1、3 地租地价、区位理论与 房地产价格的空间分布,4.1.1地租的概念从广义上讲，地租是泛指土地所有者把他所拥有的土地及与 土地相关的房屋或其他财物(资源)租给他人所获得的报酬，是 一种不仅限于土地的租金。如果从地租的字面理解，地租就是土地的使用者租用土地所 付的租金，是所获利润中超过平均利润的部分。马克思主义认为，地租是在农业或其他产业中的直接生产者 所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在 经济上的实现形式，是社会生产关系的反映。地租产生的基础是存在土地的所有权和使用权，且二者处在 分离状态。不管任何社会，只要这一社会形态存在，就有地租。,4.1地租理论,在封建社会，地租反映了
2、地主对农民全部剩余物甚至必要 生产物占有的生产关系。在资本主义社会，地租反映的是租地资本家或租地农场主 为取得土地的使用权而支付给土地所有者的、超过平均利润的 那部分剩余价值，不再是直接生产者的全部剩余物。在社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有 权在经济上的实现形式，是实行土地有偿使用、调节土地利益 关系、合理配置土地资源的重要经济手段，反映了社会主义市 场经济条件下土地所有者和使用者之间的经济关系。,4.1.2地租理论的历史沿革(1)资产阶级古典政治经济学的早期地租理论这一时期的代表人物主要有代表重商主义的威廉配第、洛 克和代表重农主义的坎提能、奎奈、杜尔哥。威廉配第(w.Pet
3、ty，16231687年)在著作赋税论中 首次提出了地租。认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余 收益，即一个人从他的收获中，扣除了自己的种子、自己的食 用、为换取衣服及其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的 谷物就是这块土地真正的地租。配第在其著作中还最早提出了级差地租的概念，指出了由 于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，生产地距市场远近的 不同，将导致不同的地租、地价。,法国表安罗伯尔雅克杜尔哥(R.J.Turgot，17271781 年)初步揭示了地租与土地所有权的关系，他在关于财富的 形成和分配的考察一书中指出，在农业生产中之所以能使劳 动者所生产出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力
4、所必需 的数量之后还有剩余，是有一种特殊的自然生产力存在，是自 然恩赐的“纯产品”。这种“纯产品”是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的 财富，但却最终被土地所有者占有，这就是地租。土地所有者能占有这一“纯产品”(地租)，是由于他们拥有 法律保护的土地私有权。,（2）古典经济学地租理论此期的代表人物有亚当斯密、安德森、李嘉图、屠能等。亚当斯密(ASmith，1723-1790年)最早系统地研究了地 租，是资产阶级古典政治经济学优秀的代表人物。他在国 民财富的性质和原因的研究( 1776年)一书中，把资本主义 社会的居民按基本收入分为工人阶级、资产阶级和地主阶级， 相应的基本收入为工资、利润和地
5、租。他认为地租是“作为使 用土地的代价”。是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通 利润的余额，其来源是工人的无偿劳动，是“一种垄断价格”。大卫李嘉图(David Ricardo，17721823)是资产阶级古 典政治经济学的代表和理论完成者，把地租同劳动时间决定 价值量直接联系在一起，并对级差地租理论做出了突出的贡 献。他的地租理论在政治经济学与赋税原理 (1817年)一 书中进行了集中地阐述。,屠能(1783一1850年)是德国农业经济学家，农业区位理 论的创始人。他在孤立国第一卷中，首次系统地论证了土 地位置与地租的关系。他认为，由于同样的产品，不管它产自哪里，其在消费中 心市场上的价格都
6、是相同的，某种产品产地价格通常等于中心 市场价格与产地至中心市场间运费的差额，将某一种产品的产 地价格与产地至消费中心市场的距离密切联系起来，即产地离 中心市场越远，运费越高，产地价格就越低，土地所有者的所 得也就越低。这实际上是区位地租。屠能关于地租与土地位置关系的研究，应该说对级差地租 理论的形成还是具有开拓意义的，也是他对地租理论的贡献。,（3）新古典经济学的地租理论新古典经济学的地租理论的代表人物主要有克拉克、马歇 尔、奇封士、瓦尔拉斯等。约翰贝次克拉克(1847-1939)提出了地租是由土地的边际 生产力决定的原理，并认为地租是总产量扣除工资的金额， 即为“经济盈余”。在其经济理论中
7、，地租不是一个独立的范 畴，它被认为与资本无本质差异。地租被视为土地资本的利 息，是利息的派生形式。阿费里德马歇尔(1842-1924)认为，土地是一种特定形式 的资本，地租是由几部分组成，即由原始价值、私有价值、 公有价值三部分所组成。而真正的地租就是土地的原始价值， 是大自然赋予的收益。,(4)现代西方经济学的地租理论现代西方经济学对地租的研究主要集中在影响地租量的 因素和地租量决定的问题上，主要代表人物有保罗A萨缪尔 森、雷利巴洛维等。他们的研究方法对我们有一定的参考价 值。萨缪尔森认为地租是为使用土地所付的代价。地租的量 由土地的供求状况决定，由于土地供给的数量是固定的，所 以地租量就
8、完全由土地需求者之间的竞争来决定。巴洛维把地租看做是一种经济剩余，也就是地租是总产 值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。,(5)马克思主义地租理论马克思主义的地租理论是由卡尔马克思和恩格斯在批判地 继承和改造资产阶级早期地租理论的基础上创立的，对地租 理论的发展做出了重要的贡献。在资本论中，马克思对地租理论进行了全面、系统 地阐述，论述了资本主义生产方式下地租的基本范畴、本质 及其运行规律。马克思地租理论认为，地租是资本主义内部剩余价值转 化的具体形式，并在此基础上分析了资本主义地租的性质、 本质形成。,4.1.3马克思主义地租理论马克思主义地租理论区别于其他经济学派的主要标志
9、是 其地租理论是建立在劳动价值论的基础上。在对剩余价值论、 平均利润和生产价格等问题讨论的基础上，着重论述了地租 的涵义、性质、形式、产生和存在的条件与原因以及地租量 的分析等。(1)级差地租 马克思所称的级差地租是指被土地所有者占有的、由于 土地等级差别所产生的超额利润。因为农业资本家在不同等 级的土地上从事耕作时，耕作优等地或等级较好的土地，劳 动生产率高，个别生产价格低；而耕作劣等地，劳动生产率 低，个别生产价格高。这样，就会使耕作优等地和等级较好 土地的农业资本家获得超额利润。,级差地租I 等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥 力和位置的差别所产生的超额利润转化的级差地租为
10、级差地 租I。因为土地肥力是直接影响农业生产成本与收益的重要因 素，同量的资本投入不同等级等量的土地上，由于土地肥力 不同会带来不同的产出。同理，土地位置也是影响企业成本 与收益的重要因素，由于企业位置的差异会影响到运输成本， 使运输成本不同，所以占据不同位置的企业会获得不同的生 产效益。所以，只要土地的等级不同，就会产生级差收益。而不 论是土地肥力的差异，还是土地位置的差异都可以归结为土 地等级的差异。,级差地租连续投在同一块土地上的各种资本，由于生产效率的不同，生产效率 较高的资本产生的超额利润，被土地所有者占有时所转化的级差地租叫 做级差地租。它是级差地租的第二种形态。在一定的生产技术水
11、平下，当连续对同一块土地上追加投资时，虽 然最终受报酬递减规律的作用，但在初始阶段，土地的报酬不但不随投 资的增加而减少，其边际报酬反而会不断增加，只是达到了一定的程度 以后边际报酬才开始递减。在受报酬递减规律影响以前，也就是边际收 益处于递增阶段时，追加生产投资，会使所追加投资的劳动生产率提高， 并大于前面投，并有可能转化为级差地租。级差地租产生的前提条件有两方面：一是土地供求矛盾促使对土 地的集约化经营；二是科学技术的进步为集约化经营提供了物质技术保 证。,（2）绝对地租在资本主义土地私有制条件下，不仅存在级差地租，而且还 存在绝对地租。绝对地租是指由土地所有权存在所决定的不论 租种什么样
12、的土地都必须缴纳的地租，也就是无论租种好地还 是坏地，都必须交纳绝对地租。（3）垄断地租垄断地租是指由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。 正如马克思所指出的“这是由垄断价格产生的超额利润，由于 土地所有者对这块具有独特性质的土地的所有权而转化为地租， 并以这种形式落人土地所有者手中”。,4.1.4城市地租随着社会经济的发展，城市的土地关系表现得更为活跃， 对城市地租的研究也表现出更为重要的实际意义。(1)城市地租的特点与农业地租相比，具有其特殊的性质如下：城市地租在量上一般应高于农业地租城市土地是由农业土地转化而来的，而这种转化只有当土 地所有者的收益大于其原来的收益时才会发生。城市与农村
13、相 比有较高的区位，使城市土地的开发程度和集约利用程度远远 高于农村土地，因此其地租水平也高于周围的农业用地。对于 城市级差地租来说更是这样，它在数量上要比农业级差地租 大得多。,区位级差地租是城市地租的主要形式城市土地具有不同的地租形态，但对于城市土地的利用来说， 土地区位起着特别重要的作用，因为土地区位影响着土地的利 用功能分布，区位也影响土地使用者的选址决策和生产效益等。 因为使用有利区位建筑地段的企业，如靠近销售市场，或者交 通运输条件好，或者是处于经济文化中心，市场容量大，获得 信息等特种资源容易而且费用较低，因此他们能大幅降低经营 成本，提高效率，获得较高的超额利润。应该注意，这个
14、位置 指的是经营地块离城市中心位置的距离，这个中心指的是城市 功能中心。, 商业地租是城市地租的典型形态土地区位是影响城市土地利用的主要因素，评价城市各类土 地利用的主要标准也是土地区位。但对于不同的城市用地类型， 区位的程度是不同的，有些对土地的区位较为敏感，而有些则 不太敏感，而其中以商业用地对土地区位的反映最为敏感，在 繁华的商业街区经营商业较之零星散落的商店更易吸引消费者， 作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置决定的顾 客密度及其营业额等指标成正相关的，由于受顾客密度的影响 使商业地租从市中心繁华区向城市边缘区的递减幅度增大。其 他用地的地租的变化则较小或不明显，如某些工业用
15、地从市中 心向城市边缘的地租变化表现为平行线甚至为递增的变化规律。,城市地租具有相当大的垄断性城市垄断地租主要是由于占据较好位置而形成的垄断价格。 由于区位级差地租是城市地租的主要形式，而区位又具有不可 移动性，这样就很容易通过土地所有权的垄断产生垄断地租。 这种较好区位的土地一般被称为“黄金地段”，其地租要远 远高于周围的土地，由于这种地段的形成是由于长时期投资积 累的结果，一般这种情况比较难以改变，且随着时间的变化， 地租一般不会下降，反而还会呈现不断上升的趋势。在实践中， 城市中心区土地的供需缺口较大，比较农业用地具有更大的垄 断性。,城市土地投资的地租效应具有明显的外部性城市的开发和建
16、设需要大量的城市基础设施建设投资和房屋 建设投资。在一般情况下，对城市建设投资的增加，都会带来 相应地租的增加，而且这种效益不仅限于投资所在的地块，也 会影响和带动周围地区的发展和租金的上升，呈现出明显的正 外部性。 城市地租比农业地租更具积累性城市的形成是一个长期的历史过程。与农村土地投资相比， 城市土地所需的投资量巨大，且一个城市的发展依赖于长期、 不断的投资积累过程。随着对城市投资的积累，城市的功能不 断完善，作用逐渐增强，地租也逐步增长。,(2)城市级差地租城市级差地租产生的条件、原因和形式，与农业级差地租相 同，是由于土地等级不同带来的。城市土地等级不同主要表现为土地位置距市中心的远
17、近， 交通是否便利，配套设施是否完善等。城市级差地租产生的原因也是土地经营权的垄断。城市土 地经营权具有比农业土地更强的垄断性，一旦某一地块的经营 权被确定下来，在其规定的经营期内对其他的经营主体具有排 他性。城市级差地租的形式也分为级差地租I和级差地租。,由于城市内各地段的土地离市场的位置不同，交通和配套 设施条件不同，所造成的相同投资的边际收益不同而产生的超 额利润转化成的地租被称为城市级差地租I。在城市发展过程中，由于国家和企业在同一地块上连续追 加投资所造成的投资边际收益不同产生的超额利润转化成的地 租，被称为城市级差地租。如新城开发和旧城改造，由于开发改造前的投资较少，投 资的边际收
18、益较低，级差地租也较少，开发改造后由于从总体 规划、基础设施等多方面追加了大量的投资，使环境得到极大 的改善，这些地块的价值也得到大幅度的提升，导致这一地价 大幅升值的原因就是这个地区土地的级差地租大大地增加了。,(3)城市绝对地租决定绝对地租是否存在的原因是土地所有权的垄断，而与土 地的用途无关，所以城市用地存在绝对地租。城市绝对地租以农业地租为基础。由于城市土地与农村土 地相邻，所以从城市到农村，地租的水平是逐渐变化的，并且 城市边缘处土地的地租由周围农村土地的地租来确定。城市地租额以与其毗邻的农业土地的地租额为最低界限。 这一最低界限就是城市劣等地所能提供的绝对地租。劣等地存在绝对地租，
19、不存在级差地租；优等土地存在绝 对地租，又存在级差地租。,(4)城市垄断地租城市垄断地租指由于城市某些特殊地块具有稀有功能，对 这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成 的垄断超额利润转化成的地租。它是继城市级差地租和绝对地 租这两种基本的地租形式之外的一种个别的、特殊的地租形式。 由于垄断价格取决于购买者的购买欲望和支付能力，而与 它的生产价格和价值关系不大，因此，具有这种购买欲望和支 付能力的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。那些由 名牌名店形成的特殊地块和由名胜形成的特殊地块。如北京的 全聚德烤鸭店所在地，杭州的西湖等。许多人会慕名而来购买 或旅游，由于这些特殊地块的
20、土地经营权被某些企业垄断着， 尽管这些地方的价格是垄断价格，人们也乐意购买。,4.1.5社会主义地租存在的理论分析社会主义和资本主义的地租有着根本的区别：(1)社会主义级差地租由于社会主义条件下仍然存在经济利益相对独立的不同的 土地所有者和土地使用者，土地资源依然是稀缺和有限的，必 然会形成经营上的垄断，级差地租产生的原因在社会主义条件 下依然存在，即依然有土地经营权的垄断这一社会经济原因。 表现为国家或集体所有者和土地使用者凭借对土地经营权的垄 断，使土地的级差收益转化为级差地租。,社会主义条件下依然有土地的肥沃程度和位置的差别以及 集约经营所产生的收益的差别，这种客观物质条件差异是任何 社
21、会性质所无法改变的，这种自然力的差异是客观存在的。所 以，级 差地租的形成条件仍然存在。通过前面我们对级差地租的分析可知，社会主义级差地租 也是构成不同地区、不同部门和不同单位经济利益差别的一个 重要因素。承认这些差别，照顾差别，避免平均主义，是在社 会主义条件下充分调动生产单位和农民积极性的一个关键。在 实际中，正确处理好级差地租的分配问题，是完善社会主义生 产关系的重要保证。,为了处理好社会主义土地所有者和使用者之间的利益关系，级差地租的分配应遵循以下基本原则：对于级差地租I，集体 土地应归集体土地所有者，由国家投资的部分级差地租I应归国家，国有土地应归国家土地所有者；对于级差地租，在经营
22、 期内则应按谁投资归谁所有，经营期满以后归国家或集体所有 者。由此可知，土地经营期或使用期的长短直接决定投资的回 收状况和投资者利益的大小。因此，在确定农地承包期和城市 土地出让期的实践中，要综合考虑所有者和使用者的利益关系， 否则会影响投资者的合理预期，并最终影响到土地的合理和有 效利用。,(2)社会主义绝对地租在社会主义条件下，存在国有土地所有权和集体土地所有 权的垄断，土地使用者在使用土地时必须向国家或集体租赁土 地并支付绝对地租，即绝对地租存在的社会经济条件仍然存在。在城市，多种用地形式并存，而不同用途所起的作用不同， 不同用途支付地租的来源也不同。但它都来源于其产品的垄断 价格。具体
23、来说，工业生产用地、商业和服务业经营用地的绝对 地租来源于其剩余产品价值的直接扣除，居民住宅用地来源于 消费者的个人收入支付，非营业性单位用地则可免征绝对地租。 因此社会主义条件下，绝对地租的存在是必然的。,4.1.6社会主义条件下地租的作用建立和完善社会主义的地租理论，不仅有利于地租理论的 发展，也会对社会主义市场经济理论的完善，优化土地资源配 置，促进房地产业的发展发挥积极的作用。（1）有利于完善社会主义市场经济理论市场经济要求以市场机制配置资源，而价格机制是市场机 制的主要内容，地租、地价是土地的价格，是价格机制在房地 产领域发挥作用的基础，对发挥市场机制的意义极为重大。社会主义地租理论
24、的建立与发展为建立和完善地租、地价 体系提供了理论依据。社会主义地租、地价体系的形成和完善， 使土地资源的配置可以通过地租、地价的变动来进行，为土地 有效利用创造了条件。,（2）有利于有效地配置资源价格机制对土地资源的配置离不开地租和地价，它们是价 格机制作用的基础。每个地块的用途主要由不同产业的付租能力来决定，付租 能力较高且对土地区位较敏感的产业占有地租较高的地块，如 地租最高的商业中心由大型零售商业、大银行、大公司等占据， 而付租能力较低的产业只能占据地租相对较低的城市边缘区。作为政府不论是以土地所有者的身份，还是以土地管理者 的身份，为了实现对土地的有效利用，合理配置，使其保值和 增值
25、，都必须依据地租、地价的变动规律出让土地的使用权， 并对土地利用进行控制和调整。,4.1.7地租理论在现实生活中的应用 （1）影响契约地租的签订契约租金是由租赁双方议价同意的结果。一般情况下，租赁双方心目 中应有一个可以被共同接受的租金额度。而双方都同意的租金额度，应该 非常接近理论上的地租水平。如果双方在土地产生地租能力的认识上有异 议或者双方的议价地位不平等时，租金额度就会与理论地租有差距。在双方议价的过程中，不动产租售特有的信息不完全问题，也会造成 不同的地租水平。随着供需状况的改变，租金也会进行调整。短期而言， 供需状况的失调，会造成租金与理论地租之间的差距。长期来看，租金与 理论地租
26、往同一方向移动的。 议价能力的不同造成地租水平的不同，承租方有许多就业机会，有能 力向土地所有者要求较高的报酬；承租方数目多且没有太多的其他就业机 会，在彼此恶性竞争的情况下，租金就会提高。,（2）地租与土地价值的关系地租与土地价值关系的直接表现是收益还原法的应用。收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土 地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待土地未来的收益。 把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利 率折现为现在的价值时，数量上就表现为市场价格。由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中 的要件之一。因此，土地纯收益是
27、在土地收益中扣除非土地因 素对土地的贡献量后的余额。这种土地纯收益是因使用土地而 带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。,（3）地租与土地资源开发投资者之所以投资开发某块土地，是因为在一段时间内这 块土地未来预期地租报酬能超过初始投资。这段时间越短越好。投资的决策，可能因为土地开发性质的不同而不同。相应 地，生产效率、产品价格、经济成本及地租都会不同。如果投 资在农业土地上，只要维护恰当，其报酬或利润可能永续地维 持在某一个水平。纯土地经营总报酬减去经营成本得到的地租或利润的大小， 就是影响投资的主要因素。开发建筑物在建筑物刚刚建成并投入使用的一段时间内，投资人可以获得相当高的报酬。
28、但是，当此建筑物接近其生命周期终点时，报酬就会逐渐减少直至消失。,（4）地租与土地使用配置 由于城市土地区位的作用，不行业在同一位置上的经济收益也会相差很大，城市土地 的利用方式又在很大程度上取决于土地区位条件。土地使用者在选用土地时，必须把自己能在该区位土地 上获取的收益与其所需支付的地租相比较，而后选择与其经 济水平相适应的地段，从而使土地在地租的自发调节下不断 转换用途，最终形成土地收益和租金都趋向最高用途水平的 合理空间结构。 在完全自由竞争的市场经济体制下，土地市场发育完全， 人们通过对区位地租的分析和对市场地价的比较研究，来揭 示土地的空间差异及其利用模式，西方布局理论常用地租三
29、角来具体分析这些问题，如图：,图中的三角形(EOP、FOK、GOS、HOT)分别代表商 业服务业用地住宅用地、轻工业用地和重工业用地的地租变化。 该图说明，地租额最高的土地利用方式通常是土地效益最大的 用地。如一个城市中商业用地产生的地租额最高，因而商业服务 业总是有能力占据市中心及交通路口等土地效益最高的地段。 如果较低级的土地利用方式占据较好的、经济效益较高的地段， 相对它较低的地租生产能力而言，它不可能与生产率较高的利 用方式继续竞争，其结果必然是被排挤出土地效益较高的地块， 从而实现土地资源的有效配置。,4.1.8土地价格土地资源能否得到优化配置，土地资产能否实现保值增值， 关键在于地
30、价能否真正反映土地的市场交易本质，能否发挥其 作为土地市场机制核心的作用。(1)土地价格的内涵根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现， 而商品价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。在西方经济 学家看来，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西， 通常用货币表示。但自然的土地不是人类的劳动产品，不包含 人类的抽象劳动。那么，土地价格的内涵到底是什么呢?,土地能向人类永续提供产品和服务，即在一定的劳动条件 下土地能产生纯收益，即地租。购买土地的权利，实际上是购 买一定时期的土地收益。因此，土地价格是为购买土地而支付 的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。一般情况下，土地价格是
31、指公开市场条件下形成的土地价 格。无论是土地估价还是土地交易，其价格条件是指公开市场。 事实上，在现实土地交易中，由于土地市场的特殊性，这种公 开市场条件很难完全具备，这种价格也就很难形成。但是，它 是一个很好的参照物，为各种价格的比较建立了标准。,（2）土地价格的特点土地是一种特殊商品，其价格形式与本质与一般商品价格均 不同。土地价格是土地权益价格土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，而这产 品和服务的获得都以土地权利的限定为基础。因此，土地买卖 实质上是一种财产权利的买卖，人们购买土地是购买获得土地 收益的权利。土地权利是一个权利束，包括土地所有权、土地 使用权、土地租赁权和土地抵
32、押权等。购买土地，获得某项土 地权利，就可以获得某种程度的土地收益，因而，也就必须付 出代价。,土地价格不是土地价值的货币表现一般商品的市场供给和需求，共同决定该商品的市场价格。 然而，土地却不同。在宏观上，土地的自然供给是不能改变的， 土地的经济供给在短期内变动也很小。因此，相对土地需求来 说，土地供给的变动很小。这样，土地市场的价格就主要由土 地需求决定。当社会人口增加、经济发展对土地需求日益增大 时，土地价格就不断上涨；反之，当社会和某一地区的人口减 少、经济衰退，对土地的需求减少时，土地价格就下跌。当然， 从微观上看，在某一个具体区域市场上，土地的供给是可变的， 特别是对某一种商品而言
33、，在某一价格水平下，它可以在众多 的土地供给中选择自己所需的土地。,土地价格呈总体上升趋势随着社会经济发展、人口增加，人地比例不断增大，社会 对土地的需求日益扩大，地租有不断上涨的趋势。同时高技术、 高投资产业的日趋发达，工人的劳动总量在生产中的比重日趋 缩小，使得社会平均利润率下降，从而导致利率有下降的趋势。 地租的上升和利息率的下降，决定了土地价格呈上升的趋势。土地价格有强烈的地域性在理论上，可以说土地的供给和需求决定土地的市场价格。 但是，由于土地位置的固定性，它无法像其他商品那样到处流 动，因而使土地市场具有强烈的地区域性，各地域性市场之间， 土地价格很难相互影响，不能形成统一的市场均
34、衡价格。,（3）中国的地价理论与地价体系目前，我国以土地使用权有偿出让、转让为特征的土地交 易已经成为普遍现象。然而，对地价的认识尚未在理论上形成 共识；在实践上，各地政府制定的地方性法规也存在很大差别。新中国成立后，土地改为公有，国有土地长期实行无偿使 用。由于不存在市场交易，也就不存在地价问题，更谈不上地 价理论研究了。改革开放以后，建设用地需求急剧上升，无偿用地的弊端 日益显现：土地浪费严重，违法用地现象严重，国家所有的土 地几乎演变成为部门所有制、单位所有制。,为了遏制这些现象，1980年，国家提出了征收城市土地使 用费问题，1988年国务院发布了城镇土地使用税暂行条例， 同年，中华人
35、民共和国宪法、中华人民共和国土地管理 法做了修改，土地不得出租的规定被删除，增加了“土地使 用权可以依法转让”和“国家依法实行国有土地有偿使用制度” 的内容。于是，土地逐渐进入市场。土地有偿使用的实现方式 为收取土地出让金。,尽管目前我国学术界对地价等问题的认识，相对于改革开 放初期，有了很大的进步，相关学术创建工作也取得了较大的 进展。但到目前为止，理论界关于地价的认识仍然有较大分歧。有关传统的地价理论是基于劳动价值论构建的，认为土地 不是劳动产品，也就没有反映价值的价格。根据传统的地价理 论，所谓的地价实际上是土地所能提供的地租的购买价格，计 算公式为：土地价格地租利息率。当然，一方面，传
36、统理 论是针对私有制分析的，没有涉及公有制的条件；另一方面， 传统理论对土地内涵中的土地资本缺乏系统的理论划分，使得 在界定地价时，经常被土地开发成本、已附在土地上的基础设 施、构筑物以及地上附着物等复合体价值的取舍所困扰，以致 不能准确界定甚至混淆地价内涵。,对此，土地价值二元论进行了很好的解释。土地价值二元论者认为，经过人类开发的土地由土地物质 和土地资本两部分组成。土地构成的二元性决定了土地价值的 二元性。土地物质的价值特征大体表现为：土地物质具有使用价值，但不具有由劳动创造的价值； 土地物质的经济收益地租、地价，是以劳动价值为零的 物品为基础而索取劳动价值的垄断收益，称之为“零基垄断收
37、 益”；上述垄断收益随土地物质的供求状况而变动。,土地资本的价值特征表述为：土地资本以其中凝结的人类抽象劳动作为价值实体，其 价值量以凝结在其中的平均社会必要劳动量来计量；其价值具有持续性、积累性；其价值量不可能因不断积累而有增无减；大型土地固定资产的效益具有扩散性，因受其影响而具 有不同强度效益的各个地块的土地价值也相应地有所不同，其 价值的总和即整个土地固定资产的价值；大型土地附着物的效益，同样具有扩散性，对土地价值会产生或正或负的影响，但土地附着物的劳动价值并不扩散到附近的土地上，成为土地资产价值的组成部分。,(4)土地价值二元论土地价值二元，将新将土地价值进行分解。土地的物质价 格并不
38、是以劳动价值为基础，这种价格是由对土地所有权的垄 断所决定的真正地租的资本化，故可以分解为绝对地价和级差 地价I 。就城市土地而言，绝对地价可以界定为位置最差的土 地所要求的最低限度的地租(绝对地租)的资本化；级差地价I界 定为位置较优的土地所要求的较高的地租(级差地租I)的资本化。 影响级差地价I主要是土地经济区位的差别而形成的生产价格之 间的差额。 土地资本价格是与土地物质相结合的、为社会所承认的劳 动价值的货币表现，可以分解为土地自身资本价格以及外部辐 射资本价格两部分。土地自身资本价格是由于对土地的直接,投资形成，相当于级差地租的一种形式。外部辐射土地资本 价格是指大型基本建设对土地的
39、辐射而形成的宗地资本价格的 增减。换一个角度看，可以将这种辐射作用看成由于对土地的 间接投资形成的级差地租。由以上分析可知，对土地的直接投资以及大型基本建设对 土地的辐射形成了土地资本的价格。因此，从土地价值二元论 可以得出，土地开发成本、土地上的基础设施费用应该包括在 地价中。,（5）城市地价地价体系城市地价可以从不同的角度划分为多种类型，并组成地价 体系，按照实际应用对地价进行分类：按土地使用权交易管理层次划分按土地使用权交易管理层次，地价划分为：基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。基准地价是根据土地不同的使用类别、区位及基础设施配 套、土地开发情况，分别评估测算的各类用地的平均价格。
40、基 准地价是对土地交易市场进行调控，限制过低价格的交易，并 为宗地地价评估或房地产商投资进行可行性研究提供测算基础。,标定地价是以基准地价为基础，测算的具体宗地的价格。出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水 平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序， 在土地市场中实际达成的成交价格。按土地的出让方式划分出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权， 土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立 支配和处置土地使用权。按照土地出让方式的不同，可以分为 招标价、拍卖价、协议价。,按土地的开发程度划分按土地的开发程度，可以将
41、地价划分为熟地价和毛地价(生地价)。土地使用权出让包括熟地出让和生地出让。熟地是指已经完成了征 地拆迁、七通一平等市政基础设施建设的地块。熟地出让地价称熟地价。生地是指未完成拆迁补偿和七通一平的地块，也称为毛地。生地出 让地价称为生地价或者毛地价。地价由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用构成。出让金为土地所有者收益；毛地价由出让金、基础设施配套建设费 两部分构成；熟地价包括出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他 费用三部分构成。由土地价值二元论的分析可知，地价应该包括基础设施配套建设费、 土地的开发成本及其他费用，因此，熟地价是完整包括这一内涵的地价。,按地价的计算方法划分按地
42、价的计算方法，又可分为楼面地价和地面地价。地面地价是单位占地面积的价格，即以地价总额除以土地 总面积；楼面地价是指单位建筑面积的土地价格，即以地价总额除 以规划允许建造的总建筑面积。在地价评估的实际工作中，楼面地价是衡量地价水平的主 要指标，与开发成本和利润直接相关。投资者一般以楼面地价 来计算投资效益，因为地面地价不能反映出土地成本的高低， 只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算，才有可比性。 因此，后文在考察地价和房价关系时，也用楼面地价进行分析。,(6)影响土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素很多。从本质上讲，凡是影响土 地的供给与需求，或影响地租收益和土地还原利率的一切因素 都是
43、影响土地价格的因素。影响地价的因素多而复杂，需要进行归纳、分类。鉴于 对影响地价因素的认识角度不同，可拟有许多不同的归纳、分 类方法，如有的把影响因素归纳为自然因素、社会经济因素和 行政因素；也有的划分为总体影响因素和具体影响因素。综合 各种理论观点与分析结果，这里将影响地价的因素归纳、划分 为一般因素、区域因素和个别因素，其下又各分为诸多的分因 素、子因素等(见图)。这些因素之间相互作用，而不是独立存 在的。,在考虑某一因素对地价的影响时，假设其他因素不变(实际 上是不可能的)，即使同一个因素对地价的影响也是多方面的， 不可能是单一的，从这个角度看将使地价上升，但从另一角度 看则可能使地价下跌。因此，一般因素、区域因素和个别因素 的归类也不是绝对的。,4.2.1区位理论的概念 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块问的相互关系。探讨人类活动空间分布规律的学说就是区位论。土地区位是土地利用的主要决定因素。正确认识和掌握土地利用与土地区位的关系对于挖掘土地潜能，提高土地的利用效益起着非常重要的作用。 4.2.2区位理论的发展,4.2区位理论,
