1、,南宁写字楼市场调研及营销分析,找到打开门的钥匙,1,2,3,4,南宁写字楼市场分析,南宁写字楼分布格局,写字楼热销项目分析,南宁写字楼营销总结,目录,南宁写字楼市场分析,壹,南宁市连续5年GDP增速稳健增长,近五年南宁市生产总值平稳向上发展，年增速在保持9%左右，为房地产行业提供了稳定、健康的经济环境。,数据来源：CRIC,2018/12/25,5,商品房供应维稳，成交稳步上升,南宁市商品房供求量价走势,近三年供应量稳定在1000万，成交量逐年增长，16年达1243万，成交均价略有波动但趋势平稳，商品房市场整体表现稳健向上。,数据来源：CRIC,写字楼以价走量，竞争态势激烈,受13年青秀万达
2、写字楼成交火热影响，14、15年写字楼供应井喷，市场竞争愈发激烈，均价逐年下降，成交态势呈以价换量态势。,近五年南宁市写字楼供求量价图,萌芽期,发展期,稳定期,数据来源：CRIC,各显神通，抢占市场,狭路相逢勇者胜，在南宁市写字楼激烈的竞争环境中，仍有部分项目寻找到刺破市场的利器，抢占市场份额。如五象航洋城、龙光国际、龙光世纪以及天誉城等项目，均在竞争中脱颖而出。,2016年南宁市办公物业成交面积排行,数据来源：CRIC,南宁写字楼分布格局,贰,五象总部基地,东盟商务区,现有核心商务区,新兴写字楼供应热点区,东盟商务区写字楼项目： 龙光世纪 九洲国际 青秀万达 广源国际大厦 华润大厦 荣和E中
3、心,金湖CBD商圈写字楼项目： 广西国际金融中心 亿东国际广场,金湖CBD商圈,五象总部基地写字楼项目： 五象航洋城 龙光国际 天誉城 富力雅居乐中心 南宁万科大厦 五象绿地中心 南宁恒大国际中心 大唐总部1号,南宁城市向南，写字楼市场呈三角新格局,目前南宁主要商务区主要集中在金湖CBD商圈及东盟商务区，未来办公市场将逐步南移，板块格局由轴线发展成三角的新格局。,五象总部基地123栋高层写字楼拔地而起,目前全市办公存量达87.75万，去化周期25个月。存量主要集中在东盟商务区及五象总部基地，其中五象总部基地存量最大，高达56万。,写字楼库存集中，去化周期为25个月,2016年南宁市写字楼库存分
4、析,数据来源：CRIC,数据截至2016年12月31日,写字楼热销项目分析,叁,海阔凭鱼跃 天高任鸟飞,看南宁写字楼热销项目如何各显神通？,克敌制胜的四大神通,神通一：分销为王，一招制胜 神通二：产品发力，突破禁锢 神通三：借力打力，赢得市场 神通四：以小博大，占尽先机,神通一：分销为王，一招制胜,五象航洋城,本土开发商开发，纯写字楼销售项目,规划3栋写字楼，1-4层为购物中心，其中销售物业为写字楼产品。2016年在售1#与3#写字楼，全年去化7.3万，均价10197元/。,五象总部基地门户，地铁直驳购物中心,写字楼硬件指标,自持,在售,3#,2#,1#,剪力墙框架结构，中长型核心筒,标准层面
5、积为2100，单层31户；剪力墙框架结构，空间自由组合；双候梯厅设计，20部电梯服务；,现场展示缺乏品质感，服务意识不足,的销售业绩是如何实现的？,7万,就是这样一个产品无明显优势、现场展示品质感差的项目,已开业的会展航洋城担当经营价值背书,位于民族大道的会展航洋城，由于地理位置优越，定位中低档与万象城形成互补，日均客流量较大（约10万人），经营口碑较好。,低单价低首付策略，有效激发投资需求,推广上诉求区域价值、双地铁物业、超低首付主打投资三大价值点，但老板对推广不重视，推广力度较弱，仅在公车、微信端、会展航洋城有一定曝光度。低价、主打投资、超低一成首付的营销策略，降低投资门槛和具备超高性价比
6、。,将分销模式用到极致，超高分销费用实现全国导客,完全倚靠分销模式，高达800元/分销费用，同时发动8家分销公司，把分销渠道做到极致，其中两家为全国性分销公司，直接促成25%的成交客户为省外客户，把写字楼项目卖成全国性投资项目。,龙光国际,神通二：产品发力，突破禁锢,龙光地产广西首个综合体项目,规划2栋写字楼，1栋超高层写字楼，1栋LOFT，裙楼规划为购物中心，其中写字楼与购物中心自持，销售物业仅为LOFT产品。全年去化3.7万，均价11262元/。,2018/12/25,27,五象总部基地头排（紧邻航洋城），享双地铁交汇,前期规划为LOFT产品，后期改成写字楼定位。4.8层高的写字楼，反而区
7、隔竞品形成产品竞争力，为顺销奠定了产品基础。,在售,写字楼硬件指标,标准层平面图，LOFT改写字楼,标准层面积为2000，单层31户；每户取消卫生间设计，改为集中卫生间，增加办公效能；剪力墙框架结构，空间自由组合。,样板间展示效果充分体现LOFT办公的性价比,隔层过道处为赠送空间,商务形象、性价比为核心诉求赢得自用客户,前期项目持续树立高端商务形象，奠定市场基础；后期以低首付等性价比突出的价值点为主诉。4.8层高的高性价比使得自用客户占比超七成，自用客户主要为金融、律师事务所、工程、保险等行业，其中大地保险购买2个整层。,前期平面表现,续销期平面表现,龙光世纪,神通三：借力打力，赢得市场,南宁
8、市地标型综合体项目,规划1栋400m超高层写字楼，1栋公寓改写字楼，裙楼规划为购物中心，其中购物中心自持，销售物业为写字楼与公寓产品，写字楼顶层为喜达屋高端酒店。目前在售公寓改写字楼，16年去化3.3万，均价14673元/。,写字楼硬件指标,前期规划为公寓产品，后期判断区域内此类产品需求不足，调改为写字楼进行销售。,剪力墙结构，户户独立卫生间设计,在售公寓,标准层面积为1700，单层26户；建筑上承重墙过多，空间组合欠缺灵活；户户卫生间设计降低办公效能。,先天的不足，需要后天的弥补。 且看龙光世纪如何“借力打力”？,东盟商务区核心地段，高端住宅、商业环伺四周,万象城,华润幸福里,地铁一号线,东
9、盟商务区站,借区域之力,九洲中心,均价：21000元/,销售中心设立在“高大上”的超高层甲写5楼,目前全市办公存量达87.75万，去化周期25个月。存量主要集中在东盟商务区及五象总部基地，其中五象总部基地存量最大，高达56万。,在售公寓,借项目之力,营造浓厚的高档商务氛围展示,在售公寓,借细节之力,多维度打造极致商务办公体验，增加客户对其公寓产品办公的信心，首先结合A座超高层甲写的商务气息强化B座公寓商务氛围，让公寓的办公属性最大化；其次在产品上有所创新，每层电梯口双层挑高，开阔侯梯空间；最后在配套上，打造企业家俱乐部，办公场景化凸显。,2018/12/25,40,样板间设计成功弱化产品劣势,
10、梁的处理,借展示之力,2018/12/25,样板间设计成功弱化产品劣势,窗梁的装修处理,卫生间与管道的处理,借展示之力,2018/12/25,42,2018/12/25,43,联手国际知名写字楼管理专家，现场服务堪称一流,借服务之力,龙光地产的两个项目，均为公寓改写字楼。 龙光国际，凭借高性价比及产品优势，赢得写字楼自用客户青睐，自用客户占比超70%。 龙光世纪，依托区域特点，打造高品质商务办公物业，借力周边房价支撑、项目细节打造，赢得投资者追捧占比近七成。,天誉城,神通四：以小博大，占尽先机,城市新区综合体大盘,规划1栋528米超高层写字楼（东盟塔，广西第一高楼），22栋住宅，5栋LOFT，
11、购物中心，酒店，目前在售公寓及住宅。公寓产品16年全年去化2.3万，均价9902元/。,位于五象新区毗邻万达茂，紧邻地铁口,Y字型平面设计，建面29极小LOFT户型,Y 字形建筑平面设计，为追求极小面积与空间舒适感创造可能；户型设计为全功能（厅、厨、卫、卧、餐、阳台）分区设计，空间舒适。,造了一个触手可及的梦， 2个月卖了近800套公寓。,极小公寓，,重金巨制：168亿打造528米东盟塔,造梦,效果图,政府加持：五象新区申请国家级新区,造梦,造梦,效果图,强强联合：喜达屋旗下酒店威斯汀进驻,造梦,示意图,29一房一厅,建面29 ，总价25万，首付3万拥有自己的家,极小户型的超低总价策略和低首付
12、策略，推出“鱼先生的世界”的产品形象，匹配年轻客群，刺破市场，成功抢占低端市场的先机。,两间LOFT合拼的办公样板间，展示效果有打击力,58办公室,超低首付，投资零压力，让投资梦也触手可及,天誉城给客户造了一个升值潜力无限的投资梦，而这个梦仅需首付3万左右就能买到，同样激发了客户的投资需求。,南宁写字楼营销总结,肆,1、“极致的分销带客+超高的分销费用+低首付+低单价”的组合拳，为项目最大化的圈定投资客户带来可能，成为跑赢市场的利器。（五象航洋城）2、取舍间守正出奇制胜市场：在判断片区公寓需求不足后，果断公寓改写字楼定位，凭借现场高端商务氛围营造、一流的物业服务、产品配套提升、极佳的样板房展示，化劣势为优势，拉升公寓产品办公价值，赢得客户亲睐。同时低首付+分销带客成为常规动作。（龙光环球世纪中心、龙光国际）3、营销从产品设计阶段介入，寻找市场蓝海，极小的LOFT户型产品定位，成功地运用低总价策略，抢占了低端居住市场和投资市场。同样低首付+分销带客成为常规动作促进产品去化。（天誉城）,汇报完毕 敬请指正,
