1、1,2018/12/25,资产评估含义：,是指由专门机构和人员，依据国家法律和有关资料，遵循评估原则，选择适当价值类型，依照法定程序，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的过程。（重点掌握资产评估组成）（P1），,1、评估主体即谁承担评估工作受托方（评估机构、评估人员）,2、评估客体即对什么对象进项评估评估对象（机器设备、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等）；,3、评估目的即委托方基于什么目的委托评估机构评估，如转让房地产、收购企业等；,2,2018/12/25,例题、资产评估主体是指（ ）（2011年4月） A、被评估资产占有人 B、被评估资产 C、资产评估委托人 D、从事资产评
2、估的机构和人员,4、评估价值类型：市场价值、在用价值（使用价值）、投资价值等（13页）（后面讲）,5、评估程序、方法：依据评估规程，依据法定程序，选择评估方法：成本法、市场法、收益法等；,资产评估含义：,重点掌握资产评估组成（续）,3,2018/12/25,资产评估的特点（重点）(P2),1、现实性即评估价值对应于评估基准日，即评估价值是在基准日、资产实际状况下的价值；形式：时点，年月日； 说明：（1）资产评估价值是针对具体时间而言！（2）评估基准日可以：过去（如保险赔偿资产价值评估）、现在、未来（如股票价值评估）！,2、市场性强调评估价值客观性、准确性，能以市场价值（价格）作为目标和判断；
3、这里强调：评估价值能够得到市场检验！,3、预测性；这主要指未来价值类型的功能；,例题：资产评估强调确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（ ） A预测性B公正性C咨询性 D现实性 （2009.7真题）,例题：一般说来，资产评估是指对资产在某一（ ）价值的估算。 A、时期 B、时点 C、时段 D、时间 （2010.4）,4,2018/12/25,资产评估的特点（重点）(P2),4、公正性： 评估应根据法律规定和估价规程，不同估价机构（人员）都按上述规定进行评估； 即对同一资产同一类型价值，不同评估机构、评估人员评估结果相差不大,5、咨询性：即委托人委托评估机构评估资产价值，以帮助其决策； 即评
4、估结论仅作委托人决策参考，评估机构并不对其决策结果负责，只对评估价值客观性、准确定负责！,例题：资产评估的独立性原则保障了资产评估的( )（2011.7） A.现实性特点 B.咨询性特点 C.预测性特点 D.公正性特点,例题：评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责，这表明评估结论具有（ ）（2009.7） A市场性 B咨询性 C公正性 D现实性,5,2018/12/25,资产评估对象（各种资产）的特点（重点）,1、资产是一种权利所有、占有、使用、收益、处分权利；各种权利是有价值的，且各种权利的价值大小不同；,2、资产价值的体现：是一种获利能力；资产价值可以通过交
5、换价值体现；,3、资产必须为某一主体所拥有和支配即物权； 补充：物权包括所有权和用益物权；前者为完全物权、绝对物权！后者为有限物权、部分物权（如土地使用权、房屋租赁权等）！,说明：资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样，如资产评估中：商誉属于无形资产；企业价值在会计中不属于资产，在评估中则属于！,6,2018/12/25,资产评估对象（资产）的分类,1、分为有形资产（房屋等不动产、机器设备等动产）、无形资产（专利权、商标权、土地使用权等）（注商誉也属此列）；,2、分为单项资产、整体资产（分类标准：获利能力）（重点） 单项资产：单台机器设备、一栋厂房等；（单独获利） 整体资产：如一个企业、
6、一个车间等；（综合获利）,3、分为可确指资产、不可确指资产（分类标准：是否独立存在，即能够进行分离）；（重点） 商誉为不可确指资产，其价值依附特定企业，不能独立企业存在，不能转让！区别与转让商标权等无形资产！,注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；如商誉属于无形资产、整体资产、不可确指资产；,7,2018/12/25,资产评估对象（资产）的分类,例题：下列选项中，属于不可确指资产的是( )（2011.7） A.商标 B.商誉 C.专有技术 D.计算机软件,8,2018/12/25,资产评估价值类型（重点）,一、资产评估目的（了解）,1、资产转让；出售、转让等2、企业兼并； 兼并买价、卖价
7、等 3、企业出售；卖价4、企业联营；投资者出资验资（价值评估）5、企业清算等；确定企业净资产价值等； 6、抵押；确定抵押价值（如抵押贷款中）； 7、租赁；确定租赁价格（即租金） 等等,9,2018/12/25,资产评估价值类型（重点）(P12-),二、资产评估的价值类型,（一）市场价值是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易的客观、公平、公允价值；（重点） 正确理解市场价值：（重点）（P12） （1）公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，众多买家（卖家）；（2）交易双方都是理性经济人；（3）市场价值是价值估计数额；（4）市场价值是最为理想价值类型（资产最大价值）；,（二）市场
8、价值以外的价值类型 后2类7类价值类型统称为“市场价值以外的价值”，属于特定条件、或特定目的下的价值类型！ （即不能完全满足公开市场条件下价值类型）,10,2018/12/25,资产评估价值类型（重点）(P12-),二、资产评估的价值类型（重点3种）,1、在用价值指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值，其实就是该资产对该使用者的使用价值；（个别价值）,2、投资价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值；（属个别价值） 例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；,（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）,例如：在市区中某
9、企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途）,11,2018/12/25,资产评估价值类型（重点）(P12-),二、资产评估的价值类型（重点3种）,3、持续经营价值指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等；,4、清算价值是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值； 由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！,（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）（续）,5、保险价值指企业为其某资产投保，保
10、险公司对其价值作的评估，以确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托评估机构来评定！,6、课税价值指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估；一般由税务机关委托评估机构来评定！,12,2018/12/25,资产评估价值类型（重点）(P12-),例题. 价值类型主要有以下哪几种（ ） A. 投资价值 B. 最低成本价 C. 市场价值 D. 持续经营价值 E. 清算价格 （2011年10）,例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是( ) （2009.7真题） A交易双方都是经济人 B市场存在一定程度的垄断 C交易双方拥有较充裕的时间了解信息 D交易双方地位平等,例题：评估资产的“在用价值”依
11、据的是资产评估的( )（2011.4） A、供求原则 B、替代原则 C、贡献原则 D、最佳使用原则,13,2018/12/25,资产评估价值类型（续）,三、评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点）,1、评估目的（是评估的核心问题）； 评估目的：资产转让、投资、清算等目的；,2、评估基准日市场条件； 评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开市场；如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国家宏观调控政策等相关；,3、评估资产功能及状态； 包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等；,例题：决定和影响价值类型的因素主要有（ ） A市场条件 B评估的特定目的 C资产
12、的功能 D评估方法的选择 E资产的状态 （2009.4 真题）,14,2018/12/25,资产评估的假设（P15-）（重点）,一、继续使用假设 即评估资产对委托人现在及以后（剩余寿命期），具有有用性、有价值性；这样，评估才有必要性；如几近报废的资产就不符合本假设！,二、公开市场假设 是指在评估时，资产市场完善，不存在影响评估资产价值公允的干扰因素；如垄断，买方急于出售等；,三、清算（清偿）假设针对清算价值 指企业在破产清算时特定条件下，假设（法院主持）以拍卖方式在公开市场出售其资产而评定的价值（清算价值）； 但这种情况下，由于属于清算处置资产、快速变现等原因等，往往使清算价值要低于公开市场下
13、评估价值！,15,2018/12/25,资产评估评估的原则（重点经济原则P19）,一、贡献原则：资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性；例如，一写字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响，共同决定写字楼价值；,二、替代原则：不同资产在功效上可相互替代的特征；例如，生产产品，既可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙设备可以相互替代；,三、预期（收益）原则：即资产价值有否、价值大小，取决于该资产预期未来获利能力及获利的有效期限；如投资商铺就是基于未来收租等收入预期等；,例题： 下列不属于资产评估假设的是（ ）（2011.10） A. 继续使用假设 B. 清算假设 C. 公开市场假
14、设 D. 企业主体假设,例题：下列各项中，属于资产评估经济原则的有（ ）（2009.7） A贡献原则 B替代原则C客观性原则 D预期原则 E科学性原则,16,2018/12/25,资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25）,一、明确资产评估程序（了解）,1、明确资产评估业务基本事项（重点）（见后详细）； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘查与现场调查； 5、收集资产评估资料； 6、评定估算（即进行评估，确定评估价值）； 7、编制和提交资产评估报告书； 8、资产评估工作档案归档；,17,2018/12/25,资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25）,三
15、、资产评估业务约定书（即合同）内容（见书）（了解）,例题：资产评估业务约定书包括的主要内容有( )（2008年7月） A.资产评估目的、资产评估对象 B.资产评估限制条件和重要假设 C.资产评估基准日 D.资产评估报告使用范围 E.双方的权利、义务及违约责任,二、明确资产评估业务的基本事项内容（重点前6个）,1、委托方及相关当事人基本情况； 2、评估目的； 3、估价对象基本情况； 4、评估价值类型及定义； 5、评估基准日； 6、评估资产限制条件和重要评估假设；,18,2018/12/25,二章 资产评估的方法,一、市场法（或市场比较法）（或市场替代法）,二、成本法（或重置成本法）,三、收益法（
16、或收益还原法）,19,2018/12/25,一、含义,指通过比较被评估资产（称为估价对象）与最近时期（一般2年内）成交类似资产（称为比较案例）异同，将比较案例的市场价值进行调整（称为修正），以确定估价对象价值的一种方法；,市场法（重点）,1、搜集比较案例，通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案例；即选择与估价对象可比性强的比较案例；,2、然后，将搜集的比较案例，根据估价对象的情况，将比较案例修正成估价对象情况下的价值；,3、最后，将修正到估价对象情况下的比较案例价值，按照一定方法计算得到估价对象评估价值。如算数平均、加权平均等；,市场法评估估价对象价值，其主要步骤：,20,2018/12/25
17、,市场法,可见，市场法评估估价对象价值，是根据替代原则，即利用已经成交比较案例，将比较案例价值修正到估价对象情况的价值，再按算术平均等方法，得出估价对象价值：,例题： 资产评估和市场的关系是（ ）（2011.7） A. 以市场为基础但高于市场 B. 模拟市场条件有时接受市场检验 C. 模拟市场条件但又必须接受市场检验 D. 和市场无关,例题：最大最佳效用是基于资产评估的( )（2010.4） A继续使用假设 B持续经营假设 C公开市场假设 D清算(清偿)假设,21,2018/12/25,例：要评估一商品房在2010年9月30日转让价值，在选择案例上，就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结
18、构相同（似），面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值；,二、市场法应用的条件、方法及要求 （选择可比性强的案例）,1、存在一个完善、充分的市场，可以搜集最近时期、与估价对象类似的估价比较案例； （市场要求）,2、比较案例的选择，在交易时间上要接近估计基准日（时点），这样，才更准确； （交易时间要求）,3、比较案例的选择，要尽量类似于估价对象，可比性强，这样，修正后结果越接近估价对象价值； 这里的类似、可比性，比如区位、功能、修旧程度等！,市场法,22,2018/12/25,市场法,例题：在资产评估中，市场法较适用于( )
19、（2011.4） A、专用设备 B、大部分无形资产 C、通用性较强的资产 D、受地域、环境等严格限制的资产,例题：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是( )（2011.7） A.专有技术 B.商业用房 C.专用设备 D.公益性用地,23,2018/12/25,三、市场法比较案例修正因素的选择,1、时间因素（比较案例、评估基准日）,比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响；,2、区域因素（区位因素）,比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同一区段案例，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择同一条街相邻商铺作为比较案例；,3、功能因素,比较案例的选择，在功能、用途
20、等方面，应尽可能与估价对象相同，提高可比性；如商铺价值评估！,市场法,就是比较评估对象与比较案例之间差异因素，将其调整为评估对象的情况！,24,2018/12/25,例题：在采用市场法时，一方面是选择确定参照物，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。下列不包括在参照物调整主要因素中的是（ ） （2010.7） A、时间因素 B、资产的型号、规格因素 C、地域因素 D、功能因素,市场法,25,2018/12/25,一、成本法含义（P33-）,在评估时，按被评估资产（评估对象）的现时重置成本，扣减其各项损耗价值，其余额即为评估对象价值。,成本法,2、成本法评估价值，时点也是评估基准日；,对概念
21、的理解（掌握）：,1、评估资产价值=评估时点重置成本各种损耗（即贬值）,3、成本法评估价值是在估价时点、资产现状下的价值（即非全新资产）；,4、成本法评估价值，用估价时点的“重置成本”减去其已使用期限的损耗（即类似折旧，本书称“贬值”）；,26,2018/12/25,一、成本法含义（续）,成本法,5、重置成本、贬值的含义,（1）重置成本是指在估价时点，重新购买（建造）全新资产所耗费的价值；它是资产全新状态下的价值；,（2）贬值指资产从取得到时点（全新）到评估时点期间发生的有形、无形损耗，如磨损、落后等。资产评估中分为：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值；,二、成本法适用的条件（了解）,
22、1、估价对象历史资料完善因需以此确定重置价值；,2、估价对象损耗可以确定即能确定折旧额；,27,2018/12/25,例题：成本法应用的前提条件有( ) (2011.4) A、应当具备可利用的历史资料 B、需要一个充分发育、活跃的资本市场 C、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产 D、形成资产价值的耗费是必需的 E、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的,成本法,28,2018/12/25,三、成本法评估资产价值方法（P34-）,具体方法有两种：,方法一： 估价对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本-（已）贬值额=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值,方法二： 估价
23、对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本成新率,可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数：重置成本、三种贬值额或者成新率！,成本法,29,2018/12/25,三、成本法运用,（一）重置成本（含义、分类）,1、含义： 在评估基准日，在现行市场条件下，重新购建（购置或建造）全新评估资产，所耗费的全部成本；,2、重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本；,（1）复原重置成本：在评估基准日，在现行市场条件下，采用原来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等，复原购建全新资产，所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产； 这种重置成本强调原样复制全新资产！如古建筑！,成本法,（2）更新重置
24、成本：在评估基准日，在现有技术条件下，重新购建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料不同、工艺不同、功能同地重置）。这种重置成本强调功能相同下的重置！,30,2018/12/25,3、复原重置成本、更新重置成本区别；,（1）两种方法确定的重置成本，都是全新状态下资产价值；,（2）复原重置成本：强调用“复制”（包括材料、设计、工艺等完全相同）； 更新重置成本：强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的成本；,（3）一般来说，复原重置成本要大于更新重置成本。因为前者没有考虑市场变化、技术进步等使复原重置成本较高；如电脑重置！,（4）一般优先选择更新重置成本；体现技术进步等，节约成本
25、；,（一）重置成本（含义、分类）,成本法,例题：复原重置成本与更新重置成本在金额大小上的关系为(2009.7）A前者大于后者 B前者小于后者 C前者等于后者 D前者与后者在金额大小上关系不确定,31,2018/12/25,成本法,三、成本法运用,1、重置核算法 （较少考）,指以评估基准日现行市场价格计算（重新）购建全新评估资产的全部支出。 这里的全部支出包括：直接成本和间接成本；,（一）重置成本的计算（P35-）,（1）直接成本一般包括资产的购建实体的各种支出；,（2）间接成本主要指与购建资产相关的管理费、设计费等； 说明：间接费计算如下页！,重置成本=直接成本+间接成本；,32,2018/1
26、2/25,重置核算法中“间接成本”的计算（4种方法）,（1）人工成本比例法,说明：人工成本一般指工资薪酬；，成本分配率为比率；,成本法,（2）单位价格法,说明：工作量与单位价格，单位应统一；（例题见书36页）,（3）直接成本百分比法即用“间接成本占直接成本百分比率”,说明：上述“间接成本直接成本”称为“间接成本占直接成本百分比”；,33,2018/12/25,成本法,三、成本法运用,（一）重置成本的计算（掌握）,2、物价指数法（即价格指数法） （P77-）（画图展示）,指在评估资产历史成本（购建时成本）基础上，考虑价格指数变化因素，将历史成本调整为评估估价基准日成本的重置成本计算方法；,t1表
27、示估价对象购建年份， t1+1表示购建的下一年；t2表示评估年份；,注意 ：上述“物价指数”：（1）定基物价指数，（2）环比物价指数；（3）物价变动指数；,34,2018/12/25,成本法,注意 区分上述三种物价指数：（1）定基物价指数，（2）环比物价指数；（3）物价变动指数；（画图展示）,（1）定基物价指数： 指以固定时期（时点）（固定基准日）为基期的指数，通常用百分数表示；也可用绝对数，如100等； 如基期物价指数为100%，目标期相对于基期的物价指数，即为目标期定基物价指数；（P77表3-1）,（2）环比物价指数： 是以上一期为基期的指数；即每期物价指数都是相对与其上一期而言的物价指数
28、；（P78表3-2）,（3）物价变动指数：指目标期物价指数相对于基准物价指数的变动；,说明： 上述物价指数应该选择资产的类别（同类别）或者个别物价指数！（P36）,35,2018/12/25,例题：某资产购置于2005年底，历史成本为100万元。2007年底进行评估，该类资产在2005、2007年底定基指数110、171.6%，则评估时该资产的重置成本为( )（根据09.4真题改编）A118.2万元 B132.0万元 C156.0万元 D171.6万元,因此，重置成本=100*（171.6%/110%）=156万；,成本法,例题：某被评估资产建于2002年，账面原值为200000元，2005年
29、进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2003年20，2004年25，2005年27，该资产的重置成本为( )（2011.7） A.254000元 B.300000元 C.317500元 D.381000元,分析：评估对象购置时间2002年，t+1年为2003年环比物价指数120%，2004年环比物价指数125%，2005年环比物价指数127%，则评估基准日2005年重置成本：2000000*120%*125%*127%=3810000元；,36,2018/12/25,例题：某资产购置于2005年底，历史成本为100万元。2007年底进行评估，该类资产在2005年、2006年、200
30、7年的环比物价指数分别为10、20、30，则评估时该资产的重置成本为( 09.4真题 ) A118.2万元 B132.0万元 C156.0万元 D171.6万元,评估对象购置时间2005年，t+1年为2006年，环比物价指数120%，即（1+20%），评估基准日2007年，环比物价指数130%；,重置成本=100*120%*130%=156万元；,成本法,例题：某设备于1990年12月购进，账面价值为200万元，购进时的定基物价指数为102，2008年12月31日为评估基准日，评估时该类设备的定基物价指数为120，则该设备的重置成本最接近于( ) A.235万元 B.240万元 C.295万元
31、 D.350万元,因此，重置成本=200*（120%/102%）=235.29万；,37,2018/12/25,3、功能价值法（掌握）（P37）,根据资产生产能力，以一个与估价资产相同或相似生产能力的资产为参照物（参照案例），以参照物的单位生产能力为标准，计算估价资产重置成本；,（一）重置成本的计算（续）,说明；上述公式适用条件：资产的重置成本与与其生产能力存在线性关系。线性关系的含义？（生产能力越大其成本也就越高，反之亦然） （Y=a+b*x）（可以理解为线性函数关系）。反之，为非线性。(P38),成本法,上述公式，年产量即为生产能力！该公式推导！,38,2018/12/25,（一）重置成本
32、的计算（续）,例题：被评估设备生产能力为100万件，成新率为80，已知一台生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（ 2010.7） A、58万元 B、90万元 C、120万元 D、150万元,被估对象重置成本=120（10080）=150万元,被估对象价值=重置成本 成新率=150 80%=120万元,成本法,39,2018/12/25,4、规模经济效益指数法（P38）,（一）重置成本的计算,当资产的重置成本与与其生产能力（资产的产量等）存在非线性关系，即存在指数关系，可以采用本法：,注意： （1
33、）公式中指数形式，其底数分子、分母顺序； （2）资产生产能力（产量等）可以是年、月等期间； （3）公式中规模经济效益指数（X），一般为已知数； （4）如指数X=1，本法和前面“功能价值法”相同，,成本法,40,2018/12/25,例题：当规模经济效益指数为1时，规模经济效益指数法实际上就是( ) A重置核算法 B物价指数法 C功能价值法 D统计分析法 （2009.7）,解析：当规模效益指数（X）为1时，表示线性关系，就是功能价值法形式；,成本法,例题：被评估资产为一台年产某产品8万件的生产线，经市场调查，类似年产量为15万件的生产线的成本为25万元。如果该类生产线的规模经济效益指数为0.7，
34、被评估资产的重置成本约为（ ）（2011.4） A、16.10万元 B、17.35万元 C、19.20万元 D、24.00万元,41,2018/12/25,1、观察法（实体性成新率法）专家打分法；,（二）实体性贬值的估算（两种方法）（P39-）,实体性成新率：资产新旧程度，一般表示新的程度；如成新率80%，表示八成新；发生实体性贬值（损耗）20%； 注意：这里成新率为实体性成新率，可以通过专家估计得到；,实体性贬值额=重置成本（1-实体性成新率）=重置成本-余值,成本法,三、成本法运用（以下讲解三种贬值形式计算）（掌握）,含义：实体性贬值即是指资产在使用中的有形损耗（使用磨损和自然损耗），如磨
35、损、锈蚀等；,42,2018/12/25,成本法,三、成本法运用（以下讲解三种贬值形式计算）（续）,2、公式法,对上述公式的说明：,（二）实体性贬值的估算（两种方法）（P39-）,（1）残值为报废时收回的净残值； （2）分母为资产总使用年限； 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限； （3）“实际使用年限”是指资产从购建以来的实际使用年限（表示使用效率：超负荷、正常、开工不足）； 区别于“名义使用年限”（资产购建起至估价时点的自然年限）； 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率； （4）（3）公式“名义已使用年限”和“资产利用率”的计算（下页）,43,2018/12/25,2、公式法（续）
36、,对“（3）实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率”理解；,注意：正确理解资产利用率的经济含义（p40）；即资产利用效率（1，超负荷、；=1，正常：1开工不足；）,（二）实体性贬值的估算（两种方法）（P40）,成本法,三、成本法运用（以下讲解三种贬值形式计算）,A.名义使用年限：取得资产开始日至评估基准日之间期限（自然年限）（与实际利用与否、利用效率无关）,C.实际已使用年限是考虑资产实际使用情况的使用期限；,44,2018/12/25,例题：某发明专利权已使用了4年，尚可使用2年。目前该专利权的贬值率为（ ） （2009.4） A66.7% B50.0% C33.3% D25.0%,成本法
37、,例题：设备的实体性贬值率等于（ ）（2009.7） A1-成新率 B成新率-1 C1+成新率 D1成新率,例题：某资产于1998年5月购进，2008年5月评估时名义已使用年限为10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作16小时，该资产实际每天工作15小时(一年按360天计算)，由此可确定该资产实际已使用年限约为( ) （2011.4） A、8.8年 B、9.4年 C、9.6年 D、10.0年,实际已使用年限=（10*15*360/10*16*360）*10=9.4年,45,2018/12/25,由于技术相对落后，造成资产贬值；如技术进步，使资产功能落后；,（三）功能性贬值及计算（
38、P41）（掌握）,1、净超额运营成本现值法计算功能性贬值；,思路：因技术落后，使资产运营成本增加，在资产剩余使用年限内，所有运营成本（税后）现值（折现）总和，即为功能性贬值；,（1）选择与估价对象功能相同、但技术先进的资产；比较估价对象与所选择资产的运营成本；,（2）计算估价对象与比较资产运营成本差异；,超额运营成本=估价对象运营成本-比较案例运营成本；,净超额运营成本=超额运营成本-所得税 （节约效应）,超额运营成本-超额运营成本所得税率 =超额营运成本（1-所得税率）,成本法,46,2018/12/25,（三）功能性贬值及计算,（3）确定估价对象剩余使用年限；,成本法,1、净超额运营成本现
39、值法计算功能性贬值（续）；,（4）选择适当的折现率，计算其剩余使用年限内净超额运营成本现值，即为功能性贬值；,2、此外，资产功能性贬值也可以“超额投资成本”估算，即：,本公式形式：复原重置成本在前、更新重置成本在后！,47,2018/12/25,例题见书P42，例2-6；（涉及资金时间价值见资料）（可画图）,超额运营成本=4000*12=48000元；（税前超额运营成本）,净超额运营成本=超额运营成本-所得税=32160元；,（三）功能性贬值及计算,成本法,48,2018/12/25,例题：某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度，每度电0.6元，该设备可使用10年，
40、企业所在行业的折现率为10%，企业所得税率为25%。该设备的功能性贬值约为（2009.4） A18435元B13825元C13586元D2250元,每年净超额运营成本=5000*0.6*（1-25%）=2250元/年,成本法,49,2018/12/25,成本法,例题：某生产线还可使用5年，自动化程度较低，与同类设备相比，多用10名工人，每人每年工资为12000元，每年多耗用电能10万度，每度电0.5元，所得税率25，折现率10，则该生产线的功能性贬值约为（ ）（2009.7）A17万元 B48万元 C64万元 D98万元,例题：被评估设备与同类采刚新技术生产的没备相比，生产量相同的条件下，每年
41、需增加成本10万元，在正常条件下，该设备尚可使用3年，企业所得税率为25，若折现率为10，则该设备的功能性贬值最接近于( )（2010.4）A19万元 B23万元 C25万元 D30万元,分析：每年净超额运营成本=10*（1-25%）=7.5万元；功能性贬值=7.5*（P/A，10%，3）,50,2018/12/25,（四）经济性贬值（P43）（这里只讲概念）,1、经济性贬值含义： 因外部市场环境等变化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；如，市场竞争剧烈（或萧条）产品销量下降，造成机器开工不足；如因原材料价格上升产品生产成本上升，使产品销量下降，造成机器闲置等；,成本法,2、区别经济性贬值
42、和功能性贬值： （1）经济性贬值：因外部市场环境等变化、政府法律法规规定等造成资产价值的贬值；外部市场原因、法律政策等原因； （2）功能性贬值：因为技术进步、更新等，使本资产与先进资产在技术上相对落后，由此产生的贬值。技术原因；,51,2018/12/25,例题：由于外部因素而不是设备内部因素所引起的达不到原有设计生产能力而导致的贬值，称为( ) (2009.7 ) A功能性贬值 B技术性贬值 C实体性贬值 D经济性贬值,成本法,例题：为节省资源和减少污染，政府规定年产1万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成生产能力在l万吨以下的造纸设备产生贬值。这种贬值属于( ) （2011.7） A、功能性贬
43、值 B、实体性贬值 C、破产清算贬值 D、经济性贬值,52,2018/12/25,（五）成新率及计算（P43）,反映评估资产新旧程度的指标，一般用百分数表示；如80%表示八成新，贬值（损耗）20%；,成本法,（1）这里成新率是“评估资产价值=重置成本（全新） 成新率”中“成新率”；,（2）这里“成新率”是综合考虑三种贬值因素的成新率，是个综合性指标（综合成新率）；,（3）这里的“成新率”与前所讲“实体性成新率”不同（前者含后者）；,这里对“成新率”理解：,“成新率”计算公式见下页！,53,2018/12/25,（五）成新率计算公式,1、观察法（专家评价，考虑三种贬值后的综合成新率）,2、使用年
44、限法,（1）修复费用：将评估资产修复到全新状态，所发生的修复费用； （2）修复费用重置成本=贬值率； （3）因此，成新率=1-贬值率,成本法,注意：上述“实际使用年限”，需用“名义使用年限资产利用率”公式计算；“预计尚可使用年限”一般已知！,3、修复费用法,54,2018/12/25,成本法,例题： 某发明专利权现已使用了5年，尚可使用3年，目前该无形资产的成新率为（）（2011.4） A. 25% B. 37.5% C. 40.5% D. 50%,例题：造成资产产生实体性贬值的原因有（ ）（2009.7） A资产正常使用的磨损 B资产非正常使用中产生碰撞 C受空气氧化出现锈蚀 D技术落后 E
45、利用率下降,例题：被评估设备年生产能力为100万件，成新率为60，已知一台年生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于( ) A58万元 B90万元 C120万元 D150万元,评估价值=重置成本*成新率=120*（100/80）*60%=90万元；,55,2018/12/25,2012.04 8.某设备购建于2000年1月1日，2010年1月1日为评估基准日，该设备设计寿命为在每天工作8小时的状态下连续工作20年。经评估人员调查，该设备过去的使用情况是每天工作12小时，每年使用9个月。则该设备的成新
46、率为( ) A.25% B.43.75%C.50% D.56.25% 9.中国政府在“低碳”经济中的承诺将导致更严格的环境保护，这会使更多的生产性设备产生( ) A.实体性贬值 B.功能性贬值C.技术性贬值 D.经济性贬值 10.某生产线尚可使用3年，其技术较同类新型设备落后，每年多耗电2万千瓦时，电价为0.8元千瓦时；企业所得税率为25%，折现率为10%。则该生产线的功能性贬值为( ) A.1.87万元 B.2.98万元C.4.85万元 D.6.47万元,56,2018/12/25,收益法（联系资金时间价值知识）,一、收益法的含义及其适用条件（P46）,（一）收益法的含义,通过估算评估对象资
47、产在未来预期收益，按照一定折现率折算为现值，作为评估资产价值的评估方法。收益法的思想是：资产评估价值大小取决于该资产在未来期间收益净额折现之和！（图示）,57,2018/12/25,收益法,（二）收益法的适用条件（掌握）,1、评估资产未来使用期间内会差生净收益；,2、评估资产未来使用期间净收益必须能量化；,3、能准确确定收益的折现率；,58,2018/12/25,收益法,二、收益法应用的形式（相关公式）,（一）资产未来收益有限（一般形式）,如果上述各年净收益额相等，则上述公式可表示为：,59,2018/12/25,收益法,（二）资产未来收益无限期的情况（P48）,1、未来各期（年）净收益相等情
48、形（未来收益年金化，永续年金）,2、未来各期（年）净收益不相等情形：（很少考）,二、收益法应用的形式（相关公式）,本情形实为每期收益复利折现合计，不是年金！因年金每期相等！,60,2018/12/25,收益法,推导：未来各期（年）净收益不相等年金化（即等值R）公式（P48-）,61,2018/12/25,收益法,例题：某被估资产预计未来每年可为企业带来净收益20万元，尚可使用10年，若折现率为10，则该资产的评估值最接近于( ) A.100万元 B.123万元 C.175万元 D.200万元,例题：某资产预计纯收益为：前三年分别为5、4、6万元，本金化率和折现率均为10%，采用年等值收益额资本
49、化方法计算的评估值为（ ） A.49.5万元 B.49.7万元C.49.8万元 D.50万元,62,2018/12/25,收益法,书例2-8（P50）（前已讲过）,63,2018/12/25,5、被评估资产为一条生产某产品的生产线，年产量3万件。评估人员找到一条全新的同类型生产线，当前市场价格为80万元，其年产量为4万件，经分析，该类生产线的规模经济效益指数为O.68，则被评估生产线的重置成本约为（ ） A、40.8万元 B、54.5万元 C、60万元 D、65.8万元 D,64,2018/12/25,6、某被评估资产建于2002年，账面原值为200000元，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2003年20，2004年25，2005年27，该资产的重置成本为() A.254000元 B.300000元 C.317500元 D.381000元 D 7、某被估资产预计未来每年可为企业带来净收益20万元，尚可使用10年，若折现率为10，则该资产的评估值最接近于() A.100万元 B.123万元 C.175万元 D.200万元 B,
