1、农村集体土地流转 法律问题研究,一、土地问题,“关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知” 有的地方在第一轮承包到期后没有及时开展延长土地承包期的工作（稳定） 有的地方随意改变土地承包关系，以各种名义强行收回农民的一部分承包地，重新高价发包加重农民负担（无任何凭证、盐城、农民被上楼） 有的地方在实行土地适度规模经营过程中，违背农民意愿，搞强迫命令，引起群众不满（追求业绩、泰州、“反租倒包”）,二、国家原则：,“关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知” “农业部关于做好当前农村土地承包经营权流转管理和服务工作的通知” 法律法规,流转的底线+期望,承包土地的前提是稳定：直接关系到亿万农民的生
2、产积极性，关系到农村经济的发展和农村社会的稳定、生产生活资料。“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定” 不得改变土地集体所有性质：就是在流转中不能改变土地所有权属性和权属关系。 不得改变土地用途：就是农地流转只能用于农业生产，不能用于非农开发和建设。 不得损害农民土地承包权益：是否流转何种方式流转，由农民自己作主，并确保农民利益不受侵害。 发展适度规模经营：人多地少是我们的基本国情，推行土地规模经营但不可强制，实现农业现代化。,三、改善土地管理，完善土地流转,完善有关土地流转的法律法规：缺乏+冲突 加强乡村组织的民主建设，选举+监督 加强对行政部门的管理：实施办法+档案管理 完善土地流转市场
3、，优化土地资源配置。可以设立土地流转咨询预测、土地价值评估、土地保险、土地融资等中介服务机构。 健全农村社会保障体制，提高城镇化水平，减少农民对土地财产权的依赖。,立法的冲突（一）,集体土地所有权 宪法赋予集体完整的土地所有权 土地管理法第46、47、48、55条规定：集体土地所有权只能通过国家征收的方式变更我国家所有权。,立法的冲突（二）,承包经营耕地弃耕抛荒 土地管理法37条：承包经营耕地的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。 任何组织和个人不能以欠缴税费和土地抛荒为由收回农户的承包地，已收回的要立即纠正，予以退还。,四、农村土地所有权,宪法第十条规
4、定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 集体所有又有三种模式，即一为村民小组农民集体所有，二为村（村委会）农民集体所有，三为乡镇农民集体所有。 民法通则：村（村委会）农民集体、乡镇农民集体 土地管理法：村民小组，村（村委会）农民集体，乡镇农民集体。 土地承包法第十二条。,土地承包法第12条,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包； 已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。（村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农
5、民集体所有的土地的所有权） 国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。,土地的所有权 土地的发包方 我国法律对农村集体土地所有权主体的多元化规定，必然会带来法律适用的混乱和新一轮纠纷的产生，不利于农村土地承包经营权的流转和农民利益的维护,五、农村土地承包经营权制度,承包方式：家庭承包+四荒地承包 取得方式不同发包/招标、拍卖、公开协商 有关继承仅林地可以 有关抵押仅四荒地可以,六、发包方,土地承包法第13条 最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第3条 制止/诉讼平等主体 发包方不应有权力，应采取诉讼方式，保护土地
6、可先予执行？,土地承包法13条发包方权利,发包方享有下列权利： 发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地； 监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地 制止承包方损害承包地和农业资源的行为 法律、行政法规规定的其他权利,最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第3条,承包合同纠纷，以发包方和承包方为当事人 前款所称承包方是指以家庭承包方式承包本集体经济组织农村土地的农户，以及以其他方式承包农村土地的单位或者个人,七、流转方式,物权：转包、互换、转让等方式 土地承包法：转包、出租、互换、转让等方式 管理办法：转包、出租、互换、转让等方式 江苏省管理办法
7、：与承包法比多了入股 入股 继承 抵押,流转方式入股,承包法42：承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。,流转方式抵押,承包法第49条：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。 农村集体土地使用权抵押登记的若干规定第1条：抵押登记应当以土地使用权登记为前提。双登记+土地所有者同意,流转方式继承,继承法第4条：个人承包应得的个人收益，依照本法规定继承。个人承包，依照法律允许有继承人继续承包的，按照承包合同办理 意见第4条：承包人死亡时尚
8、未取得承包收益的，可把死者生前对承包所投入的资金和所付出的劳动及其增值和孳息，由发包单位或者接续承包合同的人合理折价、补偿，其价额作为遗产 承包法第31条：承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。,八、流转的限制,根据土地承包法8、17、31、33、37得出 不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途 流转的期限不得超过承包期的剩余期限。（承包期限的规定）耕地30年，草地3050年，林地3070年可延长 受让方须有农业经营能力，不得给土地造成永久性损害 在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。 转让同意，其他备案。 抵押,九、登记制度,物权法规定： 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记不得对抗善意第三人。 登记对抗主义,土地承包合同取得最直接的依据 土地承包权取得时间合同签订时 转让需经发包方同意 农民生产生活保障性与物权性的冲突,谢谢！,
