1、佳柏 现代城商业定位建议方案1谨呈：武汉世纪佳成置业有限公司2通过前期与贵司的沟通，并由我司实地考察本项目，我司根据贵司的需求，结合吴家山商业市场的情况，以及我司的商业项目操作经验来撰写本方案，以下本方案将从市场、本体、定位三个方面来展开。前言301 区域市场分析401吴家山商圈分布商业格局： 吴家山商业主要围绕五环 大道 和东吴大道、三秀路围合而成，近两年来商业向解放大道轻轨沿线扩散，新老项目约 10个之多，总体量为 35万方以上。老商圈项目： 海林广场、北冰洋城市广场、中心广场、西湖广场、中百广场、鸿达中央广场项目等。新商圈项目： 新兴商业项目有宜家荟聚、怡华逸天地、东顺擎天、佳柏现代城、
2、立方时空等。海林广场北冰洋 广场中百 广场东顺擎天怡华逸天地立方时空佳柏现代城鸿达中央广场中心 广场宜 家荟聚西湖 广场商业 项目 10个多，总体 量 35万 方以上。5项目地址 吴家山街东吴大道与三秀路交汇处开发商 湖北万德利置业有限公司商业体量 6万方类型 购物中心开业时间 2015年 11月 28日租售形式 可租可售，街铺自主经营，内铺 8年包租，年回报 7%，售价为 5-7万 /业态 超市、购物、餐饮、休闲娱乐主力店 沃尔玛、肯德基、屈臣氏等海林广场 01海林广场商业部分为 7万平方米，地上三层、地下两层，定位为 MALL式综合商业体，内设中央步行街。其中负 1层至 3层为商业空间，负
3、 2层至负 3层为室内停车场，共计停车位 1200个。6海林广场 01项目 1F为时尚品牌， 2楼为亲子儿童乐园， 3F为餐饮美食，负一层为休闲娱乐业态。招商条件：业态规划：招租面积形式 楼层 租金价格付款方式 承租期 优惠政策建筑面积1楼 约 200元 /平米（包物业） 压 2付 3，具体还可以商谈5年装修期免租2楼 约 150元 /平米（包物业） 2年3楼70-100元 /平米（包物业5年7东 顺擎天 01项目地址 吴家山街吴祁街与三秀路交汇处开发商 武汉东顺房地产开发有限公司商业体量 5万方类型 沿街商业开业时间 2016年 10月租售形式 售价 5-7万 /，可租可售， 5年包租，年回
4、报 7%业态 超市、购物、餐饮、休闲娱乐主力店 大润发、孩子王等面积形式 楼层 租金价格付款方式承租期优惠政策套内面积1楼 约 200元 /平米（ 5元 /平米物业）压 2付33年装修期免租2楼 120-150元 /平米（ 5元 /平米物业 3年3-5楼 约 40-60元 /平米（ 5元 /平米物业） 3年8东 顺擎天 012层：餐饮 3层：儿童配套4层：休闲娱乐5层：休闲娱乐1层：餐饮、零售、超市项目 建设有 5万平方米商业风情街 ， 5层商业，项目打造吴 家山多功能时尚街区，全面引入一站式消费理念，融会休闲、购物、餐饮、娱乐等复合商业功能于一体。9怡华逸天地 01项目地址 东西湖三秀路与吴
5、中路交汇处（吴家山四中旁）开发商 湖北好利达置业有限公司商业体量 2.69万方类型 街铺开业时间 2016年底租售形式 可租可售，目前已售美食、轻时尚街区，单价 4万 / -7万 / 起业态 美食、休闲、儿童、购物、创意、艺术主力店 米乐星、 A+概念清吧、 DQ、王子厨房怡 华逸 天地打造 吴家山德式风情的都会休憩商业街区 ，形成集 环球美食、休闲娱乐、家庭童乐、创意生活、潮牌购物、艺术漫步六大 主题商业。10怡华逸天地 01项目 1F为零售、休闲、购物； 2楼为儿童、餐饮、生活配套。招商条件：业态规划：招租面积形式 楼层 租金价格付款方式 承租期 优惠政策套内面积1楼约 180元 /平米（
6、包物业） 压 2付1-3年 装修期免租2楼约 110元 /平米（包物业）3-5年1F业态规划 2F业态规划11中心广场 01项目地址 东西湖五环大道与东吴大道交汇处开发商 武汉大泽兴盛置业有限公司商业体量 4万方类型 街铺 +购物中心开业时间 2016年 5月租售形式 目前对外招租，街铺未动，街铺价格为 7万 /业态 “美食、休闲、儿童、购物、娱乐”青年时尚潮 流中心主力店 万达影院、麦当劳、 GADUI、 Zara、 MJ、咖啡陪你、永和等面积形式 楼层 租金价格付款方式承租期优惠政策建筑面积1楼 约 200元 /平米 （ 20元 /平米物业） 压 2付3，季度支付1-3年装修期免租2楼 1
7、20元 /平米 （ 20元 /平米物业 1-3年3楼 约 60元 /平米 （ 20元 /平米物业） 5-8年12中心广场 01韩式生活区儿童文化区动漫文化区妖怪文化区魔 方 空 间 缤 纷 生 活1层：国际潮品 2层：精品购物3层：美食儿童 4层：娱乐休闲13宜家荟聚 01项目地址 东西湖解放大道与三环线交叉口开发商 宜家集团商业体量 17万方类型 区域性购物中心开业时间 2015年 4月租售形式 已招满，只租不卖，租金保底 +扣点，业态 家居、百货、美食、休闲、儿童、购物、娱乐、 家电主力店 宜家家居、苏宁、金逸影城、 zara、 CK、欧尚、迪卡侬等14宜家荟聚 01英特宜家业购物中心以购
8、物（ 38%）、家居（ 20%）、餐饮（ 20%）为主，业态分布较为均衡，力求满足周边人群基本生活需求，生活、娱乐、购物等需求。商业部分采取只租不售，自行投资、运营、管理，保证了其对整个商业中心的有效控制和整体 管理，目前已满租。15鸿达 中央广场 01项目地址 东西湖五环大道与解放大道交汇处开发商 湖北信联联合置业有限公司商业体量 1.6万方类型 街铺 +购物中心开业时间 2017年租售形式 目前工程进展迅速，春节后招租业态 购物、休闲、美食等16立方时空 01项目地址 东西湖三秀路与解放大道交汇处开发商 武汉誉景实业发展有限公司商业体量 0.67万方类型 街铺开业时间 2017年租售形式
9、目前工程进展迅速，年后招租业态 购物、休闲、美食等17万佳惠购物广场 01项目地址 东西湖三秀路与革新大道交汇处商业体量 0.4万方类型 集中商业开业时间 已开业租售形式 目前已满租，租金为 22元 /业态 项目共 2层，一楼经营生鲜、副食、日化；二 楼经营服装、床品、百货18区域商业分布集中，供应量大， 10余个项目， 总体 量超 35万方。供应量大目前区域商业市场不景气，已开业项目运营情况一般，未开业项目招商困难。竞争激烈商业项目的业态定位，商家类型基本大同小异，餐饮、购物、娱乐是重点。同质 严重商业项目的租金水平较低，基本分布在 22-200元 / 之间（含物业空调费），售价分布在 4-
10、7万/ 之间。租金低 售价稳1902 项目本体分析2002临空经济区在空间格局上，大临空板块构筑“一核两心、三区多园”。“一核”是指以天河机场航空枢纽辐射半径 5公里形成临空核心圈 层；“ 两心 ”指盘龙新城中心、 吴家山新城中心 ； “三区”指黄陂临空发展区、东西湖临空发展区和孝感临空发展区；“多园”指在三个临空发展区的基础上，形成航空企业总部区、走马岭保税物流园、横店临空产业园等 13个产业园区。区域发展： 项目 处于高速发展的 东 西湖临 空 经济区。2102 项目位置 ：靠轻轨 物业，老城区边缘，区域后期改造力度大吴家山老中心轻轨 1号线发展线项目位于四明路与解放大道交汇处，解放大道是
11、城市级主干道，轻轨 1号线在此贯通。区域发展开始由老中心向轻轨沿线发展，沿轻轨线多个旧城改造项目即将进行，轻轨线以南将赢来发展机会。项目周边目前生活不够成熟，商业氛围弱，主要为零散的社区街铺，是城市的边缘地带。目前项目周边商业氛围弱，区域发展沿轻轨进行。2202 周边人口：项目 1.5km范围，仓储物流、学校及社区人口将大幅提升。项目 1.5km范围内，拥有学校第五中学、吴家山第五小学、实验小学、吴家山中学等学校，总计人口达 8000人。目前仓储物流、原居民消费人群为主，随着区域的发展，旧城改造等色实施，项目 1.5km范围内，居住社区人口将达 5万人以上。项目 1.5km内，仓储物流、社区人
12、口将达 5万人以上，学校人口达 8000人。1.5km2302 项目配套：本项目近距离配套一般， 1km范围内配套丰富交通： 轻轨 1号线、 公交站为解放大道 四明路站，三环等快速通道教育： 第五中学、实验小学、吴家山中学、第五小学；行政机构： 东西湖区政府、东西湖旅游局、公园： 吴家山公园、竹叶海公园、五环 广场综合商场 ： 沃尔玛、中 百仓储、武商量贩银行 ： 招商 银行 、广 发银行、交通银行、兴业银行 、医院： 东西湖妇幼医院 、 东西湖区人民 医院1km周边配套2402 项目四至：项目周边处于改造及待改造区域，旧老社区为主北 南西 东项目北面为解放大道，南面为居民社区，东面为正开发的
13、立方时空项目，西面 待开发 空地。本 案2502 项目经济指标：项目商业中小规模，集中商业 +街铺组合形态规划用地面积 9548.55总建筑面积 69728.87商业面积 15308.15商业层数 4F层高 1F为 5.1m,2-3F为 4.5m,3号楼的4F为 9m， 1-2号楼 4F层高为 4.5m；容积率 5.7停车位 630其中地上停车位 28地下停车位 602商业规划 退台式商业，连廊空间2602 商业参数：项目单栋单层面积 1200-1400 左右，商家排布组合受限单层面积（ ）1号楼 2号楼 3号楼1F 1305.64 911.36 1241.752F 1461.78 1085.
14、5 1241.753F 1461.78 1085.5 1241.754F 1461.78 1079.89 1241.755F 15.84 50.04连廊 702.81合计 5706.82 4162.25 5719.852702 本体总结项目位于轻轨沿线项目位于轻轨 1号线旁，目前周边旧城改造进行中，未来区域发展将向此沿线进行，未来升值潜力大。项目处于非中心商圈项目位于吴家山解放大道旁，属于非中心商圈内周边商业氛围弱项目体量中小项目商业面积 1.5万方，商业体量规模较小，商业辐射力有限项目层高低、单层面积小项目层高在 4.5-5.1m，单栋单层面积为 1200-1400 ，适用性相对弱2802
15、项目 SWOT分析SWOT优势 项目临近轻轨 1号线五环大道站点 目前后期规划发展空间大 退 台式商业空间，连廊空间劣势 项目中小体量规模； 项目层高低、单层面积小；机会 周边将进行旧城改造，人口消费力将提升； 目前仓储物流、社区、学校人口带来消费； 社区商业带来新的发展机会；威胁 周边竞争项目较多，多达 10个； 项目周边供应量多达 35万方以上； 周边同质化竞争严重； 周边租金及售价水平较低；29010201：市场供应大、竞争激烈 02：项目处于非中心商圈、体量小项目该如何发展突出重围，实现项目的发展目标？30百货倒闭潮电商冲击10个竞争项目35万方供应量大牌冲击非中心地段商业过剩大牌冲击商业转型商业 O2O购物中心社区商业商业困局
