1、養老地產初步研究及考察調研建議報告,概念闡釋,中国老人基数大、老龄化趋势严重，且随着经济社会发展，老龄消费市场潜力巨大。近些年，养老地产逐渐成为政府及社会关注的热点，万科、保利、绿城、绿地、首创等开发商及平安人寿、合众人寿、中国人寿、泰康人寿等保险公司先后进入，但整体仍处于前期摸索阶段，未形成系统开发运营模式，更多是参照欧美、日本及台湾等地的发展经验。,市場機會,市场基数大：社会老龄化程度高、趋势明显。2011年，全国60岁以上老年人口1.85亿，占总人口的13.70% 较强购买力：老人是相对富有的群体，财富构成为，存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它 潜在购买欲：养老观念逐渐转变，三个客观
2、条件（4-2-1型家庭结构、优越条件、精神追求）驱动老人的养老观念在逐渐的转变 市场缺口大：目前全国60岁以上老人约1.85亿，现有养老机构提供的床位约为342.3万张，入住养老机构的大约有256.8万人；预计到2015年，60岁以上老人约为2亿，按照90%居家-7%社区-3%机构的养老格局，整个养老产业大约存有1700万人的市场缺口,此外：目前我国养老地产开发还享受“优先供地、税费减免、优惠利率、贷款贴息、财政补贴”等政策优惠，有营业税、地方税、所得税、开发补贴等一系列政策性补贴。,開發模式,國外,開發模式,國內,運營模式,目前国内发展商在养老地产的开发运营上主要有三种收益模式： 持有、出售
3、、租售结合,運營模式,经营管理方式上，大型综合性老年住宅社区，一般有住宅建设与经营管理相结合以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式,是社区，又像医院；是医院，又像社区,定位：集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村 规模：规划面积34.32公頃，建筑面积51万方，另有长1.456公里的环形步道 规划特色：宽阔优雅的养生环境；全方位的照护规划，文化浓郁，住得好、付得起,创办理念：一种积极的经营生活，而不是被动的接收养护； 协助年长者过独立自主的尊严生活；提供健康监护和指导、预防保健;建立连续性的照护体系，是一个可再学习、再发展，并可达成心愿和做出贡献的场所；与社会脉动、家庭、亲情仍能稳固
4、结合；是一个年长者学术研究的中心。,典型案例,台灣長庚養生文化村,入住资格： 年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格。 管理标准： 一房一厅（面积约46）的单人间为每月1.8万元新台币； 一房两厅（面积约73）的单人间为每月2.6万元新台币； 双人间再略增，膳食费及水电费按实际消费结算,典型案例,台灣長庚養生文化村,最完善的健康服务系统 养生的目的，是为了达到健康的生活；文化的强调，是为了充实生活的内容！,特约门诊、康复及照顾护理等服务、定期健康检查、防疫注射与体能检测 配备专业人员，提供周详用药服务 规划个人健康计划，提供养生处方 建立个人健康资料库 全天候监控中心
5、并结合长庚医疗体系，确保高效紧急医疗救护功能 定期举办健康讲座、养生咨询等,关怀流程,典型案例,台灣長庚養生文化村,高品质的老年活动策划、完整的社区功能,老年活动设置运动养生（太极拳、台球等）娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉、电影欣赏等）艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）,社区功能超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池、其他,典型案例,台灣長庚養生文化村,台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中负面刻板的印象，强调安全、人际及健康管理； 长庚
6、医院完整的医疗护理，平价但高级的定位，为项目的成功实施与运作奠定了扎实的基础； 强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，是其最大优势； 多渠道推广养老概念，大范围进行理念宣传,典型案例,台灣長庚養生文化村,典型案例,北京東方太陽城,项目规模：总建筑面积80万平方米，配套公建近5万 建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院及电梯公寓等 项目亮点：七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地；全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施
7、,规划特点：带状排布，最大借景；组团式设计，社区中心设置公建区，既保证各组团的私密，又 能形成组团间的交流,整体规划 带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周围7000亩绿化隔离带；组团呈带状平铺，保证每个组团与景观最大的接触面 组团设计，功能独立：项目各期体量较大，周期长，采用组团设计，功能景观内部配套，互不依赖 特色规划 景观细节精心打造：在整体景观之外，每个组团内单独布置大量水系、绿化景观，满足老人对环境舒适性的需求 多层级交流空间：组团式布局，内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所，架设交流桥梁,典型案例,北京東方太陽城,规划依据 目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标
8、准 理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所为,欧式风格，塑造田园式社区,典型案例,北京東方太陽城,联排,独栋,典型案例,北京東方太陽城,四合院,洋房,商业街,高尔夫球场,俱乐部,典型案例,北京東方太陽城,精心设计社区水系和绿化,园林规划精致的社区水系和绿化景观，营造生态的居住环境,典型案例,北京東方太陽城,保证了疗养级空气质量,水景观：近500亩水面分布其间，水面比例达到3-5% 绿化率：周边有10万株林木，绿化率高达80%，且每个区域林木各具特色，形成天然视觉屏障 空气质量：负氧离子含量高达3000个/m，居住环境达疗养级别,典型案例,北京東方太陽城,大型公共建筑群,配套服务针
9、对老年人需求建立社区医院，配备专业医师及设备，并为业主提供定期体检计划,典型案例,北京東方太陽城,社区医院规模：面积达1.6万 专业医师和设备：由北京市老年病研究中心选派，高于国家二级医院标准 定期保健计划：对每位业主每年进行一次免费体检并存入个人健康档案，为业主量身定做保健方案 全覆盖应急呼叫系统：将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来 专业急救中心：与北京红十字会紧急救援 中心合作，在太阳城设立急救站,规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中夬，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假、休闲等多种功能于一身,配套与服务项
10、目内部规划健身中心、老年大学、自劣农庄，丰富老年人的娱乐生活,典型案例,北京東方太陽城,大型康体中心：接近8000，室内外游泳池、跑道、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉等，均针对老年人特别设计,开敞空间：视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活劢场地、湖滨健身步道与儿童乐园,老年大学:北京市第一家社区老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师,社区农庄：社区内开辟可以耕作的农庄，管理费低廉，老人可以在地块中耕作，仿佛农家乐的感觉,景观步道加宽以便通行,宽电梯入口，方便进入,会所,会所,典型案例,北京東方太陽城,人性化设计多样化交流空间，特别定制的无障
11、碍设计、户型设计、环境设计,无障碍设计 电梯均设无障碍坡道 地面防滑，预埋扶手，阳角磨圆 户内紧急呼叫与电子安防系统 居室充分考虑朝向、采光和通风 卫生间离卧室不远并设防滑扶手 插座、开关都相应地降低高度 感应门锁替代旋转式钥匙 采用明亮颜色，增强环境可识别性,户型设计各有侧重：部分别墅设双客厅、大户型多卧室、部分设置保姆间 环境设计方便交流：大型会所成为交流活动的主要空间 园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性癿交流空间,社区组织的俱乐部： 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部,业主自发的俱乐部： 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐
12、部；每个老人都能找到自己喜爱的活动。,、,音乐会老年合唱,太极俱乐部活劢,棋牌俱乐部活劢,国际风筝文化节,社区文化组织多种活劢，丰富老年人的精神文化生活,典型案例,北京東方太陽城,精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动： 共办过3届国际风筝节 举行了3次新年音乐会 社区运劢会、游园会、文艺汇演、各种 展览、讲座、培训、交流活动数不胜数,亲亲和和源源,上海市区 10km,外环,典型案例,上海親和源,亲和源老年公寓高端会员制养老第一家,典型案例,上海親和源,总体规划沿街排布餐厅、商业、老年大学、健康会所、老年度假酒店等公建型物业，社区内部排布居住型物业，保证私密性,宜老硬件配置完善，配餐中心、医院、颐养
13、院、老年大学、健康会所、商业街、迷你高尔夫球场等一应俱全，满足各类老年人群需要； 为老服务设置齐全，生活、健康、快乐三大服务体系，可满足各年龄段老年生活所需,典型案例,上海親和源,项目特色全部采用无障碍设计，加上周到“管家式”服务，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区,有12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右癿老人居住； 室内全装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，况暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住，床上四件套，都被配置在内,美格菲健康会所,医院,物业服务,典型案例,上海親和源,曙光医院亲和源分院 上海老年大学 索迪
14、斯餐厅 美格菲会所 爱玛客物业,项目特色与国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台,典型案例,上海親和源,经营模式会员制运营模式,亲和源会员制社区癿运营以会员制模式为载体，通过会员制的运营构建了俱乐部的服务模式，从而提升不保障养老服务的品质 亲和源会员制的会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。,项目配套颐养院,典型案例,上海親和源,颐养院建筑面积9736.1平米，共设300余张床位。 与上海市三级甲等医院对接，由专业医疗机构派出团队进行管理 现医院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待，房型分为豪华房、包房、3人房、4人房 颐养院共9层，1-4层为门诊部门，5
15、层为样板间，6-9层位护理区 房间内配有独立洗手间、冰箱、电视、紧急呼叫器,收费包括： 1.床位费及护理服务费 2.餐饮费（自订） 3.医疗保证金 入住颐养院收医疗保证金1万元，出院后退还 亲和源会员入住可免收床位费及医疗保证金,项目配套健康会所,典型案例,上海親和源,现有500多名老人在会所办理会员卡，会所不仅接待亲和源内老人，同时对外也开放 1楼接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台 2楼为行政办公室、儿童及娱乐室 3楼为水中运劢池、桑拿及温蒸房、健庩吧、跳操房、医疗梱测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室 4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴 5楼为多功能会议厅,典型案
16、例,上海親和源,与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资、提供课程 设在办公楼，二楼设7个教室，其中2间钢琴房 面向养老社区内的会员进行招生，满足会员对“老有所学”的追求 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等共6 大类15 个学习班，每门课程将设计循序渐迚的系列课时，让会员享受到学习的乐趣在开设学习班的同时，也计划将社区各类兴趣活动班纳入统一管理，使会员们的活动更加规范和丰富,项目配套亲和学院：引进上海老年大学，让老年人拓展深化自己的兴趣爱好，增加群体交流的机会，使生活更加丰富,典型案例,上海親和源,项目配套配餐中心：与索迪斯公司合作，建设总建面2574平米的养生餐厅，方便老人就餐,建筑面
17、积：2574.6平米，分为上下2层。 由专业餐饮管理公司管理，管理公司按营业额与亲和源分成。 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐服务，公寓内老人需自行前往餐厅吃，荤菜价格7元，素菜2.5元-3.5元。,典型案例,上海親和源,项目配套度假酒店,酒店内共设74套客房，公寓式配置，酒店式管理。提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务 亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格，自己居住优惠后抹去零头,地处昆山花桥，距上海市区40分钟车程,典型案例,綠地21城,绿地21城集度假、尊老、国际、商务于一身的超级人文新镇,A,B,C,D,E,F,F,绿地21城规划图,尊老社区孝贤坊,典型案例,
18、綠地21城,整体规划：以“新都市主义开放式街区”理念为规划蓝本，旨在全面创造城市、生态、建筑、人群和谐共生的混合社区 住宅规划：共分6个居住组团，汇集古典西班牙、北美、现代西班牙、英式5种异国风情。其中D组团为尊老社区孝贤坊，F组团为青年社区启航社 景观规划： 引吴淞江水系入社区，并在各个组团内规划不同规模的中心水景,有度假、尊老、国际、商务四大超级社区，是一个包涵多种型态别墅及多层、小高层电梯公寓、商务办公大型综合生态居住社区，同时有19万的公建配套设施,整体规划项目共规划6个居住组团，汇集多种异国风情，引吴淞江天然水系入社区，塑造丰富水景系统，铸造长三角文化社区,社区实景,典型案例,綠地2
19、1城,规划：占地56万，入住5000-10000户老人，以联排别墅、洋房、公寓为主 配套：特设老年病科及专家门诊、配餐中心、文化中心、娱乐中心、运动中心、老年大学以及商业街 园林：栽种树龄较大的粗壮树木，中心湖泊设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，沿路配有木质长凳供老人休息 特色服务：管家服务，紧急呼救服务、护理服务,尊老社区孝贤坊以提供适合老年人居住的理想场所为目标，针对老年人需求，建立完善配套，成为长三角地区最大的养老基地,典型案例,綠地21城,尊老社区针对老年人的生理特点，孝贤坊布置了智能化设施，保障老年人生活的安全性和便捷性,万科随园嘉树位于万科良渚文化村内，总占地面积约6238
20、7平方米，其中包含500平米中央金十字配套，3000平米风雨连廊，容积率为1.0，绿地率35%；规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70平米、100平米和110平米三种户型。,典型案例,万科隨園嘉樹,万科随园嘉树以专业的适老型产品、完善的园区配套、配合四大服务管理体系及“六心”级服务，成功吸引长三角老年客群,典型案例,万科隨園嘉樹,典型案例,万科隨園嘉樹,配套體系,选址：紧邻良渚文化村核心配套区地块，强调养老的配套完善和生活便捷性 配套商业：涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、活动室、便利店等生活必备商业,典型案例,万科隨園嘉樹,配套體系,浙医大分院,“金十字”中央配套： 景观餐
21、厅、阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学、随园书院,浙江大学医学院附属第一医院(三等甲级)良渚门诊部： 直属门诊，设置全科，满足老人常规慢性病治疗和取药。,典型案例,万科隨園嘉樹,配套體系,典型案例,万科隨園嘉樹,配套體系,中央空调：采用插卡即用模式，温度调节系统减少老人自己使用的不便 门窗系统：采用断桥隔热系统，隔音隔热效果较好，匹配老人喜静的特性 新风系统：针对门窗的隔热隔音性能，以新风系统解决室内空气流通问题,典型案例,万科隨園嘉樹,配套體系,一键紧急报警：多处安装一键紧急报警系统，意外时可及时通知物业中心。同时特别安装下拉延伸线，即便老人倒地也能顺利报警 不活动通知：设置
22、红外感应系统，如果6小时没有经过该区域，红外感应会及时报警，通知物业中心 数字监控系统：配合电子门卡、一键报警、不活动通知等系统合成在物业管理中心有对各户老人的数字监管系统；老人的就诊记录、生活习惯、是否在家、是否意外都可以及时了解,典型案例,万科隨園嘉樹,配套體系,无障碍入户门： 门宽增加设计为1米，便于轮椅和担架进出 卡式数码锁： 电子刷卡入户，不开门10秒钟自动锁上，若没有关上会发出长鸣声，提醒老人关门 入户搁架： 入户门旁设置隔板，方便老人回来开门时放置手上物品，免去老人弯腰等危险动作,典型案例,万科隨園嘉樹,防滑地砖和无高差地面： 防滑地砖设置，把老人滑到的可能性降低到最小；无高差地
23、面设置方便轮椅进出 扶手装置： 卫浴和坐便器旁边都安装扶手，避免老人滑到 暖气架兼毛巾架功能： 带毛巾架功能的暖气架，取暖和烘干毛巾一举两得，解决卫浴间潮湿易生菌问题 无障碍洗脸池及暖足机： 洗脸池下方设计为凹进模式，宽度正好方便轮椅老人贴近洗脸池，下方设置暖足机,典型案例,万科隨園嘉樹,下拉式置物篮： 触碰即自动下拉，充分考虑老人尤其是轮椅老人的够高不便 净水龙头 照顾老人烧水的不便 270度拐角置物架 针对老年人收纳杂物较多的特点，该产品对空间的使用细节尤其关注 高照明度操作台 老年人一般视力相对减弱，针对这一特征，在厨房操作台上方专门设置了高照明度灯光，方便老人使用,典型案例,万科隨園嘉
24、樹,分床设计： 老人睡眠较差，为减轻相互干扰，采用分床设置，同室不同床 按键的位置 照顾轮椅老人生活，所有按键位置都是老人坐在轮椅上能够着的位置 阳台尺度 针对喜欢晒太阳和种花草的生活习性，阳台尺度比一般居所尺度放宽 折叠式晾衣架 设置折叠式晾衣架，随手就可晾晒衣物，免去升高弯腰的危险动作 一键式电话机 大按键设计，可将家人号码设置成固定键，一键就可拨通家人电话,典型案例,万科隨園嘉樹,典型案例,万科隨園嘉樹,典型案例,總結,項目規模通常較大，開發週期長，投資強度大 適老化設計、宜老化服務，生活配套盡量完善 運營管理專業度較高，要求對資源有較強的整合能力 康療、健體服務基本上是標配，不乏相關專
25、業機構介入 出售為主，自持一般以會員制為主要運營手段,研究建議,作为一家开发商背景的发展商，在专业医疗资源欠缺的前提下，应充分发挥自身在開發能力及运营管理上的优势，通過适老化规划设计及宜老式服务配套的完善以提升产品竞争力力，从而较好地切入老齡化住宅消費市場。在前期研究基礎上，初步判断公司未來养老地产的发展应以居家型为主，逐步向综合性开发过度，具体的模式及发展建议將在充分经过市场研究后形成。,考察项目建议：主要集中于北京、上海及长三角经济发达地区 综合型养老项目：中大九如城、绿地21城、北京东方太阳城 居家型养老项目：万科随园嘉树、万科幸福汇、保利西塘越 专业型养老项目：上海亲和源、长庚养生文化村 此外，在对北京、上海等地进行考察调研时，可根据时间安排对周边其他养老地产项目进行补充考察,研究建議,考察项目建议,To be continued.,
