休闲农庄项目策划.doc

1、1休 闲 农 庄 项 目 策 划 报 告第 一 篇 市 场 调 查 报 告1.1 总 体 市 场 背 景随 着 中 国 社 会 经 济 的 发 展 ， 人 们 生 活 水 平 有 了 很 大 的 提 高 。 尤 其 是北 京 、 上 海 、 广 州 等 地 的 发 展 速 度 更 是 高 于 全 国 平 均 水 平 ， 其 中 上 海 市2003 年 的 人 均 GDP 已 达 到 5642 美 元 。 在 满 足 了 物 质 生 活 的 需 求 之 后 ，人 们 开 始 更 多 的 考 虑 怎 样 提 高 自 己 精 神 生 活 水 平 。 旅 游 成 为 人 们 获 取 知识 和 休 闲

2、娱 乐 的 主 要 方 式 。 近 几 年 来 ， 随 着 需 求 的 增 加 ， 上 海 旅 游 经 济获 得 了 快 速 发 展 。2002 年 ， 上 海 旅 游 行 业 取 得 良 好 业 绩 。 全 年 接 待 入 境 旅 游 者272.53 万 人 次 ， 外 汇 收 入 达 22.75 亿 美 元 ， 分 别 比 上 年 增 长 33.42%和 25.8%； 接 待 国 内 旅 游 者 8761 万 人 次 ， 年 增 长 6.1%， 国 内 旅 游 收入 993.82 亿 元 ， 比 上 年 增 长 23.3%； 旅 游 总 收 入 1182.6 亿 元 ， 比 上年 增 长

3、23.7%； 旅 游 产 业 增 加 值 323.87 亿 元 ， 占 全 市 GDP 比 重 的6%， 比 上 年 增 加 0.5 个 百 分 点 。 上 海 旅 游 企 业 在 13 个 国 家 和 地 区 设立 20 余 个 境 外 窗 口 。 全 年 有 200 余 个 大 型 国 际 性 会 展 在 沪 举 办 。 中 国国 际 旅 游 交 易 博 览 会 吸 引 来 自 46 个 国 家 和 地 区 的 参 展 商 和 1500 余名 海 外 客 商 。 参 加 旅 游 节 的 中 外 游 客 和 市 民 达 600 余 万 人 次 ， 3 个 黄金 周 接 待 国 内 游 客 9

4、50 万 人 次 ， 国 内 旅 游 收 入 51.42 亿 元 ， 比 上 年 增长 16%。 上 海 旅 游 节 、 黄 金 周 等 节 庆 假 日 旅 游 已 成 为 带 动 相 关 行 业 发 展和 消 费 全 面 趋 旺 的 新 型 经 济 形 态 。 会 展 旅 游 、 商 务 考 察 旅 游 、 休 闲 度 假旅 游 构 成 都 市 旅 游 的 主 体 内 涵 并 逐 步 形 成 旅 游 经 济 新 的 增 长 点 。 至 年 底 ，全 市 共 有 3 个 旅 游 集 散 站 ， 开 设 66 条 旅 游 线 路 ， 通 往 市 内 外 150 余个 景 区 (点 )， 出 游

5、人 数 比 上 年 增 长 35.8%。 历 年 累 计 完 成 道 路 交 通 标志 约 637 块 (套 )， 旅 游 团 队 泊 车 点 13 处 。22003 年 ， 虽 然 非 典 使 上 海 的 旅 游 市 场 受 到 了 影 响 ， 但 是 非 典 过 后 上海 市 采 取 了 一 系 列 措 施 给 低 迷 的 旅 游 市 场 升 温 。 2003 年 下 半 年 ， 上海 市 旅 游 客 流 量 大 幅 度 回 升 。 纵 观 全 年 ， 2003 年 上 海 全 市 旅 游 收 入 仍旧 较 2002 年 有 小 幅 增 长 。1.2 区 域 市 场 分 析崇 明 岛 是

6、我 国 第 三 大 岛 ， 也 是 世 界 上 最 大 的 河 口 冲 积 岛 屿 。 该 岛 位 于万 里 长 江 入 海 口 ， 三 面 环 江 ， 一 面 临 海 。 东 濒 浩 瀚 东 海 ， 南 与 上 海 市 宝山 区 、 浦 东 新 区 及 江 苏 省 太 仓 市 隔 水 相 望 ， 西 接 滚 滚 长 江 ， 北 与 江 苏 省海 门 市 、 启 东 市 一 衣 带 水 。 全 岛 面 积 1200 多 平 方 公 里 ， 东 西 长 76公 里 ， 南 北 宽 13 至 18 公 里 。 岛 上 地 势 平 坦 ， 无 山 岗 丘 陵 ， 西 北 部 和 中部 稍 高 ， 西

7、 南 部 和 东 部 略 低 。 90%以 上 的 土 地 标 高 （ 以 吴 淞 标 高 0 米为 参 照 ） 在 3.21 米 至 4.20 米 之 间 。 崇 明 岛 在 东 经 1210930“至1215400“， 北 纬 312700“至 375115“的 位 置 上 ， 地 处 北 亚 热带 ， 气 候 温 和 湿 润 ， 日 照 充 足 ， 四 季 分 明 。 岛 上 水 土 洁 净 ， 空 气 清 新 。1.2.1 崇 明 的 规 划 目 标 建 成 国 际 高 标 准 的 以 森 林 、 水 系 、 湿 地 、 田 园 风 光 为 主 体 的 森 林 花园 岛 。根 据 规

8、划 ， 该 岛 森 林 面 积 将 达 到 600 平 方 公 里 ， 约 等 于 上 海 市 中心 城 区 的 面 积 大 小 ， 森 林 覆 盖 率 超 过 新 加 坡 和 加 拿 大 等 世 界 一 流 绿 化地 区 。 在 全 岛 水 系 整 治 方 面 ， 将 形 成 “一 环 五 湖 二 十 九 河 ”的 全 覆 盖格 局 ， “林 溪 间 杂 ”将 成 为 崇 明 自 然 环 境 的 标 志 性 特 征 。 岛 屿 东 滩 、 北滩 等 一 系 列 海 涂 湿 地 和 岛 上 的 田 地 苗 圃 共 同 形 成 岛 屿 整 体 的 田 园 风 光 。 建 成 国 际 示 范 性

9、的 生 态 环 境 维 护 、 生 态 产 业 升 级 、 生 态 文 化 培 育 、生 态 居 住 高 档 的 生 态 住 区 岛 。崇 明 岛 将 建 立 高 标 准 的 东 滩 国 际 湿 地 公 园 ， 建 设 东 滩 示 范 性 的 东 亚最 大 的 候 鸟 保 护 区 ， 以 维 护 生 物 多 样 性 和 维 持 生 物 圈 的 完 整 性 。 岛 上 城 乡 居 民 的 传 统 生 产 和 生 活 方 式 及 价 值 观 念 正 在 向 环 境 友 好 、资 源 高 效 、 系 统 和 谐 的 生 态 文 化 转 型 。 生 态 村 、 生 态 镇 和 生 态 社 区 的 建3

10、设 也 正 在 走 上 轨 道 ， 崇 明 全 岛 或 部 分 地 区 正 努 力 成 为 联 合 国 环 境 规 划 署的 “全 球 500 佳 ”评 选 的 亮 点 地 区 。 将 崇 明 岛 建 成 国 际 先 导 性 的 假 日 休 闲 、 运 动 娱 乐 、 疗 养 培 训 、 会议 会 展 为 主 体 的 旅 游 度 假 岛 。借 助 崇 明 良 好 的 生 态 环 境 和 丰 富 的 土 地 资 源 ， 引 进 一 系 列 世 界 级 主题 乐 园 ， 作 为 崇 明 建 设 世 界 级 旅 游 度 假 岛 的 龙 头 项 目 。结 合 良 好 的 自 然 环 境 ， 推 进 森

11、 林 型 度 假 中 心 、 疗 养 基 地 、 会 议 中 心 、旅 游 宾 馆 以 及 大 型 的 公 共 高 尔 夫 球 场 、 体 育 马 场 和 特 色 游 乐 设 施 、 运 动健 身 场 所 的 建 设 ,适 度 发 展 国 际 性 的 休 闲 度 假 别 墅 区 ,为 上 海 进 一 步 走向 国 际 化 和 富 裕 社 会 化 提 供 假 日 休 闲 、 高 档 居 住 、 游 乐 运 动 的 必 备 空 间 ，成 为 最 适 宜 旅 游 休 闲 和 度 假 居 住 的 “海 上 花 园 ”之 一 。 将 崇 明 建 成 国 际 闻 名 的 以 吸 引 跨 国 企 业 总 部

12、 办 公 服 务 、 科 技 研 发 、国 际 教 育 、 咨 询 论 坛 以 及 国 际 或 洲 际 组 织 集 中 布 局 的 科 技 研 创 岛吸 引 国 内 外 追 求 绿 色 办 公 区 位 的 大 型 企 业 将 办 公 服 务 总 部 或 研 发 中心 落 户 崇 明 。 吸 引 国 际 名 牌 和 成 规 模 的 教 育 机 构 在 崇 明 创 建 国 际 教 育 园区 与 科 技 创 新 园 区 。 吸 引 各 类 国 际 咨 询 论 坛 或 主 题 展 览 会 落 户 崇 明 ， 举办 以 崇 明 为 固 定 基 地 的 具 有 国 际 影 响 的 重 要 国 际 会 议

13、或 咨 询 论 坛 。 争 取成 为 上 海 或 中 国 沿 海 地 区 的 国 际 或 洲 际 组 织 机 构 集 中 地 。 使 崇 明 成为 上 海 科 教 兴 市 的 产 业 化 基 地 之 一 ， 成 为 上 海 世 界 级 城 市 的 国 际 交 往 活动 区 之 一 。1.2.2 项 目 区 位 研 究本 项 目 属 于 崇 东 地 块 。 此 地 块 位 于 全 岛 东 端 ， 规 划 中 的 崇 明 越 江 通 道东 侧 ， 由 东 滩 湿 地 、 候 鸟 自 然 保 护 区 、 上 实 生 态 园 区 和 上 海 一 城 九 镇 序列 中 的 陈 家 镇 组 成 ， 面 积

14、 约 180 平 方 公 里 。东 滩 湿 地 、 候 鸟 自 然 保 护 区 、 上 实 生 态 园 区 共 同 构 成 了 东 滩 地 区 。 该地 区 地 势 平 坦 ， 海 拔 在 4.2 米 以 下 。 该 地 区 三 面 环 水 ， 北 临 长 江 口 北 支水 道 末 端 ， 南 临 北 港 水 道 ， 东 临 长 江 入 海 口 。 长 江 下 泻 的 大 量 泥 沙 在 东滩 地 区 淤 积 ， 形 成 大 面 积 自 然 湿 地 。 东 滩 土 地 总 面 积 为 8468.7 公 顷 ，由 团 结 沙 、 东 旺 沙 、 东 旺 沙 外 侧 新 围 垦 滩 涂 三 部 分

15、 组 成 围 垦 后 ， 大 部 分4原 有 自 然 湿 地 转 变 为 农 田 、 鱼 塘 、 人 工 沟 渠 等 人 工 湿 地 。 相 当 数 量 的 芦苇 湿 地 也 同 时 存 在 。 因 此 ， 东 滩 地 区 保 留 了 主 要 的 自 然 地 形 。 本 地 区 属北 亚 热 带 海 洋 性 气 候 ， 气 候 温 和 湿 润 ， 四 季 分 明 。东 滩 以 有 机 农 业 为 主 要 产 业 ， 其 主 要 产 品 包 括 粮 、 棉 、 油 、 蔬 莱 、花 卉 、 林 木 、 瓜 果 、 药 材 、 畜 禽 以 及 淡 海 水 水 产 品 ， 是 全 国 最 大 的 天

16、然 蟹 苗 、 鳗 苗 基 地 。 东 滩 的 交 通 不 甚 发 达 ， 有 陈 海 公 路 连 接 团 结 沙 与 陈 家 镇 ， 东 滩 地 区 内部 还 布 设 了 其 他 次 级 道 路 。 与 外 界 的 交 通 联 系 主 要 由 公 交 公 司 开 通 的 陈白 线 （ 陈 家 镇 团 结 沙 ） 以 及 堡 陈 线 （ 堡 镇 团 结 沙 ） 来 承 担 。陈 家 镇 位 于 崇 明 岛 东 端 ， 东 与 上 海 实 业 集 团 公 司 开 发 建 设 的 现 代 化 农业 园 区 毗 邻 ， 西 与 中 兴 镇 隔 河 相 望 ， 是 未 来 沪 崇 苏 越 江 通 道

17、登 陆 所 在 地 。人 口 56800 人 ， 镇 域 面 积 94.9 平 方 公 里 ， 其 中 耕 地 面 积 64100 亩 ，人 均 拥 有 耕 地 1.25 亩 。 行 政 覆 盖 水 域 面 积 为 1009.6 平 方 公 里 。 全 镇共 有 1 个 居 委 会 ， 38 个 行 政 村 ， 4 个 水 产 养 殖 场 ， 2 个 市 级 奶 牛 健 康场 。陈 家 镇 拥 有 较 为 雄 厚 的 工 业 基 础 。 通 过 近 20 年 的 努 力 ， 初 步 形成 了 电 磁 电 线 、 电 工 器 材 、 棉 纺 、 冶 金 合 金 材 料 、 包 装 印 刷 纸 业

18、 、 制 药模 具 等 六 大 支 柱 产 业 。 全 镇 有 8 家 企 业 通 过 了 ISO9000 质 量 体 系 认 证工 作 。 工 业 产 值 占 社 会 总 产 值 的 60%。陈 家 镇 是 长 江 口 中 华 绒 螯 蟹 的 天 然 种 苗 基 地 和 扣 蟹 养 殖 基 地 ， 并 建有 华 东 地 区 最 大 的 蟹 苗 交 易 市 场 。 具 有 近 10 年 养 殖 扣 蟹 的 历 史 ， 目前 有 精 养 面 积 1.6 万 亩 ， 鱼 蟹 混 养 面 积 7500 亩 。 不 少 农 户 已 走 出 海岛 ， 发 展 成 蟹 养 殖 ， 2001 年 仅 洪 泽

19、 湖 地 区 养 蟹 面 积 就 有 20 余 万 亩 。陈 家 镇 的 交 通 较 发 达 。 有 堡 陈 线 、 南 裕 线 、 陈 白 线 分 别 通 往 堡 镇 、 南门 和 团 结 沙 。崇 东 分 区 是 崇 明 生 态 岛 未 来 的 门 户 地 区 之 一 ， 是 全 国 沿 海 大 通 道 的生 态 窗 口 展 示 地 区 ， 也 是 崇 明 生 态 岛 通 达 性 最 高 的 地 区 之 一 。 按 规划 崇 东 分 区 将 建 设 成 为 全 岛 标 志 性 的 生 态 示 范 区 、 科 教 博 览 区 和 休 闲 运动 区 。 主 要 项 目 包 括 ：5 辟 建 东

20、 滩 国 际 湿 地 观 光 公 园 、 候 鸟 观 赏 保 护 区 等 崇 明 标 志 性 的 原生 态 景 观 区 ， 开 发 建 设 生 态 旅 游 和 生 态 博 览 区 。 依 托 通 达 性 ， 重 点 发 展 大 流 量 的 休 闲 运 动 功 能 ， 建 设 上 海 国 际 公共 高 尔 夫 中 心 、 马 术 活 动 中 心 ， 并 作 为 上 海 奥 林 匹 克 公 园 布 局 预 留 地 和迪 斯 尼 乐 园 的 备 选 地 之 一 ， 成 为 上 海 健 康 户 外 运 动 的 重 点 地 区 。 按 照 国 际 生 态 社 区 标 准 建 设 上 海 实 业 生 态

21、度 假 园 区 和 陈 家 镇 生 态示 范 镇 ， 以 旅 游 度 假 、 科 教 研 发 、 会 议 会 展 功 能 为 依 托 ， 并 推 进 有 机 农业 、 循 环 工 业 和 清 洁 能 源 ， 成 为 全 国 生 态 化 社 区 建 设 的 试 点 窗 口 和 国 际性 的 科 教 博 览 基 地 。1.2.3 区 域 市 场 调 研上 海 市 目 前 共 有 旅 游 景 点 20 余 处 。 包 括 生 态 旅 游 、 度 假 旅 游 、 科普 旅 游 、 农 业 旅 游 、 名 人 名 著 文 化 旅 游 、 城 市 建 筑 旅 游 等 。现 阶 段 崇 明 岛 共 有 旅

22、游 项 目 10 个 ， 分 别 是 明 珠 湖 、 学 宫 、 寿 安 寺 、金 熬 山 公 园 、 沿 江 观 光 大 堤 、 瀛 东 村 、 东 滩 候 鸟 自 然 保 护 区 、 东 宝 足 球基 地 、 东 平 国 家 森 林 公 园 、 前 卫 生 态 村 。1.3 本 项 目 主 要 竞 争 旅 游 点 分 析1.3.1 前 卫 生 态 村前 卫 生 态 村 位 于 崇 明 岛 中 北 部 ， 于 1969 年 从 一 片 滩 涂 中 围 垦 而成 ， 总 面 积 3671 亩 ， 人 口 753 人 ， 目 前 已 形 成 集 农 、 工 、 副 、 商 、 游于 一 体 的

23、生 态 村 。该 村 推 出 的 “农 家 游 ”项 目 ， 让 游 客 “吃 农 家 饭 、 住 农 家 屋 、 学农 家 活 、 享 农 家 乐 ”。 目 前 ， 前 卫 村 共 有 家 接 待 农 户 ， 其 中 家 为 级 ， 家 为 级 。 该 村 为 游 客 提 供 观 赏 斗 鸡 、 鱼 鹰 表 演 ， 到古 村 踩 水 车 、 学 推 磨 、 坐 花 轿 等 游 乐 项 目 。 主 要 景 点 有 ： 东 海 瀛 洲 （ 古 村 ）该 项 目 座 落 于 村 的 西 部 ， 是 清 末 农 家 生 产 生 活 的 一 个 缩 影 ， 茅 草 院 内摆 设 着 纺 纱 机 、 织

24、 布 机 、 磨 盘 、 独 轮 车 、 轿 子 、 水 车 ， 游 客 可 以 亲 自 尝试 。 该 村 还 提 供 现 场 宰 杀 本 地 猪 、 羊 、 鸡 表 演 ， 游 客 还 可 以 喝 茶 聆 听 崇6明 山 歌 、 崇 明 民 间 故 事 ， 现 购 品 尝 时 令 板 糕 、 粽 子 、 圆 子 、 汤 团 等 小 吃 ，还 有 助 兴 踏 高 跷 、 推 铁 环 、 甩 火 球 等 民 间 活 动 项 目 。 游 客 还 可 领 略 反 映传 统 婚 俗 礼 仪 的 “抛 球 择 婿 “节 目 ， 亲 历 农 家 古 老 旧 式 结 婚 礼 仪 。 西 川 流 金 （ 珍

25、禽 场 ）游 客 在 此 可 以 观 赏 棚 圈 饲 养 的 飞 禽 走 兽 。 北 幽 聚 星 （ 鸳 鸯 楼 ）鸳 鸯 楼 是 由 鸳 鸯 两 楼 组 合 而 成 ， 进 入 楼 内 可 了 解 前 卫 村 史 ， 观 赏 前卫 发 展 模 型 图 。 东 郊 迎 辉 （ 垂 钓 中 心 ）该 中 心 供 应 渔 具 配 套 ， 鱼 饵 ， 遮 阳 伞 等 垂 钓 用 具 ， 游 客 可 在 此 钓 鱼钓 蟹 。 健 康 花 苑该 村 在 农 家 乐 示 范 点 内 建 设 了 占 地 9000 平 方 米 的 健 身 苑 ， 其 中有 45 件 健 身 器 材 ， 苑 中 央 设 有 文

26、 化 广 场 和 停 车 场 ， 另 具 备 舞 台 、 灯 光 、音 响 、 舞 池 等 娱 乐 设 施 。1.3.2 瀛 东 村 “农 家 游 ” 瀛 东 村 位 于 崇 明 岛 的 东 部 ， 邻 近 长 江 与 东 海 交 汇 处 。 全 村 有 52户 农 民 别 墅 ， 该 村 具 有 大 规 模 的 鱼 塘 ， 可 以 进 行 垂 钓 捕 蟹 等 活 动 项 目 。瀛 东 村 保 留 有 五 六 十 年 代 农 户 所 住 的 古 式 房 屋 以 及 当 时 的 生 产 生 活 用具 ， 如 舂 米 石 臼 、 织 布 机 以 及 保 存 完 好 的 脚 踏 水 车 、 牛 车

27、等 。 该 村 的 梨园 柑 桔 园 、 葡 萄 园 、 崇 明 山 羊 基 地 、 绿 化 苗 木 基 地 可 以 提 供 各 种 绿 色 环保 农 副 产 品 。瀛 东 村 的 优 势 在 于 原 汁 原 味 的 农 家 风 貌 与 生 活 方 式 ， 游 客 在 此 可 以 体会 到 真 正 的 “农 家 游 ”。 但 是 该 地 的 旅 游 项 目 还 未 形 成 规 模 ， 硬 件设施不完善，住宿、洗浴、餐饮的卫生状况均不尽如人意。此外，该村的旅游项目过于单一，对游客的吸引力不足。1.3.3 绿 华 西 沙 风 情 游绿 华 镇 绿 园 村 于 崇 明 岛 最 西 端 ， 紧 靠 长

28、 江 边 ， 总 耕 地 面 积 7255亩 ， 种 植 柑 橘 3000 亩 ， 年 产 柑 橘 1500 万 斤 。 该 村 为 游 客 提 供 以 下 游7览 项 目 ： 桔 园 游 览 。 游 客 可 以 在 此 参 观 桔 园 并 参 与 收 获 。 观 赏 蟋 蟀 表 演 。 中 国 蟋 蟀 网 、 上 海 市 蟋 蟀 协 会 在 绿 华 “农 家 游“活 动 中 共 同 开 展 绿 华 蟋 蟀 邀 请 赛 ， 游 客 可 以 前 往 观 看 。 游 西 沙 风 景 。 游 客 可 以 游 览 崇 明 岛 西 部 长 江 大 堤 、 在 建 中 的 崇 西景 观 水 闸 、 长 江

29、 “分 水 岭 “。 游 客 还 可 以 观 落 日 、 游 明 珠 湖 、 垂 钓 、 干 农家 活 、 品 农 家 菜 等 。1.4 市 场 购 买 力 、 消 费 群 体 分 析1.4.1 市 场 购 买 力 分 析人 均 GDP 是 衡 量 一 个 国 家 和 地 区 经 济 发 展 水 平 和 综 合 经 济 实 力 的 重要 经 济 指 标 。 2001 年 ， 上 海 国 民 经 济 继 续 保 持 较 快 的 增 长 态 势 ， 人均 GDP4500 美 元 。 2002 年 ， 上 海 人 均 GDP 达 到 4909 美 元 ， 比 2001年 增 长 10.9%。 200

30、3 年 ， 上 海 市 人 均 GDP 为 5642 美 元 ， 比 上 年 增 加730 美 元 。 人 均 GDP 的 增 长 对 旅 游 市 场 具 有 显 著 的 拉 动 作 用 ， 由 此 可 以得 出 本 项 目 的 潜 在 市 场 十 分 广 阔 。近 年 来 ， 上 海 市 居 民 的 可 支 配 收 入 也 有 了 显 著 的 增 长 。 2001 年 ，上 海 市 城 市 居 民 家 庭 人 均 可 支 配 收 入 为 1.29 万 元 ， 比 上 年 增 长9.9 。 旅 游 消 费 成 为 新 的 消 费 热 点 ： 国 内 旅 游 景 点 增 多 在 一 定 程 序

31、上 促进 了 旅 游 消 费 。 2001 年 上 海 城 市 居 民 家 庭 人 均 旅 游 支 出 比 上 年 增 长15.9 。 2002 年 ， 上 海 市 人 均 可 支 配 收 入 达 13250 元 ； 2003 年 ， 上海 城 市 居 民 家 庭 人 均 可 支 配 收 入 达 到 14867 元 。 虽 然 非 典 疫 情 一 度 影响 了 人 们 外 出 旅 游 和 其 他 文 娱 活 动 ， 但 居 民 休 闲 娱 乐 消 费 额 仍 有 所增 长 ， 全 年 人 均 休 闲 娱 乐 支 出 为 418 元 ， 同 比 增 长 5.6%； 人 均 旅 游支 出 为 29

32、9 元 ， 增 长 12%。近 几 年 来 ， 国 内 旅 游 呈 现 以 下 趋 势 ：8 工 业 旅 游 、 农 业 旅 游 、 科 技 旅 游 、 都 市 旅 游 、 “红 色 ”旅 游 等新 产 品 不 断 出 现 。 旅 游 基 础 设 施 、 配 套 设 施 得 到 了 进 一 步 改 善 ， 旅 游 景 区 应 对 旅 游 高峰 的 能 力 进 一 步 提 高 。 假 日 旅 游 的 指 挥 体 系 、 统 计 体 系 更 加 健 全 ， 我 国 旅 游 业 走 上“安 全 、 秩 序 、 质 量 、 效 益 ”四 统 一 的 轨 道 ， 取 得 了 显 著 的 经 济 效 益

33、和社 会 效 益 。 公 民 休 闲 消 费 方 式 的 变 化 引 发 休 闲 产 业 的 新 发 展 。 近 年 来 ， 外出 旅 游 的 方 式 在 发 生 着 变 化 ， 越 来 越 多 的 人 不 是 赶 着 去 看 景 点 ， 而 是 到郊 区 躲 清 净 ， 到 农 家 换 口 味 。 可 持 续 旅 游 发 展 将 进 一 步 被 关 注 。 旅 游 作 为 日 益 扩 大 的 新 兴 产业 ， 大 力 推 行 “绿 色 消 费 ”和 “绿 色 经 营 ”的 观 念 成 为 大 势 所 趋 。 目前 各 个 地 方 制 定 的 旅 游 发 展 规 划 中 都 有 实 施 可 持

34、 续 旅 游 发 展 的 内 容 ， 将这 一 原 则 贯 彻 到 旅 游 经 营 的 各 个 环 节 。 在 稳 步 增 长 的 市 场 当 中 ， 团 体 旅 游 明 显 降 温 ， 而 家 庭 自 助 游 唱 起了 主 角 。 在 不 少 家 庭 看 来 ， 跟 团 旅 游 虽 有 价 格 便 宜 、 省 心 省 力 等 优 势 ，但 约 束 太 多 。 而 自 助 旅 游 相 对 来 讲 就 灵 活 方 便 的 多 。以 下 是 从 2001 年 到 2003 年 国 内 旅 游 情 况 的 统 计 数 字 ：2001 年 超 额 完 成 了 年 初 制 定 的 目 标 全 国 国 内

35、 旅 游 人 数 达7.84 亿 人 次 ， 比 2000 年 增 长 5.3%。 其 中 ： 城 镇 居 民 3.74 亿 人 次 ，农 民 4.09 亿 人 次 。 全 国 国 内 旅 游 收 入 3522.36 亿 元 人 民 币 ， 比2000 年 增 长 10.9%。 其 中 ： 城 镇 居 民 旅 游 消 费 2561.67 亿 元 ， 农 民 旅游 消 费 870.69 亿 元 。 全 国 国 内 旅 游 出 游 人 均 花 费 449.3 元 ， 比2000 年 增 长 5.3%。 其 中 ： 城 镇 居 民 国 内 旅 游 人 均 花 费 708.3 元 ， 农村 农 民 国

36、 内 旅 游 人 均 花 费 212.7 元 。 在 春 节 、 “五 一 ”、 “十 一 ”三个 “黄 金 周 ”中 ， 全 国 共 接 待 国 内 旅 游 者 1.83 亿 人 次 ， 实 现 旅 游 收 入736 亿 元 。2002 年 ， 全 国 国 内 旅 游 人 数 达 8.78 亿 人 次 ， 比 上 年 增 长 12.01%。其 中 ： 城 镇 居 民 3.85 亿 人 次 ， 农 村 居 民 4.93 亿 人 次 。 全 国 国 内 旅 游9收 入 为 3878 亿 元 ， 比 上 年 增 长 10.11%。 其 中 ： 城 镇 居 民 旅 游 支 出2848 亿 元 ， 农

37、 村 居 民 旅 游 支 出 1030 亿 元 。 全 国 国 内 旅 游 出 游 人 均 花费 441.80 元 ， 比 上 年 下 降 1.7%。 其 中 ： 城 镇 旅 游 者 人 均 花 费739.70 元 ， 农 村 旅 游 者 人 均 花 费 209.07 元 。 在 2002 年 春 节 、 “五 一“、 “十 一 “三 个 “黄 金 周 “中 ， 国 内 旅 游 者 接 待 总 人 数 为 2.19 亿 人 次 ，旅 游 收 入 合 计 为 865 亿 元 ， 占 全 年 国 内 旅 游 业 总 收 入 的 22.3%。2003 年 ， 由 于 非 典 的 发 生 ， 中 国

38、的 旅 游 市 场 受 到 了 巨 大 的 影 响 。2003 年 4 月 至 6 月 ， 全 国 入 境 旅 游 收 入 同 比 下 降 79.08%， 国 内 旅 游收 入 下 降 62.78%， 出 境 旅 游 收 入 下 降 58.21%； 入 境 旅 游 外 联 人 次 下降 94.40%， 国 内 旅 游 收 入 下 降 63.87%， 出 境 旅 游 组 织 人 次 下 降51.82%。 7 月 至 12 月 全 国 入 境 旅 游 收 入 恢 复 到 2002 年 同 期 水 平 的43.06%， 国 内 旅 游 收 入 恢 复 到 同 期 的 117.70%， 出 境 旅 游

39、 收 入 恢 复 到同 期 的 113.83%； 入 境 旅 游 外 联 人 次 恢 复 到 2002 年 同 期 水 平 的64.14%， 国 内 旅 游 恢 复 到 同 期 的 126.26%， 出 境 旅 游 组 织 人 次 恢 复 到同 期 的 95.25%。根 据 以 上 分 析 ， 我 们 可 以 看 到 ， 国 内 的 旅 游 市 场 正 处 于 蓬 勃 发 展的 新 阶 段 ， 而 上 海 作 为 一 个 国 际 化 大 都 市 ， 人 均 GDP， 居 民 收 入 水 平均 高 于 全 国 平 均 水 平 。 人 们 的 消 费 观 念 ， 生 活 方 式 也 更 加 超 前

40、 。 因 此 ，旅 游 在 上 海 尤 其 得 到 居 民 的 重 视 。 人 们 有 财 力 ， 有 能 力 ， 有 心 情 为 自 己的 休 闲 生 活 投 资 。1.4.2 消 费 群 体 分 析消 费 群 体 的 划 分 ， 可 以 根 据 年 龄 、 收 入 、 居 住 地 点 以 及 家 庭 的 大 小 来划 分 。 根 据 年 龄 来 划 分 消 费 者按 照 年 龄 的 不 同 ， 我 们 可 以 把 消 费 者 划 分 为 以 下 几 种 类 型 21-25 岁 ， 此 年 龄 阶 段 的 消 费 者 大 多 刚 开 始 工 作 ， 收 入 不 是很 高 ， 爱 交 朋 友

41、， 喜 欢 结 伴 出 外 游 玩 ， 容 易 接 受 新 鲜 事 物 。 26-30 岁 ， 此 年 龄 阶 段 的 消 费 者 普 遍 已 经 具 有 几 年 的 工 作 经验 ， 有 一 定 的 积 蓄 ， 有 较 高 的 消 费 水 平 ， 开 始 考 虑 成 家 。10 31-35 岁 ， 此 年 龄 阶 段 的 消 费 者 大 多 已 经 有 了 自 己 的 家 庭 ，有 的 已 经 有 了 后 代 ， 孩 子 的 年 龄 普 遍 偏 小 ， 大 约 集 中 在 1-10岁 ， 注 重 对 孩 子 的 教 育 。 36-50 岁 ， 此 年 龄 阶 段 的 消 费 者 的 后 代

42、大 多 已 经 上 学 ， 家 庭负 担 比 较 重 ， 而 且 处 于 事 业 发 展 的 关 键 时 期 ， 受 自 己 支 配 的 时 间 较 为不 充 足 。 51-60 岁 ， 孩 子 一 般 都 长 大 离 家 ， 有 一 定 的 积 蓄 ， 有 大 量 的空 闲 时 间 。 根 据 月 收 入 来 划 分 消 费 者 1500 元 以 下 ， 只 能 维 持 基 本 生 活 。 1500-2000， 可 以 有 一 小 部 分 收 入 用 于 娱 乐 。 2000-3000， 有 一 部 分 收 入 可 以 用 于 娱 乐 ， 但 是 真 正 用 于 娱乐 的 开 销 随 年 龄

43、 的 不 同 而 各 异 。 3000-5000， 此 收 入 阶 层 中 有 一 部 分 人 是 休 闲 娱 乐 消 费 的 主力 军 。 5000 以 上 ， 此 阶 层 中 的 一 部 分 人 每 年 都 会 有 固 定 的 旅 游 预 算 。 根 据 家 庭 人 口 状 况 来 划 分 消 费 者 两 口 之 家 ： 多 为 年 轻 夫 妇 或 后 代 已 成 人 离 家 的 老 年 夫 妇 。 三 口 之 家 ： 在 分 类 中 所 占 比 重 最 大 ， 孩 子 的 年 龄 差 异 以 及 家 庭的 收 入 差 别 是 这 类 家 庭 的 主 要 不 同 点 。 四 口 之 家 ：

44、 在 这 里 主 要 指 有 两 个 孩 子 的 家 庭 ， 现 在 这 种 家 庭 结构 正 在 逐 渐 减 少 。 数 代 同 堂 ： 这 种 家 庭 大 多 是 由 于 住 房 的 原 因 不 得 不 几 代 人 居 住在 一 起 。 按 居 住 地 点 来 分 上 海 市 中 心 上 海 郊 区 上 海 周 边 地 区11第 二 篇 项 目 分 析2.1 项 目 概 况此 项 目 位 于 上 海 市 崇 明 岛 东 滩 团 结 沙 ， 上 实 园 区 33 号 区 路 南1.2.3 号 土 地 ， 北 临 上 实 东 滩 崇 明 物 业 管 理 公 司 ， 面 积 为 200 亩 。

45、邻近 长 江 口 ， 周 围 有 东 滩 湿 地 ， 候 鸟 保 护 区 ， 湿 地 公 园 ， 中 华 鲟 保 护 中 心等 。 有 公 路 通 达 陈 家 镇 ， 车 程 约 20 分 钟 。 地 块 利 用 现 状 为 农 田 ， 未 做任 何 投 资 开 发 。 其 北 面 紧 邻 的 上 实 东 滩 崇 明 物 业 管 理 公 司 设 有 商 务 中 心 ，办 公 楼 ， 人 工 草 坪 ， 人 工 水 渠 以 及 人 工 湖 。 周 围 土 地 大 部 分 为 农 田 和 鱼塘 ， 有 少 量 果 园 和 农 户 居 住 区 。2.2 项 目 地 盘 解 剖此 项 目 配 套 ，

46、如 水 、 电 、 气 等 都 不 完 善 ， 且 地 块 周 围 以 农 田 为 主 ， 但是 ， 项 目 所 处 地 域 内 有 美 丽 的 田 园 风 光 ， 壮 丽 的 江 潮 ， 清 新 的 空 气 ， 还有 美 丽 的 候 鸟 ， 充 满 了 自 然 的 诱 人 风 情 ， 具 有 开 发 旅 游 项 目 的 得 天 独 厚的 条 件 。2.3 项 目 发 展 之 SWOT 分 析2.3.1 优 势 自 然 环 境 优 美项 目 所 处 区 域 属 亚 热 带 海 洋 性 气 候 ， 温 和 湿 润 ， 四 季 分 明 。 周 边 都是 大 面 积 的 农 田 ， 未 经 开 发

47、， 空 气 清 新 ， 是 一 个 巨 大 的 天 然 氧 吧 ， 而 且水 质 良 好 ， 土 壤 中 的 有 害 物 质 含 量 极 低 ， 是 一 块 难 得 的 “三 净 ”之地 。 周 围 具 有 丰 富 的 旅 游 资 源项 目 所 处 区 域 面 江 临 海 ， 地 势 平 坦 ， 是 一 个 具 有 岛 屿 型 生 态 旅 游 开 发价 值 的 资 源 地 。 邻 近 东 滩 鸟 类 自 然 保 护 区 ， 其 鸟 类 资 源 丰 富 。 还 有 东 滩湿 地 ， 旅 游 资 源 十 分 丰 富 。 另 外 值 得 一 提 的 是 ， 在 项 目 地 块 的 东 北 部 有一

48、个 水 面 面 积 达 四 千 多 亩 的 天 然 湖 泊 东 旺 湖 ， 在 湖 的 中 心 有 面 积两 千 多 亩 的 岛 屿 ， 东 旺 湖 的 开 发 将 给 本 项 目 带 来 巨 大 的 商 机 。12 与 众 不 同 的 经 营 方 式一 般 的 旅 游 项 目 只 是 以 游 览 为 主 ， 而 本 项 目 是 将 土 地 分 割 成 小 块 ， 将其 半 年 或 一 年 的 经 营 权 出 售 给 旅 游 者 ， 旅 游 者 可 以 根 据 自 己 的 需 要 在 土地 上 种 植 任 何 作 物 ， 这 种 经 营 方 式 在 上 海 还 是 独 一 无 二 的 。 个

49、性 化 的 展 示 空 间旅 游 者 可 以 根 据 自 己 的 喜 好 来 装 饰 租 种 的 土 地 ， 这 给 那 些 喜 欢 创 作 ，标 榜 个 性 的 顾 客 创 造 了 展 示 才 华 的 空 间 。 优 美 的 居 住 环 境旅 游 者 可 以 下 榻 项 目 地 块 对 面 的 商 务 中 心 ， 这 里 环 境 幽 静 ， 而 且 可以 进 垂 钓 ， 野 餐 ， 日 光 浴 等 活 动 。 专 业 化 的 服 务 队 伍在 这 里 我 们 将 提 供 专 业 的 关 于 农 作 物 种 植 方 面 的 咨 询 服 务 ， 此 外 ，我 们 的 生 活 服 务 也 尽 量 做 到 尽 善 尽 美 。 独 一 无 二 的 售 后 服 务我 们 为 旅 游 者 提 供 收 获 物 包 装 服 务 ， 使 游 客 的 收 获 不 仅 是 实 用 品 ，同 时 还 是 馈 赠 亲 友 的 艺 术 品 。2.3.2 劣 势 交 通 不 够 便 利上 海 或 其 他 地 方 到 项 目 所 在 地 没 有 直 达 车 辆 。 如 果 没 有 自 备 车 辆 ，交 通