1、第四章 房地产开发企业会计,主讲： 徐振发,学习目标,知识目标： 了解房地产的含义及其经营范围和特点 熟悉房地产开发企业的会计核算对象，弄清房地产开发企业开发产品的成本构成 理解房地产开发企业产品开发的成本核算特点和程序 掌握房地产开发企业产品开发的成本核算、产品核算和收入的核算,能力目标： 能运用房地产开发企业的经营特点解释其会计核算的对象、科目设置及核算方法 能分析房地产开发企业开发成本的构成，能参与房地产开发企业开发的产品核算 能具备房地产开发企业的日常业务会计核算能力，能从事房地产开发企业的开发成本、开发产品及营业收入核算等工作,第一节 房地产企业会计概述,一、房地产开发企业概述 （一
2、）房地产开发企业的属性 房地产开发企业是按照城市建设总体规划，对城市土地和房屋进行综合开发，将开发完成的土地、房屋及配套设施等作价出售，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具有独立法人资格的经济实体。是逐步从建筑行业分离出来的新兴产业。目前已成为我国国民经济发展的重要支柱产业 。,房地产投资占GDP比例畸高,据统计，近几年房地产投资占GDP（刮地皮）的比重急剧增加，最高为25%，目前在16%左右。 2013年房地产投资占GDP比例高达16%，而事实上从1960年来，但凡房地产投资占GDP比例高于6%的国家，房地产泡沫都出现了破灭。而事实上，当年日本房地产泡沫破灭时，房地产投资占GDP比重也不过是
3、9%，而美国次贷危机爆发时比例达到局部峰值6.2%。,另一种声音,房地产是中国经济的重要组成部分，也应该是经济发展 中最稳定的行业。假如没有房地产，中国的GDP水平可能连7%都保不住。知名地产商 任志强,（二）房地产开发企业的经营范围,房地产开发企业的经营对象是房地产。房地产是房产和地产的统称。地产是指土地财产，包括土地和地下的各种基础设施，如地面道路以及地下供水、供电、供气、供热、排水排污、通讯等线路和管网等。,房产通常是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺以及文教、办公、体育用房等。,房地产开发企业的主要经营业务：,主要是房产和地产的开发经营，具体包括四个方面：1.土地开发与经营土地平整、
4、管线铺设、道路建设2.房屋的开发与经营商品房、学校、厂房、饭店等的开发经营3.城市基础设施和公共配套设施的开发与建设动力、市政、公用、动力、通信城市基础设施建设；小区内营业性配套设施4.代建工程的开发和建设 代为开发的工程项目,城市基础设施,小区配套设施,第一节 房地产企业会计概述,二、房地产开发企业会计核算的特点 1.资金筹集渠道的多源性 自行筹集、集资开发 2.资金占用形态的多元性 资金占用多元性、多向平 行运动 3.核算周期的长期性,保利地产:美元债发行 融资国际化,保利地产公布2013年7月公告，通过其全资子公司PolyRealEstateFinanceLtd在境外发行5亿美元的五年期
5、固息债券 。 2013年7月份，公司实现签约面积62.65万平方米，同比减少18.95%，环比减少38.33%；实现签约金额69.06亿元，同比增长-24.05%，环比增长-43.89%。去年同期基数较高和销售淡季是公司同比增长较低的主要原因。为拓宽公司融资渠道、公司全资子公司在境外发行5亿美元的五年期固息债券。,4.商品销售的特殊性,1）不动产：地点固定，附着在土地上，不可移动 2）受相关因素影响大： 地理位置 交通条件 基础设施 配套工程,恒大御府上市公告,恒大御府位于广州大道北怡新路与沙太南路交界处，地理位置较好。从地铁3号线梅花园站B出口步行五六分钟可到达楼盘，周边配套完善，旁边是大型
6、成熟社区怡新花园和合生云山熹景，居住氛围浓厚。值得一提的是，省级名校京溪小学就在怡新路上，步行至楼盘不到5分钟，可称得上是地铁名校物业。 该地块楼面地价接近2.5万元/平方米，业内人士预计新货售价或将超过3.5万元/平方米。,第二节 开发产品成本的核算,一、开发产品成本内容 （一）开发产品成本对象 房地产开发企业的产品开发成本按其经济用途，可分为以下四类：1.土地开发成本 2.房屋开发成本3.配套设施开发成本 4.代建工程开发成本,案例,万科集团（证券代码 000002）2012年全年累计实现销售面积1295.60万平方米，销售金额1421.30亿元，销售金额再度刷新行业纪录，并成为全球首家房
7、地产业务年销售额超过200亿美元的公司。 万科的成功体系在很多方面，其中之一就是对成本管理的较好把握。2003年起万科就确立了“目标成本管理+责任成本管理+作业成本管理”的成本管理模式，卓有成效。,（二）房地产开发企业开发成本构成项目,1.土地征用及拆迁补偿费 1）土地征用费 2）拆迁安置补偿费 2.前期工程费 3.建筑安装工程费 4.基础设施费 5.公共配套设施费 6.开发间接费用,东濠涌二期拆迁 住宅最高补偿2.04万元/,广州市越秀区国土房管局公布了东濠涌中北段综合整治工程房屋征收补偿方案(征求意见稿)(以下简称补偿方案)，根据补偿方案，若在征收决定公告发布之日起40天内签订协议并在规定
8、时间内搬迁的住宅，最高可获20400元/平方米的货币补偿，而在同样条件下的马路面首层商业房屋最高可获91440元/平方米。2012-1-31 南方都市报(深圳),（三）房地产开发企业开发成本的核算对象,(1)一般房屋或土地开发项目应以每一独立编制的设计概算或每一独立的施工图预算所列单体项目工程为成本核算对象； (2)同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象； (3)对于个别规模较大、工期较长的开发项目 可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 划分可按：工期、功能、结构,第二节 开发产品成本的核
9、算,二、开发成本核算的账户设置 （一）开发成本核算的账户设置 1.“开发成本”账户 “开发成本”账户用来核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项开发费用，以及房地产开发企业对出租房屋进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程的支出费用。,2.“开发间接费用”账户,“开发间接费用”账户是用以核算房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用的账户。其中主要包括开发建设项目人员的工资、福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费等。房地产开发企业行政管理部门（总部），为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不在本账户内
10、核算。,（二）开发产品成本核算的程序,房地产开发企业开发的产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是： 1.归集开发产品费用 2.计算并结转已完开发产品实际成本 3.按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户,第二节 开发产品成本的核算,三、土地开发成本的核算 （一）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 1.对于一般的土地开发，可以每项独立的开发项目即“地块”作为成本核算的对象； 2.对于开发面积比较大、分区域开发，并且开发工期比较长的土地，可以一定区域作为成本核算的对象。,（二）土地开发成本项目的设置土地开发成本是房地
11、产企业开发产品成本的一部分，其成本项目一般包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费用四个成本项目。实际工作中，房地产开发企业对于土地开发，因设计要求不同，开发程度和内容也有所不同，有的土地开发项目只需对建设场地进行清理平整和对原建筑物、障碍物进行拆除等即可达到设计要求；而有的还要进行地下地下各种管线铺设、设施的铺设等。因此，就每一具体的土地开发项目而言，费用的发生情况并不完全相同，所涉及的成本项目也并非一致，所以要求企业在确定土地开发成本项目时，应根据土地开发费用的实际支出情况，来选择相应的成本项目。,（三）土地开发成本的归集与结转,企业对于两种不同的建设场地，在归集土地开
12、发成本时，应采用不同方法，具体情况如下：1.企业开发的商品性建设场地所发生的费用 直接计入“开发成本土地开发成本”明细账的成本项目中。2.企业开发的自用建设场地发生的费用， 能够分清负担对象的，可以直接计入“开发成本房屋开发”等开发明细账成本项目中，不必单独核算土地的开发成本。,3.企业开发的自用建设场地所发生的费用，若在该建设场地上进行两个或两个以上房屋和大型配套设施开发项目的建设时，应先归集其发生的所有开发建设费用，计入“开发成本土地开发”明细账的成本项目中。待土地开发完工交付使用时，按照一定的分配标准，分别将其分配计入有关房屋和大型配套设施等开发产品成本中去。 4.对于企业在开发建设一块
13、建设场地时，一部分属于商品性建设场地，一部分属于自用性建设场地，或者该土地未来的具体用途不明确的，一并视作商品性建设场地，单独计算该土地的开发建设成本。,5.对于企业在开发土地建设中发生的间接费用，先计入“开发间接费用”账户中，期末再按一定分配标准，分别分配结转到应由土地开发成本负担的开发间接费用成本项目中去。,已经开发完工的土地开发成本项目的结转方法（按用途分别进行）,1）商品性建设场地：2）自用的建设场地，即将投入使用的：3）自用的建设场地，开发完工后近期暂时不使用的：案例（P174-175 例4-1、2）,【例41】 2016年某房地产开发企业8月份共对三块土地进行开发，其中：甲土地为商
14、品性土地开发；乙土地为自用土地开发，开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用；丙土地为综合性使用，开发完工后，一部分作为商品性建设场地对外销售一部分供本企业建设商品房3号楼使用。企业确定甲、乙、丙三块土地作为土地开发成本核算对象，设置土地开发明细账，进行成本核算。,本月份发生如下有关经济业务：,（1）8月2日，用银行存款支付征用甲土地的土地出让金4 500 000元。支付土地开发费7 200 000元，其中乙土地4 320 000元，丙土地2 880 000元。根据有关会计凭证，应作如下会计处理：,支付土地出让金、土地开发费等费用： 借：开发成本土地开发成本甲土地费用 4 500 000开发成
15、本土地开发成本乙土地费用 4 320 000开发成本土地开发成本丙土地费用 2 880 000贷：银行存款 11 700 000,（2）8月10日 ，社区管网已竣工，结算应付工程款5 670 000元，其中：甲土地2 520 000元，乙土地1 800 000元，丙土地1 350 000元。作如下会计处理： 借：开发成本甲土地开发成本基础设施费 2 520 000开发成本乙土地开发成本基础设施费 1 800 000开发成本丙土地开发成本基础设施费 1 350 000贷：应付账款XX单位 5 670 000,（3）8月15日，支付项目规划设计540 000费用，其中：甲土地135 000元，乙土
16、地180 000元，丙土地225 000元会计分录如下： 借：开发成本甲土地开发成本 135 000乙土地开发成本 180 000丙土地开发成本 225 000贷：银行存款 540 000 （4）月末，分配结转开发间接费用，甲土地应负担45 000元。应作如下会计分录： 借：开发成本甲土地开发成本 45 000贷：开发间接费用 45 000,（5）8月31日，甲土地已经开发完工，共开发建设用地9 000平方米，总成本为9 945 000元，并验收合格，结转其成本。应作如下会计分录：借：开发产品-土地 9 945 000贷：开发成本-土地开发成本 9 945 000,（6）8月31日，乙土地已开
17、发完工并交付1号楼和2号楼房屋开发使用，实际总成本6 600 000元，按各楼实际占用面积进行分配， 1号楼项目应负担2 640 000元，2号楼项目应负担3 960 000元。借：开发成本房屋开发成本1号楼 2 640 000房屋开发成本2号楼 3 960 000贷：开发成本土地开发成本乙土地 6 600 000练习：P204 实务一,第二节 开发产品成本的核算,四、房屋开发成本的核算 （一）开发房屋的种及成本核算对象 1.开发房屋的种类房屋开发是房地产开发企业的主要经济业务、其开发建设的房屋，按开发的目的不同可以分为以下四类：为了销售而开发建设的商品房；为了出租经营而开发建设的出租房；为了
18、安置被拆迁居民周转使用而开发建设的周转房；企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房。,2.房屋开发成本核算对象的确定和成本项目设置 企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定： （1）一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 （2）同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成
19、本。,(3)对于开发规模较大、工期跨度较长、开发产品各异、装修标准不同的单位工程，可以结合项目特点和成本管理的需要，将工程划分成若干部位或区域，以分部位、分区域的子工程作为成本核算对象。如按区域可以将项目划分为南区、北区，按开发进度可以分为一期、二期项目，按产品形态可以分为写字楼、配套设施、别墅等。 (4)同一项目中有公寓、写字楼等不同功能的，在按区域或期限划分成本核算对象的基础上，还应按照产品类型划分成本核算对象；同一区域、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。,3.房屋开发成本项目设置企业在房屋开发过程中发生的各项费用支出，按照经济用途应设置六个成本项目，即土地
20、征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费。房屋开发成本作为开发产品成本的重要组成部分，其成本项目具有与前述开发产品成本项目相同的内容。,（二）房屋开发成本的核算,在核算房屋开发成本时，需归集两部分费用。一部分是开发房屋使用建设场地所发生的土地开发费用；另一部分是开发建设房屋发生的费用。,土地费用在发生时能够分清负担对象的，可直接计入各房屋的开发成本；,不能够分清负担对象的，应先归集土地开发费用，记入“开发成本土地开发成本”账户，待土地开发完工投入使用时，再分配计入有关房屋的开发成本。,对于房屋开发成本归集，应根据具体情况，采用相应的方法计入各成
21、本项目。,各项费用的具体归集办法如下：,1.土地征用及拆迁补偿费 、前期工程费、基础设施费等,能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”、前期工程费、基础设施费 成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款等账户的贷方。,分不清成本核算对象的,应先将其支出先通过“开发成本土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“开发成本土地开发成本”账户的贷方。,房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。,
22、（1）采用出包方式进行建筑安装工程的房屋开发项目，建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“应付账款应付工程款”等账户的贷方。,2.建筑安装工程费,如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。计算公式为：,【例4-3】北京鼎盛某房地产开发公司将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为10 800 000元，这两幢商品房的预算造价为； 101商品房 6 300 00
23、0元 、102商品房 5 040 000元，预算造价共计为 11 340 000元 。在工程完工结算工程价款时，计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：,101 商品房10 800 000元6 300 00011 340 0006 000 000（元） 102 商品房 10 800 000元5040 00011340 0004 800 000(元 ) 会计分录如下：借：开发成本房屋开发成本（101商品房） 6 000 000房屋开发成本（102商品房） 4 800 000贷：应付账款应付工程款 10 800 000,采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出：一般
24、可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“原材料”、“应付职工薪酬”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。,3.配套设施费 房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用相应核算方法。 配套设施与房屋同步开发 能够分清并可直接计入有关成本核
25、算对象如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，先计入：开发成本配套设施 再 分配转入 开发成本房屋开发成本 （配套设施项目）,配套设施与房屋非同步开发先开发房屋，后建配套设施。 在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“其他应付款”账户的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。,4.开发间接费,应先通过“开发间接费用”账户（一级账户
26、）进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。,【例4-4】,某房地产企业2016年9月份，将对A公寓，乙土地上的商品房1号楼、2号楼进行开发。本月发生了如下与房屋开发有关的经济业务：,1.9月2日，用银行存款支付A公寓的拆迁补偿费2 250 000元，农作物补充费450 000元时，应作：,借：开发成本房屋开发成本（A公寓） 2 700 000贷：银行存款 2 700 000,借：开发成本房屋开发成本 （3号楼) 75
27、000房屋开发成本 （周转房） 75 000贷：开发成本自用土地开发成本 150 000,2.结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地开发成本时：,3.9月20日，企业收到承包单位工程价款结算账单，要求支付1号楼工程进度款1800 000元，将应付该工程款入账时：借：开发成本房屋开发成A公寓（1号楼）1 800 000贷：应付账款应付工程费 1 800 000,4.分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时： 借：开发成本房屋开发成本（1号楼） 80 000房屋开发成本（2号楼） 60 000贷：开发成本配套设施开发成本水塔 140 000,5.月末，A公寓已经完工，但幼儿园配套设施尚未竣
28、工，预提应由房屋开发成本负担的幼儿园设施支出810 000元，作如下分录：借：开发成本房屋开发成本A公寓 810 000贷：其他应付款预提配套设施费 810 000,8.分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作： 借：开发成本房屋开发成本（1号楼）82 000房屋开发成本（2号楼）68 000贷：开发间接费用 150 000 练习：P205 实务三,五、配套设施开发成本的核算,（一）、配套设施的种类和支出归集基本原则配套设施是指房地产开发企业根据城市市政建设规划的要求，或按照开发项目建设规划的要求，为满足居民居住的需要，与开发项目配套建设的各种服务性设施。分为两大类：一类是在开发小区内开
29、发的不能有偿转让的公共配套设施 如派出所、幼儿园、消防设施、锅炉房、水塔、公用厕所等,一类是能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目。具体包括三类：,（1）开发小区内的营业性公共配套设施 如超市、银行、游泳池、球场、健身房、邮局等 （2）开发小区内的非营业性公共配套设施 如物管部，学校、会所、居委会、图书馆、医院、儿童乐园等 （3）开发小区外为居民服务的供电、供气、供暖、给 排水的增容、增压设施、交通道路等 财务制度规定，大型配套设施的成本不能计入商品房成本（？） 不能有偿转让的开发项目内的公共配套设施发生的支出则可以计入开发项目成本。,对配套设施支出的归集，可分为如下三种：,1对能分清并
30、直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本房屋开发成本”账户中归集其发生的支出； 2对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； 3对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集。,配套设施开发成本的核算,在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。,(二)配套设施开发成本核算对象的确定,1.一般说来，对能有偿转让的大配套设施项
31、目，应以各配套设施项目作为成本核算对象， 2.对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。 3.如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，,（三）配套设施开发成本的归集与结转,企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算 。 发生各种费用时，借记 “开发成本配套设施开发成本”，账户；贷记“相关账户”相关费用包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、支付施工队的费用、工资、材
32、料等费用,配套设施工程费用发生时，借记“开发成本配套设施开发”账户，贷记有关账户； 开发完工后，第一部分配套设施工程的开发成本，应按一定标准进行分配结转，借记“开发成本房屋开发”账户，贷记“开发成本配套设施开发”账户； 第二部分配套设施工程的开发成本，应转入开发产品，借记“开发产品配套设施”账户，贷记“开发成本配套设施开发”账户。期末“开发成本配套设施开发”账户的余额，表示正在开发的配套设施的成。,（三）配套设施开发成本的归集与结转,对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入
33、房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“其他应付款”账户的贷方。,配套设施费的分摊：,计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：,【例4-5】 北京绿岛开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如表4-4所示。,表4-4 绿岛开发小区开发
34、项目预算成本表,预提幼托所配套设施费计算如下：,各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为： 101商品房：10 000 0008800 000（元） 102商品房：9 000 0008720 000（元） 152出租房：8 000 0008640 000（元） 182周转房；8 000 0008640 000（元） 201大配套设施商店：5 000 0008400 000（元） 根据上述计算，会计处理如下：,根据上述计算，会计处理如下：,借：开发成本房屋开发成本（101商品房） 800 000房屋开发成本（102商品房） 720 000房屋开发成本（152出租房） 640 000房屋开发成本（1
35、01周转房） 640 000配套设施开发成本（201商店） 400 000贷：其他应付款需提配套设施费（251幼托所 ）3 200 000,【例4-6】 房地产开发企业建设住宅小区，根据设计规划要求，在开发小区内负责建设一家超市和一座锅炉房，一座水塔。上述设施均发包给施工企业施工，其中超市建成后，有偿转让给商业部门。锅炉房和水塔属于全体业主所有。锅炉房与商品房等同步开发，水塔与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。,配套设施的核算,1.用银行存款支付前期工程款，作如下分录: 借:开发成本配套设施开发成本(超市) 500 000 配套设施开发成本(锅炉房) 500 000配套设施开发成本
36、(水塔) 500 00贷：银行存款 1 050 000,2.锅炉房领用一台锅炉进行安装，锅炉的实际成本为720 000元，支付安装费用45 000元。作如下分录: 借：开发成本配套设施开发成本（锅炉房765 000 贷：库存设备 720 000银行存款 45 000,3.将承付的施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时: 借：开发成本配套设施开发成本（超市）4 770 000 配套设施开发成本（锅炉房） 612 000配套设施开发成本（水塔） 300 000贷：应付账款 一应付工程费 5 682 000,4.月末，超市已竣工，结转其实际成本6 550 000元，作分录如下: 借：开发产品配
37、套设施（超市） 6 550 000 贷：开发成本配套设施开发成本（超市）6 550 000 练习：P204 实务二,代建工程开发成本是指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工程(或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目)所发生的费用支出。其具体内容包括土地开发、房屋开发、市政工程开发(城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景区开发)等开发项目支出。 ,六、代建工程开发成本的核算,六、代建工程开发成本的核算,现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本土地开发成本”和“开发成本房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别
38、按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。,六、代建工程开发成本的核算,其他代建工程开发项目应在“开发成本代建工程开发”账户核算。发生各项开发直接费用时，记入该账户的借方，各有关账户的贷方；期末分配结转开发间接费用时，记入该账户的借方，“开发间接费用”账户的贷方；代建开发工程竣工验收合格后，结转其开发成本，借记“开发产品代建工程”账户，贷记该账户；期末“开发成本代建工程开发”账户的余额，表示正在开发的代建工程的成本。,六、代建工程开发成本的核算,【例4-7】某房地产公司接受委托，承建风景区，发生的有关会计业务如下： （1）本月用银行存款支付主体建筑
39、费共3 800 000元，应付某承包商工程进度款2 000 000元，分配的开发间接费用270 000元，作如下会计处理：借：开发成本-代建工程开发-风景区 6 070 000贷：银行存款 3 800 000应付账款应付工程费 2 000 000开发间接费 270 000,六、代建工程开发成本的核算,（2）上述的代建工程已竣工验收，结转已完工工程成本7 110 000元，应作如下会计处理： 借：开发产品-代建工程 7 110 000贷：开发成本-代建开发成本-风景区 7 110 000,练习：P205 实务四,第三节 房地产开发企业开发产品的核算,一、开发产品的概念和种类开发产品是指房地产开发
40、公司开发、经营的产品，包括已经完成全部开发过程，并已验收合格，合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位的产品，或者可以作为商品对外销售的产品，如已开发完成的土地、房屋、配套设施和代建工程等。,第三节 房地产开发企业开发产品的核算,房地产开发企业的开发产品概括起来讲主要包括以下几类： 土地开发产品 指房地产开发企业为出租或有偿转让而开发经营的商品性建设场地。(2) 房屋开发产品 按其用途可以划分为四种： 商品房、出租房、周转房、代建房 (3) 配套设施开发产品 指属于市政建设规划中的大型配套设施（第二类配套设施） (4)代建工程开发产品 指接受了其他单位的委托，作为开发建设的各种工程，包
41、括场地、房屋及其他工程等。,二、已完工开发产品的核算,企业应设置“开发产品”账户来核算已完工开发产品。“开发产品”账户核算企业开发建造完工的产品的实际成本。,在房地产开发企业竣工验收时，会发生开发产品成本的增加。在房地产开发企业出售、出租或者转让开发产品时，则会导致其开发产品的减少，在会计处理上，应视情况进行：在出售或有偿转让开发产品时，应在每月月末结转并结算转让或销售开发产品的成本，结转时，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。在出租开发产品，应在合同或协议签订、开发产品移交使用时，将其（土地或房屋）实际成本，自“开发产品”账户转入“出租开发产品”账户：借记“出租开发产品”账户，贷
42、记“开发产品”账户。,【例4-8】越秀房地产开发公司开发的方圆小区住宅已竣工验收，结转该开发产品的实际成本43 000 000元。应作如下账务处理： 借：开发产品房屋 63 000 000贷：开发成本房屋开发成本 63 000 000 【例4-9】越秀房地产开发公司将方圆小区一幢已竣工验收的住宅楼出售，其销售实际成本为25 000 000元。应作如下账务处理：借：主营业务成本 25 000 000贷：开发产品房屋 25 000 000,三、分期收款开发产品的核算,分期收款开发产品是指房地产开发企业以分期收款方式销售的开发产品。 企业以分期收款方式销售开发产品，在将开发产品移交购 买单位或个人，
43、或办妥分期收款销售合同时，应将商品房等开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。,企业按合同规定的期限收取销售价款时(包括第一次收款)，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户。同时，按收入与费用相配比的原则，根据当期应收回的价款(即合同规定当期应收价款数额)占分期收款产品应收价款总额(即全部售价)的比例，计算分期收款开发产品应结转的成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“分期收款开发产品”账户。即：,三、分期收款开发产品的核算,【例4-10】北京鼎盛房地产开发公司将已完工的天通小区78号楼采用分期收款方式出售，总售价为3 000 000元，实
44、际总成本2 200 000元。按照双方合同规定，价款分两次付清，房屋移交时支付70%，其余款项于第二年年底付清。应作如下分录： （1）在签订分期收款销售合同时：借：分期收款开发产品天通小区78号楼 2 200 000贷：开发产品房屋 2 200 000 （2）首次收款时：借：银行存款(3 000 00070%) 2 100 000贷：主营业务收入 2 100 000,同时： 借：主营业务成本（2 200 00070%） 1 540 000贷：分期收款开发产品天通小区78号楼 1 540 000（3）在第二年底收回余款时：借：银行存款 900 000贷：主营业务收入 900 000 同时：借：主
45、营业务成本 660 000贷：分期收款开发产品天通小区78号楼 660 000,三、分期收款开发产品的核算,三、分期收款开发产品的核算,“分期收款开发产品”账户应按开发产品的销售对象设置明细账或设置“分期收款开发产品备查簿”，以便详细记录分期收款开发产品的坐落地点、结构、层次、面积、售价、成本、分期收款时间、价款及已收取价款和未收取价款等有关资料。,四、出租开发产品的核算,1.什么是出租开发产品？是指房地产开发企业已开发完成、用于出租经营的土地和房屋。2.账户设置： 为了核算出租开发产品的使用、摊销及增减变动情况，企业应设置“出租开发产品”账户核算企业已开发完成，用于出租的土地和房屋的实际成本
46、。在本账户下应设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细账户。,（一）出租开发产品增加的核算,对于开发建成用于出租的土地和房屋，房地产开发企业应在其竣工后，借记“开发产品”房屋（或土地）账户，贷记“开发成本房屋（或土地）开发成本”账户。签订出租合同或协议后，应按出租土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品出租产品”账户，贷记“开发产品房屋（土地）”账户。,（二）出租开发产品摊销的核算,月摊销额=出租房屋原值月摊销率 月摊销率=（1-估计净残值率）摊销年限12企业按月计提出租开发产品摊销额时，应借记“主营业务成本”账户，贷记“出租开发产品-出租产品摊销”账户。,（三）出租开发产品修理的核算,对于
47、数额不大的，可直接记入“主营业务成本”账户，即借记“主营业务成本”账户，贷记“银行存款”、“应付工资”等账户；如果数额较大的，如果已经先行支付，可在以后各期分期摊入企业的经营成本中，即先在“其他应收款”（注意此账户的出现！）账户归集后，再分期摊入“主营业务成本”账户中。,（三）出租开发产品修理的核算,对出租的房屋进行室内装饰及增补而发生的装饰工程支出，应先通过“开发成本”账户归集，即借记“开发成本”账户，贷记有关账户；装饰工程完工后，应及时结转该工程的实际成本，借记“出租开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。,（四）出租开发产品改变用途对外销售的核算,在销售成立时 ：按其销售价格，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入” 账户。 期末，结转对外销售的出租开发产品成本：按其摊余价值（是指出租房的原价减去已提摊销额后的余额），借记“主营业务成本” 账户，按其已累计计提的摊销额，借记“出租开发产品-出租产品摊销” 账户，按原值，贷记“出租开发产品-出租产品” 账户。（类似固定资产清理出售的会计处理）,
