1、第 0 页金恒安实业大厦商业计划书 二 0 一五年十月垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 1 页目 录第一章：总论一、建设项目概况第二章：市场分析一、项目自身因素分析二、一般供给市场预测 三、项目市场分析结论第三章：项目开发定位一、项目市场定位二、项目消费群定位三、项目产品定位四、项目功能定位五、项目价格定位第四章：项目规划设计方案一、设计思想、设计理念及设计特点二、经济技术指标第五章：项目实施进度安排一、项目实施的进度安排第六章：项目营销方案策划一、营销卖点垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 2 页二、销售策略三、项目销售收入实现计划第七章：项目总投资估算及资金筹措计划一、项目投资估
2、算及资金筹措计划第八章：项目销售和收入测算一、项目总销售收入的确定第九章：项目财务评价一、财务评价技术线路二、财务评价项目综合评价结论：第 0 页、 1 、：总论一、建设项目概况1、建设单位基本情况金恒安实业大厦由恒安集团旗下全资子公司上海垣安房地产有限公司投资建设，公司主要从事房地产开发销售、经营性物业、产权交易、资产重组等经营投资项目。2、项目概况项目名称：金恒安实业大厦项目位于上海金山石化龙胜路与东平路交界处；项目涵盖大型主题商业、沿街商铺和 LOFT(酒店式公寓）等物业形态。土地面积为 7393.6 平方米，总建筑面积为 27004 平方米，地上建筑面积为21404 平方米(其中:A
3、楼为 17491 平方米，B 楼为 3913 平方米)；地下建筑面积为 5600 平方米。土地使用权出让用途为：商业用地；出让年限为 40 年。该项目已经上海市金山区发展和改革委员会立项，已取得“关于建造恒安商业及商务办公楼项目的可行性研究报告的批复”和“金山区规划、土地管理局关于恒安商业及商务办公楼工程设计方案的批复”，已完成通过环境影响评估，并已取得了建设用地规划许可证、建设规划许可证、施工许可证，目前打桩、基坑围护已完成，10 月号已正式挖土开工。垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 1 页第二章：市场分析一、项目自身因素分析1、项目优劣势分析1）区域环境分析金山区处于上海西南门户，城
4、区优势明显，南临杭州湾，北连松江、青浦两区，东临奉贤，西与浙江省平湖、嘉善接壤，是长三角经济区域中心。石化新城更成为金山区的政治、经济、文化中心。规划范围总用地约 57 平方公里，形成“二轴五区三带”的规划结构。目前金山石化区域人口预计 40 万，其中流动人口 10 万人左右。2）区域优势分析金山新城自 1997 年撤县建区以后，得到上海市政府的高度重视，发展速度迅猛，区域优势明显。如下：对接三大机场：拟建的上海第三机场所在地（廊下）近在咫尺，聚虹桥机场、浦东机场只需 50 分钟车程。四大港口环伺：上海港、洋山港、芦潮港、乍浦港、金山至普陀豪华游轮码头。两大铁路贯通： 2017 年拟建金山至杭
5、州动车站，毗邻沪杭高铁。金山直达铁路：金山铁路（轨交 22 号线），半小时一站直达上海南站。五条高速公路：莘奉金高速公路、亭枫高速公路、沪杭高速公路垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 2 页三国道、嘉金高速公路。规划新增南北大动脉：新国道 G228 南北交通大动脉，起于辽宁，止于广西，上海段全长 104 公里，从长江隧桥直达金山沪甬跨海交通通道：规划中的杭州湾新区到上海跨海铁路，南起杭州湾跨海大桥南岸，向北跨越杭州湾口，经宁波、嘉兴、上海海域，在上海金山登陆。3）配套优势分析目前金山新城是金山区政府所在地，新城区内行政、商业、人口、教育等汇聚，人口近 40 万，轨交 22 号线由市区直达金
6、山，配套齐全。如下：政治、行政配套：多达 27 家行政办公机构如区政府、法院、财税大楼等汇聚 交通配套：高速路网、轨道交通 22 号线、完善的公共交通系统、港口、大桥及未来的机场、动车站，构筑无与伦比的海陆空交通体系。 教育配套：金山新城内，21 所幼儿园、17 所小学，1 所市级重点高中华师大三附中，完美满足 3-18 岁全龄教育所需 。产业配套：金山二工业区、金山工业区、中国金山石化等300 多家知名企业，年产值过千亿 经济中心。商业配套：万达、红星、易家等大牌开发商前景共识，构建商贸大平台。垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 3 页旅游配套：金山城市沙滩国家 4A 级旅游景区，上海第
7、一个滨海 4A 景区，年客流量达 200 万人次，据统计，2014 年 7 月中下旬以来，金山城市沙滩日均接待游客 1.5 万人次，双休日最高客流达 4.5 万人次。生活配套：邮政局、工商银行、中国移动、中国电信。2、一般供给市场预测 2015 年度，金山石化地区商品住宅整体供求基本平衡，新开楼盘稀少，集中在新城区，住宅均价为 10600 元左右，近期月度成交均价有所回升。石化地区当前无酒店式公寓在建项目，已开发项目有金山万达广 场、晶珑俪榭等项目，单套面积 50-60m2,单价 11000-12000 左右。三、项目市场分析结论在严控商务楼成本的基础上，充分利用地块区域优势及配套优势，制定有
8、竞争力的价格，提供专业酒店管理服务，为客户提供固定收益回报保障，实现性价比的最优化，项目应能取得良好收益，建设投资可迅速回收。第三章：项目开发定位一、项目市场定位金山区近年来发展迅速，2014 年度工业产值已近千亿元，如金垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 4 页山第二化工区、上海杭州湾北岸电子商务产业园等园区落户企业众多，且多为高新技术企业，高素质科研管理人才众多，对高品质居住服务有相当需求。金山城市沙滩是国家 4A 级旅游景区，也是上海第一个滨海 4A景区。上海金山城市沙滩由保滩工程、人工沙滩、滨海景观长廊、滨海商业街、沙滩排球场馆以及水上三轮车、水上步行球、摩托快艇等水上游乐项目组成
9、。在这里还举办了系列盛事，如“世界沙滩排球赛”、“风夏音乐季”、ELITE 世界精英模特大赛、欢乐周末行等，已成为金山海岸线响亮的名片。年客流量已近 300 万人次，多为家庭游、亲子游，有着庞大、多层次的的旅游住宿、休闲消费需求。上海是国际金融大都市，多年来人口持续增长，吸引了全国乃至世界各地人才来沪发展，房产、土地具有稀缺性。居民资金实力在全国处于高位，投资欲望强烈，高性价比的有良好稳定的投资项目向受热捧。因此，本项目定位为：金山区唯一的以个性化商务产权式酒店为核心的商业综合体（集旅游、购物、美食、居住为一体）。2、项目消费群定位1、 地产投资客户此部分客户专注于房地产房屋投资，属于专业投资
10、型客户，垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 5 页此类型客户购买量大，注重于长远的回报；2、 周边企事业单位及其外来的商务人员、管理人员、技术人员周边企业为留住人才，需要为人才提供具高性价比、居住舒适、服务周全的生活环境，酒店式公寓可满足他们的要求。3、 居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但部分公用事业费用和物业管理费较高，部分人会作为纯粹居家之用。3、项目产品定位项目中的酒店式公寓建筑面积主要在 5060 M2，同时尽可能打造立体错层空间，即增加层高、复式布局，成倍扩展实际可用面积。这种户型实用性强，总价适中，可以在有限的空间拓展出多室多厅的功
11、能格局，对消费者具有很大的吸引力。商铺主要为酒店式公寓住客及项目周边居民服务配套，所提供包括中型超市、健身房、餐厅、KTV、网吧、咖啡厅、影院等商业服务。 4、项目功能定位为消费者提供“酒店式的服务，公寓式的管理”。酒店式公寓由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。主要特点在于：其一，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 6 页业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务
12、。提供的商业服务则更为周到，如包括购物、餐饮、娱乐、洗理、健身、商务办公服务等。五、项目价格定位由于本项目核心是打造酒店式公寓，终极目的是实现销售，而销售价格至关重要。真正购买本项目的主要客户应该为投资客。针对这些投资客，稳定的收益回报是其投资的保障和前提，如何给他们投资信心，除准确的定位和宣传外，更要依托市场进行价格定位。在这里，我们的销售价格定位将充分考虑区域住宅市场价格、区域写字楼市场价格、酒店市场价格，酒店式公寓并附加三年固定投资回报率 5%以上保障，10 年无忧托管经营以促进项目销售。第四章：项目规划设计方案一、设计思想、设计理念及设计特点1、设计指导思想项目中的酒店式公寓是一种提供
13、酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用“和“投资“两大功效。是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。配套齐全、高垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 7 页档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。2、设计理念“酒店式的服务，公寓式的管理”。消费者选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，性价比高，随时可以得到酒店式的各种服务。3、设计特点项目中的酒店式公寓定位为具有一定居住功能的办公、商业建筑，外观为公共建筑形式，其次，酒店式公寓面积受到一
14、定限制；再次，酒店式公寓设计上不受普通住宅设计规范束缚。建筑设计以中小户型为主。户型设计充分体现其功能的多样性和灵活性，房型布局应紧凑，充分利用室内空间布置功能，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的公摊。物业方面物业不仅包括传统酒店的酒店式服务和管理模式，还具备完善的商务办公环境。能提供清洁、送餐、代购物等类似于酒店式的贴身服务，商务式功能满足现代化智能办公的商务性需求。硬件配套设施，配置娱乐休闲及商务性配套如：酒吧、咖啡、健身房、KTV、洗衣房、商务中心等。与传统酒店相比拥有更多、更安全的生活、办公配套功能。二、经济技术指标垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 8 页表 1：项目经济技术
15、指标表名称 指标总用地面积 7393.6m2净用地面积 7393.6m2总建筑面积 27004m2计入容积率总建筑面积 21404m2酒店式公寓 11466.7m2商业 4337.4m2其中配套商业、办公 5599.9m2其中地下室面积（不计入容积率） 5600m2总户数 293总车位数 211容积率 2.374建筑密度 33.47%绿地率 21%第五章：项目实施进度安排一、项目实施的进度安排项目建设经营期进度表垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 9 页建设经营期 时间 主要工作内容完成整个项目投资的比例1 2015.3-2015.7前期准备工作主体建筑基础工程2 2015.8-2015.
16、9主体建筑工程地下部分施工完成3 2015.9-2015.10 主体建筑工程 1-5 层4 2015.10-2015.11主体建筑部分工程 6-10 层5 2015.12-2016.2主体建筑部分工程 11-15 层6 2016.3主体建筑工程结构封顶正式对外销售垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 10 页第六章 项目营销策划方案一、营销卖点一、 地段优越：地处上海金山石化城区中心位置，距 4A 级景区-上海金山城市沙滩仅两公里，客流量大，具有升值潜力。二、 打造吃、喝、玩、乐、住为一体的商业综合体项目。三、 项目公司自持部分商业，信心保障：统一招商、统一运营、共赢财富。四、 新颖独特的酒
17、店式公寓，舒适自由的自我空间，任意支配精致生活的每一分钟，成为时尚人士的首选。对于投资者来说，新型的居住模式，象征着大的市场潜力。五、 知名酒店管理公司进驻，提供个性化的完美酒店服务，全情关注生活的每一个细节。如非自住，还可提供代租服务。六、 开放式电商孵化基地，结合二工业区成为青年创业基地，拥有大未来的互联网运营方式，做到线上线下体验的经营模式。七、投资回报稳定可靠，由上海垣安房地产有限公司对酒店式公寓投资者承诺三年固定投资回报率 5%以上保障，10 年无忧托管经营。投资分析：一、 单套总价仅 50 万左右，投资门槛低，风险小，灵活性大，容易实现滚动置业；二、 小户型出租空间大，可以作居住用
18、，也可以作办公房、酒店用房；三、 通过复式装修，使用面积可增加一半以上，花费较低的价格却能享受高价房的功能；四、 总价低，首付款与每月还贷款压力小；五、 入住方便，功能齐全，生活配套完善，提供酒店式物业管垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 11 页理满足了现代人对日常生活方便、快捷的需求；六、 位于区域中心，工作休闲便利。二、营销策略:1.实行 VIP 会员制度，整理详实的客户档案。2. 针对目标客户定点发放宣传资料，宣传品牌价值，楼盘的优势，投资的经济利益。3.加强和酒店管理公司、各工业园区的合作，发挥“金恒安实业大厦”建筑综合体投资方的整体优势。4.实行会员推荐服务，对于推荐朋友来看房
19、买房的客户予以一定优惠或者促销措施。5.建立专属网站，加强网络、微信宣传。6.强调个性化，对于买房者可以参与房间装璜设计。三、项目销售收入实现计划项目各建设经营期销售比例表。经营期 销售比例（%） 销售金额（万元）2016 年 3-6 月 60 132002016 年 7-9 月 20 44002016 年 10-12 月 15 3300垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 12 页合计 20900说明： 按自持 10%，实际销售 90%，销售总额 22000 万元，销售完成率 95%计算。第七章：项目总投资估算及资金筹措计划1、项目主要经济技术指标建筑类型构成表类型 面积（）商铺 4337
20、.4酒店式公寓 11466.7会所及办公用房 5599.9地下层 56002、项目开发成本估算,1）前期工程费估算表序号 项目 计算依据 计价（万元）1 规划设计费 1242 可行性研究费 / 433 招投标费 64 地质、水文勘察费 / 8垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 13 页5 三通一平费 / 106 综合 (报建)费 158合计 3492）建安工程费建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表类型 面积（） 单方造价(元/) 投资总额（万元）小高层住宅 11466.7 3300 3784.01商铺及办公用房 9937.3 3350 3328.99地下室 5600 4353 243
21、7.68合计 9550.68 万元3）不可预见费不可预见费：取以上 12 项之和的 2%，计 197.99 万元。8）开发成本开发成本：以上 13 项合计，计 10097.67 万元。3、项目开发费用估算1）管理费用管理费用：取开发成本的 2%。，计 201.95 万元2）销售费用销售费用估算表垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 14 页序号 项目 计算依据 计价（万元）1 广告宣传及市场推广费 销售收入 1% 2202 销售代理费 销售收入 3% 6603 其他销售费用 销售收入 0.5% 110合计 9904、总成本费用汇总表注：土地以实际拿地成本 1256 万元，计 113.25 万
22、元/亩，当前金山商业用地市场价 600 万/亩第 八章：项目销售 和收入测算成本项目 总额（万元）1、开发成本 11353.67（1）土地成本 1256（2）前期工程费 349（3）建安工程费 9550.68（4）不可预见费 197.992、开发费用 1691.95（1）管理费用 201.95（2）销售费用 990（3）财务费用 5003、合计 13045.62垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 15 页销售总收入预测表:说明：自持 10%部分虽不对外销售，但同样应按市场价作价第九章：项目财务评价一、财务评价1、税金计算本项目销售税金及附加估算：详见销售税金及附加估算一览表销售收入按 10
23、%长期自持，实现销售 90%计算，土地增值税按计划金额预估：序号 项目 税率 金额（万元）区域 项目 楼层 可销售面积（）建议销售单价（元/）销售收入（万元）商铺 1 层 1278.2 20000 2556.40 商铺 2 层 1632.5 18000 2938.50 商务及办公 3-5 层 3246.1 10000 3246.10 A 区LOFT 615 层 11466.7 8750 10033.36 商铺 1 层 642.1 20000 1284.20 商铺 2 层 784.6 15000 1176.90 B 区商务及办公 3-5 层 2353.8 10000 2353.80 合计 235
24、89.26 地下 车位 地下 5600 1000 560.00 总计 24149.26 垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 16 页1 销售收入 22000.00 2 销售税金及附加2.1 营业税 5% 1100.00 2.2 城市建设维护税 5%*7% 77.00 2.3 教育附加 5%*5% 55.00 2.4 河道管理费 5%*1% 11.00 2.5 印花税 0.03% 6.60 2.6 产权登记费 0.01% 2.20 3 土地增值税 5% 1100.00 合计 2349.82、损益表与静态盈利分析1）项目损益表表 23：损益表注：所得税税率按实缴 15%计算；盈余公积金按税后利
25、润的 10%提取。序号 项目 合计1 销售收入 24149.26 2 总成本费用 13045.62 垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 17 页3 土地增值税 1100.00 4 销售税金及附加 1249.80 5 利润总额 8753.84 6 所得税 1313.08 你 7 税后利润 7440.76 8 盈余公积金 744.08 9 可分配利润 6696.69 10 投资利润率 67.10%11 投资利税率 85.11%12 资本金利润率 175.08%2）评价指标A、投资利润率=（利润总额/总投资额）100%B、投资利税率=（利税总额/总投资额）100%C、资本金利润率=（利润总额/自有资金）100%三、盈亏平衡分析盈亏平衡分析亦称临界点分析或保本点分析。房地产产量表示的盈亏平衡点：假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如方案所设，则由计垣安房地产项目可行性分析报告垣安房产第 18 页算可得，当本项目的销售率为 53.8%时，该项目全部投资利润率为零，即投资刚能保本。故本项目方案风险程度在可控制之内。项目综合评价结论综上所述，我们提出以下结论：本项目投资回收期短，毛利率较高，风险敏感程度低，经营发展前景较好。
