺盛，供给却远远不足，供需的不平衡导致了公寓式住宅销售出货速度迅猛。六、酒店式公寓市场分析结论1.有市场竞争力的酒店式服务公寓还远不能满足需求。从目前情况看，真正上档次并称得上是酒店式公寓的仅寥寥几家而已，有市场竞争力的酒店式服务公寓还远远不能满
21、足需求。2.未来几年酒店式公寓供需将存在巨大的缺口与空白点从深圳市经贸发展及外籍人员来往趋势看，并结合目前酒店式公寓的供需状况、潜在开发的酒店式公寓看， 未来几年酒店式公寓供需将存在较大的缺口与空白点。3.把握市场先机，将会创造良好的市场机会把握市场先机，填补空白点，选择合适地点开发酒店式公寓，将会创造良好的市场机会。4.以经营管理获得良好经济效益，三方共赢精心部署经营管理，提供一流的酒店式物业服务，树立良好形象，将为酒店式公寓物业创造良好经济效益，最终发展商、投资者、物业管理者三方共赢。第三篇 龙岗区规划前景分析(略)一、地区规划：龙岗是深圳重要的现代产业基地，辐射粤东、北重要的城市地区，是
22、深圳战略地位重要的城市次中心，同时也是深圳市国际旅游度假中心，滨海文化、客家文化的传播中心，新兴产业的发展基地。二、地区交通：龙岗综合交通发达“一环三横四纵”已形成高效的交通走廊，往深圳特区方向有 6 个快速通道，往东莞、惠州方向有 4 个快速通道、轨道交通有 6 条线互相连接。三、地区发展：龙岗已成为深圳最具竞争力的城市次中心，强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能。奥体新城、高交会馆承办各种赛事、展览，留学生创业园、天安数码新城等，给本地区带来无限商机。四、地区经济：龙岗区工业经济已由速度增长型向效益、速度增长并重型转变，产业结构由劳动密集为主导向技术密集与资本密集为主导转变的关键时期
23、，一系列的高新工业园区已形成，如：高桥工业园区、宝龙工业园区、龙城工业园区、沙田工业园区、沙卜工业园区等。五、现状分析：龙岗区目前酒店多数档次低、规模小，星级酒店所占比例小，仅占地区酒店总数的 10%，是发展高档次酒店公寓的绝佳时机。小结：1、龙岗区尤其是中心城的高规划起点为酒店公寓发展绘就了广阔的前景；2、交通格局的完善，为本地区酒店公寓发展提供了强大的外部支撑；3、一系列重大项目的建设，为本地区酒店公寓业的发展提供了强大的动力；4、第二产业的继续和第三产业的高速发展，为酒店公寓提供了实在的业务来源；5、本地区至今仍未有完善的高档次酒店，为建立酒店公寓提供了有利的基础第四篇 项目定位与市场策
24、略一、 目标客户定位1.租赁目标客源（使用者）通过市场分析可知，在国内包括深圳，酒店式公寓以其配置的档次一般是属于高档为主，城市高级的白领阶层人士远未成为酒店式公寓租赁使用者的主流， 其租赁使用者主要是外籍人士、港澳台人士，以目前的及这几年的发展趋势，酒店式公寓租赁目标客源也不外乎这两种，其可以细分为以下客源：外资公司、跨国企业驻穗高级外籍人员外国一般机构驻穗高层人员外国驻穗领事馆外籍人员港台籍高层管理人员中短期逗留的外籍或港澳台籍经贸往来人员等其中，外籍客源以来自欧美地区、日本、韩国这些经济发达的国家或地区的外籍人士为主，其不少是携眷一家大小常驻深圳，所喜欢的居住处所就是酒店式服务公寓，港澳
25、台籍客源中携眷常驻深圳酒店式公寓者相对少。2.投资者投资者一般是具有一定经济实力及具投资眼光的中产者，以国内人士（本地或长住深圳者）为主，其渴望的是相对稳健而又较高的投资回报。据从多间中介代理行综合咨询了解，这类型投资者有以下一些特征：属于称为国内“中产阶级”的一类型人士早年通过各种方式积累了一定资产，但现在一般已不从事原行业年龄一般在 35 岁以上其手头拥有的流动现金资产大约为几十万至 100 多万不等其不想从事太高风险的行业，而想通过自己积累的资产来寻求较稳健的回报有一定投资眼光投资客户除国内人士外，港澳台籍人士也占一定比例，约 510%左右，另外，还有少数外籍人士也意识到投资公寓可获可观
26、的收益，也购置公寓物业作投资用。二、 市场定位分析1.产品市场定位龙岗中心区交通便利、建筑群结构配套豪华齐全，建设高档次的公寓类型物业无疑优势明显，按照现时的作为超高层住宅（150 平方米左右）的规划设计，结合本地区的发展规划，建议该地块开发的产品定位建议为：顶级国际化酒店式公寓2.规划建议以本项目这样档次的市场定位，其建筑造型及外立面等方面规划设计必须要体现“超凡、气势、傲然”的视觉观感，这样才能和项目的档次相配合。3.户型间隔建议对于国际性的高级公寓来说，因为其目标客户原因，其产品户型都不同于一般为国内人士设计的住宅，其户型特点大房大厅，一般二房 100以上，三房140以上，对于规划中的高
27、级公寓，除了参考现时的酒店式公寓外，建议多方面详细讨论分析后再确定最佳的户型产品及其他因素。酒店式公寓户型面积参考户型参考 一房（） 二房（） 三房（） 四房（）建筑面积 7090 110130 160190 220 以上参考其他比较成功的酒店式公寓内部的户型间隔分布比例，考虑到现时客户的实际需求，建议内部间隔户型比例如下：酒店式公寓户型分配比例参考户型 一房 二房 三房 四房所占比例 10% 40% 40% 10%4.形象概念“酒店式公寓”这个名词概念现在已经被市面上很多住宅项目滥用，根本不具备酒店式服务的条件也号称“酒店式服务公寓” 。在此，根据国外的最新信息，建议本项目引入 “公馆”的概
28、念进行项目的宣传包装及经营管理， “公馆”实质是一种英式贵族化的酒店式公寓模式，其代表了一种超时代无比尊贵的服务模式，其表现为：全方位的满意理念服务高效率的个性化服务高素质并可履行服务承诺的员工人性化的五星级管理等当然，硬件的配置也是划时代的，代表了某地区最高级公寓类型的配置，这在第 5 点有介绍，在此就不再赘述。5.“公馆“的硬件功能规划配置作为“公馆“模式的顶级国际公寓，除了其必备的室内豪华装修、住客专用客货电梯、会所、泳池、健身房、硬件以外，建议还应配备：艺术家般的西餐厅厨师厨艺犹如艺术家般商务酒吧成功的体验，享受态度式的酒吧高级商务办公室（商务中心）豪华精美，配置高端设备，提供全套商务
29、服务高级会议室观景空中花园非常空中，非常享受五星级置智能化标准配置种种超一流的设施，确保“公馆”级的生活体验，满足诸如 CEO 这样级别的人士对居住的需求。本项目建议硬件配置如下表：住客会所 1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、儿童游戏室、 壁球、保龄球、按摩、理发、咖啡厅等设施艺术式西餐厅 1 经营法式、意式等高档西式餐厅商务酒吧 1 提供酒水、音乐、洽谈单间等服务多功能商务办公室 2作为会议场地出租，配备智能化办公设施，提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务商务中心 1 提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务小型商场 1 经营住客所需的高档生活用品其他 典雅大堂、住客专用电梯、空
30、中花园、五星级智能化设施 等三、 项目命名好的命名可使一个地产项目画龙点睛，为了在市场上体现“公馆”独树一帜的尊贵档次形象，建议本项目可命名为：XX 国际公馆候补命名：XX 世界公馆项目命名突出“公馆”这样的字眼，就表明了项目本身的特质，以这样的命名来塑造独树一帜的鲜明市场形象，必产生令人印象深刻又回味不已的激荡感受。“国际”或“世界”这样的字眼极具气势，让人一看联想起项目非同一般的档次；充分表现了公司的形象品牌。“XX 国际公馆”命名读起来朗朗上口，意义内涵突出又易记，看到“XX国际公馆”便让人浮想遐连，尊贵品味油然而生。四、经营与物业管理酒店式公寓要通过良好经营才能产生效益，此点类似商业性
31、物业，但因为其“酒店式服务”公寓的特点，与酒店的营运特征差别比较大。实际经营或营运的方式，可参照深圳经营比较成功及比较有代表性的例子，例如泰格公寓。“公馆”级的酒店式公寓自然要有国际级的管理作保证，建议聘请从事高星级酒店管理者进行物业管理，保证尊贵的英国贵族式“公馆”服务淋漓尽致地表现。五、经营推广重点针对本项目的租赁客户主要是外资公司高级外籍人员及港澳台高级职员的情况，建议从项目建设开始，便与世界 500 强已经入驻深圳或本地区的公司有关人员进行业务联系，建立合作关系；掌握深圳市各类外国机构及领事馆的情况，提前和这些外国机构单位取得联系，也建立类似的合作关系，在合作过程中广泛征求目标客户的意
32、见，从而使项目从开发开始就已经积累准客户，并完善硬件规划内容。到项目正式租赁营业，相信必可以储备足够的客户，为项目的顺利经营奠定良好的基础。项目年经营收益1）租价建议及年租金收益预测从价值最大化来考虑，建议本项目初期整体上采取租赁经营的市场策略，借助出色的规划设计，如通过以贵族式“公馆”概念对项目进行精心的包装宣传，相信将获得良好租赁效益。因为酒店式公寓首层一般为大堂，二、三层可能会设置会所及一些配套设施，故可租赁经营部分面积并非项目的建筑面积。在此，假定本项目可经营的面积占项目建筑面积的 80%，项目经营初期租赁部分面积占可经营面积的 90%，其比较理想的月租金行情约达 100 元/，可预测
33、本项目年租金收益简表如下为：年租金收益简表（举例演算）假设项目建筑面积可营业面积占 80%租赁部分占可营业面积 90%租价（月） 月租金收益预计平均出租率年租金收益15000 12000 10800 100 元/ 约 108 万 90%约1166.4万元2）配套设施经营收入经营项目 数量 建议价格预计年营业收入（元）备注西餐厅 1 300 万商务酒吧 1 200 万会所 1 100 万多数服务项目免费，收费项目如保龄球、壁球、理发等多功能商务会议室 1平均￥500/H55 万具备办公、会议、演示等多种功能，有不同大小档次，按每天使用 3 小时计商务中心 1 30 万合计： 总营业收入 约 68
34、5 万3）酒店式公寓项目年总收入:综合以上 1、2 两部分，可得出本项目年经营总收入为：年租金收益 1166.4 万 + 经营收入 685 万=1851.4 万元。策划草案总结论酒店式公寓目前的市场整体供应量仅 2000 多套而潜在开发量不多，相比未来几年常驻深圳的外籍人士将会越来越多，供需缺口可谓巨大；龙岗区是深圳市的次城市规划，为本地区注入无穷新的活力，开发建设节奏明显加快，未来国际性大都市中央商务区雏形呼之欲出；项目地块处龙岗区中心繁华区的位置，视野开阔，交通导向良好，环境景观条件极为优越，用来规划建设高档的酒店式公寓必可体现最高的市场价值；本项目处在龙岗中心区黄金地带，又具备极好的景观资源，如开发成为一个国际级的高级公寓，通过精心的形象包装及广泛和目标客户进行前期的磋商合作，将打造成为龙岗区最具代表性的顶级酒店式公寓，使项目获得良好的经营效益。预计本酒店式公寓项目年经营总收入为：1851.4 万 元附：由于还没有明确的投资规模和意向，故未能做出投资预算、营运预算及相关预算等。 谭若康2012-02-18
