1、1二手房交易程序信息来源：泰达易居1、 登记 出卖方： （1） 登记房源，出示该房屋三证原件及所有人身份证 （2） 签订出售房屋委托协议 求购方： （1） 凭本人身份证填写求购房屋情况登记表 （2） 签订房屋求购委托合同 2、 选房 （1） 求购者自选或通过电脑配对挑选房屋 （2） 业务部开具看房联系单，房产经纪人陪同看房 （3） 出售方协助看房 3、 议价过程 （1） 买卖双方签定房屋转让意向书 （2） 完成房屋评估，双方确定交易价格 4、 交易过程 （1） 交易部协助双方洽谈，协商 （2） 买卖双方签订房屋转让合同 （3） 公司代办买卖双方产权过户手续 （4） 需办理按揭的，交易部协助办理
2、相关手续。 （税费按国家相关标准收） 5、 完成交易 二手房交易过程所需备物件 一、 出售（求购）登记； 出售方：三证原件及所有人身份证 求购方：本人身份证 二、 签定意向： 出售方：三证原件、所有人身份证、事先约定的违约金及评估定金 求购方：本人身份证及事先约定的违约金。 三、 签定合同： 出售方：三证原件、所有人身份证、户口簿、所需税费、中介费、本人私章；若已婚需夫妻双方本人亲自到场，并需夫妻双方身份证、私章、户口簿及结婚证明；若离婚需有效的财产分配证明；若出售房屋为房改房需职称证明（出售价高于住房标准价）。 购买方：身份证、户口簿、所需税费、中介费、结婚证、本人私章；若外地户口按揭需暂住
3、证、收入证。 四、 房、款交割 出售方：持本人身份证及私章亲自到公司提款。 购买方：持本人身份证及私章亲自到公司领证。 注意：以上环节若为委托代理人需公证过的委托代理书及所有人和招手代理人的身份证原件。 房产中介“吃差价 ”的现象较为普遍，且已成为房产中介的主要利润点，严重侵害了市场交易主体利益和扰2乱了二级房地产市场秩序。房产中介“吃差价” 所采用的共同手法是：对登记售房者压低评估价和登记售价，对咨询买房者抬高市场行情，以此创造出一个差价空间。通常按照以下几种方式进行具体操作。 1、介入交易，直接倒手。当发现登记售房人同意以一个较低价格出让时，房产中介常 会指派一名内部人员与其商谈，砍价，并
4、交付定金订下该房，并在合同中约定一个较长的履行期限。出现有购买该房意向者，该内部人员作为卖方与其以一个更高的价格进行交易。交易成功后到房管部门签订交易登记合同时，房产中介一方面以种种名义将内部人员的名字换成真正的售房人，另一方面以少交契税为由在登记合同中订立一个较低的售房价格。于是，两笔交易合并成了一笔交易，交易中间的差价在购房人付款过程中，流入房产中介之手。对于这种交易，购房人尤其是在合同售方与产权人不一致时，通过严格核对交易对方身份关系可以及时发现。发现后，可以售房人非产权人且无法得到追认为由，主张合同无效。2、接受全权委托，抬价销售。有的卖房人因身在外地或工作繁忙，无暇与有购房意向者一一
5、接洽。他们通常会在房产中介建议下，向其出具手续，委托其全权处理售房事宜。不少房产中介于是就趁机以高于委托人指示价格的价格与购房人进行交易，从中赚取差价。对于这种情况，如果房产中介以自己名义与购房人进行交易，则它与委托人之间形成的是行纪法律关系。根据合同法第四百一十八条规定，行纪人高于委托人指定的价格卖出的，可以按照约定增加报酬，该利益属于委托人。如果房产中介以卖房人名义与购房人签订合同，则它与委托人间形成的是代理关系。根据民法通则和合同法的相关规定，此时房产中介所签订合同中的权利、义务均由委托人承受。房产中介作为代理人无权将买房人交付的部分房款占为己有。故委托人一旦发现房产中介借从事行纪、代理
6、事务之机，赚取差价，可据上述法律规定，要求房产中介返还差价。 3、保底销售，超过分成。有的情况下，房产中介与登记售房人约定，当它以某个保底价格卖出该房时收取一定比例的中介费；当它以高于保底价格卖出该房时，对超出部分价款与售房人按一定比例分成，通常是五五分成或四六分成。这种约定原则上是可以成立的。其中要明确的是，房产中介所收取费用在性质上属于居间、代理等业务的报酬，它无权与售房人分割售房款。房产中介有义务向委托人客观地提供估价、咨询服务,而售房人确定的保底销售价格通常是据房产中介提供的估价作出的。该价格与实际成交价出入较大时，房产中介收取的中介费可能过高，有失公平。为了克服约定居间报酬可能存在的
7、弊端，国外法律规定了约定报酬酌减制度。当约定报酬大大超过居间人所提供劳务的价值致显失公平时，法院可以根据委托人的申请酌情降低报酬额.降低的幅度，使房产中介实际收取的报酬不高于物价部门核定的最高收费标准为宜。 二手房交易四大戒律信息来源：生活日报一戒：房屋遗留问题不明确 这属于房屋交付中的重要条款，要明确水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中写明。 二戒：合同中未明确付款和过户时间 在交易流程中，由于买卖双方都具有一定的规避风险意识，形成了“卖方
8、不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，因此在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款，这两部分在不同时间段支付给房主，并且买方的注意力会放在“交钱后何时可以过户” 的问题上，在此提醒消费者，一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并且将违约责任注明。 三戒：合同中未明确买卖双方违约责任 多数消费者对于买卖双方的违约责任能够重视，但是并不能保证将之一一 落实到字面合同上。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。以防3止这些被“雪藏” 的问题在买卖过程中出现。 四戒：不重视使用补充协议 目前二手房交易中主要是使用相关部门发布的标准合同
9、文本，但是在具体的交易案例中，可能涉及到一些特殊情况，因此有必要签署额外的补充协议，但是有很多消费者认为使用补充协议太麻烦，没有必要签订并且轻信对方的口头承诺，一旦出现违约现象，而又无据可依，只能自认倒霉；因此重视使用补充协议也是二手房交易过程中的戒律之一。 专家告诉您怎样签租房合同信息来源：雅虎房产在国际金融危机向国内市场步步紧逼，国内楼市摇摆不定时，租房不仅是初入职场的人的选择，也受到很多白领的青睐。据 58 同城统计，受楼市前途不明及取暖季的到来的影响，最近通过 58 来租房的人数显著上升。但租客们大部分都初入职场，对租房知之甚少，那么租客究竟有几多愁呢？ 愁地域 房子的地理位置应该是租
10、客们要考虑的一个很重要的因素，一般来讲，当然离公司越近越好，但有很多公司在市中心或繁华区，公司周围的小区一般房价都很高，很难承受。其实只要离公司不是很远就好，尽量把乘车时间控制在半个小时左右，如果超过一个小时，每天浪费在公车上的时间就两个多小时，每天的时间安排就会比较紧张，如果再碰上堵车，则更难想象。除了到公司的时间，房子周围的环境也是很重要的因素，周围是不是有一些大的超市，商场，或者小区附近是不是有些菜市场之类的，这对以后的生活舒适性影响很大的。 愁房源 如果是第一次租房，尽量找一些大的，正规的中介，这样能让自己以后的生活比较省心。如果是租过两次的，可以自己找房源。那么从哪寻找房源呢？你可以
11、去自己期望的小区看看，问问晒太阳的大爷大妈，他们对小区了如指掌，一般有房子的话，他们都清楚。也可以去网上查，但网上有些中介冒充个人发信息，怎么识别那些信息是中介的呢？据 58 同城介绍，一般中介有几个特点：把电话或手机填写在标题、内容、QQMSN；电话书写不规范或不一致；在图片中写电话或手机；发布大量房源等等。 愁砍价 砍价该怎么砍呢？你可以去搜一下“租房杀价必杀技” 之类的，会有很多的方法的。一般有下面三种方法： “吹毛求疵” 获优惠。吹毛求疵并不是把房子说的一文不值，而是有针对性地提出一些问题。这些“毛病” 的提出必须是有根有据的，不能故意抬高标准。 心理战术不可小觑。租房砍价的心理战术主
12、要是指要善于和房东斗心斗智。例如带着现金,说只要价钱合适马上付定金或签约，如果房东也对看房感到厌倦了，这个时候成功率就相当大，而且租金也可能优惠。 卖交情争取同情心。卖交情、“哭穷” 对刚毕业的大学生和一些看起来弱不禁风的女生特别管用，因为这两类人最容易获得同情，也最容易和房东攀上交情。 愁合同 合同是租房的唯一凭证，58 同城提醒租客们，租房合同签订要注意以下几点： 1、签“租凭合同 ”时要写明租房期限、租房具体地址（要跟房产证上一致），室内包含设施（因为如果是有装修而且有家具的，要写清楚，以免以后退租时引来纠纷），水电费、物业费、有线电线闭路费等由谁付，房屋租金并备注上（乙方在租用期间，甲
13、方不得再收取任何名(何名博客,何名新闻,何名说吧) 义为由的任何附加费用。） 2、要查看房东的房产证，并索要一份复印件。还需注意，就是有的是房东委托其亲戚或是朋友帮忙代理租房事宜的，要他的亲戚或是朋友出具一份“授权委托书” ，里面具体写一些“委托人或代理人姓名、身份证号码，工作单位等，还有要写上本人特委托上列代理人替本人办理相关房屋出租各项事宜，签署有关文件，本人均予以承认！ 3、签合同时要出具的材料包括：双方身份证原件（是用来看的），复印件、房产证原件和复印一份，委托4书（如果不是房东本人的情况下）。再有就是两份“合同” ，这样差不多就可以。 房屋租赁合同出租方：_ 身份证号 _ 电话：_
14、地址：_ 承租方：_ 身份证号:_ 电话：_ 地址：_ 甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方，甲、乙双方根据市房地产管理局有关房产管理的规定，经过双方协商，特订立本合同，共同遵守： 第一条 甲方出租住房座落地址_，建筑面积_m2(使用面积_m2) 第二条 租期_年,自_年_月_日至_年_月_日,交租期以合约签订时间为准。 第三条 租金和租金交纳期及条件： 1.每月租金为人民币_元，乙方每 个月缴纳一次租金，乙方于到期前的 天内向甲方缴纳下期的租金，押金为 元。 2.租凭期满或双方同意终止合约后，乙方负责清交水电、煤气费、电话费、物业费等。 3. 维修费：租赁期间，非乙方（住客）引致租赁物内与
15、房屋质量有关的设施损毁，维修费 由乙方负责；租赁物内家私、家电设备损毁，维修费由乙方负责。但正常磨损除外。 第四条 出租方与承租方的变更： 1.租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，不必乙方同意，但应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。 2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意，否则转租无效。 第五条 乙方的职责： 51. 乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负退延交租的责任，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方在向乙方发出书面通知 3 天后可按每月
16、租金额 1向乙方加收滞纳金，如拖欠两个月，甲方有权收回房屋，并有权没收租赁房屋按金。 2. 甲、乙任何一方若要提前终止合同须向对方提前 15 天通知，合同方能终止。 3. 乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁内设施和其设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要，需经业主同意后方可进行。乙方如因故意或造成租赁房屋及其物品的毁损，应负责恢复原状。 4. 乙方如在租赁房屋内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械，须征得甲方同意，并通知有关管理部门。 5.乙方不得在租赁房屋外面附加任何物件或涂刷任何涂料或做出任何更改。 6. 租赁期满或合同解除，乙方必须按时
17、将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜租用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方。 7.租赁期或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方有权向人民法院起诉和执行。 8.乙方保证承租甲方的租赁房屋作为住宅使用，遵守中华人民共和国法规，不违法经营。 9. 甲方保证，并须提供一切有关资料，包括租赁房屋的房产证以证明甲方是租赁房屋的所有权人，拥有对租赁房屋绝对的财产及使用权，绝对有权按本合同规定将租赁房屋出租给乙方，而租赁房屋不受任何第三方或其他的权利所影响或牵制，如果任何第三者对租赁房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋而受损失，则甲方必须赔偿乙方所蒙受的一切损失。 甲
18、方保证将允许乙方在本合同整个期限内不受干扰地占用和享用租赁房屋不受甲方或在甲方之下或通过甲方合法地提出要求的任何人的任何干扰。 第六条 合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权；但租金可以随着社会物价指数变动而适当调整，但必须得到乙方的同意。 第七条 租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能享用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方，乙方不需支付任何租金，直至可重新享用租凭房屋，若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁到无法修复，本合同自然终止，互不承担责任，甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方。 第八条 甲方负责配备的室内电器、家俱的数量和型号、装修的标准以附而为准。 第九条 本合同如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与合同具有同等效力。 本合同执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请当地工商管理部门或人民法院裁决。 本合同经过双方代表签章后生效，租赁期满后失效，本合同中文正本各一式两份，甲、乙双方各执一份。出租方：_ 承租方：_ 地址：_ 地址：_ 联系电话：_联系电话_ 附页： 提供家庭电器如下：空调机 _ 台 冰箱 _台 彩色电视机 _台 洗衣机 _台 电热水器 _台 抽油烟机 _台 煤气炉 _台 提供家具如下： 床 _张 书桌 _张 沙发 _套_张 茶几 _张 餐桌 _张 餐椅 _张 6
