1、1关于民宿客栈的研究解析一、中国民宿客栈发展概述 3二、台湾和日本民宿客栈研究 13三、民宿现阶段存在的问题 21四、 中国民宿客栈发展趋势 25五、海南住宿民宿简析 34六、天子山项目民宿思考 38目录2一、中国民宿发展概述345678（一）民宿与客栈简介：1、民宿的历史：民宿 Bed and Breakfast（潮宿），是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。其规模是一种私人经营的小型家庭旅馆，通常房间数量有限，也不一定有接待柜台与穿着制服的服务人员，没有先进的网络订房系统、刷卡等服务。清扫，订房，
2、接待客人等，往往都是由主人与其家人负责。民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。这股民宿旅游风潮，从一片原属于低度发展的行业中，创造出另一片欣欣向荣的景象，改写了旅游的型态。92、客栈的历史：客栈是我国古代酒店的称号，即为出外远行的人们提供住宿的酒家。相当于近现代设备较简陋的小型旅馆，在职能上会兼供客商堆货并代办转运。现在，客栈有多层含义，网络上聊天室或讨论区；和民宿并称民宿客栈，成为旅游行业的新兴 “ 酒店 ” 。民宿客栈：简而言之就是一种较为文艺，拥有主题、当地文化特色和仿古特色的小型旅游行业
3、的新兴 “ 酒店 ” 。10民宿的起源有很多说法，一种说法称源自日本的民宿 (音 Minshuku)，是指一般常见的饭店以及旅社，以及提供旅客住宿的地方，也有的说来自于法国，在台湾和日本蓬勃发展。探究民宿一词，更多的是来自于英国。公元 1960年代初期，英国的西南部与中部人口较稀疏的农家，为了增加收入开始出现民宿，当时的民宿数量并不多，是采用 B&B（ Bed and Breakfast）的经营方式，它的性质是属于家庭式的招待，这就是英国最早的民宿，后期台湾和日本民宿异军突起，发展势头迅猛。例如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民宿类。民宿的产生是必然的，并不偶发于日本或台湾，世
4、界各地都可看到类似性质的服务，现代旅游业的迅速发展，使民宿衍生为一种新型的旅游体验居住模式，但民宿这个名字，在世界各国会因环境与文化糊口不同而略有异：（二）民宿客栈的由来：l 欧陆，多是采农庄式民宿 (Accommodation in the Farm)经营，让一般民宿能够享受农庄式田园糊口环境，体验农庄糊口；l 加拿大，则是采假日农庄 (Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日可以享受农庄糊口；l 美国，常见居家式民宿 (Homestay)或青年旅舍 (Hostel)，不刻意布置的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择；l 英国，惯称 Bed and Breakfast(BNB)，
5、即提供睡觉的地区以及简朴早餐，索费大多每人每晚约二、三十英镑，视星级而定，价格会比一般旅馆便宜很多。111、按位置分：城市民宿和乡村民宿两大类（ 1）城市民宿：由小村落发展而来，多以公寓大楼式的形式呈现，以现代风格的建筑为特色；（ 2）乡村民宿：以乡村文化为内涵，多依托景区或者地域特色资源而发展，乡土气息浓厚。2、按功能分：纯粹住宿型和特色服务型两大类（ 1）纯粹住宿型：一般临近景区，依托周边景区的人气而发展，具有干净清爽、价格低廉等特点；（ 2）特色服务型：自身也是旅游吸引物，通常结合周边资源，打造温泉养生、乡村运动等特色主题，提供农业体验、生态观光多项服务。3、按产权分：传统民宿和社会型民
6、宿两大类（ 1）传统民宿：利用自用住宅空闲房间，以家庭副业方式经营；（ 2）社会型民宿：外来投资者租赁房屋，以家庭主业方式经营。（三）民宿客栈的类型121、起源： 台湾民宿的创意源于欧洲的 B&B（ Bed and Breakfast）式旅馆，即提供住宿和早餐的家庭旅馆。2、发展：（ 1）二十世纪八十年代，旅游景区的住宿设施不足，当地居民便自发性的将闲置的房屋出租给游客使用；（ 2）九十年代，台湾农业在加入世贸组织的冲击下，不得不由传统的耕作型向休闲型农业转型，随着休闲观念在都市的流行，这种由农民提供给游客吃住游玩的新消费品 “民宿 ” 开始流行起来；（ 3） 2011年台湾双休日的实施，促使
7、民宿业的发展。3、分类：（ 1）纯粹住宿型：在景区附近，干净清爽，价格低廉；（ 2）以特色服务闻名：一般是两三层的小楼，有自家院子，一砖一瓦都可见主人的用心。二、台湾和日本民宿客栈研究（一）台湾民宿的缘起和发展13（ 1）民宿本身成为一种旅游吸引力：民宿本是住宿业的一种，但由于具有独特的建筑造型和气质、主人的亲和力和精致舒适的房间布置，以及纯粹田园式的居住环境，美味的餐点，而使其自身成为旅游吸引力的一部，很多人来民宿是为了纯粹体验民宿而非到该地区旅游。民宿为游客提供了与大自然对话的窗口，使久居都市的人能在这里接受大自然环境的洗礼、观察自然景象、倾听蛙鸣鸟唱。（ 2）民宿成为多元化创意的产品：民
8、宿在开办之初，多只提供基本的住宿设施，价格也相对较低，后期开始注重休闲气氛的营造和房间的舒适性，很多民宿融合了当地的自然人文环境要素，再加上创意和美学元素打造成了颇具特色、不同主题的民宿产品。如异国风情主题、家庭温馨主题、怀旧复古主题、原住民风情、田园乡村主题、人文艺术主题等等。（ 3）民宿产业聚集，各具特色：台湾民宿依据不同的地理条件而呈现空间集聚的现象，大量的民宿都集中在某县市的某些地区。这一方面是由于各地民宿都是在结合当地特有的自然、人文、生态和产业的基础上发展起来的，因此会呈现空间集聚。另一方面是由于民宿本身规模小的特性，若不集聚很难使游客行程印象。4、台湾民宿的特性：14（ 4）民宿
9、是台湾旅游业创新的缩影：台湾的民宿产品极具创新性，创新性归纳为三方面，一是打造创意主题的能力，二是导入餐旅专业服务的能力，三是运用资讯科技与多元行销的能力。这些创新使得台湾的民宿产品从最初的提供早餐和住宿的家庭旅馆模式发展成为多附加值的、提供给游客多元化选择的旅游产品。并且使游客接受到了更高品质的服务，使游客能够花最低的成本搜寻到最完整的民俗信息。（ 5）民宿产业的发展离不开协会的大力支持：20世纪 90年代民宿在未得到法律认可的情况下迅速发展，得到了农委会等农政单位的大力协助。开办之初，在消防、卫生、税务、观光等单位持不同做法的情况下，民宿在艰辛经营下一步一个脚印突破困境到遍地开花。民宿客源
10、不稳定，曾是困扰台湾民宿发展的一大问题，台湾民宿协成立以来，为提供优质、多远的民宿提供了很多建议，成为台湾民宿发展的重要推动力。15（ 1）民宿特色：干净 +精致 +个性台湾民宿都非常干净、舒适，较高品质的民宿 “ 门脸 ” 给客人了留下良好的第一印象，就算最偏远山区的民宿，其寝具、洗漱用具、卫浴设备也一点不马虎。台湾民宿从房屋外观到内部结构，从装修风格到物件摆设，都是主人按照自己的想法设计的，所以即使是在同一个地方，每户民宿也各具特色。按照台湾相关法律规定，民宿经营规模一般在间客房以下， 150平方米以内，就算是特批的少数民族地区、偏远地区和离岛等地的特色民宿，客房也不能超过 15间。这也决
11、定了规模小的民宿，更要走精致和个性路线。（ 2）发展思路：多样主题 +创意美学台湾民宿注重多样化发展，很多民宿融合了当地的自然人文环境要素，再加上创意和美学元素，打造成了颇具特色、不同主题的民宿产品。如宜兰的民宿强调田园乡村主题，垦丁则以南洋异国休闲风为主，花东民宿强调原住民文化的奔放与山海相遇的激情，台北九份的民宿以矿山小镇怀旧为主题，澎湖民宿以离岛度假、水上娱乐为特色，苗栗县南庄乡的民宿则散发着浓郁的客家风情。以主人的旨趣来说，有田园乡村主题、人文艺术主题异国风情主题、原住民风情主题、家庭温馨主题、怀旧复古主题等等。5、台湾民宿特点简析：民宿，也便成了主人个性的最佳秀场和吸引志趣相投之人的
12、聚集地。16（ 3）经营理念：宾至如归家台湾民宿主打 “ 家 ” 的概念，具有鲜明的特色。复古风、小清新风、后现代风 无论哪种类型的台湾民宿，都能带给游客居家的感觉。，经营者一般都亲自接待客人，与客人互动，招待客人的方式也像是亲戚朋友来串门一般，他们可能不会像酒店那样给你标准式的微笑或程序化的服务，但家里的摆设用具随意用，让客人和自己同桌共进早餐，提醒客人最好晚上 11点前回家 诸如此类的点滴细节，无不让客人感觉家的温暖和温馨。有一些民宿主人还会兼职向导，带客人逛家乡，尝美食，与旅游团队不同，他们会选择小街巷弄或相对小众但有特色的山水线路。（ 4）民宿典范 垦丁民宿肯丁被称为台湾民宿的发源地，
13、素有 “ 夏威夷 ” 之称，也是台湾民宿中集中地，以及台湾民宿中的佼佼者。 垦丁最有代表性的民宿有花园红了、海角 42号、希腊风情、玛雅之家、华纳小筑、恋恋莎堡、卡米克、伯利恒等，光看这些民宿的名字就充满浪漫色彩和温馨气息， 在原有民宿的元素上添加了 “ 小清新” 的音乐和电影场，感受垦丁的浪漫、沙滩、激情、异国风情。171、起源： 日本民宿的起源，是由租借民居歇脚或暂住而刺激兴起的行业。它是由一些登山、滑雪、游泳等爱好者租借民居而衍生并发展起来的，因而多位于山水奇、险之地。后来，这些奇、险之地慢慢发展成为旅游观光胜地，于是，民宿的对象也不再仅仅是一些运动爱好者，这是日本民宿由分割自家房子租借
14、转而经营家庭式旅馆的重要契机之一。2、分类： 根据建筑形式大概可以分为和式民宿和欧式民宿两种。（ 1）和式民宿即日式家庭旅馆，大都是一般家庭将多出来没有使用的房间加以整理、装潢后提供给游客作为短期住宿之用。日式民宿一般提供 “ 一泊二食 ” ，一夜住宿加上晚餐和隔天早餐。（ 2）欧式民宿即展示欧式风格的民宿，提供的晚餐多以正统法式料理或日本传统料理为主。3、特点（ 1）许可制：日本与欧美先进开发国家一样重视法治，安全风险及环境维护，因此即使偏远地区的简易民宿都采取许可制，营业须先取得执照，禁止非法经营，故都有各种立法条款来规范。（ 2）体验型：吸引顾客，每每创造或提供各种特定体验 “ 菜单 ”
15、 ，体验项目均系以特定农作业或地方生活技术及资源为设计主题，诸如：农业体验、林业体验（菇菌采拾、烧炭）、牧业体验、渔业体验、加工体验（做豆腐、捏寿司）、工艺体验（押花、捏陶）、自然体验（观星、野菜药草采集、昆虫采集、标本制作）、民俗体验（地方祭典、民俗传说、风筝制作）、运动体验（滑雪、登山）等。（二）日本民宿的缘起和发展184、日本民宿关键词（ 1）浴衣： 在温泉旅馆，客人可以换上浴衣在旅馆里随意活动，浴衣与和服的穿法一样，只要你是活人，就必须左搭右（左边在上），腰带是女生绑在腰上，男生则绑在肚脐以下，髋关节上。若男生与女生一样绑在腰上会被认为娘娘腔，无男子气概的行为。（ 2）一泊两食： 温泉
16、旅馆一般会提供一泊两食，即早餐与晚餐，多数是怀石料理。（ 3）男女混浴： 在大风吕泡汤前务必先清洁身体，头发不允许碰温泉水，长头发人士绑好头发。一些温泉旅馆会每 12小时男女汤互换，即上半天这个温泉室专供女性使用，下半天改为男性专用，进门前看清楚。（ 4）预约： 入住日本民宿除了在民宿自己的网站上预订，还可以电话或传真预订，或上日本旅行网站预订。（ 5）诚信： 一经预订，到时就务必按计划到店消费，如果临时更改，务必 24小时前通知旅馆，否则会被扣房费的 50%-100%费用。19国内乡村旅游发展与台湾民宿产业发展的比较。属于同一产业形态的不同阶段。均能满足人们返璞归真的诉求。国内乡村旅游发展的
17、障碍主要是创新能力不足，服务能力有限，欠缺发展魄力，缺乏组织和引导。启示：（ 1）创新提升乡村旅游产品的生命力；（ 2）台湾乡村旅游产品也曾经历了产品单一、附加值低的阶段，正是产品创新拯救了台湾的乡村旅游业；（ 3）台湾民宿的经营者们整合了当地的自然、文化、产业和生活资源，创造出极具创意、主题、特色和景观美学概念的民宿产品。这些创意体现在民宿建筑风格和房间装饰装修设计上，还体现在风味乡村食品的打造上；（ 4）品质促进乡村旅游产业链的延伸；（ 5）民宿在台湾被界定为家庭副业的经营模式，民宿的经营者大都无餐饮经营管理的经验和专业能力；（ 6）通过各种教育培训、专业学习和人才招聘以及和业内人士相互切
18、磋观摩等方面将专业的餐饮服务融入到民宿产品中，以提升服务品质；（ 7）民宿的经营者还非常注重将乡村的原生态保护和利用起来；（ 8）塑造吸引力拓展乡村旅游的市场，努力塑造、强调乡村区域的自然吸引力是很多台湾民宿的做法。（三）台湾及日本民宿对国内民宿产业的启示20三、民宿现阶段存在的问题（一）最理想的民宿l 在台湾，体验过民宿的游客都有这样的印象：一路上除了风景，更有民宿主人的一路相伴；l 民宿主人会陪你聊天、喝茶、饮酒，一起走过市井下路。民宿已不是一份简单的生意，而是民宿主人对生活的一种延展。l 民宿不仅仅是生意，更是一种情怀，这种情怀有关童年记忆、率真回归、原生态向往，因此，一诞生立马引起都市
19、人群的内心共鸣。它也是一种生活状态的营造，这种生活状态需要民宿主人和住客的共同营造。21（二）民宿在国内的现状及问题1、民宿在国内的现状：l 莫干山和杭州是民国内最早的民宿，数量众多并形成了民宿联盟；l 民宿热潮将让更多人和多资本以 “ 民宿 ” 之名进入乡村，形成仿古风；l 外地投资者对古民居的改造经营，一定程度上会提升当地居民的保护观念。l 在国内，民宿是新兴产业 “ 现在需要的是，营造发展空间，静观其变。 ”l 政府以及管理部门需及时制定相关法律、法规，设立准入机制，帮助民宿解决规范、安全等问题。l 民宿本文化特色把握不到位设施设备不完善，没有很好地结合当地的规划、民风民俗等。l 浙江德
20、清发布了我国首部县级乡村民宿地方标准规范乡村民宿服务质量等级划分与评定的 “ 标准规范 ” 对 “ 乡村民宿 ” 下了定义，对服务质量设定了基本要求。 222、民宿在国内的问题：l 民宿一直面临标准难以界定的困扰。国际上标准各异，而国内作为新生事物，尚无标准可言。以经营规模为例，台湾界定民宿可供出租的客房数是不超过 5间，而特色民宿最多不超过 15间，日本是 10间。l 房间数、面积之类并非标准界定的最大困难，而是可以用来经营的民宿概念界定非常困难。l 简单的以房间数量或面积或装修程度来界定民宿，最终难以真正促进民宿的发展。民宿的卖点是它本身蕴含的资源独特性，而不是规模，消费者也许愿意为住一间
21、茅草屋支付上千元，但不愿意支付几百元住一间装修豪华的房间。 民宿的安全（包括消防）、卫生、环保问题是民宿标准界定困难的另一个重要瓶颈。l 应对小型作坊经营模式与大规模商业化经营模式进行区别对待。23l 基础设施不配套、不健全基础设施，不但包括道路、水电、网络、停车场、厕所、消防设施、安全监管系统，还包括社会服务体系，以及政府的法律法规的完善。l 品牌意识的缺乏很多运营民宿的个体从业者，完全是一腔情怀进入这个领域的，个人感情占据主导地位，前期根本没有考虑品牌培育问题。一味的加以改进式模仿，造成同质化严重，全凭自我感觉，想到哪里建设到哪里、运营到哪里，造成特色皆无，同质化严重，经营不善。l 对市场
22、实际状况缺乏有效认知民宿从业者有两种人值得警惕。一种是逐利型的，听说民宿很挣钱，而且自认为考察很充分，匆忙选址开建；一种是情怀型的，反正自己喜欢，能挣钱最好，不挣钱全当自己多一个休闲的地方，或者朋友聚会的地方。l 国内民用住宅对消防、卫生和环保等多个方面没有任何明确规定，难以保障。民宿作为一种经营行为，无论是政府部门还是消费者均希望得到安全、卫生和环保方面的保障，这是目前急需政府部门去处理的一个问题。24（一）中国住宿市场现状： 2105年市场可达 105亿元，酒店集团纷纷开拓民宿。来自艾瑞咨询的统计数据显示，中国在线短租市场 2012年开始快速发展，市场规模高达 1.4亿元，而到了 2014
23、年，市场规模则突破了 40亿元，预计 2015年或可达到 105亿元。 近 3年来国内短租市场规模增速明显，面对国内非标住宿市场突飞猛进的发展，国内外许多企业都瞄准这块市场发力。四、中国民宿客栈发展趋势：在周边游市场上，民宿作为非标准住宿领域一个潜在的大市场，很多 OTA和酒店连锁集团纷纷试水这个市场，资本也开始关注这个市场。据悉，携程、同程、蚂蜂窝等 OTA都已经涉足民宿市场，而如家这样的酒店连锁集团也从今年开始关注和投资民宿。25（二）中国民宿市场发展现状： 2014年第 2季度在线客栈民宿预订市场规模达到1.3亿元中国在线客栈民宿预订市场正处于爆发式增长期， 2014年第 2季度在线客栈
24、民宿预订市场规模达到1.3亿元，环比增长 58.5%，同比增长 333.3%；市场集中度较高， 86.7%的市场份额集中在去哪儿、携程和艺龙，其中，去哪儿市场份额最高，达到51.6%。26（三）中国客栈民宿产品预订单价价格分布271、性别和年龄占比：62.6%的预订用户为女性； 26到 35岁的用户为主体，占 50.7%的份额，其次是18到 25岁的用户，占 38.0%。2、职业和月收入分布：用户职业主要为企业普通职员、学生和企业中层管理人员；在个人月收入方面，主要集中在 7000元以下，其中3001至 5000元范围内用户数最多。（四） 在线客栈民宿预订用户分析283、预订平台： 去哪儿网是在线客栈民宿预订用户主要预订网站 。294、选择预订网站因素：30
