1、房地产开发项目经济测算培训房地产开发项目经济测算培训做一个合格咨询者 咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业）当一个合格的老师 老师本质：复杂东西简单化感谢公司提供的机会感谢公司提供的机会培训说明p 培训目的：培训目的：掌握经济评价及其在决策中的作用掌握经济评价及其在决策中的作用p 思考问题：思考问题： 项目利润是怎样计算出来的？项目利润是怎样计算出来的？ 房地产经营需要哪些要素投入？房地产经营需要哪些要素投入？ 什么样的房地产项目才是好项目？什么样的房地产项目才是好项目？产出 投入；回报 付出5目录目录CONTENT五、相关分析三、项目收入四、项目利润六、典型案例二 、 项目投资一、基本
2、知识6一、基本知识p 估算必要性p 估算思路p 估算假设p 房地产类型（一）估算意义在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算。如果投资估算误差太大，必将导致决策的失误。是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据估算必要性机会研究阶段： 30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行。初步可行性研究阶段： 20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行。可行性研究阶段： 10%
3、；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行估算作用估算精度要求收益投入成本实现收入投 资计 划税收静 态利 润动态利 润融 资计 划？（一）估算思路9（三）估算假设指标和物业配比的模拟成本和投入节奏估算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程 财务评价项目经济评价的基本结构 以房地产开发项目为例（四）房地产类型别墅板楼塔楼独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。房地产类型：商业、办公、住宅、工业11目录目录CONTENT五、相关分析三、项目收入四、项目利润六、典型案例二、项目成本一、基本知识12
4、二、项目成本p 土地取得成本p 前期工程费p 房屋开发费p 管理费用p 财务费用p 销售费用p 开发期间税费p 其他费用p 不可预见费对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：p 土地费用p 前期工程费p 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）p 期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）p 开发期间税费p 其他费用p 不可预见费等（一）土地取得的费用p 土地费用估算 p 开发项目土地费用 :指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费、
5、转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示：取得的只能是使用权我国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。p 土地征收拆迁费 ： 土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 p 土地出让地价款 ： 土地出让地价款
6、是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 p 土地转让费 ：
7、 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。p 土地租用费 ： 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。 p 土地投资折价 ： 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。 （一）土地取得的费用 竞价购买p 一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易
8、市价直接买）序号 项目计费依据计费标准 (元 /)费用合计(万元 ) 备注名称 数值 单位 一 土地费用 35741.2 1.1 土地受让费 土地面积 1145.00 亩 30.00 34,350.00 763337.151.2 契税 土地价 34,350.00 万元 4.0% 1374.0 地价款的 4%1.3 印花税 土地价 34,350.00 万元 0.5 17.2 合同额的 0.5p 如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？ ？（一）土地取得的费用 价格预估方法 1.市场比较法 ： 根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似
9、地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：直接比 较 公式：PD PBABDE 间 接比 较 公式：PD PBABCDEPD待估宗地价格；PB比较案例价格；A待估宗地情况指数 /比较案例宗地情况指数正常情况指数 /比较案例宗地情况指数B待估宗地估价期日地价指数 /比较案例宗地交易日期指数D待估宗地区域因素条件指数 /比较案例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数 /比较案例宗地个别因素条件指数式中： PD、 PB、 A、 B、 D、 E含义同前；C标准宗地条件评价系数比较案例
10、宗地条件评价系数 2.成本逼近法： 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的新开发土地的一般地价公式：集体土地 征地 费用 说明土地补偿费 按需要安置的农业人口数计算 农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见 ）地上附着物和青苗补偿费（见 ）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用 说明被拆除房屋及附属物补偿费 被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补
11、助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费安置补助费（见 ）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费公式： 地价 =土地取得 费 +土地开 发费 +利息 +利 润 +土地所有 权 收益=成本价格土地所有 权 收益3.基准地价系数修正法 ：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下： 土地价格 =基准地价 (1K)式中： 基准地价修正系数 商业、综合、居住用地p宗地楼面熟地价 =适用的基准地价（楼面熟地价） 期日修正系数 年期修正系
12、数 容积率修正系数 因素修正系数 工业用地p宗地楼面熟地价 =适用的基准地价（楼面熟地价） 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数 /宗地容积率（当宗地容积率 累进计算10 招投标管理费 中标价格的 0.06%，暂按建安费计算11测绘费用 (钉桩、正负零、竣工等） 5.0 按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12 测绘费用（房屋面积实测） 1.4 房屋面积实测取费标准 1.36元 /平米13 竣工验收费用 10.0 包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照 10元 /平米计算14 三通一平费 50.0 按土地面积 ，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整（三）房屋开发费 p
13、 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。 基础设施建设费 公共配套设施建设建筑安装工程费 （三）房屋开发费 建安工程费项目 单价（元 /平方米） 备注三 建安工程费1 地上建筑建安费 按建筑工程单方造价别墅、类别墅 毛坯小高层住宅 毛坯高层住宅 毛坯集中式商业写字楼酒店2 地下建筑建安费 2000 -3000 视项目实际情况而定（车库、人防）1. 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用 (结构、建筑、特殊装修工程费 )、设备采购费用和安装工程费用 (给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装 )
14、等。 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。 项目 单价（元 /） 备注（北京）三 建安工程费1 地上建筑建安费 （ 1）土建工程费 别墅、类别墅 2000 -3000 毛坯多层建筑 1600-1800 毛坯高层建筑 2000-2200 毛坯（ 2）设备安装费 200 含水电暖通、电梯等给 排水工程 采暖工程 照明 及弱电工程 电梯安装工程2 地下建筑建安费 2000 -3000 视项目实际情况而定（车库、人防） 房屋开发费 建安工程费（明细）（三）房屋开发费 基础设施建设费 2.基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物 2 米以外和项目红线范围内的各种管线
15、、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。 p提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的 15%，某某项目达到 25%序号 项目 单位 数量 单价（ 京政发 199334号文 ）（元） 造价 计算说明1 道路工程 平米 80 按概算造价2 室外供水工程（自来水） 米 600 按概算造价3 室外排 污 排水工程 米 700（雨水） 800（污水） 按概算造价4 热 力工程 米 2000 按概算造价5 煤气工程 1000 按概算造价6
16、室外供 电 安装工程 米 700 按概算造价7 绿 化工程 平米 20 按概算造价8 路灯安装工程 米 5 按概算造价（三）房屋开发费 公共配套设施建设费3.公共配套设施建设费： 是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施 (或公建设施 )的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。p提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的 3-5%序号 项目 单位 数量 单价 费用 计算说明1 幼儿园 平方米2 托儿所 平方米 按概算造价3 文化活动站 平方米 按概算造价4 居委会 平方米 按概算造价5 单车棚 平方米 按概算造价6 垃圾中
17、转站 平方米 按概算造价（三）房屋开发费 估算方法 ：单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。 单位指标估算法指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量 (千卡 /小时 )指标计算，变配电安装按设备容量 (千伏安 )指标计算， 集中空调安装按冷负荷量(千卡 /小时 )指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量 (立方米 /小时 )指标计算，各类
18、围墙、室外管线工程按长度 (米 )指标计算，室外道路按道路面积 (平方米 )指标计算等。 工程量近似匡算法 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标估算法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是： 直接费每平方米造价指标 建筑面积，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指标 建筑面积。其他方法类似工程经验：般使用用的方法；外概预算定额法（三）房屋开发费 案例p 江西造价案例：某砖混住宅建筑安装工程造价分析 结构类型：砖混结构 建筑面积： 5612.29平方米 基本特
19、征 檐高（ ） 层数 层高（ ） 基础类型 利润率 % 17.35 6 首层 标准层 顶层 满堂基础 7.52.8 2.84 2.9工程概况 工程造价分析 工程价格（元）（以 2000年预算基价为依据） 每价格 各项费用所占比例（） 元 人工费 材料费 机构费 费用 利润 税金 4,800,752.87 855.4 100 16.100216.387 57.22 3.74 12.48 6.99 3.3其中 土建工程 748.32 100 16.38 57.36 4.19 12.02 6.75 3.3给排水工程 19.89 100 14.48 59.38 0.12 14.68 8.04 3.3采
20、暖工程 30 100 9.27 72.4 0.5 9.4 5.13 3.3照明及弱电工程 57.19 100 19.16 46.65 0.86 19.41 10.62 3.3土建工程造价分析安装工程造价分析土建单方造价 土建各部位所占比例（） 元 / 基础 主体 屋面 门窗 装饰 其他 748.32 100 12.39 54.41 5.6 10.1 16.76 0.74安装单方造价 安装各专业工程所占比例（） 元 / 给排水 采暖 照明及弱电 通风 其他 107.08 100 18.57 28.02 53.41 提示索引：查询项目所在省份造价信息网 如北京造价（ http:/）造价招标、造价指数 （四）管理费用 p 管理费：指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括： 管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。 注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。提示：管理 费 可按 项 目（二） +（三）的 3% 5%估算 。
