1、职工住宅区项目前期工作实施计划2012 年 11 月 30 日目 录一、职工住宅区项目选址二、用地规模测算三、项目建设主体四、启动下一步工作计划五、前期工作实施计划一、职工住宅区项目选址（一）选址考虑的因素1、自然因素（1）地势坡度：住宅土地利用中的理想坡度是 0.3-2%。（2）地质承载力：地质承载力的好坏直接影响勘探和桩基工程费用。（3）气象：主要考虑风况。2、经济技术因素包括拟选地的协作条件、规划基础设施、人口素质与数量等。3、社会因素（1）安定与治安状况（2）附近房地产的情况（3）城市化进程4、环境因素:（1）绿化程度：靠近公园、绿地、树林的地块是较好的住宅区位。 （2）视觉效果：住宅
2、区位选择要关注远景，如周边山体、河流、建筑的搭配和视觉效果是否有利于借景等。（3）先行试验区总体规划：（二）项目选址的原则1、交通便利原则2、环境适宜原则（1）自然环境：住宅选址最好选择空气、水土无污染、无电磁辐射，地形地貌平整易布局、地势位于先行试验区上风区，绿化程度较高的区域。（2）人文环境：注重周边的人口素质和数量等。3、设施齐备原则：基础配套设施齐全。4、安全的原则：防洪、防震、防地质灾害等。5、实事求是的原则：对多个选址调查研究，进行科学分析和比选。6、节约项目用地原则。（三）项目选址的要求根据上述基本原则，可以分解为以下具体要求：1、交通便利标准：选址应闹中取静，交通方便。2、人口
3、素质和数量：是判断人文环境优劣的标准。3、环境适宜性：选址应处于公园、绿地、树林的地块。并且注重远景，周围是否有山体、河流等。4、基础配套设施：选址应处于规划基础配套设施齐全区域，利于生活便利。5、风况：地势应位于上风区。根据冬季刮东北-北北东风，夏季刮南南西风，春秋季是风向过渡季，以东北东风为主的情况进行筛选。6、地势坡度和标高：适当的坡度有利于美化建筑设计造型，地势高可以适当防洪、防地质灾害。7、土地权属情况：主要对土地征收进展情况进行了解，判断是否具备施工条件。（四）项目选址的比选根据职工住宅区项目选址考虑的因素和选址的原则和要求，结合先行试验区总体规划，我们从人口素质和数量、环境适宜性
4、以及基础配套设施等角度出发，经过反复研究，现场踏勘，了解当地的地形、地貌、气候等特征，提出了 3 个选址方案进行比选。选址方案图和各项信息比较表如下：职工住宅区选址方案图职工住宅区选址土地利用规划图（规划用地性质都为一类居住用地）选址方案各项信息比较表地块项目 选址一 选址二 选址三地块具体位置 新村港东南面,规划高尔夫社区北边。 背靠牛白岭,规划高尔夫社区东边。 背靠南湾岭,规划高尔夫社区西南边。地块面积（亩） 每个选址用地规模都为 100150 亩地块形状规划用地性质 一类居住用地 一类居住用地 一类居住用地周边用地性质 北面为旅馆用地，周围是一类居住用地和娱乐康体用地-高尔夫。 周围是娱
5、乐康体用地-高尔夫，以及一类居住用地。 周围是娱乐康体用地-高尔夫，以及一类居住用地。附近交通情况 依附 1 条规划主干道。 依附 1 条规划主干道。 依附 1 条规划主干道。土地权属情况 隶属大墩村 隶属大墩村 隶属大墩村土地现状情况 农作物、西瓜地 松树、椰子树、荒地。 辣椒、荒地。地势坡度和标高 较陡处为 4.6%；标高24.5 米35.9 米。 较陡处为 5.3%；标高27.6 米40.5 米。 较陡处为 4.1%；标高16.9 米26.5 米。风况 冬季刮东北-北北东风，夏季刮南南西风，春秋季是风向过渡季，以东北东风为主，风向过渡时间极短。选址方案的优点和缺点对照表地块 优点 缺点选
6、址一环境适宜性较好。周围是娱乐康体用地-高尔夫。可望新村港，远眺南湾岭、牛白岭。地势较高不会出现洪涝灾害，土地隶属大墩村，征地赔偿工作已基本完成，可以立即动工。根据风况推测，大部分时间处于上风区。离大墩村村民安置区较近，人文环境相对较差；离规划高尔夫球洞较近，比较喧闹；离海边较近，家用电器容易被腐蚀损坏。选址二环境适宜性较好。周围是娱乐康体用地-高尔夫。背靠牛白岭，面朝淡水湖。可远眺新村港、南湾岭。地势较高不会出现洪涝灾害，土地隶属大墩村，征地赔偿工作已基本完成，可以立即动工。附近无规划高尔夫球洞，以及旅馆商业区，今后各项目陆续建设也不受影响，相当安静。目前规划路尚未修建，交通相对不便利。选址
7、三环境适宜性较好。周围是娱乐康体用地-高尔夫，面朝新村港，背靠南湾岭，可远眺牛白岭。地势较高不会出现洪涝灾害，土地隶属大墩村，征地赔偿工作已基本完成，可以立即动工。根据风况推测，大部分时间处于下风区；离海边较近，家用电器容易被腐蚀损坏；常有军用飞机训练，噪音较大。选址比选结论：根据选址方案的优点和缺点对照表的内容，我们认为选址二最符合项目的选址原则和要求，达到了环境适宜、基础配套设施齐全、风况和地势情况良好，以及具备施工条件的要求。规划路修建好后，交通也相当便利，所以选址二为最佳选址方案。二、用地规模测算职工住房用地规模分为管委会和开发公司两种计算群体。管委会计划建设 130 套房。管委会领导
8、按照 10 户计，是套型建筑面积为 280m2/户的 3 层别墅（根据咨询了解，海口市市领导的住房是套型建筑面积为 260-280m2/户的 3 层别墅，建筑面积约为 275-295m2/户。参照该标准。），单户建筑面积约为 295m2/户,总建筑面积约为 2950m2；处级干部按照 30 户计，是套型建筑面积为 230m2/户的复式楼，单户建筑面积约为 245m2/户,总建筑面积约为 7350m2；其他人员按照 90 户计，套型建筑面积为 150m2/户，单户建筑面积约为165m2/户,总建筑面积约为 14850m2。建筑面积共计：25150m 2，容积率取值为 1.1，得出用地面积为 22
9、864m2，即 34.3 亩。开发公司计划建设 200 套房。公司高层按照 10 户计，是套型建筑面积为 280m2/户的 3 层别墅（根据咨询了解，海口市市领导的住房是套型建筑面积为 260-280m2/户的 3 层别墅，建筑面积约为 275-295m2/户。参照该标准。），单户建筑面积约为 295m2/户,总建筑面积约为 2950m2；公司中层按照 50 户计，是套型建筑面积为 230m2/户的复式楼，单户建筑面积约为 245m2/户,总建筑面积约为 12250m2；公司员工按照 140 户计，套型建筑面积为 150m2/户，单户建筑面积约为165m2/户,总建筑面积约为 23100m2。
10、建筑面积共计：38300m 2，容积率取值为 1.1，得出用地面积为 34818m2，即 52.2 亩。根据以上测算得出，建筑面积共计 63450m2，用地面积为57682m2即 86.5 亩。二、项目建设主体前期提出自建和合建两种开发模式。自建开发模式的建设主体为海南国际旅游岛先行试验区管理委员会或海南省国际旅游岛开发建设有限公司，合建开发模式的建设主体为合作的房地产开发企业。采用自建开发模式，以海南国际旅游岛先行试验区管理委员会或海南省国际旅游岛开发建设有限公司作为建设主体，解决职工住房困难问题一般的作法为建设保障性住房（即：经济适用房、限价商品房、集资合作建房等模式）。保障性住房建设虽然
11、在建设用地供应、税收、贷款、基础设施建设等方面有政策上的优惠，但存在以下缺点：1、对房屋供应对象有限制条件，符合条件才能购买；2、户型面积有限制条件，面积相对较小。户型面积限制条件较宽松的限价商品住房套型面积以 90 平方米以下为主，最大不超过 120 平方米（即：建筑面积最大不超过 135 平方米）。3、购房人仅拥有有限产权。购买经济适用住房或限价商品住房不满5 年，不得直接上市交易。满 5 年上市转让的，政府可优先回购。如以开发房地产项目的名义为职工购房提供福利，存在以下问题：1、海南省国际旅游岛开发建设有限公司不具备房地产开发资质。根据房地产开发企业资质管理规定，未取得房地产开发资质等级
12、证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。2、开发房地产项目的目的是盈利，以成本价出售给职工达不到盈利的目的，公司财务是否能够通过政府审计机关的审查是个问题。3、海南省国际旅游岛开发建设有限公司尚未建立成熟的工程造价审计机构，不利于控制项目投资，节约成本。成本增加员工购房福利便减少，甚至于没有购房能力。所以，我们建议采用合建的开发模式，建设主体为合作的房地产开发企业。职工可以团购或内部员工优惠购房政策的形式购买。考虑到试验区职工住宅区项目开发建设的紧迫性和重要性，我们于2012 年 10 月 23 日对成都万华投资集团旗下的成都麓山国际社区和麓湖生态城进行了实地调研。通过对该公司的作品展示、户型
13、解读及开发模式的研究，我们认为成都万华投资集团在资金、设计理念、设计团队、开发模式等方面管理比较规范，建设渠道比较成熟。为使职工住宅区项目开发建设更具有可操作性，确保项目开发建设顺利实施，建议由水镇开发公司作为项目建设主体，将职工住宅区项目作为子项目列入其投资的商业配套开发项目中，由其负责住宅区项目的设计及开发建设工作。三、启动下一步工作计划（一）成立职工住宅区项目部。根据项目的建设规模、技术要求、投资金额和施工工期等因素成立项目部，合理配置项目管理人员，以确保顺利实现项目管理工作目标。（二）考虑到解决职工住房问题的紧迫性和重要性，建议委托负责海风小镇地质勘察的单位海南有色工程勘察设计院进行围
14、网定桩和地质勘察工作。（三）委托具有相应测绘资质的单位进行土地分户测量，尽快完成土地分户测量任务，做好征地赔偿准备工作。（四）委托具有相应咨询资质的单位编制可行性研究报告，做好项目立项工作。（五）调查了解具有相应资质的设计单位，采用邀请招标或公开招标的形式委托设计单位。四、前期工作实施计划（一）成立住宅区项目管理部项目管理部架构图1、根据本项目建设规模、技术要求、投资金额和施工工期等因素合理配置项目管理人员，以确保顺利实现项目管理工作目标。2、项目管理人员分为质量管理、进度管理、造价审计管理、土地征收管理和工程报建管理五个小组，包括项目经理 1 人，项目总工 1 人，建筑专业 1 人，结构专业
15、 1 人，水电专业 1 人，装饰专业 1 人，造价专业 1人，用地手续办理 1 人，报建及资料管理 2 人，共 10 人。充分发挥各专业人员技术和管理的特长，做好施工图审核，施工方案审核工作，解决工程质量疑难问题和施工技术论证等方面问题。项目管理部项目经理项目总工质量组 进度组 土地征收组 工程报建组建筑专业人员1人装饰专业人员1人造价专业人员1人水电专业人员1人结构专业人员1人用地手续办理人员1人报建及资料人员2人造价审计组（二）建设工程各项手续办理流程图住宅区项目各项手续办理流程施工放验线办理选址意见书可行性研究报告报审用地预审报审环境影响评价文件报审地震安全性评价立项 工程报建备案 办理
16、建设用地 规划许可证 初步设计、施工图设计 办理建设工程 规划许可证 确定施工 单位 办理施工 许可证确定监理单位确定勘察单位设计单位围网钉桩、土地评估土地挂牌拍卖手续竣工验收及保修工程建设实施征地赔偿（三）前期各项工作实施进度横道图60 日历天（职工住宅区项目选址确定后开始实施） 时间项目 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60办理选址意见书用地预审报审环境影响评价可行性研究报告立项工程报建备案用地规划许可证勘察、设计单位招标初步设计施工图设计工程规划许可证施工、监理单位招标施工、监理进场开工围网钉桩土地评估征地赔偿土地挂牌拍卖手续施工许可证（四）前期各项工作实
17、施进度控制计划表序号 前期工作内容 持续时间1 办理选址意见书 15 日历天2 用地预审报审 15 日历天3 环境影响评价 15 日历天4 可行性研究报告 20 日历天5 立项 25 日历天6 工程报建备案 10 日历天7 用地规划许可证 10 日历天8 勘察、设计单位招标 20 日历天9 初步设计 15 日历天10 施工图设计 15 日历天11 工程规划许可证 15 日历天12 施工、监理单位招标 20 日历天13 施工、监理进场开工 10 日历天14 围网钉桩 10 日历天15 土地评估 20 日历天16 征地赔偿 25 日历天17 土地挂牌拍卖手续 15 日历天18 施工许可证 10 日历天
