1、房产中介法律知识培训,主讲人：马振2011-06-24,目 录,01,02,03,法理学基础知识,房产中介法律知识,常见问题解答,04,案例分析,法理学,一、法的概念、特征和本质1. 法律Law是反映统治阶级的意志，由国家制定或认可的，由国家强制力保证实施的，以规定当事人权利和义务为内容的具有普遍约束力的社会规范。古写作“灋”(会意。从“水”,表示法律、法度公平如水的表面;从“廌”(zh),即解廌,神话传说中的一种神兽,据说,它能辨别曲直,在审理案件时,它能用角去触理曲的人。 又有记载云“法”是一种与鹿和牛类似的神兽，在古代人们将它作为断案的工具，每当办案时出现多个嫌疑人的时候，人们通常把它放
2、出来，它如果用犄角顶谁，谁就是罪犯 。,法理学,2.法的特征(1)调整行为关系的规范。(2)由国家专门机关制定、认可和解释，并具有普遍约束力的社会规范。(3)以权利义务双向规定为调整机制。(4)依靠国家强制力保证实施。3.法的本质法是统治阶级意志的表现。法体现的是整个统治阶级的意志，而不是统治阶级中个别人或少数人的意志，同时也不是统治阶级每个成员个人意志简单的相加。,二、法的渊源法的渊源，也被称为法的形式，是指由一定的有权国家机关制定的各种规范性法律文件的表现形式。当代中国法的渊源主要有：宪法、法律、行政法规、一般地方性法规、自治法规、部门规章、地方政府规章等。 (一)法的渊源1.宪法 作为法
3、的形式，宪法是国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高法的效力的一种法。宪法规定国家的根本制度和根本任务，具有最高的法律地位和法律效力，一切法律、法规都不得与宪法相抵触。宪法的修改，由全国人民代表大会常务委员会或者五分之一以上的全国人民代表大会代表提议，并由全国人民代表大会以全体代表的三分之二以上的多数通过。,法理学,2.法律 法律是由全国人大和全国人大常委会制定、修改、补充、废止的。根据立法法第7条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。全国人民
4、代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律；在全国人民代表大会闭会期间，对全国人民代表大会制定的法律进行部分补充和修改，但是不得同该法律的基本原则相抵触。”3.行政法规 行政法规是由国务院制定的规范性法律文件，是国家行政机关体系中最高的规范性文件。4.地方性法规 地方性法规，是指法定的地方国家权力机关依照法定的权限，在不同宪法、法律和行政法规相抵触的前提下，制定和颁布的在本行政区域范围内实施的规范性文件。,法理学,5.自治法规 自治法规是民族区域自治地方，即自治区、自治州、自治县人大制定的与民族区域自治有关的规范性法律文件，包括自治条例和单行条例。自治条例和单
5、行条例可以依照当地民族的特点，对法律和行政法规的规定作出变通规定，但不得违背法律或者行政法规的基本原则，不得对宪法和民族区域自治法的规定以及其他有关法律、行政法规专门就民族自治地方所作的规定作出变通规定。 6.规章 规章通常称行政规章，是国家行政机关依照行政职权所制定、发布的针对某一类事件或某一类人的一般性规定，是抽象行政行为的一种。规章包括部门规章和地方人民政府规章。,法理学,(二)规范性法律文件的效力等级 上述各种法的渊源都具有法的效力，但它们的效力等级又是有差别的。 1.宪法具有最高的法律效力，规章都不得同宪法相抵触。 2.法律的效力高于一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例
6、、行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。 3.地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章，省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章。 4.自治条例和单行条例的优先适用效力，经济特区法规的优先适用效力。自治条例和单行条例依法对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本自治地方适用自治条例和单行条例的规定：经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定。,法理学,(二)规范性法律文件的效力等级 5.部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。 6
7、.特别规定优于一般规定、新的规定优于旧的规定的原则：同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。,法理学,三、法的效力法的效力是指法具体生效的范围，及法在适用对象、时间和空间三方面的效力范围。1.法的对象效力第一，中国公民、法人好其他组织在中国领域内一律适用中国法，在国外仍受中国法的保护并履行中国法定义务，同时也遵守所在国的法。第二，我国法律对外国的适用包括两种情况：(1)在中国领域内的外国人，除享有外交特权好豁免权或法有另外规定者外，一律适用我国法律；(2)外国人在中国领域外对中国或中
8、国公民、法人犯罪，按中国刑法规定的最低刑为三年以上有期徒刑的，可适用中国刑法规定，但按犯罪地的法不受处罚的除外。,法理学,2.法的空间效力(1)有的法在全国范围有效；(2)有的法在一定区域内有效；(3)有的法具有域外效力。3.法的时间效力是指法的效力的起止时限以及对其实施前的行为有无溯及力。法开始生效的时间：一是自公布之日起生效；二是公布后经过一段时间生效。法终止生效的时间：一是以新法取代旧法，使旧法终止生效；二是有些法完成了历史任务而自然失效；三是发布特别决议、命令宣布废止某项法；四是法本身规定了终止生效的日期;从旧兼从轻原则。注意：法的溯及力，指新法颁布后对它生效前所发生的事件和行为可加以
9、适用的效力。法原则上不溯及既往，但法律有特别规定的除外。,法理学,四、法的作用法的作用泛指法对人们的行为及社会关系和社会生活发生的影响。1.法的规范作用 作为国家制定的社会规范，法具有告示、指引、评价、预测、教育和强制等规范作用。(1)告示作用：法律代表国家关于人们应当如何行为的意见和态度。(2)指引作用：法是通过人们在法律上的权利和义务以及违反法律规定应当承担的责任来调整人们的行为的。(3)评价作用：法律作为一种行为标准好尺度，具有判断、衡量人们的行为的作用。(4)预测作用：根据法律规定，人们可以预先知晓或估计到人们相互间将如何行为。(5)教育作用(6)强制作用：在于制裁违法行为。2.法的社
10、会作用：(1)维护统治阶级的阶级统治。(2)执行社会公共事务。,法理学,(二)法与政治、政策1、法受政治的制约。体现在：政治关系的发展变化是影响法的发展变化的重要因素；政治体制的改革也制约法的内容及其发展的变化；政治活动的内容更制约法的内容及其变化。法又服务于政治。2、法与政策的关系：党的政策是法律的依据和指导，法律是政策的规范化、法律化，是实现党的政策的重要工具。 违法 （一）违法的涵义 广义的违法行为，指所有违反法律的行为，包括犯罪行为和狭义的违法行为。狭义的违法行为，也可以称为一般侵权行为，包括民事侵权行为和行政侵权行为，指除犯罪外所有非法侵犯他人人身权、财产权、政治权利、精神权利或知识
11、产权的行为。大量的法律责任是由违法行为产生的。,法理学,（二）违法行为的构成要素 一般地说，违法行为由以下五个要素构成： 1. 违法行为以违反法律为前提。行为违反法律，是对法律的蔑视和否定，是对现行法律秩序的破坏。因此要通过追究法律责任、施加法律制裁否定违法，恢复法律秩序。以法律为准绳，既是准确追究违法，否定非法的重要条件，也是避免枉法、防止专横的重要保证。 2. 违法行为必须是某种违反法律规定的行为。这里讲的行为包括积极的作为或消极的不作为；违法的作为是指作出了法律所禁止的行为；违法的不作为是指没有作法律所要求的行为。不论是作为的违法还是不作为的违法，都具有客观性，都不同于人们单纯的思想活动
12、。因此，在立法和执法、司法工作中，必须严格区分思想问题和违法犯罪行为的界限，确认违法必须以人的行为作为客观依据。,法理学,3. 违法必须是在不同程度上侵犯法律上所保护的社会关系的行为。 行为的违法性与行为的社会危害性具有密切联系，后者是前者的基础。人们制定并实施法，是为了通过建立一定的法律秩序，进行社会控制、保障并促进社会发展，维护人们的利益。如果一个行为并不侵犯法律所保护的社会关系，没有侵犯社会、国家、集体或个人的合法利益，就不构成违法。 4. 违法一般必须有行为人的故意或过失。当然，故意和过失在不同的法律领域中具有不同的意义。 5. 违法者必须具有法定责任能力或法定行为能力。,法理学,（三
13、）违法行为与其他一些行为的区别 首先，违法行为与违反道德的行为及其他虽不合法但也并不违法的行为的区别。许多违法行为，是犯罪行为，同时也是违反道德的行为。但是，并非所有违法行为都是违反道德的行为。同样，有些违反道德的行为并不构成违法行为。其次，违法行为与法律上无效行为的区别。违法行为当然不能发生行为人实施违法行为时所希冀的为法律所肯定的有效结果。但是，不能认为法律上无效的行为都是违法行为。有些法律上无效的行为虽然没有法律效力，但也并不构成违法。法律在中国执行的无奈：举几个例子说明一下 1、诉讼时效，2、判决后的执行难，3、合理不合法、合法不合理，4、行政干预（在我们国家党领导一切）,二手房中介公
14、司法律知识培训,二手房中介公司，即常说的房屋经纪公司，是法律事务比较集中的一种公司类型。不同产权性质的二手房、不同的付款方式、不同的委托关系、物业移交、产权移交，甚至包括住宅户口的迁移都需面面俱到。 这个行业还大有潜力可挖，但市场的发展必然选择规范化、懂法律的企业。 不精通法律的二手房中介公司随着人们法制维权意识的增强，将会面临越来越多的法律困惑,法律规定 第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利
15、益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。,二手房中介公司法律知识培训,合同法关于居间合同的规定,居间合同，是指双方当事人约定一方为他方报告订约机会或提供订合同的媒介服务，他方给付报酬
16、的合同。报告订约机会之居间，称为报告居间；媒介合同之居间，称媒介居间。在居间合同中，报告订约机会或提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。居间合同的居间人是作为促进交易双方成交而从中取得报酬的中间人。,二手房中介公司法律知识培训,法理分析,居间业务根据居间人所受委托内容的不同，可分为指示居间和媒介居间。前者指居间人仅为委托人报告订约机会的居间；后者指居间人仅为委托人为订约媒介的居间。无论何种居间，居间人都只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。在大陆法国家的立法上，采民商分立的国家，一般有以商法调整媒介居间，以民法调整指示居间的区分。我国为民商合一国家，我国合同法就媒介
17、居间和指示居间一并调整。,二手房中介公司法律知识培训,课外了解：居间是一种古老的商业现象，在古希腊时代即已出现。当时无论何人，都可以自由地从事居间活动。及至中世纪，居间人有所变化，非为居间人团体的成员，不得从事居间活动，于是居间便带有公职的性质。其后居间活动都带有“官营性质”，对于不经允许私自从事居间者，要处以严罚，并加 以禁止。德国旧商法也以居间人为一种官吏，其他为私居间人。但其新商法则采自由营业主义 。其例外是1896年6月22日交易所法上的居间人。其他国家如日本、比利时等国现大都采 自由营业主义。 在我国古代，居间人被称为“互郎”。是指促进双方成交而从中取酬的中间人。在古汉语中，“互”写
18、作“东”，后讹传为“牙”，因此民间将居间人称为“牙行”或“牙纪”。旧中国民法对居间也采用自由营业主义。,二手房中介公司法律知识培训,居间合同的法律特征（一般认为 ）（1）居间合同是一方当事人为他方报告订约机会或为订约媒介的合同。在居间合同中，居间人为委托人提供服务，但这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介。所谓报告订约机会，是指受委托人的委托，寻觅及提供可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机会。所谓为订约媒介，是指介绍双方当事人订立合同，居间人 斡旋于双方当事人之间，促进双方交易达成。（2）居间合同为有偿合同。居间合同中的委托人需向居间人给付一定报酬，作为对居间人活动的报偿。居
19、间人以收取报酬的居间活动为常业，这一特征使居间合同有别于委托合同。,二手房中介公司法律知识培训,（3）居间合同为诺成合同和不要式合同。居间合同只要双方当事人意思表示一致就可成立，所以，居间合同为诺成合同。法律和行政法规也未规定居间合同需采用特定的形式，故为不要式合同。（4）居间合同委托人一方的给付义务的履行有不确定性。在居间合同中，居间人的活动达 到居间目的时，委托人才负给付报酬的义务。而居间人的活动能否达到目的，委托人与第三人之间能否交易成功，有不确定性，不能完全由居间人的意志所决定。因而，委托人是否付给居间人报酬，也是不确定的，附有一定条件。,二手房中介公司法律知识培训,（5）居间合同的主
20、体具有特殊性。居间活动有着二重性，它既可以促进交易，繁荣市场，利于社会主义市场经济的发展。 但如果处理不当，也可能会干扰正常经济秩序，造成社会经济秩序混乱，败坏社会风气。因而，法律应当对居间人的资格作出规定，只有具备从事居间活动条件的自然人、法人、其他组织才可以为居间人。对此，可以作如下规定：（1）居间人须具有相应的知识、能力和从业条件，从事商事居 间的并须经工商登记；（2）规定机关法人、领导干部等有特殊职权的人不得从事居间活动，以避免他们利用手中权力和社会关系，从中牟取暴利，严重危害社会经济秩序。,二手房中介公司法律知识培训,居间合同与类似合同辨析居间合同与委托合同、行纪合同有着显著的区别
21、主要表现在： 第一，居间人仅为委托人报告订约机会，或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系；而在委托合同中，受托人以委托人的名义或自己的名义活动，代委托人与第三人订立 合同，参 与并可决定委托人与第三人之间的关系内容；在行纪合同，行纪人以自己的名义为委托人与第三人完成交易事务，与第三人发生直接的权利义务关系。 第二，居间合同为有偿合同，但居间人只有在有居间结果时才得请求报酬，并且在为订约媒介居间时，可从委托人和其相对人双方取得报酬；而委托合同原则上是无偿合同；行纪合同虽为有偿合同，行纪人却仅从委托人一方取得报酬。 第三，居间人没有将处理事务的后果移交给委托人的义务；而在委托合同和行纪合同
22、中都有 委托人取得事务处理结果的问题。,二手房中介公司法律知识培训,居间合同的效力表现居间人的义务 A报告订约机会或媒介订约的义务。此项义务是居间人的主要义务，居间人应忠实尽力地 履行此项义务。在报告居间中，居间人对于订约事项，应就其所知，据实地报告给委托人。居间人对于相对人而言，并不负有报告委托人有关情况的义务。在媒介居间中，居间人应将有关订约的事项据实报告给各方当事人。无论居间人是同时接受主合同当事人双方的委托，还是仅接受委托人一方委托的，居间人都负有向双方报告的义务。,二手房中介公司法律知识培训,B忠实和尽力的义务。居间合同的居间人就自己所为的居间活动，有忠实义务。居间人的忠实义务包括以
23、下几 方面的要求：其一，居间人应将所知道的有关订约的情况或商业信息如实告知给委托人。如我国合同法第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”其二，不得对订立合同实施不利影响，影响合同 的订立或者损害到委托人的利益。其三，居间人对于所提供的信息、成交机会以及后来的订约情况，负有向其他人保密的义务。居间人在负有忠实义务的同时，还负有尽力义务。判断居间人是否有尽力义务及其范围如何 ，应就其合同依照诚实信用原则来解释。报告居间人的任务在于报告订约机会给委托人，媒介居
24、间人的任务除向委托人报告订约信息外，应尽力促进将来可能订约的当事人双方达成合 意，排除双方所持的不同意见，并依照约定准备合同，对于相对人与委托人之间所存障碍，加以说合和克服。,二手房中介公司法律知识培训,C负担居间活动费用的义务。居间人促成合同成立的，居间合同的费用，由居间人负担。居间人作为居间合同的一方主体 ，若欲为委托方了解相关的订约信息、商业信息及有关人的资信状况、信誉度、知名度等情况，必定会有一定的费用支出。对于此费用的支出，若委托方和居间人事先没有明确约定由哪一方负担，那么应当由居间人承担。这是因为在一般情形下，居间人支出的居间活动的费用都已计算在居间报酬内。,二手房中介公司法律知识
25、培训,委托人的义务 A、支付报酬的义务。 在居间合同中，委托人的主要义务是支付报酬。就报酬的支付方式， 从比较法的角 度来看，各个国家和地区主要采约定报酬制。约定报酬制，是指是否给付报酬以及报酬额的多少，原则上依委托人与居间人的合同约定。这是各个国家和地区立法上所确立的关于居间人报酬的基本制度。居间报酬完全由当事人自由约定，会产生诸如有失公平、触犯公认的伦理价值等一系列的社会问题。,二手房中介公司法律知识培训,B支付必要居间费用的义务。 居间人进行居间活动所支出的费用，为居间费用。居间费用一般包含于报酬之中。在居间成功时，即居间人促成合同成立的，居间费用未经约定不得请求委托人偿还，由居间人负担
26、。即使居间人已尽了报告或媒介义务，但仍不能使合同成立，达不到委托人的预期目的，其他国家和地区的立法都认为此时的居间费用不得请求委托人偿还。我国合同法第427 条则规定在居间人未促成合同成立的，“可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。,二手房中介公司法律知识培训,二手房买卖中居间人的主要风险,二手房中介公司法律知识培训,一、以居间为名行委托之实，扩大自身责任范围,委托合同，又称委任合同，是指一方委托他方处理事务，他方允诺处理事务的合同。委托合同具有以下法律特征：,1委托合同是以为他人处理事务为目的的合同。 委托合同的目的是处理或管理委托人的事务。委托合同是一种典型的提供劳务的合同。合同
27、订立后，受托人在委托的权限内所实施的行为，等同于委托人自己的行为。受托人办理受托事务的费用由委托人承担。无论是法律行为，还是事实行为，只要该事项不违背公序良俗或法律的禁止性规定，不是与委托人人身密不可分的、具有人身性的事务（如婚姻登记等 ），委托人都可经由委托合同委托他人处理。在委托方式上，委托人既可以特别委托受托人处理一项事务，也可以特别委托受托人处理数 项事务，还可以概括地委托受托人处理一切事务。,二手房中介公司法律知识培训,2委托合同的订立以委托人和受托人之间的相互信任为前提。 委托人之所以选定某人作为 受托人为其处理事务，是以他对受托人的办事能力和信誉的了解，相信受托人能够处理好委托的
28、事宜为基本出发点的。而受托人之所以 接受委托，也是出于愿意为委托人服务，能够完成受托事务的自信，也是基于对委托人的了 解和信任。没有相互信任和了解，委托合同关系难以成立。即使建立了委托关系，也难以巩固。因而在委托合同关系成立并生效后，如果一方对另一方产生了不信任，可随时终止委托合同。,二手房中介公司法律知识培训,3委托合同是诺成合同及不要式合同。 委托合同的当事人双方意思表示一致时，合同即告成立，无须以物之交付或当事人的义务履行作为合同成立的要件。因此，委托合同为诺成合同，而非实践合同。委托合同为不要式合同，当事人可以根据实际情况选择适当形式。,二手房中介公司法律知识培训,1、 二手房按揭客户
29、的担保风险 2、 买卖双方恶意欺诈的风险 3、 权证不能及时到位，买房人的索赔风险,二手房中介公司法律知识培训,二、多承担合同义务，多承担相应的法律风险。,三、房屋交付房屋所有权的变更是有两个标准的： 实物交付权证交付实物交付的十大交付内容： 1、买方是否已到开具全额房款发票；（营业税问题） 2、住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有“两书”规定的权益； 3、土地使用权权利变更； 4、房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续； 5、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续； 6、是否已前往物业公司办理户名变更手续，结清业主与物业公司的各种费用； 7、房屋的维修基金发票、物业管
30、理费押金收据是否已及时交接； 8、房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接； 9、房屋的装修合同与装修发票、保修卡是否已交接； 10、水、电、煤气、有线电视、宽带网等费用是否已结清；,二手房中介公司法律知识培训,四、以赠与为名办理买卖过户，帮助客户避减税费的风险。,二手房中介公司法律知识培训,二手房交易中值得关注的问题 一、 主体问题 1、出卖方为已结婚人士，且房屋在婚姻存续期间购买；共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件
31、五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。 2、买受人为夫妻； 3、买受人为代理买卖； 4、买受人为未成年人；,二、 定金与订金、预付款问题三、房屋的质量保修期问题：国务院的建筑工程质量管理条例第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(笔者注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。) (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； (四)电气管线、给排水管道、设备安
32、装和装修工程，为2年。,二手房中介公司法律知识培训,四、告知义务和建议义务 房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。五、买卖不破租赁与承租人的优先购买权问题（共有人的优先购买权） 买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。,二手房中介公司法律知识培训,六、 土地使用权问题集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在
33、地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。七、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此这个问题目前而言可以说解决乏术。,二手房中介公司法律知识培训,案例：2004年5月，林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款，数日后想要
34、迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。林先生找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，不禁懊悔自己没有在购房之前了解清楚这些问题。针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中，这样的措施是必不可少的。,二
35、手房中介公司法律知识培训,八、维修基金交割。根据相关规定，房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。九、中华人民共和国仲裁法规定了或裁或审制度，合同当事人一旦选择了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。因此，合同当事人如不愿仲裁的，愿意向法院起诉的，选择仲裁条款。十、期房限转之后的期房买卖背景：在“期房限转”政策出台之前，通过预售合同权益转让的方式办理的房产买卖占据了二手房交易市场相当的份额，而随着“期房限转”政策开始施行以及随后而来的一段市场冷淡期，很快又兴起
36、了期房转让的现象，具体的操作方式就是在产权过户的问题上做文章。此类二手房交易出现的纠纷，原因在于售房人受到经济利益的驱使，宁愿选择违约按照合同约定承担违约责任，却不愿意继续履行合同，更有甚者，直接转售他人。,二手房中介公司法律知识培训,案例：蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为110万元，由于是期房，小产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生先支付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待小产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出小产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院
37、，要求继续履行合同。,二手房中介公司法律知识培训,案例中交易双方所签订的购房合同应当受到法律保护，虽然根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了小产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权过户。,二手房中介公司法律知识培训,十一、购房者未能成功申请贷款背景：从2004年下半年开始，随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包括对购买2套以上住房贷款的限制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷
38、的发放，以及2005年1月即将施行新的房贷利息等内容。目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而决定购房的。,二手房中介公司法律知识培训,案例：2004年8月，洪先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。然
39、而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。,二手房中介公司法律知识培训,从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行
40、信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。,二手房中介公司法律知识培训,二手房买卖合同包括的主要条款1、当事人的名称或姓名、住所：当事人填写的具体情况应确保真实准确，双方对此均应进行必要的调查。2、标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。在合同中应明确写到：房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。3、价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同
41、中明确这一约定。,二手房中介公司法律知识培训,4、履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。5、违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。6、合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间；生效或失效条件；合同中止、终止或解除条款。7、合同的变更与转让。8、附件：说明本合同有
42、哪些附件、附件的效力等；以及还需签订有关的补充协议的约定。,二手房中介公司法律知识培训,有关“房屋到手价”问题争论近几年来，由于购房税费制度的复杂化，越来越多的房东选择“到手价”作为挂牌出售房屋的方式。其本意是出售房屋后，自己可以拿一个净到手的价格，而税费和居间公司的佣金一概由购买方承担。 对房东来说，“到手价”是一种相对保险的交易方式，因为按照目前的税费制度，不同区域、不同房龄、不同面积、不同价格的房屋，以及是否为首套购置的房屋，其 税费均有所不同。对该税费的计算，别说是普通老百姓，就是专业律师或房产中介的业务员，也很难算得一清二楚。而中介公司向客户介绍“到手价”，免于进行复 杂且容易引起争
43、议的计算，不失为一种安全的好办法。在中介公司的大力推行下，“房屋到手价”愈加风靡，几乎成为行业术语。,常见问题解答,但是，“房屋到手价”毕竟还没有明确的法律概念，王先生就碰到了这样困扰。2010年9月，他在出售浦东新区一套房屋时，要求到手价为人民币230万元，该要求已写入定金合同的条款中，买家已签字并支付了定金5万元。但谁知签订买卖合同时，买家却要求税费各自承担。购买方的理由似乎很奇特：“230万元做为到手价，是给到王先生手里的，我没有意见；但税费是按国家规定各自承担的，这和到手价完全无关啊！”这样的理解显然与王先生大相径庭，为此双方诉讼到法院。此案庭审中，浦东法院的法官认为，“房屋到手价”的
44、约定并不能自然确定税费均由购买方承担，买卖双方对该税费承担的理解有分歧，最终判决向购买方归还了定金本金。,常见问题解答,订金与定金的区别定金合同履约的保证所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。我国担保法规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通
45、过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。,常见问题解答,商女士一直想购买一套二手房。2009年8月，经过多方踏查，看中了陈先生位于文化广场附近的一套100多平方米的房子，谈好交易价格40万元，与陈先生签订了购房合同，当场交了2万元购房定金。谁知，第二天陈先生的朋友看中了这套房子，想买给父母，因为房子临近文化广场，父母休闲方便，又与某重点中学近，将来孩子上学也很方便，愿意出43万元购买这套房，一次性付款，陈先生随即将房屋卖给了朋友。本来商女士谈好的房子，陈先生却私自转手给了他人，而且不愿退还双倍定金，只想还
46、回商女士的2万元。商女士提出了仲裁申请。有关人士表示，根据中华人民共和国合同法规定：收受定金的一方不履行合同约定的，应当双倍返还定金。后来，商女士收到了陈先生退还的4万元。,常见问题解答,订金预付性质的支付在房产交易过程中，订金只是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。担保法规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法
47、院不予支持。”从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。,常见问题解答,投资人士卢喜彬第一次卖房时就遇到了这样的经历，当时一位女士看好了他要出售的房子，交了5000元订金，是手写的收条，等到办理交易手续时那位女士说他的房子价格有点儿贵，希望再便宜点儿。卢喜彬不同意，那位女士就提出不买了，要求退还订金。卢喜彬说你都耽误我卖房子了，我没向你要钱就不错了。可咨询了业内人士后，卢喜彬才发现一字之差区别很大，只好自认倒霉，退还了人家5000元钱，房子没卖出去，还耽误了很多功夫。担保法规定：“定金应当以书面形式约定。”如果开发商收取了定金后，并没有与客户签订书面合同，那么两者之间的房屋买卖关系
48、并没有形成。在房屋买卖合同没有形成的情况下，客户向开发商交的2万元钱就可能是“定金”，也可能是“订金”。如果当时双方签订了书面的预售商品房合同，则可以在合同中约定“定金条款”，那么买方反悔不买时，开发商就完全有权没收定金。长房置换经纪人李先生指出，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。作为消费者，应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的时候，开发商如果提前向社会发售房产，认购时交纳的是保留金，购房者随时可以选择退房，保留金如数退还，对购房者的约束力较小。,常见问题解答,房屋租赁合同效力认定中的主要法律问题一、房屋租赁合同无效的情
49、形 下列的房屋租赁应认定合同无效。 （一）签约主体不合格。当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件，即主体不适格时，则所签订的房屋租赁合同无效。如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人，或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。 （二）内容不合法。主要 包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的；损害害社会公共利益的；违反法律、法规强制性规定等情形。 （三） 客体不合格。房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋，根据相关规定，有以下情形的房屋不允许出租： 司法机关和行政机关依法裁
50、定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；权属有争议的；属于违法建筑的；共有房屋未取得共有人同意的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；出租房屋为名出租划拨土地使用权的；有关法律、法规规定禁止出租的。,常见问题解答,二、房屋租赁合同无效认定中涉及到的特殊情形 （一） 当事人意思表示不真实所签订的房屋租赁合同并非无效。根据我国合同法第五十四条第二款第二项的规定，如一方当事人意思表示不真实，损害了合同另一方当事人的利益，另一方当事人有权依意思自治原则决定是否申请法院或仲裁机构撤销，而并非绝对无效。这与我民法通则第五十八条将“当事人一方采用欺诈、胁迫或乘人之危订立合同”列为无效合同并不一致。根据后法优于前法及特别法优先于普通法的法律适用原则应按合同法的规定执行，对此情形，仅能由合同当事人决定是否申请法院或仲裁机构撤销。,
