1、,前期策划部 2012年5月,敏捷地产 阳江海陵岛项目物业发展建议报告,1,引言：项目当前核心问题,沙滩怎么打造？ 配套体系如何打造？ 启动展示如何打造？,2,海宸项目,合生滨海城,碧桂园十里银滩,万科双月湾,金融街金融街巽寮湾,富茂威尼斯湾,华侨城项目,皇庭波西塔诺,南中国最后的海岸线。 随着城市进程的推进，深、莞、惠已形成大深圳的区域格局，滨海开发向东延伸成为必然趋势。 万科、金融街、碧桂园、合生创展、合正、中信、华侨城等诸多众多品牌开发商进驻，预计整体建设规模将超过5000万，南中国最高档次的富人私家度假胜地已是呼之欲出。,惠东滨海湾区格局 地产巨头齐进驻，将建南中国最高档次富人私家度假
2、湾胜地,合正东部湾,中信项目,中航项目,3,目录,1,各项目归纳对比,2,项目发展建议,3,附件：个案分析,4,碧桂园十里银滩,沙滩结果人工处理，目前现场沙滩环境适宜打造沙滩休闲娱乐体系。但海浪较大，沙滩浴场可限时下水。,5,碧桂园十里银滩（海岸礁岩）,东侧有较多礁岩，但整体性不够，其打造的岩石公园也仅仅是一个噱头。,6,合正东部湾,人工沙滩，较为平缓，且海浪适中。,7,金融街巽寮湾,8,金融街巽寮湾,考察期间，风浪很小，水质清澈见底。,9,万科双月湾,沙粒较细，且泥质化较为严重。 海浪适中，适宜下水游泳。,10,万科双月湾,简单的台阶处理，地面与沙滩之间的高度在0.8-1米之间,11,保利银
3、滩,沙滩较好，但风浪大，不适宜下水。,12,保利银滩,13,海景资源对比分析,对比惠东、阳江的各滨海项目海景资源，除金融街项目综合评价较好外，其余项目在海景资源上并无突出优势。,14,目录,1,各项目归纳对比,2,项目发展建议,3,附件：个案分析,15,重点项目沙滩打造分析：碧桂园十里银滩沙滩剖析图,L10m,H：2m,漂浮码头、泳场,沙滩娱乐区 防护一,L50m,L40m,栈道,H：0.8m,L5m,L3m,H：0.6m,L6m,防护,酒吧露台,酒店、公寓架首层,约64m,16,重点项目沙滩打造分析：金融街巽寮湾沙滩剖析图,H：1.5m,泳场、水上娱乐,沙滩娱乐区 防护,银滩路,H：1.8m
4、,水上游乐园等,L60m,L40m,L10m,L8-10m,L60-100m,H：40cm,17,万科双月湾,沙滩启动区：配备沙滩椅、太阳伞、沙滩雨篷、救生亭以及自行车免费使用领取区,18,万科双月湾,沙滩启动区：在沙滩边上打造休闲体验区，配有休闲座椅、太阳伞及吧台等,19,富茂威尼斯湾(暂无启动沙滩展示区）,海边启动区： 暂无启动沙滩展示区，目前在海边只打造部分园林景观，配以木栈观景台，海洋鲸鱼造型等。,20,碧桂园十里银滩,沙滩启动区：配备沙滩椅、沙滩雨篷、救生亭、更衣室、沙滩排球、淋浴区、漂浮码头等,21,碧桂园十里银滩,沙滩启动区：在酒店旁打造海上泳场，泳场配以遮雨棚、休闲座椅,22,
5、合正东部湾,沙滩启动区：配备少量遮雨棚、沙滩椅、滨海栈道、漂浮码头、沙滩足球等,23,合正东部湾,沙滩启动区：打造海上泳场，配以摩托艇等娱乐设施、浮动码头,24,金融街巽寮湾,沙滩启动区：配备休憩区、水上娱乐运动中心,25,金融街巽寮湾,沙滩启动区：配有海上捕鱼、潜水等娱乐活动，打造磨子石公园（潜水俱乐部）,26,保利银滩,沙滩启动区：打造高尔夫练习场，配备沙滩休憩区，沙滩排球、足球等娱乐设施,27,浅海区,浪侵区,体验区,活动区,休闲区,配套区,保护区,游乐区,交通区,建筑区,海泳场、摩托艇、橡皮艇等，部分设置游艇码头，作为大海参与部分,一般没有建构筑物设置,一般没有建构筑物设置，可走沙滩车
6、,可设置沙滩排球、沙滩足球等简易设施,一般设有海滩草棚、沙滩床、寮望台,一般设有沙滩巴、烧烤巴、休闲巴、警示牌、沙滩淋浴等,一般利用椰树、草坪、藤树灌等沙生植被保护沙土及后面建构筑物,一般设置游泳池群、草地宴会厅、高尔夫、凉亭、水上世界、沙滩会所等游乐设施，考虑避风因素，多以低矮木结构为主,一般组织横向交通与景观园林，打造休闲通道,设置建构筑物,0.00,0.00-1.50,4.00-8.00,沙滩打造参考,28,沙滩打造参考,浅海区,金融街巽寮湾浅海区,合正东部湾浅海区,合正东部湾浅海区,海泳场、摩托艇、橡皮艇等，部分设置游艇码头，作为大海参与部分,29,沙滩打造参考,浪寝区,一般没有建构筑
7、物设置,保利银滩浪侵区,万科双月湾浪侵区,金融街巽寮湾浪侵区,30,沙滩打造参考,体验区,一般没有建构筑物设置，可走沙滩车,万科双月湾体验区,保利银滩体验区,金融街巽寮湾体验区,合正东部湾体验区,31,沙滩打造参考,活动区,可设置沙滩排球、沙滩足球等简易设施,合正东部湾活动区,碧桂园十里银滩活动区,金融街巽寮湾活动区,32,沙滩打造参考,休闲区,一般设有海滩草棚、沙滩床、寮望台,合正东部湾休闲区,碧桂园十里银滩休闲区,金融街巽寮湾休闲区,33,沙滩打造参考,配套区,一般设有沙滩巴、烧烤巴、休闲巴、警示牌、沙滩淋浴等,碧桂园十里银滩配套区,金融街巽寮湾休闲区,万科双月湾休闲区,34,沙滩打造参考
8、,保护区,一般利用椰树、草坪、藤树灌等沙生植被保护沙土及后面建构筑物,碧桂园十里银滩保护区,金融街巽寮湾保护区,合正东部湾保护区,保利银滩保护区,35,沙滩打造参考,游乐区,一般设置游泳池群、草地宴会厅、高尔夫、凉亭、水上世界、沙滩会所等游乐设施，考虑避风因素，多以低矮木结构为主,合正东部湾游乐区-泳池,碧桂园十里银滩游乐区-泳池,保利银滩游乐区-高尔夫练习场,36,沙滩打造参考,交通区,一般组织横向交通与景观园林，打造休闲通道,碧桂园十里银滩交通区,合正东部湾交通区,金融街巽寮湾交通区银滩路,37,沙滩展示策略汇总,滨海休闲娱乐配套体系依各项目自身条件尽可能打造，但是沙滩展示范围有所不同，基
9、本按照开发顺序开发沙滩展示。,目前看，度假休闲氛围较其他项目好,38,目录,1,各项目归纳对比,2,项目发展建议,3,附件：个案分析,39,金融街巽寮湾配套规划分布图南区：世外桃源,40,金融街巽寮湾配套规划分布图中区：深蓝小镇,41,金融街巽寮湾配套规划分布图北区：绿之海洋,范和港跨海大桥,42,碧桂园十里银滩配套规划,酒店,浪琴湾滨海公寓,妈祖庙,无边际泳池,无边际泳池,岩石公园 海心亭,滨海娱乐中心,交通中心,幼儿园,海云天,观山海,水海天,银沙湾,浅 水 湾,酒吧街在酒店及公寓首层。,商业中心,海洋馆,43,碧桂园十里银滩主要配套,省2号绿道,无边际泳池,风情酒吧街,国际幼儿园,商业中
10、心,酒店及滨海娱乐场,44,合正东部湾配套规划,山顶运动公园,山顶茶社,山顶公园,会所,集中商业,游艇码头,裙楼底商,滨海娱乐中心,绿道及滨海栈道,泳池,规划五星级酒店,45,富茂威尼斯湾配套规划图,商业街,会所,景观大道,铂金酒店,游艇码头,铂金酒店,迪拜式时尚度假岛群,圣马可广场,人工沙滩,餐饮酒吧,湿地长廊,水上运动中心,休闲商业广场,海洋馆,46,项目配套一览,大盘项目基于规模优势，旅游配套体系齐全。星级酒店、商业、海上娱乐、游艇码头等成为基本硬性指标。,47,项目配套对比分析,其余加分指标还包括婚恋广场、视线通廊（有）、礁石公园等配套。,48,目录,1,各项目归纳对比,2,项目发展建
11、议,3,附件：个案分析,49,保利银滩,保利银滩滨海展示规划,将高尔夫、板房区、园林、沙滩娱乐、售楼部、婚纱摄影区、沙滩林地、沙滩活动区步道集中区域展示,50,保利银滩,18洞标准高尔夫，计划7月份开业；,51,保利银滩,高尔夫练习场（售楼部）,景观大道,板房展示区,主入口,52,保利银滩,主入口,53,金融街巽寮湾,售楼部,目前将民俗风情商业、酒吧街、天后宫、滨海活动区、滨海2公里步道、园林、喜来登酒店（已运营3年多）等展示出来,54,金融街巽寮湾（天后宫及岭南民俗商业街）,55,金融街巽寮湾（银滩路）,56,合正东部湾（主入口）,会所、泳池、商业街、风情园林，沙滩娱乐、滨海步道、省绿道等整
12、体展示,57,合正东部湾（展示区）,售楼部,58,合正东部湾（展示区）,售楼部,商业街,泳池,59,合正东部湾（滨海栈道和绿道）,60,富茂威尼斯湾主入口,商业街、视线通廊、会所、板房展示区,61,富茂威尼斯湾景观大道,62,富茂威尼斯湾其他展示 商业街,63,富茂威尼斯湾园林,64,项目启动策略汇总,酒店、沙滩娱乐区、商业、景观的强势展示作为众多项目的启动首选项，在本项目资源非强势情况下建议采用综合配套体系的展示。,65,目录,1,各项目归纳对比,2,项目发展建议,3,附件：个案分析,66,双月湾公寓户型配比,67,万科双月湾,68,富茂威尼斯,69,富茂威尼斯,70,碧桂园十里银滩临海公寓
13、,71,碧桂园十里银滩临海公寓,72,保利银滩海洋之心海景公寓,73,保利银滩海洋之心海景公寓,74,保利银滩海洋之心海景公寓,75,合正东部湾公寓,户型配比,76,合正东部湾别墅,77,合正东部湾别墅,78,合正东部湾别墅,79,当前开发产品对比,大部分海景高层（公寓）建筑为板式结构，南北通透，户户海景。,80,目录,1,各项目归纳对比,2,项目发展建议,3,附件：个案分析,81,外立面设计（博鳌金湾）,82,外立面设计（鲁能山海天公寓）,83,外立面设计（陵水富力湾）,84,外立面设计（陵水富力湾）,85,外立面设计（陵水富力湾）,86,外立面设计（半山一号）,87,外立面设计（半山一号）
14、,88,外立面设计（时代海岸）,89,外立面设计（时代海岸）,90,外立面设计（凤凰水城）,91,外立面设计（凤凰水城）,92,外立面设计（碧桂园十里银滩）,点评：酒店大量采用玻璃幕墙，公寓部分则减少玻璃幕墙的使用，增加亲海性,93,外立面设计（合正东部湾）,点评：板式结构保证了户户望海，但公寓外立亲海性不强，且与其别墅的托斯卡纳风格亦不协调,94,外立面设计（合正东部湾）,点评：别墅采用托斯卡纳风格，整体打造较为纯粹,95,外立面设计（金融街巽寮湾）,酒店公寓,点评：就惠东滨海项目而言，金融街巽寮湾的外立打造较好。亲海性、大露台等处理较为到位。,96,外立面设计（金融街巽寮湾）,97,外立面
15、设计（金融街巽寮湾）,98,外立面设计（金融街巽寮湾）,99,外立面设计（双月湾） 白色外墙，整体建筑形态偏住宅化,100,外立面设计（富茂威尼斯）,101,外立面设计（保利银滩海洋之心）,点评：外立帆船造型在整体视觉效果上体现了亲海性（实际效果未出）,102,目录,1,各项目归纳对比,2,项目发展建议,3,附件：个案分析,103,关于公寓产品的打造 户型亮点及外立风格意见,104,公寓：目前海陵岛上总价3050万的一房和总价6080万的两房最畅销,105,高层：面积小，总价低，是海陵岛及珠三角滨海度假市场的绝对回现主力,106,公寓产品基本要求,空间,大松散空间，少隔断；面积范围3590，可
16、分为3540的单间，5060的1房1厅，8090的2房1厅。,功能,弱化部分生活功能（厨房、餐厅等），适当增强套房功能；,趣点,强调景观与采光：观景阳台，大面积窗户,度假公寓物业户型KPI,107,公寓产品,108,落地窗设计，增强景观视野，既提高居住价值也提高投资价值。,109,公寓/客房户型演示全景房，35-40平米（单间公寓）。,大露台 无厨房、餐厅 或弱化厨房功能,公寓产品,110,度假生活的核心度假公寓产品，强调景观，通透，采光。,110,公寓产品,公寓外立面典型：绿城清水湾,流 线 型 设 计 增 加 亲 海 属 性,111,公寓外立面典型：绿城清水湾,流 线 型 设 计 增 加
17、亲 海 属 性,112,公寓外立面典型：北部湾一号,大师作品桂林山水；前卫、现代的建筑解构手法使项目立面效果充满艺术感,113,公寓外立面典型：北部湾一号,北部湾1号还配置了空中网球场、无边际泳池、海滨休闲商业区、商务会所、幼儿园、大面积观海景观露台及各种活动场所，还有亚热带风情的绿化景观布置，为业主提供丰富而舒适的休闲生活。,114,公寓外立面典型：三亚凤凰岛,115,公寓外立面典型：三亚凤凰岛,116,公寓外立风格建议：参照方向,现代 亲海 创意,117,公寓外立风格建议：参照方向,外立面细节采用应用轻巧飘逸的形体符号,波浪的流线形式体现亲海属性 通过阳台和格栅的处理形成连续的弧形，突出整
18、体亲海性,立面的整体性 通过阳台玻璃栏板、大飘窗和栅格装饰保证外立面的整体性，将建筑功能与外部风景完美结合，使建筑成为景观的组成部分,118,关于别墅产品的打造 户型亮点及外立风格意见,119,建议以少量的独栋为产品（品质）标杆，以双拼、联排为主力产品，确保A区能呈现一个纯粹的低密度度假社区的形象和品质。,别墅产品参照市场度假别墅面积需求趋小，建议别墅（双拼、联排）以180-190为主力； 总体以控制总价为目的。,别墅：180-190作为主力，,120,别墅打造要点,松散格局、阳光餐厅、观景露台/阳台以及主卧大飘窗、景观主卫、主卧衣帽间、干湿分离洗手间等体现度假氛围和度假舒适感，同时通过私家泳
19、池/室外浴池、灰空间、林木墙体、入口小雕塑和特色喷泉等增加增值点；三面采光立体客厅是一大亮点；另结合山地地形打造部分山地小独栋，增加度假情趣和赠送面积；联排：以小独栋的户型进行拼合（通过错位处理），做成伪独栋增加价值感。,121,别墅打造建议,建议联排、双拼均已两层为主，赠送地下室（本司别墅需要架高，本身地基抬高形成地下室，可不回填当作地下室赠送给客户自行进行回填或者打造地下空间）,户均景观最大化，实现每个房间均有阳台/露台； 花园面积比控制在0.5：1-1：1之间,122,别墅外立面参照：,基本色为灰色,辅助色为深棕色,点缀色为黑色,现代风格示意：,123,别墅外立面参照：,现代风格示意：,
20、124,别墅外立面参照：,现代风格示意：,125,关于园林的打造 案例1：滨海度假园林的打造三亚希尔顿,126,三亚希尔顿酒店园林全景,127,三亚希尔顿酒店园林全景,酒店风格: 酒店的风景细致地将海南岛美丽的自然景致、独特的植物、当地特色与文化完善的融合在当代设计之中，为住客提供独一无二海滩度假的休闲体验。当地特色包括火山熔岩石，茅草屋顶的亭阁，木质的地面装饰等都置于当代风格的自然景色之中，如椰子棕榈叶、池塘、沙滩，以及辽阔的梯田。稻田是海南中部的标志，和谐的融入了郁郁葱葱的绿色与绵绵不绝的水景。,128,希尔顿酒店泳池清澈碧绿,与众不同的水世界: 十字形游泳池、自然水体、河流、瀑布以及花园
21、中的水景形成了一个完整的水系，为客人提供多种体验、不同的景观和水上乐趣。酒店的整个水域融合了自然湖泊、瀑布、沙滩泳池、一个40米的造波池、儿童池、冲浪区、按摩池、泳池休闲区，以及可直接通向泳池的客房。,129,130,三亚希尔顿酒店园林硬景,131,三亚希尔顿酒店白沙银滩,132,133,三亚喜来登酒店园林硬景,134,关于园林的打造 案例1：滨海度假园林的打造碧桂园十里银滩,135,碧桂园_十里银滩：打造独特滨海度假风情园林 ! 一线海景加滨海园林 在十里银滩享受亲海度假生活,目前，碧桂园十里银滩内已有超200种树种，其中包括大型棕榈科植物，名贵的加拿列海枣、银海枣、国王椰子，还有适宜在海边
22、生长的夏威夷草、红刺林投等，进入碧桂园十里银滩，就如同进入一个具有滨海热带风情的植物大观园一般。,为了打造独具风格的滨海度假风情园林，碧桂园十里银滩的园林设计团队多次前往马来西亚等地收集灵感。同时，为了能搜集到体现滨海度假风情的树种，设计师们跑遍全国各地。,200树种,营造滨海度假,136,137,138,园林建议：售楼部外园林、泳池展示面参考方向,139,园林建议：公寓部分园林参考方向,140,园林建议：组团入口处园林打造参考,141,园林建议：板房区园林打造参考,142,园林建议：视线通廊参考区别与传统的笔直设计,143,目录,1,各项目归纳对比,2,项目发展建议,3,附件：个案分析,14
23、4,滨海类度假项目特征,滨海度假项目：是旅游度假与居住的结合体，它以房地产开发为其现实载体，以度假式居住为其主体特征。与传统房地产相比较，滨海度假物业具有其自身特征： 强烈依存海滨资源； 有明显的地区限制； 以度假的要求开发物业，注重度假功能的开发； 强调建筑与环境的景观一致性 ,影响滨海度假项目兴旺的因素：,海滨资源自身的吸引力 快速城市化的影响 人们对滨海兴趣的转变，意识到海滨对身体健康的好处,145,滨海类度假项目分类,分类一：按项目受众广度和类型不同，可分为大众类项目、私人类项目和商务类项目,大众型项目 项目所处海滨资源佳，被大众公认，产品线丰富，可满足绝大部分人休闲度假需求，如半山半
24、岛项目。 私人型项目 虽同为滨海度假项目，但因其高档的产品，私密的环境，客户定位有一定指向性，多为顶级成功人士打造，如香水湾1号项目。 商务型项目 除休闲度假外，此类项目更趋向会议类度假，其中提供配套齐全的会议设施等，如博鳌蓝色海岸项目。,分类二：按项目产品线丰富程度不同，可分为“全向型”项目和“半向型”项目,“全向型”项目 项目功能分区明确，物业类型齐全，周边资源丰富，几乎覆盖了滨海度假应有的所有产品，别墅、公寓、酒店、游艇、温泉、SPA、商业等，如三亚半山半岛。 “半向型”项目 产品类型主要以别墅和酒店为主，辅以简单娱乐设施，其它配套不足或缺失，这种类型的项目在现今市场上占有较大比重，如东
25、和海棠福湾、大连莱茵海岸度假村等等。,146,虽然目前国内的滨海度假项目还不是非常成熟，真正成功借鉴案例也不多，但其产品的发展趋势已渐露端倪。主要表现在以下方面：,产品线日趋丰富 虽然目前市场上单个滨海度假项目的产品还是相对比较简单的，一般以别墅+酒店的形式出现，但是随着人们休闲度假意识越发强烈，度假要求也会越来越高，为了满足消费者的需求，为项目赢得更高利润，度假产品不可能再是一成不变地面向大众，而是必须迎合客户的喜好，创新产品类型。 产品形态多样化 滨海度假项目这类综合的复合地产项目，除了要求产品线丰富，产品功能分区清晰外，产品形态也要求多样化。比方说，住宅区除了别墅也要有观景公寓；酒店除了
26、一般商务酒店、标准型酒店外，别墅式酒店、度假酒店也已经涌向市场。 产品档次更趋向高端 随着选择滨海度假的人越来越多，度假产品的受众面也随之越来越广，而在此基础上，无论是上层人士还是普通百姓，越是高档的产品越让人们趋之若鹜，以希望享受一个真正的假期。而产品在档次上的差距除了能提升项目品牌知名度外，也可以为项目盈利添上亮丽一笔。,147,148,国内旅游发展迅速，逐步成熟，旅游市场升级表现为伴生关系,国内滨海旅游项目日渐成熟，向多样性、高端性、丰富性发展,不管是大众型还是个性化项目，我们再来看看旅游地产的基本规律,国际惯例将一流的旅游度假区按资源禀赋和顾客市场的不同分为三类，见下表：而对于阳江海陵
27、岛正在成为一流的旅游度假区，其具备如下条件： 具备区域内的强势资源条件和吸引力（一线海景、南海一号等） 功能复合型，具备国际水准的服务质量（星级酒店开始兴起） 所在区域与区域市场（广、佛等地）保持在100-300公里的黄金距离,149,资源&距离已经具备发展成为一流旅游度假区的条件，突破则在于复合功能上的拔高,150,国外经典度假案例：Gold Coast,黄金海岸位于澳大利亚东部海岸中段、布里斯班以南，它由一段长约42公里、10多个连续排列的优质沙滩的组成，以沙滩为金色而得名。这里气候宜人，日照充足，特别是海浪险急，适合于进行冲浪和滑水活动，是冲浪者的乐园，也是昆士兰州重点旅游度假区。,15
28、1,Gold Coast黄金海岸，世界知名的滨海旅游胜地,黄金海岸（Gold Coast）位于澳大利亚东部沿海，布里斯班东南方90公里。 黄金海岸作为澳大利亚第七大城市，人口有35万 ，北起South Port，南至Currumbin,152,黄金海岸是依靠稀有的沙滩海岸资源建造起来的城市,黄金海岸拥有平坦的超长海岸线，为总长度42公里的金色沙滩 整个城市形状狭长，沿海岸资源延伸排布 海岸附近的海水清澈透明。,153,黄金海岸温和的气候和稀有的沙滩海岸使之成为世界最著名的旅游城市之一,154,黄金海岸一年中有300天阳光普照，70公里延绵的海滩，年平均气温25摄氏度秀丽的海滨风光、漫长的海岸线
29、、天然的海滨浴场和众多的游乐场所，使黄金海岸成为世界有名的旅游城市，每年约有400万游客接踵而至以滑浪者天堂（Surfers Paradise）为中心，各大小商场集中，更有娱乐场所，餐等。有各式水上活动：风帆，游泳，钓鱼。,体验大海，激情大海,155,购物中心与假日酒店业是黄金海岸的主要产业形式和经济支柱,黄金海岸现有人口40余万，几乎全部从事服务行业，有500余家餐馆，其密度为澳洲之最。从五星级大酒店，到公寓式渡假村应有尽有，但黃金海岸几乎80的飯店都是度假公寓。共拥有35,000房间，55,000个床位的接待能力冲浪者天堂 Suffers Paradise 为黄金海岸的精华地区，在黄金海岸
30、长达 75 公里的沙滩上，特有的大幅度海浪是冲浪者的最爱。 几乎所有的名牌免税店都聚集在这里： LV, PRODA, Tiffiny. 往南边约 5 分钟车程的 BroadBeach 是新开发的观光点 ， 这边除了有 Gold 唯一的 Casino ，还有电缆车连结到绿洲购物美食广场，在 Casino 下面的就是以观光作为趋向的昆士兰州最大的购物中心 Pacific Fair,156,黄金海岸滨海建筑特点一线海岸以高层和超高层建筑为主,经过近百年的演变，一线海岸地区形成了以高层和超高层为主的物业形式多层逐渐退到城市内陆区域，承担社区商业或普通居住等功能海滨高层的主要用途为酒店和度假公寓，常年用
31、于短期居住和出租,157,黄金海岸旅游业两大重点,主题游乐圆（Theme parks） 人工景点 长达42公里的金黄色沙滩 自然景观,158,滨海旅游、假日娱乐、水上运动，是黄金海岸闻名世界的城市主题,黄金海岸拥有多彩多姿的国际性娱乐场所： 世界知名的“冲浪者天堂” 梦幻世界(Dream World)主题公园 海洋世界(Sea World)主题公园 华纳电影世界(Warner Bros Movie World) 岳士福特(Oxenford)的疯狂水上乐园(Wet N Wild Water Park) 又设有度假村、购物中心、夜总会、赌场、野生动物公园和主题公园,159,黄金海岸项目分类,160
32、,三大主题乐园,161,黄金海岸主题乐园分布,162,海洋世界Sea World,去位于黄金海岸一片岬角上的SeaWorld，你可以近距离接触各种各样小至海马，大至北极熊的海洋生物。而这里还有超级丰富的玩乐设施：海洋展览馆、表演场、大型游乐设备等。但最有特色的，还是与鲨鱼一同潜水的刺激项目。,163,梦幻世界(DreamWorld),充满了美丽梦幻色彩的梦幻世界(Dreamworld)占地80公顷，拥有12个主题游乐区、IMAX电影院和野生动物区等。如果喜欢刺激，大坠落、惊惧之塔(TowerOfTerror)等众多惊险新颖的游乐设施。梦幻世界别忘了独家绝活的老虎区(TigerLand)看看，平
33、日威猛的老虎，如此温顺乖巧的与游客零距离，令人大开眼界。,164,华纳电影世界 Movie World,1991年开放华纳电影世界耗资数千万，占地面积168公顷，与海洋世界，梦幻世界并称澳大利亚三大主题公园。“华纳电影世界可以圆每一个人的明星梦”。进入到这个主题公园后，就会亲身感受到这句话的含义。除了你熟悉得不能再熟悉的卡通明星及电影人物热情地与你拍照，还有一直在不断更新的玩乐项目、特技表演、电影主题花车巡游。,165,Gold Coast度假生活元素分析城市提供的成熟娱乐休闲功能是度假的核心内容，海资源是基础与特色,跟海相关的“玩的体验”,冲浪,划水,珊瑚礁潜水,钓鱼/游艇,阳光，海滩,滨海
34、 城市 的激情,美食,购物,酒吧,夜总会,海鲜美食,主题公园（电影，海洋，游乐场）,体育赛事,完备的GOLF体系,休闲运动,享乐,户外徒步Lamington国家公园,旅游观光土著文化探访,166,旅游发展原则：,配套体系目标： 完善休闲、娱乐、餐饮等度假配套，尤其是项目发展前期通过强势展示吸引客户（游客），并提高客户项目驻留时间(至少能让游客/客户在项目游玩2天时间)。,旅游度假市场发展趋势带给本项目的启示,1、度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此对住宿及其配套要求较高；,2、人们通过参与娱乐、休息、教育、运动、度假等方式，以此获得一种愉悦的心理体验，因此对度假区功能设置有特殊的要求；,
35、167,旅游发展策略,时间策略,基于海陵岛周边旅游市场的客户停留时间较短和1-2日游为主的现状，本项目旅游配套的发展应当先期立足于短途游客和组织，逐步开发多样化旅客驻留型旅游产品，突破季节性和白日性限制，向全季节、全日型以及长假型度假旅游胜地目标看齐。,市场策略,鉴于项目建设周期和人气积累过程，本项目发展首先要牢牢抓住广州、佛山市场机遇，在这范围内起先树立旗帜，打响声号，并在引入高端项目的同时，逐步将影响力辐射向珠三角和全国范围。,旅客逗留时间 + 季节性 + 全天性 + 市场辐射 + 旅客消费能力,1-2日游夏、秋季度假目的地白日性广州、佛山大众旅游,度假旅游胜地和季节性度假居住地全季节、年
36、度度假休闲目的地全日性珠三角，全国知名度假目的地大众旅游+高端市场,现状,长期目标,创造市场需求 提升市场份额,注重关键项目的开发 有助于实现规划目标,168,本案旅游配套功能定位建议,项目可打造众多旅游配套体系 星级酒店（2-3家） 商业街（可打造天后宫或其他风情购物街区，规模3万方） 游艇码头 观海听涛：岩石栈道、岩石公园、听涛阁（观海亭） 沙滩娱乐活动中心（摩托艇、沙滩排球、沙滩酒吧、烧烤吧.） 情侣广场（滨海广场+沙滩婚礼广场） 水上乐园（非外海） 滨海栈道（绿道） 社区医院 景观大道 会议展览中心 游艇会所 潜水俱乐部（需找专业潜水俱乐部对岛屿进行勘察） 漂流（结合排洪渠打造） 户外
37、拓展基地（CS实战基地） ,活动是旅游体系的重要承载体， 以“听、赏、尝、游、享”感官惊奇为线索 搭建项目活动体系,169,滨海主题区布局,婚礼广场,视 线 通 廊,海岸酒吧,情人岛 潜水,岩石公园、礁岩栈道等,山顶运动公园,山顶茶社,户外拓展基地,CS战场,亚特兰蒂斯水上世界,风情商业街,薰衣草广场,海滨广场,滨海娱乐,无边际泳池,滨海栈道/绿道,景观大道,170,滨海主题区设施,活动主题 海滨广场 沙滩游乐场 水上乐园饮食主题 风情美食街 海洋餐厅 海岸酒吧风情主题 沙滩婚礼广场 薰衣草广场 情人岛 景观大道探险主题 探险潜水俱乐部,滨海主题设施,171,打造沙滩游乐休闲区主要设施：,服务
38、区,潜水（浅潜）探险性,皮划艇、摩托艇,帆板/冲浪,沙滩露营,沙滩游乐区,无边际泳池,亚特兰蒂斯水上世界,岩石公园、礁岩栈道等,视 线 通 廊,172,游乐区活动内容及设施,季节性，节日型 贻贝文化节 海岛婚礼节 婚纱摄影大赛夜晚型，日常性，活动性 海滨饕餮晚会 渔乡篝火晚会 沙滩露营季节型，赛事性 海滩排球赛 海滩足球赛 帆板比赛 皮划艇比赛 沙滩宝贝,组织游乐活动,173,主要配套打造建议,174,集中商业街区参考：“玉鸟流苏” 创意街区,“玉鸟流苏” 创意街区，占地300余亩，由四位中国当代实验建筑师张雷、齐欣、柳亦春、吴钢集群设计，展现了当代建筑师们对空间与场所的独特理解保持小镇的街区
39、特制，不超过三层的建筑，小尺度的广场，亲切宜人的道路及建筑精致的细部处理。建筑以沿街和围合式街区形态为主，融入江南地区传统的院落、街巷等空间形态，使各个散落的个体相连，但内部又是隔开的，形成了一组具备开放性的公共空间。,175,集中商业街区参考：“玉鸟流苏” 创意街区,良渚文化村的圆缘版画馆,良渚文化村的玉鸟流苏,176,集中商业街区参考：“玉鸟流苏” 创意街区,177,集中商业街区参考：“玉鸟流苏” 创意街区,风情食街除了可品尝到当地特色餐饮，还能尝到各地知名美食。,178,集中商业街区建议：参考方向,总结案例经验： 有特有文化（或风情）寄寓其中； 可集餐饮、购物、观光、展览为一体；,真正有
40、阳江古貌的建筑在文革和大跃进年代早已分崩离析。阳江的大屋已经看不到全貌了。不过依然可以在断墙残恒中发现历史的侧面。例如：太史第、良马庙、邓琳故居、考棚、孔庙等。,文化建筑角度：,东南亚风情、欧陆、地中海风情或现代风格商业街等虽然较为成熟、也能打造的很纯粹，但过于泛滥，同时也不能代表地方人文、建筑风情。,异域风情角度：,179,集中商业街区建议：古镇商业街,总结案例经验： 有特有文化（或风情）寄寓其中； 可集餐饮、购物、观光、展览为一体； 与整体园林能保持较好的系统性；,180,水上乐园打造建议：参考方向,总结案例经验： 有特有文化（或风情）寄寓其中； 可集餐饮、购物、观光、展览为一体； 与整体
41、园林能保持较好的系统性；,儿童水上乐园,181,游艇码头参考,清水湾游艇码头一,码头与内河联系，考虑避风需要,帆船码头与海浪侵袭设计,半山半岛帆船码头,博鳌金湾游艇码头,内港码头，不惧风浪内外海连通，增加建筑景观面酒店与码头融合，提升酒店档次,合正东部湾游艇码头,外围通过打造防风港抵御风浪，对本案借鉴不大,182,码头要考虑防风防浪，避免因台风破环游艇 码头形态与实用性要综合考虑，不可为了追求形态优美，降低实用性 如设立外港，需与内部水道连通，满足避风需要 设立内港能有效增加景观面 内港入海口需弯曲设计，避免海水直灌，同时要考虑出海口的设置，避免汛期&暴雨天气情况下形成倒灌，同时灯塔设计要考虑
42、在内 泊位要考虑浮动设置可自动升降，闭路监控等。,灯塔及防直灌设计,游艇码头建议：参考方向,183,结合星级酒店打造游艇码头； 但是防护堤打造成本将较高，按照项目所在区域历史最高风浪3.4米的数据看，堤坝至少需满足4米高；,灯塔及防直灌设计,游艇码头建议：创意方向,184,本项目拥有丰富的礁岩资源，同时地势陡峭，原始植被保存较好，综合建议礁岩部分可打造观海听涛组团配套区：含岩石滨海栈道、海上通廊、听涛阁等配套。,灯塔及防直灌设计,观海听涛打造建议,185,灯塔及防直灌设计,观海听涛打造建议,依地势打造高低错落的礁岩栈道,依 现 状 打 造 岩 石 公 园,利用海上礁石打造情人桥、听涛阁,186
43、,婚纱摄影基地建议：参考方向,给浪漫一族水岸码头、双人小艇、情人岛（岛屿租用），婚纱摄影基地，在这里无论是热恋中情人，还是生活在一起的爱人，生活带给他们的永远是炽热与甜蜜。,187,婚纱摄影基地建议：参考方向,节点意向-沙滩婚礼广场,188,婚纱摄影基地建议：参考方向,节点意向-薰衣草广场,189,目录,1,各项目归纳对比,2,项目发展建议,3,附件：个案分析,190,产品价值:首期以度假酒店为核心,构建滨海度假生活体系,启动策略参考：碧桂园十里银滩,191,启动策略参考：碧桂园十里银滩,192,东亚最大的水族箱“全景水族大堂” 碧桂园十里银滩的五星级滨海酒店最引人注目的是“全景水族大堂”。直
44、径8米，高约4米，厚12厘米的“全景水族大堂”位于酒店大堂的二楼正中央。据了解，这是东亚最大的水族箱，是仿照世界上最大的水族箱“迪拜水族馆”设计而成的。,碧桂园十里银滩是国内极少数拥有五星级标准滨海酒店的滨海度假社区,启动策略参考：碧桂园十里银滩,193,模拟经营 酒巴街,模拟经营 烤肉坊,模拟经营 海滩浴场,194,模拟经营 商业街,集中商业 形象展示,模拟经营 咖啡厅,模拟经营 餐厅,195,滨海旅游项目核心关键点,海景优先,配套指标,区域次之,客户滨海置业考虑因素排序,产品最后,根据距海的远近、海景资源的优劣及参考性楼盘确定心理价值,根据项目规划配套体系的素质及参考性楼盘调整心理价值指标
45、,从区域形象、交通、环境、景观等调整心理价值指标,从项目小区环境、房型、设计、管理等因素对价位做出调整,结论：区域及与海景资源的距离不可控 因此，当前多数滨海度假大盘做法如下,度假设施,产品打造,结合海景资源，打造核心配套 以度假酒店、集中商业等做引擎启动 复合型配套，融度假、居住、休闲为一体,产品风格独特，成为标志性建筑 产品设计融于海景、山景等资源 园林、产品细部打造，体现品质 个性化的服务增加附加值,196,项目启动策略汇总,酒店、沙滩娱乐区、商业、景观的强势展示作为众多项目的启动首选项，在本项目资源非强势情况下建议采用综合配套体系的展示。,核心资源展示+强势配套,197,启动配套策略,
46、婚礼广场,视 线 通 廊,海岸酒吧,情人岛 潜水,岩石公园、礁岩栈道等,山顶运动公园,山顶茶社,户外拓展基地,CS战场,亚特兰蒂斯水上世界,风情商业街,薰衣草广场,海滨广场,滨海娱乐,无边际泳池,滨海栈道/绿道,景观大道,建议展示,后期展示,198,目录,1,各项目归纳对比,2,项目发展建议,3,附件：个案分析,199,售楼部配置对比分析,售楼部功能配置建议参照如上标准完整打造。具体打造建议如下：,200,售楼部打造建议,参考雅居乐清水湾售楼处的打造方式，通过大开敞的大堂设计放大景观优势，给客户形成震撼感。清水湾雅居乐建面3000 建议规模：建面3000 ； 打造方式： 独立45年销售期，不宜
47、受施工干扰； 通透开敞大气设计、直面大海，充分演绎滨海度假风情。,201,视线通廊,无边际泳池,售楼部设计要点,景观利用最大化通透、开敞式的设计，展示核心景观资源，给客户以强烈的视觉震撼 怡人的外部环境外部有大的景观展示平台，设臵休闲吧、无边际泳池、木栈道直通沙滩，让客户能够深处其中感受浓郁的滨海度假生活氛围，提升售楼处的整体舒适性 艺术感、度假氛围浓厚的售楼处售楼处本身是度假区品质的体验，多请名师设计 建面约25003500平方米，内部设臵接待区、休息区、吧台、洽谈区、签约区、儿童区、影音区、内部办公区等。 后期做会所用。,202,售楼处功能建议：,入 口,售楼部设计意向一：东南亚风情,20
48、3,售楼部设计意向二：现代风格,204,售楼部设计意向三：现代创意风格,205,售楼部打造关键点1：大开敞设计直面大海,雅居乐清水湾,保利银滩,合正东部湾,露台/观海台大门主要特征是宽敞、明亮,内部洽谈区,售楼部外廊,206,售楼部打造关键点2：售楼部外园林、泳池展示面参考方向,207,售楼部打造关键点2：内部设计参考意向,（明快、通透、加强与海的联系）,208,目录,1,各项目归纳对比,2,项目发展建议,3,附件：个案分析,209,对于提早开放第二售楼部的建议,目的：考虑本案动工在即，预计明年开售，同时海陵岛5-11月是旅游旺季，为不流失项目宣传和储客的旅游旺季，建议提前开放第二售楼处，并可
49、对保利银滩项目及周边在售公寓项目客户进行有效拦截。 选址：如右图旅游大道拐弯处，蓝波湾背后位置； 计划开放时间：2012年8月； 需部门协助工作内容如下： 项目部负责地块的租赁事宜； 媒体推广部尽快针对阳江项目推广形象、推广物料进行设计。,蓝波湾,210,对于提早开放第二售楼部的建议,211,对于红线外配套体系的建议,本案可在外部打造的配套体系包含山顶公园、山顶茶社、户外拓展基地、薰衣草广场、情人岛/冒险潜水。 由于这些配套如能满足将对项目整体旅游设施起到较大辅助作用，建议集团和项目考虑租用相关地块进行打造；需要重点指出的是外海岛屿的问题，当前岛屿周边存在暗礁，潜水可能存在一定风险，建议找相关专业潜水俱乐部对该岛屿周边环境进行评估，以确定潜水运动是否可行。,
