1、白山市广泽购物中心商业规划与业态设计,委托单位:白山市广泽房地产公司 顾问单位：深圳新摩尔商业管理有限公司 2012年3月24日,摘要,通过四个月的调查研究和不断思考,深圳新摩尔公司根据现代购物中心设计理念,按照业态安全性、互补性、上下人流均衡的原则,结合白山消费习惯和实际购买能力等实际情况,提出了一个业态设计的整体方案。根据业态布局,考虑未来的可持续经营,我们建议今后人流通过超市和餐饮娱乐、次主力店和龙头【品牌专卖店】带动。为了对未来的经营影响最小,建议首先销售一二层商铺,尔后销售三层商铺,最后考虑销售地下一层商铺。,一、白山经济发展概况,图 1 白山市范围,白山市辖2个市辖区（浑江区、江源
2、区） 、2个县（抚松县、靖宇县） 、1个自治县（长白朝鲜族自治县），代管1个县级市（临江市）。,2007-2010年白山市国民生产总值列表,白山市产业规划,经过改革开放30年的发展积累，吉林省白山市初步形成了以能源、林产、矿产冶金三大支柱产业和医药、旅游、矿泉水、人参、硅藻土五大优势产业的发展格局。建议今后白山必须在保护生态的前提下发展经济，重点在如下领域吸引大型企业的较大规模投资：1旅游业与长白山生态文化产业 2. 人参等生态产品和生物医药 3.长白山矿泉水加工与品牌包装通过大项目投资带动农村人口进城工作，加快城市化进程，按照增加万人口规模的设想，至少需要亿元以上投资。建议将浙江企业和深圳企
3、业作为招商引资的重点，特别是大型矿泉水企业和生物医药企业等适合在白山就近大规模投资。,、人口分布及人均可支配收入情况,白山市总人口145.6万 农村人口：82.8万； 城镇人口：62.8万。,15-64岁人口数占80%左右，其中公务员 、企事业员工、私营业主：约52000人，服务人员及自由职业者：约100000人，在校学生：约35000人。城镇固定收入人口约20万，年收入2.4-3.5万占19%。,20072010年人均可支配收入,消费购买力分析：,居民家庭食品消费支出占消费总支出为35.3%，衣着支出16.5%，娱乐教育17%，杂项商品及服务10.5%。初略估计，白山市八道江区人口33万，3
4、%上层（1万），20%中层（7万），77%中下层及下层（25万，其中含青年客群约30%10万）区县客群基数较大，约100万人，但到访率较低，暂按5%考虑，到访频次低、消费能力较强。,5、远程客群：家庭耐用品、个人高端耐用品消费6、居民居住地较为集中，主要分布在项目所在地即以市政府所在地为核心，半径2.5公里范围内,1、上层：人数极少，消费能力极强 大部分购买高档商品去长春和其他大城市,2、中层：消费围度较广，消费额度较高，对商品品牌（质量、款式、价格）有一定要求。,3、青年客群（月光族）：消费额度低，但频次较高，对时尚度及流行度较为关注。冲动 消费较为常见。,4、低收入人群：注重商品价格，以生
5、活必需品为消费核心，但在耐用品、节日婚庆消费 方面会有局部突破。,6.旅游人群 住宿餐饮和旅游纪念品和白山特产,注： 根据上述数据分析，目前人口结构以家庭为单位，收入偏低但较为稳定，中等收入约7万人左右，消费支出主要集中在食、衣及娱乐教育上，居住地较为集中，此组数据对我项目客层、客群及商品定位具有一定的参考性。,二、项目周边商业调查,(一)、白山市银座购物中心,白山市银座购物中心成立于2005年，地处白山市商业中心浑江大街，现经营面积2万平。内经营多家国内外知名品牌，是一座集美食、娱乐及商贸为一体。银座购物中心定位“时尚、精品”，以品牌为先导，以服务为根本，专业化经营模式的综合商厦。,白山市银
6、座购物中心业态布局,(二)、合兴购物中心,合兴广场的项目初步定位为集购物、餐饮、商务、住宅、休闲、金融等为一体的CBD（中央商业区），是多元化商业、复合形态商业中心。合兴广场作为大型中央商业区，是在一个区域内，整合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼、住宅等多种商业形态，为消费者提供一站式服务。它具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。休闲、舒适、周到，合兴广场凝聚多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。合兴广场项目总建筑面积为142700平方米。由六部分组成：,1、合兴大厦购物中心A座：总建筑面积为81000平方米，主要由精品百货、超市、
7、专业卖场、现代娱乐城、特色美食餐饮等业态集于一身，一站式大型主题SHOPPING MALL（购物中心）。,2、合兴大厦购物中心B座：总建筑积面积13500平方米，流行商品馆，产权式商铺。,3、合兴商务中心： 总建筑面积23400平方米。位于建筑主体的西南侧，预建19层，内设商务经济酒店、观景餐厅、商务写字楼。,4、合心居：总建筑面积为18000平方米。由国际新式技术结构高层组成,22层住宅，分为心怡园和舒情园两大单元，内设蔚然亭、蓝景台、清风楼、揽月阁四大主题楼段。,5、新华书店：总建筑面积为3300平方米。,6、工商银行：总建筑面积为3300平方米。,负二层：停车场 负一层： 12000平方
8、米，大型综合超市。场外主要经营：名烟名酒、洗衣房、彩扩室、音像店、鲜花店、德克士餐厅等特色类项目。 一层：化妆品、钟表金店、国际精品、药店、特色商品一条街。 二层：绅士馆、男鞋馆、流行女鞋馆 三层：流行少淑馆、羊绒文胸馆内衣一条街、裤子一条街、饰品一条街 四层：仕女馆、皮草行、羊绒馆、运动休闲馆； 五层：家居生活馆：、家电数码城 六层：美食城、特色餐厅。 七层：儿童文化馆：儿童天地、大地影院。 采取联营方式，个人负责场地装修、设备购进及维护费用，合兴统一管理，承担人员管理、运营费用。根据销售进行分成，个人净提取20%为投资收益，其余80%归合兴所有。,合兴大厦经营商品品类的 主要价格带：,1化
9、妆品：100元1500元 2女鞋：100元2000元3名表：1000元10000元 4男装：300元3500元5男女包：200元1500元6仕女装：150元3500元7少女装：150元2000元8女性内衣：100元800元 9羊绒：300元3000元10运动休闲：200元2700元 11家纺：100元7000元 12家居：50元2000元 13美食5元50元 14童装：150元400元 15童鞋：100元450元,通化与白山的商业辐射关系,2010年末通化市常住人口为232.4万人，其中市区常住人口为50.7万人。全市户籍总人口为226.1万人，比上年末减少0.7万人。全年城市居民人均可支配收
10、入16704元，增长9.5%; 农村居民人均纯收入6572元，增长19.6%。通化市2010年实现社会消费品零售额 247.1 亿元,比2009年增加19.4%。2010年全年接待国内外旅400.23万人次，比上年增长19.6%。其中,接待入境旅游者7.45万人次，增长32.7%;接待国内旅游者392.78万人次，增长19.4%。全年旅游收入37.72亿元，比上年增长29.1%。其中,国内旅游收入36.76亿元，增长28.7%;旅游外汇收入1428.83万美元，增长48.8%。,通化中东新生活城市广场,新天地述购物公园是中东新生活城市广场通化的核心组成部分，由5大主力店（欢乐世界、今典国际影城
11、、瑞家家居、福万家超市、知名电器连锁）、11个次主力店（生活本色、国际皮草城、时尚羽绒城、季后风品牌折扣店、e世界、肯德基、屈臣氏、天天美食、中华美食街、风情美食街、健康万家医药超市）、2条商街（曼哈顿商街、威尼斯商街）、4大广场（通化城市广场、共享大厅、圣马可广场、月光码头）构成。同时还设有银行、邮局、美容美发沙龙、通信营业厅、诊所等多项辅助功能及设施，全方位满足人们“食、美、穿、用、玩”5大生活需求，为山城市民打造全新的城市生活中心。,参考项目调研:,长春新天地购物中心,新天地购物公园是东北第一家真正意义上将购物与休闲完美结合的超大型多元体验之都（LIVING MALL）。建筑面积20万平
12、方米，单体经营面积雄居东北商业之首，国际观、前瞻性的设计理念引领现代商业潮流。,新天地购物公园将购物、休闲、餐饮、娱乐及室内景观有机地结合，倾力打造全新业态的超级摩尔。新天地由四大主力店（新天地百货、家乐福超市、国美电器城、室内公园）、九大次力店（放电影院国际影城、ITAT国际品牌会员店、迪士尼梦幻星城、国际皮草城、四季羽绒城、运动365、数码广场、屈臣氏、健康万家医药超市）、十六家餐饮名店及二十多家特色功能店组成。另外，还设银行、自助银行、邮局、通信营业厅、音像、图书、画廊、诊所、婚纱摄影、婚庆、美容美发沙龙、洗染中心、纹绣、美甲、皮鞋美容、生活服务中心、旅游服务中心、航空铁路售票、中介服务
13、、影像冲洗、鲜花礼品、彩票中心等多项辅助功能及设施，全方位满足人们“食、美、穿、用、玩”五大生活需求。,新天地购物中心的经营业态特点,地下一层美食城：美食作坊，汇集南北美食特色，高档的享受，大众的消费肯德基 位于一层正门旁。,家乐福超市：位于地下一层。经营面积13000平方米。,健康万家医药连锁超市：“顾客至上，诚信为本”是健康万家的企业宗旨。,屈臣氏：位于一楼共享大厅右侧,运动365：位于B座一层，占地面积 13，000平方米。,曼哈顿商街：是生活主题商街，位于一层，200米长,金饰靓妆馆：位于北座一层，集化妆品、珠宝、钟表眼镜为主要经营品类。,国美电器：位于南座二层，营业面积8000多平米
14、，经营近万种各类中高档家电商品。,联易网吧：位于C座二层，占地面积1000平方米，共有客户机243台。,绅士馆：位于南座二层，建筑面积6000余平米，汇聚国内外知名品牌服饰经典，涵盖高、中、低档；商务区、休闲区、正装区三大主题卖区。,淑女馆：位于北座二层，建筑面积8070。淑女馆汇聚国内外知名品牌，紧扣时代的脉搏，体现时尚潮流。,国际皮草城：位于B座3层南侧，由南2门上扶梯可直达。升级改造后的经营面积达到12000平方米，这里是皮草品类的旗舰店，现拥有束兰、香港KC、雪儿、名门、丹尼斯、海兰丝、皇室夫人、皇家雪名威、应大、金宝娜、芭迪亚、皇家贵夫人等众多国际、国内知名皮草品牌 现代生活馆：位于
15、北座三层，聚集了床品、布艺、工艺礼品、精美瓷器童装、儿童用品、玩具童鞋、乐园、等诸多品类，荟萃了国内外知名的居家品牌，高贵、典雅、温馨的气氛使居家文化显得更加博采众长。 名品折扣店：位于北座三层，经营面积3200平方米。这里汇聚了李宁、KAPPA、乔丹、安踏、CBA、361度、柒牌、七匹狼、富贵鸟等数十个知名品牌。经营商品涵盖体服、男装、女装、内衣、文胸等众多品类，并根据季节变化，及时引进各种时令性商品。 时尚羽绒城：位于三层名品折扣店，毗邻威尼斯水街、欢乐城堡，建筑面积2700平方米，汇集了波司登、雅鹿、卡朱米、杰奥、金羽杰、鸭鸭、王牌、阿雪、杰克丹尼等近50个知名品牌，厂家直接供货，确保质
16、量可靠，确保价格最低，确保让利于消费者。 威尼斯水街:位于三层,长200米，是国内唯一空中室内水街，欧洲建筑鳞次栉比、时尚名店错落其间，演绎真正的欧式街景文化，涵盖了奥玛瑜伽、淘之趣儿童摄影、上岛咖啡、印巴文化等时尚品位店。 圣马可广场：位于三层，面积1千多平米，广场四周以简欧建筑风格为主。可承办大中小型发布会、庆典、各种舞蹈比赛、歌唱比赛、模特大赛、明星歌友会等文化活动。 中央商街：又称九米商街，位于新天地一层、二层、三层，在中间位置纵向南北，乘坐南二门、北二门扶梯均可到达，商街的两侧是时尚精品店面。,17.5影城:位于四层，总体面积3200平方米，是东北首家推出“1+X”模式的第三代影城。
17、 印象KTV：位于新天地购物公园C座。印象ktv推崇的是快乐、健康的消费，为普通市民提供健康舒心的休闲环境是其特色，所以和其它娱乐场所不同，它提供的服务健康透明，目标是让消费者在真正轻松的气氛中尽情享受生活。 风情美食街：位于四层，店面风格充满浓郁的异国风情，引进世界各地风情美食，集烤肉、韩国料理、日本料理、台湾菜馆、越南餐厅、东南亚美食等各种美食之大成。另有欢乐世界小吃街。 丽景健身长春新天地店：位于C座4楼，是一所高端的健身场所，1000多平方米的空间，主要是运动区和组合器械区、重量区、操房、动感单车区、休息区台球，运动区有自行车、跑步机等。 浪漫情人岛；位于四层欢乐世界，整体的仿石雕建筑
18、结构，绿色园林风格，是情人休息和畅谈的最佳场所。,-四层：欢乐世界：位于新天地四层，建筑面积33000平米，是目前国内最大的室内主题乐园；其中大型项目20余个：包括电玩城恐怖城海盗船飞椅矿山车碰碰车保龄球观览车豪华转杯真人CF反恐基地等，小型项目50余个。,项目地块分析,本案,浑江大街,长安路,永祥大厦,项目四至南临：浑江大街 东靠：长安路 北接：政府幼儿园 西邻：银座购物中心,永祥大厦,周边配套齐全是白山市政治经济中心,政府幼儿园,项目周边配套,核心商业,白山市区商业，主要集中在浑江大街市政府区域，汇集了合兴、银座、三江、地下商城、贸易城等商业场所，网点较为密集，是消费者购物的主要场所，市场
19、影响力较强，拥有相对固定的消费群体，在城市商业设施的布局中具有核心及辐射的地位。,三、白山广泽购物中心定位与业态设计,1、目标客群,服务半径白山市区和周边区县顾客 侧重中等收入和高收入人群在服务女性和儿童业态上占据压倒性优势,2、档次定位,档次中等偏上 引进主力超市高于合兴,3、形象定位及传播,吉林省东部旗舰式购物中心 长白山文化演艺中心,定位购物中心的主要依据:,4、主题定位,白山购物乐园 长白山文化动感舞台 作为文化产业发展的排头兵 - 争取与吉林省歌舞剧院,长春东北风公司,白山满足歌舞团、刘老根大舞台等地 艺术团体长期合作,成为长白山区域演出中心,6.产品定位,项目定位为以购物中心为主,
20、商住、办公为辅助的区域性城市商业综合体满足市场需要,满足运营管理的实际需求,实现比较理想的赢利模式 功能定位 白山市一站式购物中心 购物、娱乐、文化演艺、餐饮休闲 购物比例60%娱乐和餐饮休闲以及银行服务等40%左右,方案1 购物中心面积10.02-10.22万平方米 购物面积6万平方米,餐饮、休闲娱乐、办公,银行、健身占用4.2万平方米左右,业态设计的优点和缺点分析商业管理和物业管理公司预计使用1500平方米办公室,其余可以用于出租,提供给超市等单位使用。主要优点: 超市进入2、3层，5000平方米商铺可以多销售4000万元左右,回笼资金 加速。缺点:增加了扶梯距离,影响部分内侧商铺。 设置
21、流行前线业态,可以重点从长春等地引进青春时尚流行服饰,以女装为主。 布局优点：人流向二楼,三楼拉项目变现能力提升,缺点：女性人流不连续 需要通过设计良好的中厅保持女性顾客群人流的连续性和 可识别性 。,儿童职业体验中心,儿童职业体验中心3000平方米,儿童城堡1000平方米,一般有3000左右平米以上面积就都可以做。 高度高些比较好，净空最好在3米以上。每平米结构荷载需要400-450公斤，2500平米一个消防分区，有消防喷淋系统的可以是5000平米一个消防分区。消防规范要求儿童项目设在一楼到三楼之间，如果选地下或者三层以上做儿童项目需要走一些渠道,主要商品价格带规划,业态方案2,方案3 ：购
22、物中心业态设计初步方案,-1层业态图,1层业态图,二层业态图,三层业态图,四层业态图,五层业态图,四、广泽购物中心招商与经营策划,招商地点:白山,长春,沈阳,深圳 招商侧重点,关于招商宣传:,项目开业举办系列大型活动,项目开工时候举办新闻发布会,龙头商业签约,项目正负零举办招商大会,项目封顶举办招商与经营管理论坛,完成80%招商任务,关于白山广泽国际购物中心经营管理要点经营目标,开业第一年销售额4亿元 第二年达到6亿元超过合兴购物中心和银座第三年达到8亿元销售额,保留物业出租收入预测:,7800平方米娱乐 收入目标建议定为每年收入3000万元。,广泽购物中心保留物业出租和经营收入预测,风险控制
23、措施,1.根据招商摸底和深入市场调查结果 增加5层可以销售的办公物业至4000-5000平方米,增加2000万元左右的销售额。减少娱乐面积,控制在5000平方米以内。2.优化负一层空间,增加公共空间,流线更加流畅,至少一个下沉广场。3.增加1楼和二楼的银行可销售面积,从2000平方米增加到4000平方米左右,减少购物面积。4.招商和运营管理一体化,及时成立商业管理公司。,五、白山广泽商业建筑策划,商业建筑设计思想：消费目的地 可参与性 满足顾客好奇心,日本难波城模型,国内的类似模型,苏州星座购物中心和综合体模型,五、广泽项目建筑策划,建议购物中心上空的东侧塔楼商务住宅公寓， 共享空中花园环境。
24、 空中花园上建议设立健身会所和办公楼，采用退台方式设置，与购物中心有效连接，充分利用空中花园的优雅环境，合理组织空中人流动线。通过将空中花园作为人流动线的重要组织中心，提升整个综合体的价值。小型下沉广场提升层价值，建议地下与商场等全部连通。,内部中庭 建议采用局部长廊形中庭，营造富于变化的内部空间，将实用性和趣味性结合。关于楼层设计,从四楼开始可以设立东西大通道,增强东西联络。 一层空间有限,不设南北大通道。,六、白山广泽浑江路地块商业综合体项目最佳盈利模式设计,第一 以正确的开发顺序 实现最佳盈利模式,设计完成,概念性规划设计,初步的规划设计任务书,规划设计与建筑设计方案,招商摸底与确定正式
25、设计任务书,酒店设计,购物中心和商业街区设计,写字楼和公寓设计,设计优化与节能设计,装修设计,商业视觉形象,启动商业规划与产品定位,招商手册设计,提前做好概念设计和招商摸底 综合体设计的科学流程,杨宝民先生提出的综合体流程图,第二、 按照绿色建筑标准， 全面打造绿色综合体，降低 运营成本,第三、 通过良好的销售实现销售利润最大化,从销售利润中拿出1000万元作为经营流动资金,做好优质品牌的引进和自营工作,填补白山商业空白,做白山零售商业的龙头。,投入产出估算,规划条件初步分析 100米限高,面积表,地块产品定位与投资估算方案,地价假定为2.3亿元 总投资为9.556亿元,商铺销售和住宅销售预测表 较高销售价格方案1,中等销售价格方案2,保留商业出租和经营预测,7800平方米娱乐 收入目标建议定为每年收入3000万元。,谢谢欣赏,深圳新摩尔商业管理有限公司,2012年3月24日,
