1、二、投资性房地产 （一）投资性房地产概述 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。 二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。,第八节 固定资产与投资性房地产,投资性房地产的范围,下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权 【答案】ACE 【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2
2、）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，以经营租赁方式租入的建筑物不属于企业持有的资产。,投资性房地产的后续计量模式 投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 同一个企业只能采用一种后续计量模式。,1、成本模式科目设置: 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备,1、公允价值模式科目设置： 投资性房地产成本公允价值变动公允价值
3、变动损益,（二）投资性房地产账务处理 2、投资性房地产取得 投资性房地产取得时均应当按照成本进行初始计量。 投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。 （1）外购的投资性房地产 成本： 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，采用公允价值模式计量的企业， 应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。 并在外购投资性房地产时，,按照确定的实际成本,按照确定的实际成本,外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地
4、产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。,（2）自行建造的投资性房地产 成本： 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。,采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，,按照确定的实际成本,按照确定的实际成本,与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似,（1）采用成本模式计量的投资性房地产 应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无
5、形资产的有关规定，按月摊销成本。 按月计提折旧时，按月摊销成本时，,3.投资性房地产的后续计量,按照计算的建筑物月折旧额,按照计算的土地使用权月摊销额,投资性房地产取得的租金收入，投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第8号资产减值的有关规定。 经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，,已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。,科目设置: 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备,在成本模式下: 1.计提折旧或进行摊销时 借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.计提减值准备时 借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备 3.取得
6、租金收入 借：银行存款贷：其他业务收入,（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产 采用公允价值模式计量的条件： 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。,采用公允价值模式计量的会计处理： 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。 资产负债表日，,投资性房地产的公允价值,账面余额,高于,低于,应按二者之间的差额，调增投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值上升的收
7、益,应按二者之间的差额，调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失,科目设置： 投资性房地产成本公允价值变动公允价值变动损益,1、公允价值大于账面余额 借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益2、公允价值小于账面余额 借：公允价值变动损益贷：投资性房地产公允价值变动,例：甲公司为从事房地产经营开发的企业。208年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 000万元。208年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。假设甲公司
8、采用公允价值计量模式。,甲企业的账务处理如下： （1）208年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租： 借：投资性房地产成本 90 000 000贷：开发产品 90 000 000 （2）208年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益： 借：投资性房地产公允价值变动 2 000 000贷：公允价值变动损益 2 000 000,（3）投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理。,成本模式,公允价值模式,4.投资性房地产的处置 （1）采用
9、成本模式计量的投资性房地产的处置,按实际收到的金额,按该项投资性房地产的账面价值,按累计已提折旧或累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,按其账面余额,采用成本模式计量： 1、借：银行存款贷：其他业务收入 2、借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产,（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置,按实际收到的金额,按该项投资性房地产的账面余额,按其成本,按其累计公允价值变动,结转投资性房地产累计公允价值变动,采用公允价值模式计量： 1、借：银行存款贷：其他业务收入 2、借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动（也可能在借方） 3、借：公允价值变动损益贷：其他业务成本（或做相反分录）,
